城市更新、三旧税务筹划.ppt

城市更新与旧城改造主要内容一、包税条款的法律责任二、工业区搬迁：与工厂之间三、城中村改造：与拆迁个人之间四、合作开发：与开发商之间五、一级土地开发：与政府之间六、新建成片住宅区：与政府之间2包税条款的法律责任纳税义务人是法定，不得约定改变。2001国税函189号第三条2011公告28号关于雇主为雇员承担全年一次性奖金部分税款有关个人所得税计算方法问题的公告2013江苏南通承包多缴税款3工业区搬迁：与工厂之间（一）买卖土地/建筑物（二）工业企业股权变更（三）工业企业以土地作价入股（四）定向招牌挂（五）政策性搬迁不是财务部门决定的!4买卖土地/建筑物1.如果拟转让的土地不存在已经物权登记或正在合法建设的地上建筑物，则属于土地转让2.如果拟转让的土地存在已经物权登记或正在合法建设的地上建筑物，则无法单独转让土地：情形一：部分土地+部分建筑物情形二：全部建筑物2010财税121号房产税以建设工程规划证注明的用地面积为准5买卖土地2017关于完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的试点方案（不适用房地产开发企业）2016财税47号三（二）纳税人转让2016年4月30日前取得的土地使用权，可以选择适用简易计税方法，以取得的全部价款和价外费用减去取得该土地使用权的原价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算缴纳增值税。2002财税191号2016公告73号6转让不动产的差额开票例如：原购买价1000万元，现评估作价8350万元，应纳增值税=（83501000）（1+5%）5%=350（万元）无须填报附表三含税销售额或价税合计：8350税额：350不含税销售额：8000税率：*2016公告23号附件商品和服务税收分类与编码4050199其他转让土地使用权7差额开票2016公告23号四（二）按照现行政策规定适用差额征税办法缴纳增值税，且不得全额开具增值税发票的（财政部、税务总局另有规定的除外），纳税人自行开具或者税务机关代开增值税发票时，通过新系统中差额征税开票功能，录入含税销售额（或含税评估额）和扣除额，系统自动计算税额和不含税金额，备注栏自动打印“差额征税”字样，发票开具不应与其他应税行为混开。税率：*8不动产转让（老土地）2016公告14号纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法在不动产所在地地税预缴回机构所在地国税申报适用一般计税方法的，一律自行对外开具发票适用简易计税方法的，可以选择地税代开9买卖不动产的土地增值税1.价税分离：2016公告70号营改增后，纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税。2.不适用每年加计5%：2006财税21号第二条纳税人转让旧房及建筑物，。可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。10买卖不动产的企业所得税企业所得税法实施条例第十四条销售货物收入，是指企业销售商品、产品、原材料、包装物、低值易耗品以及其他存货取得的收入。企业所得税法实施条例第十六条转让财产收入，是指企业转让固定资产、生物资产、无形资产、股权、债权等财产取得的收入。不动产，属于企业所得税的货物还是财产？11买卖不动产的企业所得税企业所得税法实施条例第二十三条企业的下列生产经营业务可以分期确认收入的实现：（一）以分期收款方式销售货物的，按照合同约定的收款日期确认收入的实现；买卖不动产，书面约定分期收款，税法也分期吗2010公告19号关于企业取得财产转让等所得企业所得税处理问题的公告12法院拍卖2016公告14号第八条纳税人按规定从取得的全部价款和价外费用中扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价的，应当取得符合法律、行政法规和国家税务总局规定的合法有效凭证。否则，不得扣除。上述凭证是指：（一）税务部门监制的发票。（二）法院判决书、裁定书、调解书，以及仲裁裁决书、公证债权文书。（三）国家税务总局规定的其他凭证。13法院执行的拍卖2007物权法第一百八十六条抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。72号抵押权转买卖第一百九十五条债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。