物业费构成及测算【明细】.doc

物业费构成及测算
n物业服务成本或者物业服务支出构成，应包括以下几个部分：
n1.管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等。
n2.物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用。
n3.物业管理区域清洁卫生费用。
n4.物业管理区域绿化养护费用。
n5.物业管理区域秩序维护费用。
n6.办公费用。
n7.物业管理企业固定资产折旧。
n8.物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用。
n9.经业主同意的其他费用。
n以上物业管理区域指的是物业管理的公共区域。
n实行物业服务费用包干制的，物业服务费用的构成，不仅包括物业服务成本，还包括法定税费和物业管理企业的利润；
n实行物业服务费用酬金制的，在收取物业服务资金中不仅包括物业服务支出，还包括物业管理企业的酬金。

n一）居住性物业服务费的测算

V = ∑Vi （i =1，2，3，……12）

V--代表求得的物业服务费标准（元／月·平方米或元/年·平方米）；
Vi--代表各分项收费标准（元／月·平方米或元年·平方米）；
费用项目一般分为：管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费；物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；物业管理公共区域清洁卫生费用；物业管理公共区域绿化养护费用；物业管理公共区域安全和公共秩序维护费用；办公费用；物业管理企业固定资产折旧；物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；经业主同意的其他费用

n1.管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费V1
V1 = ∑Fi／S （i = 1，2，3，4）（元／月·平方米）
n该项费用是用于物业管理企业的人员费用，包括基本工资，按规定提取的福利费、加班费和服装费，但是不包括管理、服务人员的奖金。奖金应根据企业经营管理的经济效益，从盈利中提取。
n其中：
nFl--基本工资（元／月），各类管理、服务人员的基本工资标准根据企业性质、参考当地平均工资水平确定。
nF2--按规定提取的福利费（元/月），包括福利基金、工会经费、教育经费、社会保险、住房公积金等。
nF3--加班费（元／月）。
nF4--服装费（元/月）。
nS--表示可分摊费用的建筑面积之和。单位为平方米（m2）。
n2.物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用V2
V2=∑Fi／S （i=1，2，3，4，5）（元／月·平方米）
n其中：
nF1--公共照明系统的电费和维修费：
n①电费：（W1×T1+W2×T2…+Wn×Tn）×30×PE W1表示每日开启时间为Tl（小时）的照明电器总功率（千瓦·小时）；T1表示每日开启时间（小时）；30代表每月测算的天数；PE表示电费单价（元／kW）；
n②维修费：这是一个估算的经验值，一般按照当地的工资水平费用和使用的零配件、进货的价格来测算。
nF2--给排水设施的费用，此项费用测算时又可分项为：
n①给水泵的电机功率（可包括生活水泵、消防蓄水池泵），电费 = W×24×I×30× PE （元／月）。I代表使用系数 = 平均每天开启小时数／24；
n②消防泵的电机费（包括喷淋泵、消防栓泵），电费 = W×24×I×30× PE，（元／月）；
n③排污泵的电机功率（包括集水井排水泵、污水处理排水泵），电费=W×24×I×30× PE （元／月）：
n④维修费（元／月）。
nF3--配供电系统设备维修费、检测费（元/月）。
nF4--建筑、道路维修费元／月）。
nF5--电梯费用的核算：
n①电费=n ×W×24×I×30× PE （元／月），其中n为电梯台数；W为电梯功率；I为电梯使用系数，由于不同类型物业的电梯使用时间和频率不同，会产生差异，一般可通过统计的方法进行估算。居住类物业大致在0.4；
n②维修费（元/月），可分包给电梯专业的维修公司，也可自行维修（包括人工费、材料费）；
n③年检费（元／月）。
n费用项F1～F5 并非固定项目，不同物业项目不一，不能机械套用。以下各项也是如此。

