房地产策划知名xx深航沈阳置业长白项目物业发展建议及启动区策略140018打包.pptx

2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:690317891项目研究的工作阶段划分项目研究的工作阶段划分项目界定及研判问题结构化分析市场机会点的挖掘和分析案例借鉴和分析项目整体发展战略项目定位深化经济测算项目整体战略与定位回顾总体原则整体规划建议建筑单体建议项目配套建议项目景观建议项目物业管理建议启动区策略2007/02/122007/02/12第三阶段第三阶段营销战略与策略营销战略与策略第二阶段第二阶段物业发展建议及启动区定位物业发展建议及启动区定位2007/03/102007/03/102007/03/312007/03/31第一阶段第一阶段整体定位及发展战略整体定位及发展战略2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:690317892报告整体框架示意报告整体框架示意项目建筑单体建议项目建筑单体建议项目配套设施建议项目配套设施建议项目园林景观建议项目园林景观建议项目物业管理建议项目物业管理建议启动区策略建议启动区策略建议项目定位回顾项目定位回顾物业发展总体原则物业发展总体原则项目整体规划建议项目整体规划建议战略体系项目定位2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:690317893项目整项目整体发展体发展方向方向以住宅启动，走高端路线，定位主流城市豪宅以住宅启动，走高端路线，定位主流城市豪宅以住宅启动，走高端路线，定位主流城市豪宅以住宅启动，走高端路线，定位主流城市豪宅核心战核心战略方针略方针以产品以产品以产品以产品+服务取胜，重新定义沈阳城市豪宅标准服务取胜，重新定义沈阳城市豪宅标准服务取胜，重新定义沈阳城市豪宅标准服务取胜，重新定义沈阳城市豪宅标准项目战略体系项目战略体系2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:690317894项目整体定位项目整体定位p综合物业：综合物业：联排别墅:5%多层叠院:7.5%中高层:60%商业：5 商务酒店：12.5%p创新产品：创新产品：多层叠院p户型设计：户型设计：舒适性为主p建筑规划：建筑规划：BLOCK街区p社区配套：社区配套：酒店/会所/商业p阶层：阶层：沈阳城市高端人群和中高端人群的上层p区域：区域：主要来自和平和沈河，高端产品辐射全市乃至全省p价值取向：价值取向：资源占有、居住改善客户定位客户定位产品定位产品定位2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:690317895物业发展建议总体原则物业发展建议总体原则产品核心价值产品核心价值竞争价值竞争价值客户价值客户价值项目条件项目条件2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:690317896物业发展建议的出发点物业发展建议的出发点基于基于CVACVA，即即“竞争的价值增加竞争的价值增加”(Competition Value Added)n给出能形成价值点和竞争力的因素给出能形成价值点和竞争力的因素n解决从市场到产品对接的问题解决从市场到产品对接的问题竞争价值竞争价值竞争价值竞争价值2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:690317897重建体系重建体系创新产品、舒适度指标、高创新产品、舒适度指标、高品质服务品质服务是打造产品核心竞争力的方向是打造产品核心竞争力的方向自然资源自然资源 进入标准进入标准 沈阳城市豪宅沈阳城市豪宅价值体系总结价值体系总结竞争标准竞争标准创新产品创新产品 高品质服务高品质服务舒适度指标舒适度指标城市资源城市资源竞争价值竞争价值竞争价值竞争价值2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:690317898既满足沈阳高收入人群既满足沈阳高收入人群“好面子好面子”的特点；的特点；又满足他们对城市成熟生活的需求又满足他们对城市成熟生活的需求关键举措：城市/专属满足沈阳高收入人群需求的满足沈阳高收入人群需求的KPI指标指标城市城市城市城市成熟配套城市雕饰城市街区专属专属专属专属豪华会所稀缺产品豪宅社区区籍私人电梯私家路客户价值客户价值客户价值客户价值2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:690317899满足本项目条件的关键举措满足本项目条件的关键举措发展策略豪宅形象