2004法释16号关于人民法院民事执行中拍卖变卖财产的规定814法院的执行活动即使拍卖价格明显偏低，税务机关也不得调整2013税总函466号关于税务机关协助执行人民法院裁定有关问题的批复2015公告67号关于契税纳税申报有关问题的公告2016公告14号纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法第八条法院文书，属于有效凭证，但不得抵扣进项税额15法院的执行活动2005国税函869号关于人民法院强制执行被执行人财产有关税收问题的复函2015广东广州拍卖包税条款1.纳税义务人是法定的、强制的，交易双方不得约定改变，否则约定无效。2.但是在法院的执行活动中，法院可以在拍卖前约定由买受人承担相关税费，则税务机关可以向买受人征收税款，但税收缴款书应当开具给被执行人。16法院的执行活动1.被执行人可以开具发票的，按照正常交易处理。2.被执行人无法开具发票的：（1）被执行人为小规模纳税人的，税务机关可以代开专用发票，则买受人缴纳的增值税可以申报抵扣。（2）被执行人为一般纳税人的，税务机关不得代开发票，则买受人缴纳的增值税不得申报抵扣。17被执行人的土地增值税2006深圳一（三）以拍卖和法院判决、裁定等方式转让房地产，并由受让方支付相关税费，土地增值税扣除项目应包括受让方代转让方缴纳的相关税费。销售收入：法院确定金额开发成本：按照契税倒算销售税金：税务机关核定、受让人实际缴纳金额18工业企业股权变更情形：工厂的股东发生变化，然后工厂停止经营，再然后土地用途改变为住宅用地、补缴土地出让金2002国税函771号关于股权变动导致企业法人房地产权属更名登记不征契税的批复2008国税函662号关于改变国有土地使用权出让方式征收契税的批复19工业企业股权变更1.境内法人股东退出：工商变更时2010国税函79号2010公告19号2.个人股东退出：协议生效时2014公告67号股权转让所得个人所得税管理办法3.非居民股东退出：协议生效时2009国税函698号关于加强非居民企业股权转让所得企业所得税管理的通知20股权转让的串通情形：约定转让价格9000万元，但实际支付9000+5000万元，分别支付给不同的银行账号、甚至第三人思考：如果税务机关发现出让方确认转让收入9000万元、受让方确认股权投资成本9000+5000万元？一般检查受让方21股权转让的串通税收征管法第九十三条为纳税人、扣缴义务人非法提供银行账户、发票、证明或者其他方便，导致未缴、少缴税款或者骗取国家出口退税款的，税务机关除没收其违法所得外，可以处未缴、少缴或者骗取的税款1倍以下的罚款。一方偷税、金额罚，另一方行为罚22工业企业股权变更1.应当继续承继债权债务和劳动关系2.股权转让，不涉及土地增值税3.股权成本土地成本4.延续历史成本，未来的土地成本偏低，导致未来的成本利润率明显偏高、土地增值税税率偏高，建议尽量核定征收！作为投资部门，应当计算税款增加金额压低出让方的出价。23土地成本与股权成本增值税：6%（11%5%）（可能）土地增值税：30%企业所得税：（1+5%）（130%）25%=16.7%（1+11%）（130%）25%=15.6%减：契税：3%（全额）24股权转让的反避税1.负债和劳动关系延续1997国税函573号关于深圳爱都酒店转让经营权及全部资产征税问题的批复2000国税函687号关于以转让股权名义转让房地产行为征收土地增值税问题的批复2.股权作价方式2009国税函387号股权的公允价格=资产公允价格账面负债251999合同法总则第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；1996法复16号（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。26工业企业以土地作价入股2013公司法第二十七条股东可以用货币出资，也可以用实物、知识产权、土地使用权等可以用货币估价并可以依法转让的非货币财产作价出资；但是，法律、行政法规规定不得作为出资的财产除外。对作为出资的非货币财产应当评估作价，核实财产，不得高估或者低估作价。法律、行政法规对评估作价有规定的，从其规定。27非货币对外股权投的增值税增值税暂行条例实施细则第三条销售货物，是指有偿转让货物的所有权。有偿，是指从购买方取得货币、货物或者其他经济利益。增值税暂行条例实施细则第四条单位或者个体工商户的下列行为，视同销售货物：（六）将自产、委托加工或者购进的货物作为投资，提供给其他单位；深圳市全面推开营改增试点工作指引之一28非货币对外股权投的增值税2016财税36号营业税改征增值税实施办法第十条销售服务、无形资产或者不动产，是指有偿提供服务、有偿转让无形资产或者不动产第十一条有偿，是指取得货币、货物或者其他经济利益。