REITs企业融资动因与效果分析.pdf

马潇潇:企业融资动因与效果分析 企业融资动因与效果分析马潇潇（北京市燃气集团有限责任公司，北京）摘要:近年来在我国相关政策的正确指引下我国房地产业由过去的增量时代逐渐向存量时代发展和转变对存量房地产的经营管理显得尤为重要在这样的大环境下房地产投资信托基金即 逐渐在我国生根发芽并得到了蓬勃发展 最近几年我国加大了对房地产业的政策调控力度在去杠杆的监管背景下房地产企业内部的资产负债率居高不下、融资方式单一的难题不能再久拖不决这主要是由于房地产企业一直以来存在过于依赖银行贷款、重资产运营、融资手段匮乏等原因造成的通过科学而合理的运用房地产投资信托基金()的方式进行融资能够积极拓展房地产企业的融资渠道、降低企业的资产负债率、帮助房地产企业实现轻资产化运营 另外在我国大力推动 的发展对促进我国金融业、房地产业的良性循环与发展不断健全我国多层次资本市场建设促进国民经济发展方面有着极为重要的现实意义 文章首先简要的介绍 的基本概念、分类以及基本特征并分析房地产企业的 融资的动因最后阐述融资效果旨在为有相关融资需求的房地产企业提供可行性的建议与借鉴关键词:房地产企业融资动因效果分析中图分类号:文献标识码:文章编号:()近年来为了确保我国金融领域的健康、良性发展不断加强了对金融领域的改革实现了经济实力的提升 在过去几年中房地产热度持续上升涌现出房屋供不应求、投资炒房、房价过快上涨等问题为了能够有效缓解这些问题我国政府先后出台了一系列关于房地产企业的宏观调控政策供应端方面限制土地供应和收紧房地产企业融资等进行楼市降温需求端方面限制购买政策和提高首付比例等限制投资性购房 除了受到国家宏观调控政策的影响一些房地产企业还受到资金回收期较长、投资负债率较高、资金流匮乏、企业的杠杆率较高、资金使用效率低下等自身因素的影响限制了企业的发展 这就需要房地产企业通过采取新的融资方式或者扩展新的销售渠道来应对紧缩政策和自身缺陷的影响 是一种轻资产化的融资模式我国最初是 年在香港开始出现房地产投资信托基金但是由于缺乏完善的政策与法规作为指引这种融资模式一直停滞不前 近年来我国加大了对 试点的推广范围 年交易所市场发行的 产品一共只有 只截止到 年此类产品的发行数量和资金的规模在不断拓展 随着 的不断发展这种轻资产化的融资模式使得企业的资产负债率和融资成本得到有效降低在合理规避风险的同时使企业资金效率得到全面提升产生了积极的影响和作用收稿日期:作者简介:马潇潇()女汉族河北衡水人工商管理硕士澳大利亚注册会计师研究方向:财务核算、财务融资、内部控制(半月刊)年 月 第 卷 年第 期 总第 期一、相关概念阐述(一)的基本概念 是房地产信托投资基金的简称主要是指投资信托制度在房地产领域中的具体应用它聚集了一些非特定的投资者并且集中这些资金然后成立了专门进行房地产投资管理的基金、机构从而实现共同分享房地产投资带来的收益的一种信托方法(二)的分类以及基本特征从信托基金的募集流通方式来看可以将 分为私募和公募这两种不同的方式 私募 主要是通过不对外公开的方式向一些特定的人群募集相关资金并且以房地产作为投资对象进行投资信托私募最大的特征是非公开性 公募 主要是指通过公开发行向广大社会公众投资者进行资金筹集进行募资时一定要严格遵循公开、公平、公正的基本原则 从投资管理与收益方式的角度来看可以将 分为抵押型信托基金、权益型信托基金和混合型信托基金 是一种将企业拥有的不动产进行资产证券化的一种方式其主要特征包括收益主要来源于底层资产的租金收入拥有良好且独立于金融市场的长期回报一般承诺高分红比例较直接投资不动产有税收优势二、房地产企业 