恒基-苏州别墅市场专题研究报告.pdf

苏州别墅市场专题研究报告专题框架别墅市场发展篇 别墅市场现状篇 区域板块特征篇 别墅市场总结篇别墅市场发展篇别墅市场发展历程口别墅承载的价值体系口别墅市场产品分类口别墅市场的产品演变别墅市场的客群演变别墅市场发展历程第一阶段:别墅市场的起步阶段（1994年1998年）特征表现：开发的别墅项目以高档外销别墅为主，主要有金阊区的白莲花园、高新 区的御花园和太湖湖畔山庄。第二阶段:经济型别墅占主流（1998年2000年）第三阶段:特征表现：从1998年起，苏州出现了以TOWNHOUSE为主流的新别墅形态，如独墅 苑、美墅缘、国贸莱茵花园，其间也开始出现大量的独立别墅如美之国，基本上是属 于经济型别墅。高档别墅步入市场（2000年2004年）特征表现：始于2000年初，自然生态豪宅开始出现，到2003年，以风景为主要卖点的 苏州别墅就其分布之势，已经形成“一木”即木渎，靠近灵隐山、天平山附近；“二湖”即太湖及其周边地区；“三园”即工业园区金鸡湖畔的格局。品牌开发、产品创新时代（2004年开始一至今）第四阶段:特征表现：从2004年开始，伴随外来的品牌房地产开发商的到来，一些有着鲜明个性、注重人性化设计和高品质的别墅产品依次出现，并且取得不俗的市场业绩，如中海御湖 熙岸、苏州庭院、万科中粮本岸等项目，受到苏州市场的追捧。别墅承载的价值体系价值评判的平衡点：“适销对路”，也是别墅价值评判的标准，所谓“适销对路”必须满足的两个条件：一、“人群适合”;二、“产品适 合”。别墅是从生活开始的，这是别墅价值判断的基础。人们选择别墅生活 就是选择一种不同于公寓和普通住宅2空间生活方式。因此别墅价值的考量因素有：别墅的居住价值，别墅的投资价 值，别墅未来预期升值空间价值三部分组成。别墅承载的价值体系人文价值1g暨段的人文学 西里层的业壬磐 管理服务的优质上乘五大核心价值历史价值环境价值建筑的艺术性建筑价值建筑的地域性室内空间设计建筑的民族性居住价值室外空间设计相应设施、功能配置别墅市场产品分类按建筑形式分:独栋别墅：独门独院住宅。联排别墅：几幢低于三层的单户别墅并联组成 的联排住宅。双拼别墅：由两个单元拼联而成。叠加别墅：多层复式住宅上下叠加而成，一般为 四层带阁楼。别墅市场产品分类按产品形态及容积率分:顶级别墅：整体规模不会太大，容积率在0.2以下，建筑面积通常在800 平方米以上，层数为1层或2层，景观资源优越。普通别墅：容积率在0.2-0.34之间，建筑面积在400-500平方米左右，层 数为1-3层，同样需要相当的环境资源。经济型别墅：别墅平民化的标志，包括小独栋、双拼、联排别墅，共同特点是每户有天有地。独栋：容积率0.4左右，建筑面积300平方米左右，层数2-3层。双拼：容积率0.4-05 建筑面积300平方米左右，层数2-3层。联排：容积率050.7,建筑面积200-300平方米，层数2-3层。类别墅（亚别墅）：也称叠拼别墅，显著特征为每户不能同时有天有地。一般为两户叠加而成，容积率0.7-1,3层或5层，面积200-300平方米，居住 品质更接近于花园洋房。别墅市场产品分类TI恒基顾问在地文化国际视野别墅市场产品分类地中海风格 J 有西班牙式、意大利式、希腊式、法式之分建筑特色：建筑的形态上具有很多不对称的设计，弥漫阳光下的浪漫激情（尤其是西班牙 风格的建筑，采用了很多圆弧形结构，包括墙体、护栏、门窗框架）；稍大些的房子都有 一个环绕的庭院或天井，形成一个围合式的群落（尤其是大量连接室内与外界的长廊、天 井等“灰空间”的运用，将室内与室外融为一体，是地中海式风格建筑最重要的一笔）；在细节的处理上特别的细腻精巧，又贴近自然的脉动，使其拥有永恒的生命力（在西班牙 建筑中，经常广泛运用螺旋形结构配件，包括阳台、窗间柱子多用螺旋形铸铁花饰）别墅市场产品分类英伦风格二建筑特色：住宅的坡屋顶坡度较陡，窗户的尺寸一般都比较小，主要建筑结构墙体为混 凝土砌块，屋顶为木构架，外墙材料多为红砖石材及涂料等，屋顶以石板瓦为主，承重 结构为混凝土砌块。TI恒基顾问在地文化国际视野别墅市场产品分类美式风格建筑特色：北美风格实际上是一种混合风格,不象欧洲的建筑风格是一步步逐渐发展演 变而来的，它在同一时期接受了许多种成熟的建筑风格，相互之间又有融合和影响。具有注重建筑细节、有古典情怀、外观简洁大方，融合多种风情于一体的特点。