2002财税191号以不动产对外股权投资，权属变更，并且有偿取得被投资企业股权，与买卖不动产同等待遇29工业企业以土地作价入股：工厂企业所得税：分5年并入各年所得额2014财税116号关于非货币性资产投资企业所得税政策问题的通知土地增值税：2015财税5号4/5非房地产企业暂时不征税，但计税基础延续房地产企业即时征税30工业企业以土地作价入股：工厂借：长期股权投资（公允价格）贷：无形资产土地应交税费土地增值税简易计税5%递延收益借：递延收益（分60个月）贷：营业外收入31工业企业以土地作价入股：开发商契税：1997契税暂行条例实施细则第八条借：开发成本土地应交税费应交增值税（进项税额）贷：实收资本土地的权属变更发生在2016年5月1日后，未来的开发项目应当适用11%税率32房地产开发：预售年度借：银行存款贷：预收账款（含税）借：应交税费预缴增值税税金及附加（城建教育、印花、土增）贷：银行存款有现金流入，但暂时不得确认会计利润33房地产开发：完工年度借：预收账款贷：主营业务收入应交税费应交增值税（销项税额）借：主营业务成本贷：开发成本土地往年的现金流入，转为今年的会计收入及其利润34预售年度提前分配股息2006企业财务通则第五十一条企业弥补以前年度亏损和提取盈余公积后，当年没有可供分配的利润时，不得向投资者分配利润，但法律、行政法规另有规定的除外。2013公司法第一百六十六条再思考：包装成股东借款35预售年度提前分配股息包装成股东借款2013公司法第三十五条公司成立后，股东不得抽逃出资。2006企业财务通则第十六条第二款企业筹集的实收资本，在持续经营期间可以由投资者依照法律、行政法规以及企业章程的规定转让或者减少，投资者不得抽逃或者变相抽回出资。资本维持：对外部债权人的保障36预售年度提前分配股息包装成股东借款2014法释2号关于适用公司法若干问题的规定（三）第十四条股东抽逃出资，公司或者其他股东请求其向公司返还出资本息、协助抽逃出资的其他股东、董事、高级管理人员或者实际控制人对此承担连带责任的，人民法院应予支持。按照法律规定公司应当取得的利息收入，无论是否实际收到，税务机关都可以确认利息收入37提前确认会计收入2003法释7号关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第十一条房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；1999财基74号房地产开发企业财务管理若干问题的补充规定商品房竣工验收办理移交手续后，应将预收账款转为营业收入。企业会计准则第14号收入382005200520052005国税发国税发国税发国税发20202020号纳税人财务会计报表报送管理号纳税人财务会计报表报送管理号纳税人财务会计报表报送管理号纳税人财务会计报表报送管理办法办法办法办法第四条第四条第四条第四条 纳税人应当按照国家相关法律、纳税人应当按照国家相关法律、纳税人应当按照国家相关法律、纳税人应当按照国家相关法律、法规的规定编制和报送财务会计报表，法规的规定编制和报送财务会计报表，法规的规定编制和报送财务会计报表，法规的规定编制和报送财务会计报表，不得编制不得编制不得编制不得编制提供虚假的财务会计报表提供虚假的财务会计报表提供虚假的财务会计报表提供虚假的财务会计报表。2002200220022002法释法释法释法释21212121号关于行政诉讼证据若干问题的规定号关于行政诉讼证据若干问题的规定号关于行政诉讼证据若干问题的规定号关于行政诉讼证据若干问题的规定第六十三条证明同一事实的数个证据，其证明第六十三条证明同一事实的数个证据，其证明第六十三条证明同一事实的数个证据，其证明第六十三条证明同一事实的数个证据，其证明效力一般可以按照下列情形分别认定：效力一般可以按照下列情形分别认定：效力一般可以按照下列情形分别认定：效力一般可以按照下列情形分别认定：（二）鉴二）鉴二）鉴二）鉴定结论、现场笔录、勘验笔录、定结论、现场笔录、勘验笔录、定结论、现场笔录、勘验笔录、定结论、现场笔录、勘验笔录、档案材料档案材料档案材料档案材料以及经以及经以及经以及经过公证或者登记的书证过公证或者登记的书证过公证或者登记的书证过公证或者登记的书证优于其他书证优于其他书证优于其他书证优于其他书证、视听资料、视听资料、视听资料、视听资料和证人证言；和证人证言；和证人证言；和证人证言；企业所得税预计毛利的调整时点2009国税发31号房地产开发经营业务企业所得税处理办法第九条企业销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛利率分季（或月）计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。