、适度成本豪宅形象、适度成本豪宅形象、适度成本豪宅形象、适度成本满足本项目满足本项目“豪宅形象、适度成本豪宅形象、适度成本”的的KPI指标指标豪宅豪宅豪宅豪宅形象形象形象形象通过豪华符号来展示社区入口处豪华公共活动区材质高档建筑顶部及灯光豪华视线常接触区用材高档基本原则只有客户能感受到的价值，才是需要展示出来的价值只有客户能感受到的价值，才是需要展示出来的价值只有客户能感受到的价值，才是需要展示出来的价值只有客户能感受到的价值，才是需要展示出来的价值适度适度适度适度成本成本成本成本外墙以涂料为主减少维护成本立面少造型，多平面做少量点睛用水园林成本控制把钱花在看得见的地方把钱花在看得见的地方把钱花在看得见的地方把钱花在看得见的地方成本控制不影响品质成本控制不影响品质成本控制不影响品质成本控制不影响品质项目条件项目条件项目条件项目条件2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:6903178910产品核心价值总结产品核心价值总结规划规划1、城市化意向的商业、会所、酒店，突出城市的成熟价值城市城市外豪外豪创新创新单体单体配套配套景观景观1、立面符合品质沈阳富人群的审美需求，具有形式感的设计；豪华入口、大堂等；舒适户型空间等2、特色会所、高档商业街区、有品质的销售中心2、市场空白的叠院HOUSE产品和其他户型创新3、沈阳首创的适应北方寒冷气候的北美风格的阿拉斯加风情园林管理管理1、都市风格的标识、广场、小品等2、大手笔的规划意向，大气势的规划格局1、BLOCK街区概念2、关键位置的稀缺景观资源 1、深航特色物管 2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:6903178911整体规划及功能布局建议整体规划及功能布局建议2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:6903178912项目地块现状分析项目地块现状分析地块零散给规划带地块零散给规划带来很大困难来很大困难 地块条件总结：地块条件总结：u 地块零散，被市政路自然划分；u 北向有河景资源，但对低密度物业的价值不大u 东向临快速干道，噪音影响较大；但昭示性好u 西向被万科城高层形成压迫之势，必须予以化解中远项目，预中远项目，预计是高层住宅计是高层住宅快速干道，噪音快速干道，噪音和粉尘影响；但和粉尘影响；但昭示性好昭示性好4车道市政路，车道市政路，有一定噪音影有一定噪音影响响浑河及河浑河及河滩公园，滩公园，景观资源景观资源良好良好万科城，万科城，预计是高预计是高层住宅层住宅规划绿地规划绿地1.91191万万占地：占地：5.415.41万万4.04.0万万3.813.81万万4.854.85万万1818米米1212米米1212米米2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:6903178913沈阳竞争楼盘规划布局分析：沈阳竞争楼盘规划布局分析：社区多强调社区多强调封闭，缺乏与城市的互动；细节处理不足封闭，缺乏与城市的互动；细节处理不足假日伊丽雅特湾新世界花园银基东方威尼斯u项目规模大，基本上分组团开发，规划基本围绕组团，显得不大气；而且多封闭，城市气息较弱u规划的细节和创新不足2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:6903178914项目总体规划核心理念项目总体规划核心理念核心核心规划理念规划理念市场竞争市场竞争地块约束条件地块约束条件物业发展建物业发展建议总体原则议总体原则活力的活力的、开放的、具有、开放的、具有城市气息的城市气息的BLOCK社社区区规划核心理念规划核心理念结合地形，整体以独立地块形成BLOCK街区形成公共、共享空间，展示城市意象营造活力、繁华的商业街区社区紧凑、功能复合，适于步行，强调邻里归属感各地块之间或以小区路相连；或以桥、空中花园平台等构筑物连成整体2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:6903178915地块价值分析地块价值分析邻里区位：地块间的关联景观与配套资源外部环境影响：噪音、环境地块尺度：地块大小和形状昭示与进入住宅价值评价五要素商务价值评价五要素对外辐射度：辐射范围和级别人流聚集度商业尺度：尺度和形状进入及昭示性沿街状况：沿街方向和长度一一级级一一级级二二级级二二级级三三级级二二级级一一级级三三 