融资的动因分析(一)国家及政府层面的因素受 年初新型冠状病毒疫情的影响国家经济、房地产市场在 年初前两个季度出现了负增长率的问题直至第三季度才逐渐恢复正增长 但是国家的基础设施类投资建设资金需求大、回收周期长新兴产业类投资可能需要三至五年的培育期才能开始盈利更增加了政府的资金压力 地方政府债作为国家投资的主要资金来源面临的风险在不断地累积 为了使政府债务降低到安全区间政府必须重新拓展融资渠道才能有效应对在我国基础设施投资中存在的融资问题同时有效降低当地政府债务 在这种背景下 的公募化转型对基建的流动性具有积极的促进作用这也对我国基础设施建设提供了一个全新的融资渠道一方面吸引民间资本积极参与解决了在基础设施建设中存在的资金缺口另一方面使得社会资金的利用率得到有效的提升对公共产品投资国家出台了一系列积极的扶持政策并且开展了基础设施 试点工作 这不仅有助于进一步深化我国金融供给侧结构性改革的力度而且还能有效提高政府的与金融机构的服务能力并营造良好投资环境(二)企业层面的因素.房地产企业需要拓宽融资渠道补充资金缺口由于银行贷款具有利息低、资金来源稳定的优势一直以来都受到房地产企业的欢迎并且也是房地产企业最依赖的一种融资方式 我国房地产企业主要是通过债务融资的方式来补充投资缺口这种高杠杆的行为不仅加剧了企业的债务风险发生的概率还影响了国家金融方面的系统性风险进一步危及社会经济发展的稳固性 近二十年房地产行业在我国国民经济发展中占据着极为重要的地位一旦出现大批量房地产企业的债务危机必然会对金融市场的稳定性带来巨大冲击 为维护宏观经济的稳定性我国财政部和中央银行马潇潇:企业融资动因与效果分析先后出台了一系列相关的政策对房地产企业的融资渠道和融资规模进行了限制并且将工作的重点集中在有效防范金融风险、积极稳定金融杠杆等方面 致使房地产企业的融资环境被逐步收紧房地产企业在不断缩紧的信贷环境下必须拓宽融资渠道.房地产企业在开发全周期有持续的融资需求房地产企业在开发建设阶段需要大额资金支持 虽然符合条件的房地产企业可以通过预售商品房的方式来实现对资金的补充但是预售回款不足以及时满足开发建设的资金需求 这就要求房地产企业必须通过多种不同的融资方式来获得充足的资金 房地产作为固定资产变现能力较差无法在短期内转化为现金并且我国金融市场中新型融资方式并不多 的出现与推广能够在很大程度上为房地产企业筹集到所需要的资金是一种新型的筹资方式具备了银行贷款和债券融资所不具备的独特优势是房地产行业融资方式的一种有效补充.房地产企业传统资产结构需要转型在国家宏观调控政策的影响下房地产企业所面临的是不断收紧的信贷政策、明显不足的经营管理能力、供过于求的供需现状等方面的困境 房地产企业通过 这种方式能够有效盘活沉淀资产使企业从重资产转变为轻资产公司使产销模式向资管模式的方向转变 是房地产企业战略转型发展过程中的重要手段打通投融管退的完整投资周期使企业高效地实现发展目标实现战略布局(三)金融市场需要丰富投资品种金融市场需要 丰富投资品种增加市场活跃度 的本质是将流动性低、资产规模大的不动产转化为份额小而分散的证券资产是除了债券、现金、股票之外的一种全新的资产配置类别 将 产品投放到金融市场可以使投资者不需要具备大额资产投资背景和资金就可以通过认购小份额的收益权的方式参与到高门槛的不动产投资中 并且由于此类产品一般都强制分红且分红比例在 可以保证投资者的收益 同时由于 