40会计造假的逻辑反推正推：根据条件推导出结论反推：根据结论推导出必要条件必要条件：只有/同时满足非必要条件：只要/满足条件之一41超比例分红2013公司法第三十四条（有限责任公司）股东按照实缴的出资比例分取红利；但是，全体股东约定不按照出资比例分取红利的除外。2014公司注册资本登记管理规定第八条2015税总所便函21号免税股息总额不变股份公司、中外合资企业除外，法律禁止42非货币股息现行公司法对应付股息的形式没有进行限制，即既可以货币，也可以非货币。对于非货币股息，应当视同销售1997国税函387号关于以不动产作为股利进行分配征收营业税问题的批复2008国税函828号关于企业处置资产所得税处理问题的通知43经济利益2016财税36号实施办法第十一条有偿，是指取得货币、货物或者其他经济利益。基本准则讲解：带来经济利益的形式可以是现金或者现金等价物形式，也可以是能转化为现金或者现金等价物的形式，或者是可以减少现金或者现金等价物流出的形式。44预售年度提前分配房屋情形：按照预计利润，提前向工厂分配非现金股息（即本项目开发产品），完工交付时按照实际利润多退少退。预售时公允价格：6000万元完工交付时公允价格9000万元计税价格是6000还是9000？思考：先不分配，土地增值税清算后开发商退出项目公司45名为投资，实为交换情形：工厂名义上以土地作价入股，但实际约定不承担风险，未来取得固定数量房屋2005法释5号关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释第二十四条合作开发房地产合同约定提供土地使用权的当事人不承担经营风险，只收取固定利益的，应当认定为土地使用权转让合同。46名为投资，实为交换：开发商营业税：不属于投资行为，变更为转让1997国税函490号1998国税函413号2009国税发31号第三十七条企业会计准则第7号非货币性资产交换具有商业实质的非货币资产交换，双方分别确认各自的收入和成本47总结土地价值：过户时1个亿，完工时3个亿情形一：工厂承担风险工厂的土地转让价格1个亿开发商的土地成本1个亿情形二：工厂不承担风险：非货币资产交换工厂的转让价格为1+2=3个亿开发商的土地成本1+2=3个亿48先收回、再定向招拍挂开发商收购工厂股权存在反避税的风险，工厂向开发商转让土地的相关税费较高，多数情形下双方将土地转让包装成政策性搬迁，规避纳税义务。1.政府收回土地，然后定向招牌挂；2.土地部门向开发商开具财政收据；3.开发商按照约定向工厂支付补偿款。无法抵扣进项税额，但可以抵减未来的销售额49政府收回土地的法律依据2007城市房地产管理法第二十条国家对土地使用者依法取得的土地使用权，在出让合同约定的使用年限届满前不收回；在特殊情况下，根据社会公共利益的需要，可以依照法律程序提前收回，并根据土地使用者使用土地的实际年限和开发土地的实际情况给予相应的补偿。既可以由政府直接补偿，也可以由买受人按照土地出让合同的约定间接补偿50政策性搬迁的补偿2011国有土地上房屋征收与补偿条例第十七条作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：（一）被征收房屋价值的补偿；（二）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；（三）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。2005法释9号补偿安置争议51搬迁收入的增值税2016财税36号营业税改征增值税过渡政策的规定一、下列项目免征增值税（三十七）土地使用者将土地使用权归还给土地所有者。（一）免税，（二）（三）不属于增值税征收范围，实务中往往是合并定价、难以划分。2016财税140号第七条：书面协议+转账2005国税函1189号关于联合开发房地产项目营业税有关问题的批复52搬迁收入的土地增值税1993土地增值税暂行条例第八条有下列情形之一的，免征土地增值税：（二）因国家建设需要依法征用、收回的房地产。1993土地增值税暂行条例实施细则第十一条第四款因国家建设需要依法征用、收回的房地产，是指因城市实施规划、国家建设的需要而被政府批准征用的房产或收回的土地使用权。