级级三三级级住宅价值分布住宅价值分布商务价值分布商务价值分布一一级级浑河浑河主主干干道道浑河浑河2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:6903178916本项目物业分布的规律本项目物业分布的规律二、具有气势的大手笔规划二、具有气势的大手笔规划一、城市气息的一、城市气息的BLOCK街区街区五、联排别墅对河景资源的利用度较低五、联排别墅对河景资源的利用度较低三、从整体上考虑，实现地块价值最大化三、从整体上考虑，实现地块价值最大化p符合整体规划原则：符合整体规划原则：p按照地块价值合理分布：按照地块价值合理分布：p不同物业对资源的利用特征：不同物业对资源的利用特征：六、沿河部分必须布置一定量的商业六、沿河部分必须布置一定量的商业p政府规划的限制：政府规划的限制：四、对于朝向要求较高四、对于朝向要求较高p按照沈阳客户的喜好：按照沈阳客户的喜好：2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:6903178917方案方案1 1：酒店南置方案：酒店南置方案1.酒店酒店5万万2.中高层中高层3万万3.商业商业 0.5（商（商业裙楼）业裙楼）1.联排联排1.25万万2.中高层中高层5万万3.叠加叠加1.25万万4.商业商业 0.4万万1.联排联排0.75万万2.中高层中高层2.5万万3.叠加叠加1.75万万4.商业商业 0.2万万1.河景高层河景高层2万万2.中高层中高层7.5万万3.叠加叠加0.5万万4.商业商业 0.3万万1.河景高层河景高层2万万2.中高层中高层5.0万万3.叠加叠加0.5万万4.商业商业 0.6万万R=4.5R=1.3R=1.4R=2.1R=2.12009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:6903178918方案方案2 2：酒店北置方案：酒店北置方案1.联排联排0.25万万2.中高层中高层3.7万万3.商业商业 0.2万万4.会所会所0.3万万1.联排联排1万万2.中高层中高层5万万3.叠加叠加1.25万万4.商业商业 0.4万万1.河景高层河景高层2万万2.中高层中高层5.0万万3.酒店酒店5万万4.叠加叠加0.5万万5.商业商业 0.6万万1.联排联排0.75万万2.中高层中高层2.5万万3.叠加叠加1.75万万4.商业商业 0.2万万1.河景高层河景高层2万万2.中高层中高层7.5万万3.叠加叠加0.5万万4.商业商业 0.3万万R=2.3R=1.4R=2.1R=1.3R=3.42009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:6903178919两种方案的比较两种方案的比较p从物业比例上看：从物业比例上看：两种方案物业比例和类型基本一致两种方案物业比例和类型基本一致p从市场实现角度看：从市场实现角度看：方案一中酒店商业设施与生活区接近，有利于化解区方案一中酒店商业设施与生活区接近，有利于化解区域配套不足的缺陷域配套不足的缺陷p从销售节奏的安排看：从销售节奏的安排看：由于酒店必须马上启动，方案二中酒店与启动期物业由于酒店必须马上启动，方案二中酒店与启动期物业（联排）距离较远，不利于销售路线的安排和核心展（联排）距离较远，不利于销售路线的安排和核心展示区的营造示区的营造综合考虑各种因素，方案一较为合理综合考虑各种因素，方案一较为合理2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:6903178920规划价值点（规划价值点（1 1）将零散的地块看作将零散的地块看作整体考虑，实现地块价值最大化整体考虑，实现地块价值最大化联排别墅联排别墅 建面建面2 2万万多层叠院多层叠院建面建面4 4万万江景高层江景高层建面建面4 4万万中高层中高层 建面建面22.722.7万万酒店酒店建面建面5 5万万会所会所建面建面0.30.3万万商业商业建面建面2 2万万2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:6903178921项目规划价值点（项目规划价值点（2 2）BLOCKBLOCK精神之精神之形成对外开放的城市公共节点形成对外开放的城市公共节点u 开放的城市广场、城市公园，形成区域独特的景观节点，提升项目的城市印象和整体形象u 