别墅市场产品分类建筑特色：最明显的特点就是简约、美观、大气，品质感优越；线条，色调，建筑气质，都 表现出了简约、硬朗、粗匡的气质，非常吸引人。它对人的活动空间非常注重，无论是建筑物的 外部，还是建筑物的内部，都通过有层次的空间营造来满足人的需要。同时追求工业设计的工艺 高度甚至是艺术高度，对精确、尺寸性的到位有极高的要求。TI恒基顾问在地文化国际视野别墅市场产品分类统中式风格二建筑特色：北京的四合院与苏州园林宅院是别墅中化的两大融合表征。集中表现在整体建筑 色彩感觉沉稳、大气、宁静，大量采用北京的传统灰与国际流行的高级灰，既具中国内涵，又具时尚感。建筑布局上注重南北朝向，更注重围合的院落，或引入中式庭院生活理念，再 现深藏中国人心中的最高生活境界。粉墙、黛瓦、飞檐、障壁、院落等传统中式元素运用较多，为了适应现代人的生活进行了部分改进，景观营造传统私家园林氛围。别墅市场产品分类建筑特色：不仅在文脉上与中国传统建筑一脉相承，而且更重要的体现在对传统建筑的发 展和变化上：既很好的保持了传统建筑的精髓，又有效的融合了现代建筑元素与现代设计 因素，改变了传统建筑的功能使用，给予重新定位。融入部分中式元素，如粉墙、黛瓦、院落等，更多的借鉴西方的居住理念，注重居住空间的舒适性与创新，景观上也只是借鉴 私家园林的亭、台、楼、阁等部分元素，更具现代气息。TI恒基顾问在地文化国际视野别墅市场产品分类代主义风格二建筑特色：现代主义风格在形式特征上多表现为平屋顶、不对称的布局、大面积的 玻璃、光洁的白墙面，简单的檐部处理、宽敞的露台等。大气、简洁是对现代主义 风格的简要概括。别墅市场产品分类按消费需求分:居家生活型别墅是指把别墅作为第一居所需求。主要针对经济实力雄厚的成功人士，有些为开 发商按照客户要求建造。度假型别墅也就是两套房，一套在市区，一套在郊区，5天在市区，2天在郊区。出租型别墅此种类型在北京、上海等经济发达地区较多，主要出租给具有高额住房补贴的 外国公司的高级主管或外企员工。会所型别墅是指公司购买面积较大的独栋别墅作为公司会所，主要注重娱乐功能的布置。TI恒基顾问在地文化国际视野别墅市场产品分类按消费需求分:旅游型别墅是指在旅游风景区或度假区建造的带有经营性质的别墅，国外较多。许多专业 的旅游投资公司从事这种开发，业主只需买下这座别墅的时段使用权，即可在 之指定时间享受在此居住的待遇。办公型别墅一般是一个大公司把一栋别墅买下来自用，既有了花园式的办公环境，又有了 高级管理人员的寓所。在上海市区不少老洋房就被一些大公司作为办公之用。投资型别墅别墅作为房地产的高档产品，如果选择得当，具有很高的投资价值，因此也成 为部分投资人士的首选。别墅市场的产品演变可以停放私家车的独门独院模仿或照搬照抄西式别墅各类风格。加入中式元素的中西合璧别墅因地制宜具有本土区域性特征的别墅 从别墅的商品化进程可以看 出：别墅市场的建筑话语权 正在被唤醒，中国别墅的自 我意识、本土意识、民族文 化意识正在增强。别墅越来 越意识到时代性、社会性、地域性对于别墅发展的意义。别墅市场的产品演变从别墅的市场化进程看：经济的发展催生了财富阶层的壮大和消费能力的提升,人们的需求呈现出多元化趋势，别墅市场形成各种风格款式、不同层次档次、错落高、中、低端的各类等级的别墅应声入市。表现出别墅以市场为导向的市 场意识、客户意识、市场定位意识正在增强。别墅越来越意识到错位经营，走 细分市场，走个性化特色品牌之路对于赢得市场的意义。从别墅的文化意识看：别墅已经从单纯满足于追求别墅的外在风格款式向生活 内涵营造，别墅社区的人文环境定位探索。表现在别墅市场，生活方式的主张,选择别墅就是选择一种生活方式，选择别墅就是融入一种生活环境和人文环境 的语境越来越明晰。别墅越来越意识到人文环境的定位与营造，别墅生活的品 味、品级、品质细节的“软环境”对于形成不同的别墅生活环境和精神空间的 重要性。TI恒基顾问在地文化国际视野别墅市场的客群演变苏州市区已经进入郊区化的快速发展期郊区化发展规律当一个城市或地区的城市化水平达到70%及人均GDP超过3000美元 时，郊区化进入快速发展阶段。