2006财税21号第四条53政策性搬迁的企业所得税优惠2011财税70号关于专项用途财政性资金企业所得税处理问题的通知应税所得=收入未来的资本性支出和费用性支出2012公告40号企业政策性搬迁所得税管理办法应税所得=收入未来的费用性支出54政策性搬迁的关键问题2012公告40号企业政策性搬迁所得税管理办法第十四条企业搬迁期间新购置的各类资产，应按企业所得税法及其实施条例等有关规定，计算确定资产的计税成本及折旧或摊销年限。企业发生的购置资产支出，不得从搬迁收入中扣除。政策性搬迁清算损益表55政策性搬迁重新取得土地2012公告40号企业政策性搬迁所得税管理办法第十三条企业搬迁中被征用的土地，采取土地置换的，换入土地的计税成本按被征用土地的净值，以及该换入土地投入使用前所发生的各项费用支出，为该换入土地的计税成本，在该换入土地投入使用后，按企业所得税法及其实施条例规定年限摊销。（不具有商业实质的非货币资产交换）2010财税121号房产税第三条56搬迁收入的企业所得税企业所得税法第六条企业以货币形式和非货币形式从各种来源取得的收入，为收入总额。包括：（一）销售货物收入；（二）提供劳务收入；（三）转让财产收入；（九）其他收入（四）股息、红利等权益性投资收益；（五）利息收入；（六）租金收入；（七）特许权使用费收入；（八）接受捐赠收入57搬迁收入的企业所得税企业所得税法实施条例第二十二条企业所得税法第六条第（九）项所称其他收入，是指企业取得的除企业所得税法第六条第（一）项至第（八）项收入外的其他收入，包括企业资产溢余收入、逾期未退包装物押金收入、确实无法偿付的应付款项、已作坏账损失处理后又收回的应收款项、债务重组收入、补贴收入、违约金收入、汇兑收益等。2015广东土地征收58拆迁补偿的契税2004财税134号关于国有土地使用权出让等有关契税问题的通知（二）以竞价方式出让的，其契税计税价格，一般应确定为竞价的成交价格，土地出让金、市政建设配套费以及各种补偿费用应包括在内。2012吉林4货币或非货币59征收补偿2011国有土地上房屋征收与补偿条例第二十一条被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。2005法释9号第二十五条房屋征收部门与被征收人依照本条例的规定，就补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费或者周转用房、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项，订立补偿协议。60搬迁补偿的非货币情形：政府收回工厂土地，三方达成协议由开发商在新土地上出资建设厂房。思考：土地的登记人是工厂，厂房的报建手续是工厂，但建设资金由开发商实际支付，请问施工队的发票应当开具给谁，开发商付款时如何处理？2002国税函1094号关于以项目换土地等方式承受土地使用权有关契税问题的批复61搬迁补偿的非货币2016公告18号房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法第二条房地产开发企业销售自行开发的房地产项目，适用本办法。自行开发，是指在依法取得土地使用权的土地上进行基础设施和房屋建设。代建，不属于房地产开发62代建房屋行为2000辽宁代建房即统建房（也称委托建房）是指委托方向受托方提供规划定点通知、建设项目立项批复和年度投资计划，受托方按照委托方要求，以委托方名义建盖房屋并按规定标准向委托方收取手续费。同时符合上述条件的代建房，对受托方取得的手续费收入按代理业征收营业税1999陕西1995云南763代建房屋行为1998国税函554号关于代建房屋行为应如何征收营业税问题的批复房地产开发企业（以下简称甲方）取得土地使用权并办理施工手续后根据其他单位（以下简称乙方）的要求进行施工，并按施工进度向乙方预收房款，工程完工后，甲方替乙方办理产权转移等手续。甲方的上述行为属于销售不动产，应按“销售不动产”税目征收营业税；定向开发64代建房屋与定向开发代建房屋定向开发土地使用权：工厂开发商报建手续：工厂开发商土地转移：x开发商：经纪代理销售不动产增值税：6%（差额）11%（全额）土地增值税x65接盘拆迁情形：小开发商取得政府批文，先行拆迁、支付拆迁费用。大开发商接盘后继续拆迁。满足一定条件后，政府定向招牌挂。1.大开发商摘牌、向政府支付土地出让金2.大开发商向小开发商支付前期拆迁费用、移交相关资料（拆迁合同、转账证明）2009国税函520号关于政府收回土地使用权及纳税人代垫拆迁补偿费有关营业税问题的通知66二、城中村改造（一）利用集体土地（二）利用本公司土地：无偿/有偿（三）利用关联公司的商品房：无偿/有偿（四）向拆迁户有偿销售商品房1.