1号位置昭示性较好，2号位置可作为核心展示区的组成之一城市2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:6903178922BLOCKBLOCK精神之精神之联排别墅的组团创新联排别墅的组团创新u联排通过组团内部U型、V型排布，形成围合院落block，演绎休闲的新生活方式美国早期townhouse兵营式排布U型围合、错落式布局组团整体排布类型为U型、V型组团内部以3-4联排为主近两年美国townhouse组团式排布错落式U字型特点：避免直线式的呆板，平面空间丰富形成公共院落，增加邻里社区氛围居住空间发生变化优点：创新2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:6903178923BLOCKBLOCK精神之精神之多层叠院的组团创新多层叠院的组团创新多栋多层叠院围合成多栋多层叠院围合成blockblock，单独管理，单独管理组团间小尺度步行空间组团间小尺度步行空间创新2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:6903178924规划价值点（规划价值点（3 3）昭示性良好，气势昭示性良好，气势恢宏的主入口恢宏的主入口主入口主入口入口设置符合传统文化的、体现尊贵的大型雕塑，对外形成项目标志性的视觉焦点；入口的仪式感。的仪式感。外豪2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:6903178925规划价值点（规划价值点（4 4）保证住宅南向或东保证住宅南向或东偏南向偏南向u 根据市场调研，沈阳客户对朝向要求很高，东西向住宅由于日照条件差，一般是较难销售的单位u 万科城有部分东西朝向；中远项目主要是西南朝向N2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:6903178926规划价值点（规划价值点（5 5）通过对市政路的通过对市政路的“私有私有化化”和设置连廊降低社区的不完整感和设置连廊降低社区的不完整感 创新u设置保安和岗亭，减少外部车辆的进入纵向路网（较窄）纵向路网（较窄）横向路网（较宽）横向路网（较宽）u连廊可采却封闭或绿化的方式提升形象案案例：例：华华侨侨城城2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:6903178927规划价值点（规划价值点（6 6）组团与景观轴线相组团与景观轴线相结合，消除景观盲点结合，消除景观盲点河景高层：以外部自然景观为主河景高层：以外部自然景观为主中高层：远观中心地密度物业和组团中高层：远观中心地密度物业和组团景观景观联排和叠院：近距离占有组团景观；联排和叠院：近距离占有组团景观；享有一定的水景观享有一定的水景观沿景观轴设置枯山水贯穿社区沿景观轴设置枯山水贯穿社区内外景观结合，组团和轴线景观结合内外景观结合，组团和轴线景观结合小面积水景小面积水景创新2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:6903178928规划价值点（规划价值点（7 7）点式高层和短板中点式高层和短板中高层结合高层结合u在保证容积率的前提下，要突出体现园林特色，提升项目形象，则必须尽可能的降低建筑密度并尽可能的提高绿地率u满足上述要求的最佳物业类型点式高点式高/小高层小高层南北通透，采光充足，户型平面功能布局合理，住户间相互干扰小，均好性突出u满足上述要求的最佳物业类型板式高板式高/小高层小高层u突出环境特色突出环境特色u突出功能均好突出功能均好建议选择建议选择点式高层（点式高层（2 2梯梯2 2户）户）+短板式中高层（短板式中高层（1 1梯梯3 3户）户）的物业组合的物业组合u具体比例配置应根据用地情况、资源配置及规划布局进行调整具体比例配置应根据用地情况、资源配置及规划布局进行调整创新2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:6903178929规划价值点（规划价值点（8 8）社区全地下车库或社区全地下车库或半地下车库处理，实现真正的人车分流半地下车库处理，实现真正的人车分流车行入口车行入口4 4车行入口车行入口1 1车行入口车行入口2 2车行入口车行入口3 3车行入口车行入口5 5交通组织交通组织u充分利用规划市政道路u出入口尽量原理高价值物业区域u中高层和高层集中地下停车；联排和叠院尽量做到地下停车场与建筑相连u尽量做到人车分流，车行路沿社区外环线布置；u车行动线与地下停车场出入口设置相协调；u组团停车就近解决、集中布置，方便物业管理；u尽量减少社区入口，以降低物业管理成本2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:6903178930规划价值点（规划价值点（9 9）规划超前，住宅保规划超前，住宅保证车户比在证车户比在1 1：1 1左右左右u 联排别墅 2：1u 多层叠院 1.5：1u 中高层：0.5：1u 