2007年苏州市区人均GDP突破12500美元，城市化率为66%左右别墅市场的客群演变郊区化的发展阶段口城市发展进程规律房行东方房地产专业交流平台http: 二 典型案例1城市化2被动式郊区化3主动式郊区化初 级阶段受价格影响程度递减4完全的郊区化自住需求，注重配套、交通，强调人文景观疏散城区居住压力、产品以中低端为主自住向度假需求转变，注重自然景观、配茬 并且对品牌有了一定的认知品牌认知度提高，注重产品品质，度假 需求上升对附加值敏感度递增以寒舍、江枫园为代 表的城市别墅近郊的拆迁安置房及 目前唯亭、浒通板块以木渎、太湖别墅区 为代表的近郊别墅欧美国家的郊区化;我国的郊区化发展进程的特点：；主动式郊区化初级阶段比被动式郊区化先出现；两者并行存在现象别墅市场的客群演变别墅市场的客群演变别墅需求主流化客户群演变特征：外销向内销转变，自住向度假需求过渡，并且呈现郊区化的发展模 式，“以本地客源为主，外地客源为辅”已经成为苏州别墅市场的 主流诉求客群逐步本土化1997年之前，持有外国护照的客户占到70%,其中港、澳、台客户约占50%,以自住和 投资客户为主；东南亚、欧美等客户20%左右，多数为机构客户1997年以后，别墅的购买群体逐步本土化，国内客户已经占到自用型客户的80%,并且 有持续增长的潜力别墅客户群层面扩大，从少数人彰显身份的专属品走向追求引领居住时尚的生活方式国民经济的持续稳定增长使中产阶级的规模不断壮大价格适中的亚别墅以及小独栋等产品的出现使中产阶级的别墅梦成为可能别墅市场现状篇当前经济形势及政策环境 口别墅市场分布格局 口各板块市场特征概括 口别墅市场供求分析口别墅市场价格分析口别墅市场客群分析口别墅市场SP活动分析当前经济形势及政策环境 当前经济形势：2008年前五个月的CPI指数均在7.1-8.7%之间，物价上涨，全 球性通货膨胀。土地政策：2006年停止别墅类用地供应；2007年国土资源部39号令，付清全款 方可领取国有建设用地使用权证。金融政策：央行多次提高存款准备金率，目前存款准备金率已达历史新高17.5%；央行多次上调存贷款基准利率，目前一年期存款利率为4.14%,一年期贷款利率 为7.47%；多套房贷提高首付比例，贷款利率上浮一个百分点（9.27新政）。财税政策：调整房产转让税（以五年为限），实行土地增值税清算制度（四级累 进税率）。祠窟薮襄-丽硅需亲关赢山市场;茄荡加蚕福嘉信一产感葆疝辱不另谡祥!房价开始下跌。大的市场环境下，别墅市场也受到较大的影响，销售速:度缓慢，但从长远来看，随着别墅产品的日益稀缺，别墅市场形势良好。别墅市场分布格局注：红色代表热点板块 蓝色代表新兴板块各板块市场特征概括板块板块特点主要楼盘古城区板块苏式庭院别墅，主打人文概念邑期的寒舍、江枫园、世家留园，现在的拙政东园、庭园、桃坞巷、姑苏人家、平门府等木渎板块以天平山为依托，联排产品为主前期的天邻风景、天伦随园，现在的姑苏桃花源、香溪 琴谷、御景花园、尼盛西城太湖板块现代中式风格为主，顶 级山水豪宅与普通经济 型别墅并存环太湖：太湖天阙、温泉1858、太湖高尔夫山庄、中 信太湖城/东山：东山景园、东山会/西山：古北雅园、西山恬园/光福：福园、锦泽苑/胥口：太湖胥香园双湖板块联排为主，多为经济型别墅前期的金水湾、绿洲半岛，现在的星岛仁恒、御湖熙岸、水墨江南、万科中粮本岸阳澄湖板块居住型别墅为主早期的天亚水景城、聆湖丽墅、中兴高尔夫，现在的依云 水岸、阳澄领岛别墅、中惠爱丁堡、三江尊园、朗月湾澄湖板块度假型别墅为主早期的金澄明珠，现在的澄湖水岸、天邻湖景石湖板块联排与叠加并存，经济型别墅占主流己期的石湖之韵，现在的水岸清华、石湖华城、现代原墅、山水印象青剑湖板块欧式风格君地上郡、观澜丽宫、巴堤兰湾春申湖板块居住型、经济型别墅半岛名墅、建邦唯园、香域别墅市场供求分析区域市场供应分析苏州别墅产品供应情况数据截至日期：2008.5.28别墅市场供求分析从总体来看，目前整体供应量充足：目前苏州别里市场联排和独栋产品的供应量为2399套，其中联排1780套,独栋619套。且75%来自近两年推出的楼盘,各区域老盘逐渐退出市场，供应量减少。吴中区别墅供应占据主导：吴中区凭借辽阔的土地及优美的自然环境，在别墅市场中起主导地位，其供应量占比 39.7%,相城区紧随其后，占比为27.2%。从产品类型来看，市场供应主要倾向于联排产品：除吴中区以外，其他各区域联排产品的供应量都远远大于独栋产品的供应；吴中区的 独栋产品供应和联排产品相当，独栋产品主要集中在太湖板块，其山水豪宅支撑了整个 吴中独栋市场。别墅市场供求分析各面积区间供应分布联排、独栋面积区间分布数据截至日期：2008.5.28别墅市场供求分析联排的产品面积区间分布基本呈“橄榄型”。250-300m 300 350itf平米的中等户型是主力供应。独栋产品供应随面积的增大呈阶梯型增加。