代金券模式2.价格偏低的正当理由67回迁房所处的土地性质情形：征用集体土地100亩，约定商品房用地80亩、回迁房用地20亩情形一：20亩地仍然为集体用地代建，开发商不涉及销售不动产的增值税以及土地增值税小产权，无法公开交易情形二：20亩地已经变更为开发商名下的国有土地68代建的的回迁房不具有商业实质的非货币资产交换借：开发成本回迁房应交税费应交增值税（进项税额）贷：银行存款借：开发成本商品房（土地成本）贷：开发成本回迁房假定不考虑面积差价、不考虑税收692007200720072007廉租住房保障办法廉租住房保障办法廉租住房保障办法廉租住房保障办法第十四条新建廉租住第十四条新建廉租住第十四条新建廉租住第十四条新建廉租住房，应当采取配套建设与相对集中建设相结合的房，应当采取配套建设与相对集中建设相结合的房，应当采取配套建设与相对集中建设相结合的房，应当采取配套建设与相对集中建设相结合的方式，主要在经济适用住房、普通商品住房项目方式，主要在经济适用住房、普通商品住房项目方式，主要在经济适用住房、普通商品住房项目方式，主要在经济适用住房、普通商品住房项目中配套建设。中配套建设。中配套建设。中配套建设。2007200720072007经济适用住房管理办法经济适用住房管理办法经济适用住房管理办法经济适用住房管理办法第十四条在商品第十四条在商品第十四条在商品第十四条在商品住房小区中配套建设经济适用住房的，应当在项住房小区中配套建设经济适用住房的，应当在项住房小区中配套建设经济适用住房的，应当在项住房小区中配套建设经济适用住房的，应当在项目出让条件中，明确配套建设的经济适用住房的目出让条件中，明确配套建设的经济适用住房的目出让条件中，明确配套建设的经济适用住房的目出让条件中，明确配套建设的经济适用住房的建设总面积、单套建筑面积、套数、套型比例、建设总面积、单套建筑面积、套数、套型比例、建设总面积、单套建筑面积、套数、套型比例、建设总面积、单套建筑面积、套数、套型比例、建设标准以及建成后建设标准以及建成后建设标准以及建成后建设标准以及建成后移交或者回购移交或者回购移交或者回购移交或者回购等事项，并以等事项，并以等事项，并以等事项，并以合同方式约定。合同方式约定。合同方式约定。合同方式约定。70无偿交付给政府2016财税36号营业税改征增值税实施办法第十四条下列情形视同销售服务、无形资产或者不动产：（二）单位或者个人向其他单位或者个人无偿转让无形资产或者不动产，但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外。1.无须视同销售2.增加商品房土地成本3.建造成本可以抵扣进项税额71回迁房的视同销售情形二：占用开发商名下的国有土地1.无偿交付给政府的、并且没有与拆迁户签订商品房买卖合同的，无须视同销售。一般申报为经济适用房2.与拆迁户签订商品房买卖合同的，应当视同销售成本价/公允价72回迁房的视同销售1.单独建造、无偿安置的回迁房，按照不包括土地的成本价视同销售2014公告2号关于纳税人开发回迁安置用房有关营业税问题的公告1995国税函549号关于外商投资企业从事城市住宅小区建设征收营业税问题的批复73回迁房的视同销售借：开发成本回迁房应交税费应交增值税（进项税额）贷：银行存款借：开发成本商品房（土地）贷：主营业务收入应交税费应交增值税（销项税额）74回迁房的视同销售2.非单独建造、或有偿安置的回迁房，按照公允价值视同销售企业会计准则第9号职工薪酬第六条企业发生的职工福利费，应当在实际发生时根据实际发生额计入当期损益或相关资产成本。职工福利费为非货币性福利的，应当按照公允价值计量。2002国税函172号2007国税函768号75回迁房的视同销售2010国税函220号关于土地增值税清算有关问题的通知六（一）房地产企业用建造的本项目房地产安置回迁户的，安置用房视同销售处理，按关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知（国税发2006187号）第三条第一款规定确认收入，同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。成本价/公允价，不同的清算对象76回迁房面积差价2010国税函220号关于土地增值税清算有关问题的通知六（一）房地产开发企业支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费；回迁户支付给房地产开发企业的补差价款，应抵减本项目拆迁补偿费。