河景高层：1.5：1项目车户比人车分流车库位置万科城1：2人车共道地上/半地下/地下格林生活坊1：4人车分流地下车库新世界花园1：2地下车库假日伊丽雅特湾1.5：1地下车库银基东方威尼斯1：2地下车位/半地下车库u市场项目的停车位基本配置为1：，多数为人车分流，以地上车库和半地下车库为多u从客户需求来看，没有达到1：1车位比不能满足需求u从客户习惯来看，目标客户不习惯没有自然采光的地下车库市场总结2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:6903178931建筑设计建议之建筑设计建议之建筑设计建议之建筑设计建议之CVACVACVACVA 核心精神：城市、外豪、创新核心精神：城市、外豪、创新核心精神：城市、外豪、创新核心精神：城市、外豪、创新需要说明的是u我们给出的物业发展建议并不是设计方案u而是对设计提出的建设性意见，即市场接受的产品特征和驱动客户购买的因素物业发展建议市场竞争（竞争楼盘）价值增加点1BLOCK核心封闭的城市气质2高价值物业缺乏树立价值标杆3标志性人口市场空白社区形象展示，容易客户感知4户户南或东南向万科有东西向满足客户喜好5私家路和连廊市场空白尊贵感6景观轴和组团结合万科城景观展示7点式和短板结合短板时市场空白舒适性8人车分流万科城/格林生活坊交通清晰化91：1车位伊丽雅特湾满足客户真实需求2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:6903178932建筑单体研究建筑单体研究2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:6903178933区域内项目分析区域内项目分析现代中式褒贬不一，现代中式褒贬不一，欧式风格较为认可欧式风格较为认可万科城万科城格林生活坊格林生活坊2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:6903178934区域外竞争项目分析区域外竞争项目分析各种风格并存，各种风格并存，客户接受面较宽，无特殊喜好客户接受面较宽，无特殊喜好新世界花园现代现代国际建筑配合港式园林假日伊丽雅特湾美式提出美国富豪阶层青睐的“乔治亚”风格，建筑表现为坡屋顶、八角窗、铁艺栏杆、浮雕等银基东方威尼斯欧式新古典主义建筑简约，色调以土黄和暗红为主。利用铁艺栏杆、凸窗等建筑细节表现意大利风情2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:6903178935别墅市场分析别墅市场分析基本上以北美或北欧风基本上以北美或北欧风格为主格为主代表项目建筑风格建筑特点香格蔚蓝北美风情凸窗，尖顶，坡屋顶锦绣山庄北美风格中庭、半和围的内院皇嘉美墅英式风格精装建筑，溪水庭院，有乔木、灌木自然围合唯美品格北欧风格34屋坡顶低密度庭园洋房七里香堤现代简约打造拥有各种国内外驰名品牌材料的精装修房翔凤山水国际英式风格维多利亚风格建筑桑堤亚纳西班牙风情白色的西班牙建筑，配以铁艺、装饰木构架 等元素万科兰乔圣菲南太平洋风格美国圣地亚哥市兰乔圣菲小镇所代表的MISSION风格高级社区保利海棠花园二期北欧风格深色坡屋顶，浅色立面2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:6903178936本项目不推荐采用的建筑风格本项目不推荐采用的建筑风格北欧或北北欧或北美风格美风格虽然具有强烈的市场冲击力，但存在一定的市场风险；沈阳市场主要以此类建筑风格为主。中式风格中式风格极少主义极少主义风格风格存在一定市存在一定市场风险场风险近年来逐渐为市场接受和认可，容易融入人文元素，扣合知识阶层的传统文化情结。适合低密度项目，在中密度市场尚缺少验证，产品设计压力加大，有一定接受风险。缺乏中密度缺乏中密度成功案例成功案例具有强烈的现代感，能抓住市场眼球。个性突出，容易形成项目特色。与市场主流审美存在一定距离，偏年轻人口味，与项目目标客户有一定的对位偏差。不符合定位不符合定位2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:6903178937本项目整体建筑风格建议本项目整体建筑风格建议新古典主义新古典主义基调建筑风格基调建筑风格新古典主义的特征 u强调理性而非感性的表现 u在构图上强调完整性和仪式感u在造型上重视轮廓 外豪2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:6903178938本项目整体色彩建议本项目整体色彩建议以米黄以米黄+土黄色土黄色为主要色调，点缀红色和其他色系为主要色调，点缀红色和其他色系u 整体感觉豪华大气，在北方环境下具有较强的视觉冲击力u 具有较好的耐污和抗老化能力，有利于项目销售u 