400m之以上的豪华户型为主力供应。联排别里的面积集中在350平米以下，并以250300平米居多,主力面 积在280平米左右,占比32.9%。独栋别里面积集中在400平米以上。300平米以下的“小独栋”产品不是市场主流，一定程度上反映了市场对产 品的需求。别墅市场供求分析区域市场销售分析别墅市场供求分析受整个房产形势影响，成交量严重萎缩。2006年，苏州别墅市场总去化量为2480套，月均成交206.7套;2007年苏州别墅 市场总成交面积约99万itf,合计约3300套，月均成交275套。2008年6月苏州市别翼市场共成交94套,较往年同期有很大下降。其中联排产品 成交71套，独栋产品成交23套，可以看出联排产品比较受市场欢迎，当然与人 们的经济实力是息息相关的。成交区域以吴中区和园区为主，这与别墅产品的区域供应也是相吻合的，可供 选择的产品多，成交量相应也大。TI恒基顾问在地文化国际视野别墅市场供求分析各面积区间销售分析2008.6各面积段别墅销售情况400m2以上 350-400m2300-350m2250-300m2200-250m2200nl,以下-5 0 5 10 15 20 25 30200m2以下200-250m2250-300m2300-350m2350-400m2400m2以上独栋034-5219联排4101829010Tl恒基顾问在地文化国际视野别墅市场供求分析整个苏州别墅产品中联排自住经济型产品仍是市场热点联排别墅中250-300itf、300-350itf两个面积段产品去化情况较好，2008年6月总共分别去化掉18套、29套，分别占联排产品总体去化量的25.4%和40.8%o 400nl2以上的豪华独栋产品受政策影响较小。独栋别墅中400nl2以上户型去化情况较好，2008年6月份共去化19套，占整体去化量的82.6%。目前独栋产品政府已经停止审批，产品的稀缺性决定了产品的价值，客户也看到了该种产品未来的价值所在，凭借雄厚的经济实力进行生活的享受。300-350m2的户型产品去化出现了负值有两种情况可以解释这一现象，一是有部分楼盘退房，一是开发商将之前保留的房源推出，从5套的数量来看，应该是开发商拿出保留房源进行销售。TI恒基顾问在地文化国际视野别墅市场价格分析联排产品价格分析苏州各板块联排别墅价格对比数据为0表明该板块无该产品类型存在TI恒基顾问在地文化国际视野别墅市场价格分析 从上图可以看出，澄湖板块联排产品出现了空白点。联排别墅产品的价格高点出现在古城区板块和双湖板块，地段的稀缺性 使得古城区板块的价格领先于苏州，双湖板块凭借其优越的湖景资源和 园区良好的规划和发展前景，价格紧随古城区板块之后。春申湖板块由于起步较晚，发展时间不长，目前在苏州处于价格的低谷，相信随着该板块交通的日渐完善，定将迅速发展起来，赶超阳澄湖板块。其他各板块距离市中心的距离相当，发展时间也差不多，其联排产品多 为经济型、居住型别墅，价格差别不大，均在11000元/m?左右，这也反 映了目前联排别墅市场的整体行情。TI恒基顾问在地文化国际视野别墅市场价格分析数据为0表明该板块无该产品类型存在TI恒基顾问在地文化国际视野别墅市场价格分析双湖板块目前在售的只有联排产品，中海御湖熙岸有部分独栋产品，目前尚未 推出，水墨江南有零星几栋超大面积的独栋，也已售出。独栋产品的价格高点仍然是古城区板块，价格低点是春申湖板块，在产品价格 方面地段依然占据着主导地位。其他各板块的独栋产品价格基本上在14000-18000元/Itf之间。其中澄湖板块全部为独栋产品，太湖板块独栋产品居多，凭借其区位优势和优 美的自然环境，苏州的度假型产品主要集中于这两个板块。TI恒基顾问在地文化国际视野别墅市场价格分析各板块价格对比古城区 板块、双湖、木渎、青剑湖、阳澄湖板块、太湖板块、澄湖、春申湖，板块，板块，板块/石湖板块/板块/湖板块根据其自身占有的资源和市场接受度，各板块产品价格出现以上差别 其中青剑湖板块发展时间不长，是其赠送地下室的销售策略提高了该 板块的单价；太湖、阳澄湖、石湖板块价格相当，各有千秋，难分高 下。TI恒基顾问在地文化国际视野别墅市场客群分析客户区域：各板块别墅的客户群主要以项目周边为主，进而扩散到 项目所在行政区及苏州古城区，澄湖、太湖板块度假型 客户较多，会有部分上海、浙江等外地客户。客户职业：多为私营企业主及企业高管，部分项目公务员占有较大 的比例。家庭构成：别墅客户的年龄更加趋于年轻化，30-50岁为主，多为 三口之家，部分会有老人一起。