托管业务介绍.doc

托管业务简介
名词解释：房屋托管（Housing trust）是新兴崛起房产旅游类行业，相称于房屋管家升级，业务范围重要是针对空置房产，广泛用于空置不动产保值、增值,业主方更实际到达，省心，省时，省事优势。

概念;房屋托管是房屋产权所有者对房屋使用权以契约形式让渡给房屋经营单位，房屋经营单位再对房屋使用权商业化一种过程，包括平常管理,招租，承担房屋中途空置期风险等。业主(或委托人)将房屋委托给受托方并签订委托协议,受托方将按照业主协议为其寻找租客。协议期内,由房屋经营单位代收房租,水电费,煤气费,物业管理等费用并按协议约定将租金打入业主或业主指定银行帐户,受托方承担中途租客退租风险.受托方靠收取业主管理服务费和经营中增值盈利,依托自身专业房屋管理经验来抵御多种风险.从而到达业主与受托方互惠互利,共同增值目。
前景：房屋托管，不仅处理了空置房产维护和管理问题，还充足运用了空置房产，保证了空置房产保值、增值。同步，对资源合理运用以及旅游业发展都起到了重要作用。
服务对象：1、 平时工作繁忙人士。
此类房东年龄介乎于30至45岁间，正处在事业打拼期，时间对他们尤为宝贵，平时少有空闲，而将空闲时间留给家人才最故意义。
2、 常期在外离岸人士。
此类房东多因工作临时离开房屋所在地在外工作。房子可以选择交给亲戚朋友代为打理，选择亲朋一看对方有无时间，再看对方与否善长打理，打理不好留下手尾双方情面上都过不去，请亲朋打理还须附欠一份人情。
3、 不想受租房琐碎滋扰，重在生活质量人士。
此类房东基业已稳，平时多有空闲时间，但都多少有过不太快乐出租房打理经历，有甚至宁愿空着也不愿出租。他们更重视心情，不想受租房事打扰，乐意把时间花在健身、旅游、陪家人享有生活上。
4、 不善长打理出租房人士。
此类房东多属第一次出租，不理解租房有关注意事项，不太懂挑选房客。对于某些装修好、配置新物业错选房客会带有无法估计损失。
管理成本：1、 多次看房：调查显示，平均每套房屋成功出租大概要看房十几二十次，费时、费力、费路费;
2、 筛选客户：租房人群形形色色，很难识别谁比较可靠他们与否会对房屋设施导致损坏等等，费时、费心;
3、 追讨租金：客户不准时支付租金，就需要您多次上门催缴，再加上人口流动性强原因，就更会增长上风险，费时、费心、费力;
4、 次招租：现代人生活变化快，频繁更换租住房屋，导致您一年内也许需要2—3次招租，而每次招租，都会导致您成本增长，且费时、费心、费力;
5、 维修繁琐：小至更换灯泡，大至刷墙补地，都会挥霍您宝贵时间和精力，烦;
6、 承租期间纠纷与邻里间纠纷等，同样会占用您宝贵时间，尚有也许给您带来更多麻烦;
7、 承租期满时各项费用结算：由于某些小区水、电费六个月才收，以上费用也许在协议期满一种月后才能结清。
以上所有状况都需要花费大量时间、精力乃至直接金钱成本，而托管后，您烦恼和成本全都没有了。
房租收入
出租房屋一般是委托中介或在媒体上公布广告，无论哪种措施，都不可防止出现一段空置期和费用，空置就意味着房租白白流失，而我们一旦与您签定托管协议，由我们定期支付给您房租，您将获得长期、稳定房租收入。
房产保值增值
房屋平常打扫和维护均由我方代为处理。我们将定期对您房屋进行专业维护，由于房屋整洁、设备完好、温馨舒适，这是我们为客人提供关键服务。由于我们专业维护，您房产不仅折旧最低，还会有增值惊喜。
专业化管理
我们与您签订托管协议，再由我方转租，在法律上您无需再为房客纠纷承担责任。您只需定期收取房租，其他一切都不用操心了。
托管服务内容
1、 代委托方出租，代办租赁登记手续;　2、 代收代付租金/水、电、煤气、网、电话、有线电视/物业管理费
3、 代办完毕租客入住/搬迁/退租交接手续;　4、 代委托方查验清理退租房屋;
5、 代委托方维修家用电器、居室保洁;　6、 协议约定其他委托事项。
托管条件
1、托管范围 高档新小区。
2、托管户型 以中小户型为主，一室一厅、二房两厅、三房两厅。房子为装修过或者毛坯。
3、房屋设施 沙发、床、餐桌、组合衣厨等成套家俱、原则卫浴设施及原则装修;家俱齐全。
4、家用电器 彩电、空调、冰箱、洗衣机、热水器、饮水机;厨房设施 家电齐全。
5、有些企业也托管毛坯房，装修后在对外出租。
托管好处
1、防止空置每年只需要一次招租，中途退房多次招租风险我们替您承担
2、收入可观每期准时获得稳定租金收入，并且整年纯收入一般不低于您亲自管理整年纯收入
3减少风险防止了准时收不到租金，家俱家电遭到破坏等非正常损失，同步还节省了正常管理成本