思考：土地增值税视同销售的金额联系契税、企业所得税2005财税45号关于城镇房屋拆迁有关税收政策的通知77配套建设安置房2013财税101号关于棚户区改造有关税收政策的通知对改造安置住房经营管理单位、开发商与改造安置住房相关的印花税以及购买安置住房的个人涉及的印花税予以免征。在商品住房等开发项目中配套建造安置住房的，依据政府部门出具的相关材料、房屋征收（拆迁）补偿协议或棚户区改造合同（协议），按改造安置住房建筑面积占总建筑面积的比例免征城镇土地使用税、印花税。78利用关联公司的商品房2011国有土地上房屋征收与补偿条例第二十一条第三款因旧城区改建征收个人住宅，被征收人选择在改建地段进行房屋产权调换的，作出房屋征收决定的市、县级人民政府应当提供改建地段或者就近地段的房屋。商品房和回迁房相邻，有可能影响商品房的品质79利用关联公司的商品房情形：开发商与回迁户协商，回迁到开发商关联公司的商品房，所需款项由开发商承担，面积和价款差价由回迁户承担。1.关联开发商按照销售不动产处理。2.开发商向关联开发商支付的款项，作为拆迁补偿费处理；3.开发商既可以选择抵减未来的销售额，也可以选择、未来全额计算销项税额。80有偿的回迁房情形：开发商除无偿返还一套回迁房外，还承诺回迁户可以按照优惠价格购买一套商品房。2016财税36号实施办法第四十四条纳税人发生应税行为价格明显偏低或者偏高且不具有合理商业目的的，主管税务机关有权按照下列顺序确定销售额不具有合理商业目的，是指以牟取税收利益为主要目的，通过人为安排，减少、免除、推迟缴纳增值税税款，或者增加退还增值税税款。谋81法定职权/衍生职权2002法释21号关于行政诉讼证据若干问题的规定第六十三条证明同一事实的数个证据，其证明效力一般可以按照下列情形分别认定：（一）国家机关以及其他职能部门依职权制作的公文文书优于其他书证；（四）法定鉴定部门的鉴定结论优于其他鉴定部门的鉴定结论；82有偿的回迁房税务机关的法定职权是税款如何计算，而价格核定是衍生职权，不得对抗法定职权部门2014新疆乌鲁木齐价格偏低在拆迁过程中达成的未来优惠价格购买商品房，建议增加街道办事处等第三方政府机关2007财税13号关于单位低价向职工售房有关个人所得税问题的通知83转让不动产的价格核定2013税总办函884号关于征收营业税核定营业额有关问题的批复2014广东韶关价格偏低2014海南东方价格偏低2014江苏淮安价格偏低2014新疆乌鲁木齐价格偏低（观点已经纠正）84转让不动产的价格核定2015广东虚假拍卖：拍卖行为的效力与应纳税款核定权，分别受民事法律规范和行政法律规范调整，拍卖行为有效并不意味税务机关不能行使应纳税额核定权，另行核定应纳税额也并非否定拍卖行为的有效性。一律要求税务机关必须以拍卖成交价格作为计税依据，则既可能造成以当事人意思自治为名排除税务机关的核定权，还可能因市场竞价不充分导致拍卖价格明显偏低而造成国家税收流失。852016201620162016税总函税总函税总函税总函145145145145号号号号8.8.8.8.按照核定计税价格征税的，按照核定计税价格征税的，按照核定计税价格征税的，按照核定计税价格征税的，“金额金额金额金额”栏填写不含税计税价格，备注栏注明栏填写不含税计税价格，备注栏注明栏填写不含税计税价格，备注栏注明栏填写不含税计税价格，备注栏注明“核定计税价格，实际成交含税金额核定计税价格，实际成交含税金额核定计税价格，实际成交含税金额核定计税价格，实际成交含税金额元元元元”。2016201620162016税总函税总函税总函税总函181181181181号号号号营改增后，税务机关在核定计营改增后，税务机关在核定计营改增后，税务机关在核定计营改增后，税务机关在核定计税价格工作中，应继续沿用原二手房评估系统。税价格工作中，应继续沿用原二手房评估系统。税价格工作中，应继续沿用原二手房评估系统。税价格工作中，应继续沿用原二手房评估系统。当纳税人申报的不动产交易成交价格明显偏低时，当纳税人申报的不动产交易成交价格明显偏低时，当纳税人申报的不动产交易成交价格明显偏低时，当纳税人申报的不动产交易成交价格明显偏低时，应首先利用二手房评估系统核定计税价格，在双应首先利用二手房评估系统核定计税价格，在双应首先利用二手房评估系统核定计税价格，在双应首先利用二手房评估系统核定计税价格，在双方有争议无法协调时，方有争议无法协调时，方有争议无法协调时，方有争议无法协调时，再参照第三方中介做出的再参照第三方中介做出的再参照第三方中介做出的再参照第三方中介做出的市场评估价格进行确定。市场评估价格进行确定。市场评估价格进行确定。市场评估价格进行确定。代金券模式的回迁房情形：开发商没有单独建造回迁房，而是向被拆迁人发放代金券，可以购买本项目或关联项目的商品房。