置业目的：除澄湖和太湖板块客户购房以度假为主外，其他板块以自 住为主。置业特征：自住型别墅主要看重生活、工作的便利性，度假型别墅主 要看重其优美的自然环境。客户关注：客户普遍对价格最为关注，其次为产品、户型，老人比较 关注社区景观。TI恒基顾问在地文化国际视野别墅市场SP活动分析近期别墅市场活动一览项目名称时间地点活动形式苏州楼市、苏州广 播电视报主办，多 家别墅楼盘承办2007.7.14金鸡湖大酒店2007苏州别墅建筑文化论坛2007.9.24各参与楼盘苏州房地产专家走访参与别墅楼盘招商依右水岸2007.11.10依云水岸国际会馆如何操盘2008财富大讲坛2007.11.11苏州农林大世界招商童子车参观农林大世界2007.11.25依云水岸国际会馆“冬季滋补与中华养生”名家大讲坛2007.12.1依云水岸国际会馆艾卡拉2008春夏国际彩妆趋势发布会2008.12.16依云水岸国际会馆依云水岸二期户型装饰与建材选购讲座2008.12.23依云水岸国际会馆依玄水岸携手业主共度圣诞佳节2008.6.7依云水岸国际会馆2008苏州企业领袖峰会星岛仁恒2008.4.2独墅湖畔“滨湖璀璨之夜”客户答谢Party2008.6.1一期实景别墅区彖车美墅巡展姑苏人家2008.3.30苏州吴都会馆大会 议室“中式建筑的创新与发展”论坛暨“姑苏人家”新闻发布会TI恒基顾问在地文化国际视野别墅市场SP活动分析项目名称时间地点活动形式万科中粮本岸2008.3.22-3.30本岸主题艺术会所“春风又绿江南岸”花卉展2008.5周末晚亚历山大会馆听昆曲、品好茶、玩陶艺2008.5.25“风生水起论宜居“大师专项讲座2008.5.24-5.25本岸售楼处现场“奔驰”Benz岸CLUB巡展2008.531-6.1“雷克萨斯 Lexus岸CLUB巡展，试乘试驾2008.6.1本岸新样板间公开旭辉包堤兰湾2008.3.20建屋国际酒店“中西合璧，静湖友墅”旭辉芭堤兰湾专家研讨 会荣获“2007-2008中国十大特色别墅”奖姑苏桃花源2008.14.15.16苏州科文艺术中心“暗恋桃花源”2008苏州演出季君地上郡2008.10.27青剑湖畔君地上郡“客户答谢酒会”2008.11.23高尔夫场“君地上郡杯”高尔夫邀请赛朗悦湾2008.3下旬广州“合景泰富2008媒体广州体验行”活动华润置地2008.3.1苏州会议中心2008苏州民营经济发展高层论坛建邦唯园2007.12.23唯园绿宝广场“情系建邦唯园圣诞狂欢夜”活动TI恒基顾问在地文化国际视野别墅市场SP活动分析恒基观点:在目前户外、报纸广告、电视广告等推广方式费用日渐增加，而媒体效果却 有限的情况下，SP活动自然成了一种费用合理，效果明显的推广方式，同时 也表现了开发商对业主的无限关怀。项目形象期，多以“与项目相关的各种论坛，获得某项房产界的奖项，媒体 对开发项目体验游览”等活动来宣传造势，加深项目在市场上的印象，提高开 发商品牌及项目知名度。项目销售期，多针对目标客户进行“高尔夫邀请赛”、“客户答谢酒会”等 活动维系老客户，利用口碑行销积累新客户。样板间开放期，对配合车展及试乘试驾吸引新老客户前来参观，积累客户,聚集人气。TI恒基顾问在地文化国际视野区域板块特征篇 古城区板块 木渎板块 太湖板块 石湖板块 澄湖板块 双湖板块 青剑湖板块 阳澄湖板块 春申湖板块TI恒基顾问在地文化国际视野古城区板块别墅楼盘分布图金帝城 市别墅V留苗92X)S8A天邻湖景澄湖水岸尹-电经TI恒基顾问在地文化国际视野澄湖板块澄湖板块在售别墅楼盘列表楼盘名称建筑面积建筑风格容积率总套数主力面积（m2）总价（万元）天邻湖景5.4万平米南加州0.3180279346300400万/栋紫园（三期）1.6万平米欧式0.4948307436230330元/栋澄湖水岸7.5万平米美式0.3286190370250400万/栋TI恒基顾问在地文化国际视野澄湖板块板块特征：地处苏州东南部，紧靠苏州市工业园区，距上海虹桥 国际机场50公里，北靠昆山18公里。北有用直南有周 庄，配有高尔夫球场。建筑风格：国际化的欧美风格配套环境：澄湖、三阳高尔夫球场、用直景区等交通条件：东方大道、新机场路、苏州绕城高速、苏沪高速主力户型：面积设置较大，280350平米的独栋户型为主价格因素：独栋套面积约300 400万/套客源情况：客源主要有上海度假型客户、苏州本地度假兼养老型客户，以及部分外籍人士及少量的投资客。