4、灵活理财您可以以租代售，既能收到房租，又能不紧不慢卖个好价钱，租售两便
5、省时不用再花大量时间和精力，公布信息，约见客户，多次带客户看房，
6、省心不用操心，不用自己管理，不管您在何地，出差或学习或者是旅游，您不用任何担忧，只需要查收租金即可
7、省力不用自己收租，设施频繁损坏不用自己维修，小维修我们免费出工出力，大维修我们免费为您跑腿办事
8、放心把您房子交给我们来管理，把个人和个人关系，变成了个人和组织关系，让您愈加放心。
租赁托管
实现房屋
“保值、增值”最有效手段，借助于中国房地产业迅猛发展，来投资房产者多可获得丰厚回报。因此，选择投资房地产业投资者也越来越多，许多投资者选择买房出租、以租待售谋利。但自营出租牵扯房主时间和精力过多，也不易获得很好收益。同步，单个房屋管理维护成本远高于托管机构统一管理和统一维护。两相比较，与其自己经营出租，不如放手托管。
有助于整合
有助于盘活整个都市存量闲置房产，使闲置房产得到科学有效再分派再运用。 房产属于稀缺资源，房产闲置，是社会财富巨大挥霍。“房屋租赁托管”模式出现协助房主出租房产、打理房屋，让房主轻松收益，无后顾之忧，而承租者也能“居者有其屋”，防止了房产闲置巨大挥霍，愈加合理有效地运用了社会资源。同步，“房屋租赁托管”模式也有助于形成一种有效房产流通渠道，由于租房人才是最直接潜在购房群体，有些闲置房产很也许在租赁过程中就销售出去了。
对于业主而言
最大好处是收益稳定，省心、省力、省时间！自营出租很麻烦：找房客要一次次带人开门看房子；求租者形形色色，良莠不齐，难以挑选合适房客；房客中途退租，房屋空置期遥遥无期，白白损失租金，让人无可奈何；租客拖欠房租、水电费用、损毁房屋，大烦恼！……而这一切繁琐与托管业主是没有任何关系。一旦把房屋授权租赁托管机构代管，就可以不再过问出租房屋和后期管理有关事宜，从此轻轻松松，坐收租金。同步，租赁托管机构还要保证房主稳定租金收益，无论合作房屋出租与否，都要按协议规定为房主划转租金。对房主而言，真正是实实在在收益保障，省心、省力、省时理财方式。
对承租者而言
租赁托管机构有大量优质房源，可以按需选择；协议做保障，居住安心，不必紧张房东随意提价或赶人；还可得到以便、快捷、专业后续服务。租房子最怕就是遇上房东随意提价、赶人，当然，假如遇上“假房东”、“二房东”更糟糕。在租赁托管机构托管房源都通过专业权属核算，不必紧张“假房东”、“二房东”问题；每套托管房源都与租赁托管机构签订了托管协议，托管期限至少三年，并且托管协议中对承租者租期超过托管期限有专门条款予以阐明，不存在忽然赶人或提价问题，可以放心使用；租赁托管机构对托管房源有以便、快捷、专业后期维护、管理服务，房客居住时受益匪浅。
业务渊源
房屋托管业务渊源是20世纪初上海、广州、香港等地房屋包租业务，即：包租人从业主手中将房子包租过来，包租期限视状况从1年至3年不等，包租人与业主签订包租协议，并按协议规定向业主分期或一次性支付房租。一般状况下，包租人向业主支付房租比包租人向承租人收取租金略少，而包租人收益恰恰是这“一包一租”之间差价。这种差价既符合罗马法系、又符合大陆法系、更符合英美法系规定商业收益，其实质是业主通过包租规避了空租风险，从而将空租风险转嫁给包租人，而包租人在承担这种风险前提下，依托广泛信息搜集渠道和对租赁市场深入理解，最大程度地压缩自身风险，从而将包租与出租之间利益最大化，这部分利益就是各法系所共同承认商业风险收益，而包租人所饰演角色就是目前托管企业。虽然从当今中国大陆法系和日本法系角度进行评判，包租人这种商业收益也是无可质疑。市场上房屋托管业务关键内容与初期包租业务并无不一样。
对于租客优势：1.无中介费2.付款方式押一付一3.后来维修 有保障4.不随意涨价 不随意解约5.配置专业保洁 维修 搬家团体对于租房后服务有保障6.拎包入住 家俱家电齐全生活品质有保障
目房源：1.交通以便 生活配套齐全2.房龄不要太久 最佳带电梯3.一室两室最佳4.托管价格低于市场价80% 5.租期能接受最短三年 毛坯房最短五年（每年有一种月免租期）原则上租期越长越好
获取房源措施：1身边亲戚朋友简介2.网络端口3.中介简介4.物业推荐5.客户转简介
签约流程：1.和房主讲明运行模式 托管给我们优势 租期 价格 免租期等细节
2. 约到企业或其他地点签订协议
3. 与房东做好 煤水电交接（钥匙 卡）物业暖气交接 家俱家电交接
4. 交接装修部门 开始进行装修装配
5. 按期验收房屋