与深航企业红黄为主的色系相呼应，体现企业品牌外豪2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:6903178939联排别墅和多层叠院联排别墅和多层叠院强调质感，形成强调质感，形成标杆效应标杆效应材料的质感材料的质感细部工艺的精良细部工艺的精良有设计感的立面有设计感的立面外豪2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:6903178940关键点关键点1 1：注重材料的质感和色彩的搭配：注重材料的质感和色彩的搭配u使用有质感的材料，如：石材或面砖，体现客户身份感，迎合目标客户需求；u强调材料的对比和穿插使用，使立面丰富而不失稳重；u玻璃使建筑变得通透和敞亮，用石材装点局部，体现大气、厚重的感觉；2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:6903178941关键点关键点2 2：注重细部工艺的精良：注重细部工艺的精良u注重窗框、檐口、栏杆等细部工艺的品质，从小处体现项目整体的高档次和高价值；u注意落水管道和空调机位的处理；细节处考虑周到，体现人性化；2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:6903178942关键点关键点3 3：注重立面的设计感，建议采用：注重立面的设计感，建议采用坡屋顶坡屋顶u通过建筑立面色彩、材质或形象等的变化，体现出立面的设计感和创新，不落俗套。2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:6903178943中高层中高层在豪宅形象基础上注重成本控在豪宅形象基础上注重成本控制制成本控制u建议用简洁、明快的线条，不赞同用复杂造型u建议大部分立面用涂料，不赞同用面砖；可见部分立面实用高档大理石材料u减少细节的复杂性，简化立面等高成本做法VS低成本做法具有仪式感的外观具有仪式感的外观坡屋顶坡屋顶成本控制成本控制2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:6903178944河景高层河景高层充分体现豪宅形象和标志性充分体现豪宅形象和标志性的圆弧型外形，色彩上与整体保持一致的圆弧型外形，色彩上与整体保持一致外豪2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:6903178945建筑设计建议之建筑设计建议之建筑设计建议之建筑设计建议之CVACVACVACVA 核心精神：豪宅形象、适度成本核心精神：豪宅形象、适度成本核心精神：豪宅形象、适度成本核心精神：豪宅形象、适度成本物业发展建议市场竞争（竞争楼盘）价值增加点1新古典主义风格北欧或北美风格 豪宅形象的外在体现2暖色色系、强烈的色彩对比市场普遍强烈的视觉吸引力3短板式结构全板式较少，短板稀缺兼顾实用率和建筑的通透性4简洁、明快建筑线条-适度控制成本、不影响豪宅形象5立面材料建议用涂料适度控制成本，不影响效果6减少细节处理上的复杂性-适度控制成本7圆楼结构市场稀缺增加豪宅形象价值2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:6903178946联排别墅产品建议联排别墅产品建议2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:6903178947沈阳市场联排别墅产品分析沈阳市场联排别墅产品分析紧凑的产紧凑的产品能保证较好的销售速度品能保证较好的销售速度项目主力区间(m2)主力总价(元)翔凤国际342-397172-202万桑迪亚纳230-240100-130万香格蔚蓝190-26070-120万美地山庄170-19070万产品供应区间供应该类产品的在售项目较少，且总价控制谨慎，均取得了不错的销售速度，开发风险较小；该类产品的市场优势在于有天有地的类别墅产品形式充分满足了一部分客户追求别墅生活方式的需求；2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:6903178948沈阳市场联排别墅产品分析沈阳市场联排别墅产品分析舒适度指舒适度指标不够，缺乏创新标不够，缺乏创新u 由于赠送空间少和车库计面积的原因，整体舒适度不足，u 部分产品为了增加舒适度，减少了停车位，不符合客户需求u 户型比较传统，缺乏必要的创新一层一层二层二层三层三层一层一层二层二层三层三层 阳台十分局促前院狭小清冷2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:6903178949联排别墅户型基本面联排别墅户型基本面主卧一般位于顶层专用层。