发展趋势：随着澄湖、和用直区域的整体规划发展，将成为一个 具有较完备生活配套的居住区域。TI恒基顾问在地文化国际视野澄湖板块天邻湖景典型个案分析开发商：苏州久阳房地产开发有限公司产品形态：独栋建筑面积：5.4万平米总户数：180套建筑风格：南加州主力价格：约350万/栋；主力面积区间：独栋：300400平米TI恒基顾问在地文化国际视野澄湖板块天邻湖景典型个案分析总体规划:产品规 划风格南加州风格为基调，融合了托斯卡纳及普罗 旺斯风格布局建筑采取组团式布置，一至四栋为一个组团，组团间景观绿化相对围合设计特 由建筑设计上异域风情浓厚，外立面设计上体 现J南加州风格兀素车位一户一库景观规 划布局充分利用了高尔夫球场、金澄湖资源，塑造 湖景、球景及房景的三景交融特点沿金澄湖设计沿湖景观带，并引湖水进社区，塑造社区水景TI恒基顾问在地文化国际视野澄湖板块天邻湖景典型个案分析建筑设计:天邻湖景为南加州典型风格，纯小独栋设计，融合了托斯卡纳和普罗旺斯风格，既传承地中海建筑华贵、细腻、艺术、经典的气质，又体现了加州建筑简约、洒脱阳光、向上的现代个性。TI恒基顾问在地文化国际视野澄湖板块天邻湖景典型个案分析户型设计:五房五厅设计，客厅与家庭室分设，主卧与书房兼容，南北露台，超大入口门廊设计；室内半 错层灵动布置，人性化功能区隔，空间使用率较高；下沉式庭院设计，解决地下空间采光通风；中 式庭院设计，现代空间围绕内庭院展开。地下一层地上一层地上二层TI恒基顾问在地文化国际视野澄湖板块天邻湖景典型个案分析户型配比:户型面积配比户型兀素279.89 M216.3%1、五房四厅设计；2、客厅与家庭室分设；3、大入口门廊设计；4、错半层布局；5、下沉式庭院设计；6、内嵌式庭院景观布局；7、阳光地下室设计；282.95 M224.5%298.65 M216.3%311.27 M210.2%312.6 M212.3%313.89 M26.1%323.83 M24.1%330.32 M210.2%TI恒基顾问在地文化国际视野澄湖板块天邻湖景典型个案分析推盘节奏:期数时间推盘类型推盘量面积推盘价格一期一批2007-10-13独栋别墅44279-330 m2330430万一期二批未正式上市独栋别墅21279-330 m2340440万TI恒基顾问在地文化国际视野澄湖板块天邻湖景典型个案分析客户分析:客户区域：上海客户为主，辅以在用直经商台湾籍人士。客户职业：私营业主、企业高层领导阶层及其他的高薪阶层 置业目的：多为度假兼养老型客户，辅以少量投资性客客户。TI恒基顾问在地文化国际视野双湖板块别墅楼盘分布图中海御湖熙岸MAM伊顿小镇 褪邑-玫瑰湾巴黎印象A水墨是普岸水云居A星岛仁恒注：红色字为在售项目 黑色字为售完项目TI恒基顾问在地文化国际视野双湖板块双湖板块在售别墅楼盘列表楼盘名称建筑面积建筑风格容积率总套数均价（元/Itf）主力面积（而）总价（万元）星岛仁恒10.6万现代0.56350套联排:18000-20000联排：230290 双拼：300-400400600中海御湖熙岸20万（含高 层）地中海0.78300套联排:20000联排：280370560-740水墨江南6.6万现代中式0.58166套联排：15000联排200290 独栋：370、900300-400万科中粮本岸12万现代中式0.8300套联排：19000联排：236-286450-540玫瑰湾9万西班牙0.8205套联排：13000 双拼：17000联排：270320 双拼：350350-600巴黎印象13.6万（含 高层）法式1.268套联排：15000联排：180/220/240270-360TI恒基顾问在地文化国际视野双湖板块板块特征：相对成熟的城市湖泊居住区，全国知名开发商的精 心之作，产品各具特色（全部为联排产品），并具有 一定的代表性。建筑风格：风格较多，地中海、现代中式、现代简约风格并存配套环境：金鸡湖、独墅湖、园区CBD中心、高尔夫球场交通条件：沪宁高速、机场路、独墅湖隧道主力户型：以联排产品为主，联排主力面积在230-290ltf,双拼或独栋在3501tf以上。价格因素：联排价格主要在15000-20000元/itf客源情况：客源基本以园区外企高管、私企老板为主，其次为市 区私企老板，以及部分外籍人士及少量的投资客。发展趋势：金鸡湖区域的开发日渐成熟，独墅湖区域具有较大的 开发空间，新一代的精品将会在这里出现。