的分红来源于底层资产的租金收入与股票市场和债券市场相关度较低可以分散投资者的投资风险三、融资效果分析(一)盘活房地产企业资产降低企业财务风险通过 方式融资盘活了房地产企业的存量资产实现了房地产企业的良性投资循环 由于房地产行业具有一定的特殊属性项目投资建设期长、资金回笼时间也较长每一个房地产项目在实施过程中都需要巨大的资金作为保障 作为一种全新的融资模式不仅提高了资产流动性还优化了公司的财务报表和资金的利用效率加快了资金回收的速度确保了企业投资经营的现金流有效降低了企业的财务风险(二)拓宽融资渠道减轻企业和政府融资负担目前银行对房地产企业的信贷政策逐渐紧缩房地产企业无法通过传统的银行贷款来获得足够的资金支持 可以使房地产企业摆脱原有信用评级和抵押担保的限制在金融市场上效率更高的直接获取规模更大、成本更低的市场资金使企业在未来市场上提升竞争力有助于企业的长期持续发展 对政府公共产品投资来说公募 的推行是对市场经济发展的一项必然选择同时还能够对新一轮的基础设施投资与建设带来巨大的刺激(半月刊)年 月 第 卷 年第 期 总第 期(三)降低融资成本灵活配置匹配资金需求从 年至 年金融市场上发行的资产证券化产品来看综合融资成本约年化 比一般房地产企业从传统融资渠道获得的资金更有优势 相比发行公司债券 资金使用不受限制发行产品的期限、兑付方式、提前终止权利等条款都可以根据房地产企业资金需求设置以匹配企业的资金缺口的合理配置优化企业的融资结构减少短债长投的问题增强企业的抗风险能力(四)加快企业战略转型提升企业形象 所体现的是产品销售模式到资产管理模式的一种逻辑性的转变可以使房地产企业将专注力集中在如何提升现金流水平和运营能力方面 由此可见 鼓励的是通过企业的运营管理、品牌等来实现企业价值的提升 另外 的出现有可能会带动行业重新进行角色的分化这也在很大程度上会促进企业的经营模式发生转变同时对企业成本控制、运营能力的提升更是一种鞭策 这对促进企业战略转型、提升企业形象极为有利四、结束语综上所述推行 使房地产企业的存货资产被盘活经营风险得到分散吸引更多的社会资本这在很大程度上有效缓解了目前存在于房地产企业中的资金需求量大、融资难、发展周期较长的问题使房地产企业的融资成本降低资本结构优化业绩得到提升防御能力增强产业升级转型提升市场综合竞争力 因此在我国应继续积极推广 为实体经济的发展提供支撑帮助实现产业的转型升级促进企业实现高质量的长远发展目前从整体上看我国房地产投资信托基金的相关政策、制度还亟待完善税收政策需要调整避免重复征税信息披露和管理运营方面也需要加强监管 同时政府也需要积极发展优质公共产品投资项目将 作为 类基础设施建设项目“投融管退”中的最后一步增加资本的流动性激发基础设施投资市场活力在我国 还有巨大的发展空间值得政府、企业和金融机构进行深入的探索和研究它不仅能够对现有的基础设施市场起到振兴的作用更能够有效刺激新一轮的基础设施投资与建设 随着相关的金融法律法规、税收政策等作出相应的调整与完善 将不断发展实践经验不断丰富房地产资产证券化这种融资方式将彰显出强大的吸引力和生命力为活跃我国金融市场奠定坚实的基础参考文献:王朝军.国内房地产投资信托基金发展路径研究.上海:上海交通大学.张佳佳.后疫情时代中国 发展之路.海南金融():.席文斌.房地产融资困境下资产证券化的模式创新研究.杭州:浙江大学.杜如昌.创新融资模式助推新基建.财会通讯():.周东利.在我国住房租赁行业中的应用与探索.会计之友():.张捷.公募:基础设施融资新方式.宏观经济管理():.曾蓓蓓.深市可转债市场发展及运行情况分析.证券市场导报():.