n.3物业管理区域清洁卫生费用V3
V3=∑Fi／S （i=l，2，3，4，5，6）（元／月·平方米）
n其中：
nFl--人工费（元／月）。
nF2--清洁机械、工具、材料、服装费，按价值和使用年限折算出每月的值（元/月）。
nF3--消杀费（元/月）。
nF4--化粪池清理费（元／月）。
nF5--垃圾清运费（元／月）。
nF6--水池（箱）清洁费（元／月）。

n4.物业管理区域绿化养护费用V4
V4=∑F i ／S （i=l，2，3，4，5）（元／月·平方米）
n其中：
nF1--人工费（元／月）。
nF2--绿化工具费（元／月）。
nF3--化肥除草剂等材料费（元／月）。
nF4--绿化用水费（元／月）。
nF5--园林景观再造费（元／月）。

n5.物业管理公共区域秩序维护费用V5
V5 = ∑Fi / S （i=l，2，3，4，5）（元／月·平方米）
n其中：
nF1--人工费（元／月）。
nF2--服装费（元／月）。
nF3--维修费（元/月）。
nF4--日常保卫器材费（元/月），包括对讲机、多功能警棍、110报警联网等。
nF5--保安用房及保安人员住房租金（元／月）。

n6.办公费用V6
V6=∑Fi／S （i=1，2，3，4，5，6，7） （元／月·平方米）
n常用全年的费用预算来折算出每月费用，即全年费用除以12个月。
n其中：
nF1--交通、通讯费用（元／月）。
nF2文具、办公用品等低值易耗品费（元／月）。
nF3--车辆使用费（元/月）。
nF4--节日装饰费（元/月）。
nF5--公共关系费及宣传广告费（元／月）。
nF6--办公水电费（元／月）。
nF7--书报费（元／月）。

n7.物业管理企业固定资产折旧费V7
n该项费用指物业管理企业拥有各类固定资产按其总额每月分摊提取的折旧费用，包括交通工具、通讯设备、办公设备、工程维修设备等。按实际拥有的上述各项固定资产总额除以平均折旧年限，再分摊到每月每平方米建筑面积。值得注意的是，这里的固定资产应主要是直接用于该项目服务的固定资产。

n8.物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用V8
nV8 = （ 投保总金额 × 保险费率 ）／保险受惠物业的总面积
n物业管理企业必须对住宅物业区内水、电、电梯等设施设备投财产保险、相关责任保险（如电梯责任保险）、公众责任险。保费按保险受惠物业总建筑面积分摊。

n9.经业主同意的其它费用V9
n该项是指业主大会同意的全体业主均能受惠的必要的服务费用。
n10.不可预见费用V10
n不可预见费用（一般按上述费用总和的3％～10％计）。不可预见费应单独设账，严格控制其支出。
n11.利润或管理酬金V11
n物业管理协议不同，管理酬金的确定方式不同：
n（1）按照租金收入确定
管理酬金=业主租金收入×酬金比率
n（2）按物业价值的约定使用年限计算，当物业是业主自己使用的情况下可以采用该方法。
管理酬金=（物业价值／物业约定使用年限）×酬金比率
n（3）按定额利润/酬金或行业利润率／酬金率确定。定额酬金或利润是指双方协商在管理企业完成合同规定的服务任务情况下给服务者已固定数额的酬金或利润。不过，现行最通常的利润酬金确定方式是以上述1～10项的支出之和为基数乘以行业利润率/酬金率付给管理企业利润/酬金，即
管理利润/酬金=服务费×行业利润率/酬金率
n物业管理行业利润率/酬金率一般在8％～15％，具体的比率可由双方根据物业服务的标准等因素协商确定。

n12.法定税费V12
n按现行税法，物业管理企业属服务业，上缴的税金包括：
n（1）须按营业额缴纳营业税，税率为5％。
n（2）城市建设维护税，按营业税的7％计征。
n（3）教育费附加，按营业税税额的3％计征。合计总营业额的5.5％。
n不过依照最新的《物业服务收费管理办法》，实行酬金制计费方式的物业服务费用不含税金。

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