TI恒基顾问在地文化国际视野双湖板块万科中粮本岸典型个案分析项目概况:开发商：万科中粮（苏州）置业有限公司建筑设计：北京标准营造景观设计：日本和计画产品形态：联排别墅占地面积：15万疔建筑面积：12万以总户数：300户主力价格：联排19000元/itf主力面积：联排：236-286m2其二期产品将于8月份推出，为电梯入户的创新 类别墅产品。TI恒基顾问在地文化国际视野双湖板块万科中粮本岸典型个案分析建筑设计：本岸是万科原创别墅第四代创新作品，现代中式建筑风格，首创别墅社区组团地库，很好的实现了人车分流，车库内部配有组团绿化，使业主能够在车库内自由呼吸新鲜 空气。前庭、中庭、后院两进三院建筑结构，实现了全朝南居住空间设计，保证了充 足的通风和采光。由墙体围成的会所涵盖有多功能厅、室内游泳池等功能，也是项目 的一大亮点。TI恒基顾问在地文化国际视野双湖板块万科中粮本岸典型个案分析户型设计:前庭、中庭、后院三个庭院的设计，既拥有了更多的接触阳光的空间，又解决了长进深 造成的通风问题，使得每个房间都能够户户朝南，其独特的户型表现形式，在市场上也 是首创，让客户更加深入的了解项目。TI恒基顾问在地文化国际视野双湖板块万科中粮本岸典型个案分析客户分析:客户区域：苏州本地为主，约占70%,本地以园区为主，少量市区、新区客户,上海等外省市客户也占有相当的比例，约30%左右。客户职业：企业私营企业主为主，约占50%左右，其次为园区中高层管理人员，约占50虬置业目的：改善居住环境、以自住为主要置业目的置业特征：喜爱现代中式建筑，看中万科的品牌，在园区工作或看好园区金鸡 湖区域的发展，追求生活品质。TI恒基顾问在地文化国际视野青剑湖板块青剑湖楼盘分布图注：红色字为在售项目 黑色字为售完项目TI恒基顾问在地文化国际视野青剑湖板块青剑湖板块在售别墅楼盘列表楼盘名称建筑面积建筑风格容积率总套数均价（元/曲）主力面积（m2）总的（力兀）君地上郡14万英式0.63358套联排12500联排 195-240（不含地下室）240-300芭堤兰湾5万西班牙0.6227套联排10000独栋20000联排：195-208 独栋：244-272（不含地下室）联排200 230 独栋450 540观澜丽宫6万北美0.9230套小独栋12000小独栋190-300（不含地下室）独栋230-360TI恒基顾问在地文化国际视野青剑湖板块板块特征：起步较晚的新兴区域，但是发展迅速，园区后花园的 位置是其发展的主要原因，青剑湖周边良好的生态景 观吸引了较多高档项目的进驻。建筑风格：国际化的欧美风格配套环境：未来青剑湖商业区、园区的商业配套交通条件：星湖街、现代大道、312国道主力户型：面积设置偏大，250平米为主力面积价格因素：联排均价基本在H000 12500元/平米，独栋均价在 12000-20000元/平米之间客源情况：客源基本以园区外企高管、私企老板为主，其次为市 区私企老板，以及部分外籍人士及少量的投资客。发展趋势：随着青剑湖区域的整体规划发展，将形成一个高档的 居住片区，未来将有大量的新盘上市，必将进一步带 动区域的发展成熟。TI恒基顾问在地文化国际视野青剑湖板块芭堤兰湾典型个案分析项目概况:开发商：苏州旭辉置业有限公司 产品形态：联排、独栋别墅 占地面积：8万以建筑面积：5万itf 总户数：227户主力价格：联排10000元/疔独栋：20000%/m2主力面积：联排：195-208以 独栋：244-272 m2*TI恒基顾问在地文化国际视野青剑湖板块芭堤兰湾典型个案分析建筑设计:建筑风格为西班牙圣芭芭拉风情，运用“组院围合式”布局，每栋联排别墅都有整体地下 停车场，开辟了下沉式庭院。TI恒基顾问在地文化国际视野青剑湖板块芭堤兰湾典型个案分析景观设计:采用20世纪美国平原风格景观设计理念，将水系、生态与景观自然散落在社区中，布置 了大型绿化、水景、儿童乐园的中央景观带，同时在项目两侧规划了800米的湖滨小道。TI恒基顾问在地文化国际视野青剑湖板块芭堤兰湾典型个案分析户型设计:户型多采用两层带地下室设计，面积控制合理，联排户型面积在190 210平米，独栋 户型面积在250 290平米，紧凑实用，是区域同类型别墅中面积最小的。