理想的主卧室可以细分为睡区、坐区、壁橱区、卫生区、盥洗梳妆区等部分，外带大露台楼梯楼梯端头套端头套主卧主卧在户型的几种交通组织方式中，直跑楼梯的优点最明显，节约面宽、浪费面积最少端头套面积略大，增加设计亮点，提升产品力。端头客厅、卧室设置转角落地玻璃窗、房间可做到户户房间朝南、主卧南北通风等2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:6903178950采用半地下车库，实现人车分流，有效提采用半地下车库，实现人车分流，有效提升项目形象档次升项目形象档次u 地下车库直接入户u 减少雨雪天对交通的影响创新2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 075583513598 QQ:6903178951关于半地下车库增加的成本计算关于半地下车库增加的成本计算与车与车库入户的成本差异库入户的成本差异p地上停车方案使得地上车流过于密集和嘈杂，并且次车道将会挤占大量绿化用地和私家庭院用地，社区生活品质下降，这使得物业价值降低，各物业的价格将会有下降，吸纳率也会相应降低单位成本：按照市场的数据，半地下车库成本按每平米1500元计算，全地下车库按每平米2000元计算车库占地：Townhouse半地下车库每车位占地面积40平米，本项目按1：1.5的比例设置联排数量：按照230平米/栋计算，预计本项目联排数量约为87栋车库入户成：入户式停车增加了次车道面积和车道建造成本；据估计，本项目车库入户增加的次车道约为4000平米，按照150元/平米的成本计算871.54015004000150871.54015004000150723723万，分摊户均万，分摊户均8 8万，约占万，约占总价的总价的4%4%，不在客户价格敏感范围之内，不在客户价格敏感范围之内2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:6903178952关于地下室空间的经济测算关于地下室空间的经济测算地下室成本地下室成本10001000元元/左右，联排别墅地下室占地上面积比例左右，联排别墅地下室占地上面积比例为为30%-40%30%-40%，面积，面积220220240240，则地下室面积则地下室面积70-10070-100。地下室总成本地下室总成本=1000*=1000*（7010070100）=710710万万p若地下室面积取市场主流，且仅按成本价计入总价中，再加若地下室面积取市场主流，且仅按成本价计入总价中，再加上地下车库的成本计入总价，对总价上地下车库的成本计入总价，对总价200200万的别墅来说，使总万的别墅来说，使总价增加了价增加了8%-9%8%-9%，会对客户决策构成影响。，会对客户决策构成影响。如采取地下停车方式，则不建议再赠送地下室空间；如采取地下停车方式，则不建议再赠送地下室空间；如市场预期向好，则在总价上升的如市场预期向好，则在总价上升的 情况下可考虑在情况下可考虑在二期产品中赠送地下室空间二期产品中赠送地下室空间2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:6903178953坡屋顶送顶层阁楼和屋顶花园作为功能房坡屋顶送顶层阁楼和屋顶花园作为功能房和活动空间，取代地下室的功能和活动空间，取代地下室的功能2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:6903178954外部入口外部入口增加体量感增加体量感u通过入户门廊、院门、环廊、门廊，以及屋顶与屋檐的缓坡处理等方式增加联排别墅的体量感。2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:6903178955室内入户处理室内入户处理玄关和吹拔玄关和吹拔u对于首次别墅置业者来说，入口的吹拔处理能使其有明显的、不同于普通住宅的居住感受2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:6903178956客厅挑空处理或高厅设计客厅挑空处理或高厅设计u经过挑空或高厅处理的客厅能显著提升客厅的空间感和开敞度。创新2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:6903178957立体庭院落立体庭院落利用阳台、露台形成立体庭院利用阳台、露台形成立体庭院景观自足性空间内向性功能多样性根据景观资源的不同设置不同的户内庭院/形成丰富的空间形式/同时赋予空间不同的功能2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:6903178958主卧室大面积观景窗主卧室