分析：由于被拆迁人购买商品房时是以商品房的市场价值为对价的，具有商业实质，应当视同销售一方面，支付代金券时作为拆迁补偿费处理，计入土地成本、缴纳契税另一方面，未来抵减销售额、视同销售87借：开发成本借：开发成本借：开发成本借：开发成本土地土地土地土地 贷：专项应付款贷：专项应付款贷：专项应付款贷：专项应付款借：专项应付款借：专项应付款借：专项应付款借：专项应付款 银行存款银行存款银行存款银行存款 （价差）（价差）（价差）（价差）贷：主营业务收入贷：主营业务收入贷：主营业务收入贷：主营业务收入 应交税费应交税费应交税费应交税费应交增值税（销项税额）应交增值税（销项税额）应交增值税（销项税额）应交增值税（销项税额）借：应交税费借：应交税费借：应交税费借：应交税费应交增值税（销项税额）应交增值税（销项税额）应交增值税（销项税额）应交增值税（销项税额）贷：主营业务成本贷：主营业务成本贷：主营业务成本贷：主营业务成本88增值税差额征税的会计核算2016财会22号增值税会计处理规定按现行增值税制度规定企业发生相关成本费用允许扣减销售额的，发生成本费用时，按应付或实际支付的金额，借记“存货”等科目，贷记“银行存款”等科目。借：开发成本土地（含税）贷：银行存款等89增值税差额征税的会计核算2016财会22号增值税会计处理规定待取得合规增值税扣税凭证且纳税义务发生时，按照允许抵扣的税额，借记“应交税费应交增值税（销项税额抵减）”，贷记“主营业务成本”、“存货”、“工程施工”等科目。借：应交税费应交增值税（销项税额）贷：主营业务成本项目90三、与其他房地产企业合作开发（一）股权收购：同工业企业（二）买卖在建工程（三）买卖楼花，未来以原开发商名义对外销售，然后收入分成（四）项目股东，出资并且共担风险，然后利润分成91开发商之间买卖在建工程2016公告18号房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法第八条一般纳税人销售自行开发的房地产老项目，可以选择适用简易计税方法按照5%的征收率计税。既包括老项目的完工产品，也包括老项目的在建工程，可以开具专用发票。与非房地产企业销售不动产一致92开发商之间买卖在建工程2016公告18号房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法第四条房地产开发企业中的一般纳税人销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。包括完工产品和在建工程非房地产企业不适用93开发商之间买卖在建工程土地增值税加计扣除：方法一：卖出方不得加计扣除，但受让方接盘后可以按照全额加计扣除方法二：卖出方可以加计扣除，但受让方接盘后只允许按照增加金额加计扣除2007财税162号关于土地使用权转让契税计税依据的批复94非登记股东2013公司法第三十二条第三款公司应当将股东的姓名或者名称向公司登记机关登记；登记事项发生变更的，应当办理变更登记。未经登记或者变更登记的，不得对抗第三人。对内生效/对外未生效企业会计准则第40号合营安排投资方：长期股权投资；被投资方：资本公积95项目股东法律特征：实际出资，承担对应项目的投资风险瑕疵：投资商没有成为开发商的登记注册股东之一，双方没有成立独立法人企业。实质要件：出资/承担风险形式要件：没有登记注册2009国税发31号房地产开发经营业务企业所得税处理办法第三十六条（二）97项目股东分配利润2006企业财务通则第五十一条企业弥补以前年度亏损和提取盈余公积后，当年没有可供分配的利润时，不得向投资者分配利润，但法律、行政法规另有规定的除外。思考：企业整体亏损，但合作项目盈利98买卖楼花800030000情形：投资人按照约定价格购买在建工程，未来由原开发商对外销售，然后收入分成2010法释18号原开发商：销售不动产2013公告5号直销1.承诺保本，按照资金借贷处理2.不承诺保本，按照股权投资处理2016财税140号关于明确金融房地产开发教育辅助服务等增值税政策的通知99联合竞买土地模拟情形：两个公司联合竞买一块土地，中标后土地使用证、建设用地规划许可证、建筑工程规划许可证、施工许可证、预售许可证等均为其中一个公司的名字思考：会计主体/发票/利润分成增值税、土地增值税和企业所得税2005国税函1003号合作建房100接盘、但不办理股权变更2016公告18号房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法第三条房地产开发企业以接盘等形式购入未完工的房地产项目继续