TI恒基顾问在地文化国际视野青剑湖板块芭堤兰湾典型个案分析客户分析：客户区域：主要为园区客户，其他区域客户数量较少客户职业：园区大型企业的高层管理者及部分私营企业主置业目的：改善居住环境置业特征：追求生活品质，向往异域风情，关注区域开发进程，对周边配套较为关注TI恒基顾问在地文化国际视野阳澄湖板块别墅楼盘分布图德鑫丽晶星河注：红色字为在售项目 黑色字为售完项目湖畔明珠阳澄领岛别墅三江尊园天亚水景城A招商依云水岸中兴高尔夫别堂中惠爱丁堡朗悦湾TI恒基顾问在地文化国际视野阳澄湖板块阳澄湖板块别墅楼盘列表楼盘名称建筑面积建筑风格容积 率总套数均价（元/曲）主力面积（疔）总价（万元）中兴高尔夫（二期）7.2万北美0.25207套独栋：15000-18000独栋：400-700600-1200招商依云水岸19万现代0.861078联排：13000联排：230-320300-450中惠爱丁堡10万（含 小高层）英式1.4867（含公寓）联排：7500联排：220、250110-125阳澄领岛别墅8万地中海0.36246双拼：7500 独栋：9500双拼：270-310 独栋：310-360双拼：200-230 独栋：290-340三江尊园6.3万北美0.71186未定叠加：182 联排：220-250未定朗悦湾21万（含 公寓）现代1.1204联排：10000269-341195-300TI恒基顾问在地文化国际视野阳澄湖板块板块特征：项目主要沿东白塘和和阳澄湖分布，且靠近相城中心区,多种产品类型并存的综合性项目较多。建筑风格：现代、英式、美式、地中海多种风格并存配套环境：阳澄湖、相城体育中心会展中心、四星级酒店等完善配套交通条件：京沪高铁、沪宁高速、绕城高速、相城大道主力户型：联排主要为偏小经济型户型，面积主要在220-300亩之间，独栋300多疔的经济户型于500 nl,以上的豪华户型并存价格因素：由于该板块分布区域较大，价格差距也较大，联排产品价格在7500-13000元/疔之间，独栋产品在9500-18000元/疔之间。客源情况：相城区占50%,市区占25%,少量园区及投资客，客源的职业以私营业主和外企高级管理人员为主发展趋势：目前相城板块迅速崛起，必然带来阳澄湖区域的迅速发 展，招商、合景大的开发商进入也会带来该区域产品品 质的迅速提高，TI恒基顾问在地文化国际视野阳澄湖板块招商依云水岸典型个案分析项目概况:开发商：招商局地产（苏州）有限公司建筑设计：RMJM（罗麦庄马香港）园林设计：泛亚国际产品形态：联排、叠加别墅建筑面积：19万以总户数：1078户主力价格：联排13000元/itf主力面积：联排：230320m2TI恒基顾问在地文化国际视野阳澄湖板块招商依云水岸典型个案分析开发次序:项目一期于2005年开盘，共推 出221套,户型面积为联排230-320m2,单价为7000-8000元/itf,总价在160-250万。项目二期于2007年初开盘，共 推出222套，户型面积为联排 230-320m2,叠加 180m单价 为11000-14000元/rtf,总价在 190-450万。项目三期预计将于7月底开盘，共333套。二期TI恒基顾问在地文化国际视野阳澄湖板块招商依云水岸典型个案分析建筑设计：整体为现代简约建筑风格，项目特色：一宅数院（前花园、后花园、中庭花园、下层花园、平 台花园），最大12米超大面宽，7.5米开间客厅，通过下沉式花园的设计，将阳光引入地下，满 足了地下室的充分采光。TI恒基顾问在地文化国际视野阳澄湖板块招商依云水岸典型个案分析户型设计:设计有南花园、北花园、中庭、下沉式花园、平台花园多个庭院，主卧创意设计了“一步阳 台”，由于地下室及顶层观景房的层高都控制在2.2米以下，使得这些房间都属于赠送面积,客户拥有超值享受。TI恒基顾问在地文化国际视野阳澄湖板块招商依云水岸典型个案分析推广分析：项目推广上除了户外、报广、网络、短信等常规推广方式外，最大的特点 就是围绕招商地产“家在情在”的企业文化，不定期的针对业主组织一 些SP活动，例如“冬季滋补与中华养生”名家大讲坛，招商局童子军参 观苏州农林大世界等活动，充分体现了招商地产对业主的全方位的关爱，维系好了广大老客户，也带来了大量的新客户，促进了项目的销售，值得 借鉴。充分挖掘项目特色，把握客户心里，提出“买到的想象的推广策略，运用超大的赠送面积吸引客户。TI恒基顾问在地文化国际视野阳澄湖板块招商依云水岸典型个案分析客户分析:客户区域：相城区和园区客户为主，其他区域客户数量较少客户职业：私营企业主及园区大型企业的高层管理者居多置业目的：改善居住环境，以自住为主置业特征：追求生活品质，看重招商地产的品牌，看好阳澄湖区域的发展，看重该项