招标服务要求.doc

招标服务规定

一、项目阐明
（一）项目基本状况：本项目分为一整包。项目包括图书馆展览馆物业服务。
（二）总预算金额：贰佰肆拾捌万柒仟柒佰零捌元整（￥2487708）。
（三）服务期：三年（服务期内协议实行一年一签，每年年终进行综合考核评估，合格后，方可签订次年协议；若甲方综合考核评估不合格，甲方有权解除协议；三年服务期满后，甲方如仍有服务需求，可以与乙方续签协议，续签协议不得超过二年）。
（四）服务地点：图书馆、展览馆。
（五）付款方式：按月
二、项目内容
图书馆展览馆物业管理项目
一、项目基本状况：
图书馆档案馆位于准格尔旗大路新区，图书馆建筑面积16300平米、展览馆建筑面积0平米。
二、托管项目：
图书馆展览馆安全保卫、卫生保洁、设备运行维护、会议服务、档案资料管理、图书管理等。
三、项目规定及原则
（一）楼宇平常养护维修
1.服务内容
楼宇平常养护维修是指保持办公楼（区）办公室、会议室、公共区域、卫生间、地下车库、走廊、屋面、外墙立面等原有完好等级和正常使用，进行平常养护和及时修复小损小坏等维护管理工作。
2.服务规定及原则
（1）保证办公楼（区）房屋完好等级和正常使用；
（2）要爱惜办公楼内设施，未经委托方同意，不得对办公楼构造、设施等进行改动；
（3）及时完毕各项零星维修任务，合格率100%。一般维修不得超过24小时。
（二）给排水设备运行维护
1.服务内容
对办公楼（区）所有给排水系统设备设施维修、维护和管理，如水泵、水箱、气压给水装置、水处理设备、消火栓、管道、管件、阀门、水嘴、卫生洁具、排水管、透气管、水封设备、室外排水管及其附属构筑物等正常运行使用进行平常养护和跑冒滴漏堵等故障维修、疏通、清理等工作。
2.服务规定及原则
（1）加强值班，坚守岗位，加强平常检查巡视，保证给排水系统正常运行使用；
（2）办公楼（区）室内外给排水系统设备设施，如水泵、水箱、气压给水装置、水处理设备、消火栓、管道、管件、阀门、水嘴、卫生洁具、排水管、透气管、水封设备、室外排水管及其附属构筑物等正常使用进行平常养护；
（3）定期对水箱进行清洗消毒，保证水箱清洁卫生，建立正常供水管理制度，保证水质符合国标；
（4）定期对排水管道进行清理疏通、养护、清除污垢，加强巡视检查，防止跑、冒、滴、漏，保证设备、设施完好；
（5）加强巡视检查，对救火用输水设备出现故障时立即进行抢修，同步严禁使用消防水喉做其他用途；
（6）对楼宇外公共水道出现故障进行抢修；
（7）保持室内外排水系统畅通；
（8）设备出现故障时，维修人员应在10分钟内抵达现场，维修合格率达100%一般性故障排除不过夜；
（9）做好节省用水工作。
（三）供电系统运行管理
1.服务内容
供电设备管理维护是指为保证办公楼（区）供电系统正常运行对高、低压电器设备、电线电缆、电气照明装置等设备进行平常管理和维护。
2.服务规定
（1）对办公楼（区）供电系统高、低压电器设备、电线电缆、电气照明装置等设备正常运行使用进行平常管理和养护维修；
（2）建立各项设备档案；
（3）建立、贯彻配送电运行制度，电气维修制度和配电房管理制度，24小时运行维修值班制度等；
（4）及时排除故障，保证供电设施完好；
（5）购置后备部件，以防急用；
（6）保证大楼各出入口充电式紧急照明设备完好；

（7）管理和维护好避雷设施；
（8）做好夜景照明、节日灯系统运行管理；
（9）建立节电措施。
3.服务原则
（1）统筹规划，做到合理、节省用电；
（2）供电运行和维修人员必须持证上岗；
（3）配电室24小时值班，并每班值班人员不少于2人；
（4）加强平常维护检修，公共使用照明、指示灯具线路和开关要保证完好；
（5）设备出现故障时，维修人员应在10分钟内抵达现场，设备零维修合格率到达100%，一般性维修不过夜；
（6）严格执行用电安全规范，保证用电安全；、
（7）保证避雷设施完好，有效、安全；
（8）保证夜景照明、节日灯系统正常运行，要准时关启。
（四）电梯（客梯、货梯运行维修
1.服务内容
电梯（客梯、货梯）运行维护是指为保证办公楼（区）电梯（客梯、货梯）设备正常使用所进行平常运行管理、维修养护。
2.服务规定
（1）建立电梯（客梯、货梯）运行管理、设备管理、安全管理制度，加强电梯运行管理；
（2）严格执行国家有关特种设备管理规定和安全规程、保证设备运行安全；
（3）定期对机房设备、井道系统、轿厢设备进行平常养护维修和小修；
（4）常常对电梯（客梯、货梯）设备等进行巡视检查、定期保养；
（5）定期对电梯（客梯、货梯）进行年检。
（6）代表采购方对专业电梯维保单位进行监督。
3.服务原则
（1）保证电梯（客梯、货梯）按规定期间运行；

（2）安全设施齐全有效，电梯内求救警钟保持正常工作状态；
（3）通讯、照明及其他附属设施完好；
（4）电梯（客梯、货梯）准用证、年检合格证、维修保养协议完善；
（5）客厢、货箱、井道保持卫生清洁；
（6）电梯（客梯、货梯）运行正常，且安全标志明显、齐备；
（7）因故障停梯，接到报修后维修人员应在10分钟内抵达现场抢修，及时排除故障。
（五）空调系统运行维护
1.服务内容
空调系统运行维护是指为保证办公楼（区）集中空调系统正常运行所进行平常管理和养护维修。即集中空调系统运行管理机组、新风机组、冷却冷冻补水软化水泵、热互换器、供热循环泵、加药装置、内机盘管、冷却塔管系统、多种阀类、采气装置膨胀水箱和各类风口、自动控制系统、安全阀、压力表、温度表检测等设备平常养护维修。
2.服务规定
（1）对办公楼（区）空调系统主机、互换机循环泵、补水泵等设备、电线电缆、电气照明管线及其附属装置等设备正常运行使用进行平常管理和养护维修；
（2）建立各项设备档案；
（3）建立、贯彻空调运行制度，24小时运行维修值班制度等；
（4）及时排除故障，保证空调设施完好，温度符合原则；
（5）购置后备部件，以防急用；
（6）准时启动空调设备。
3.服务原则
（1）建立空调运行管理制度和安全操作规程；
（2）保证空调系统安全运行和正常使用；
（3）运行中无滴漏水现象；
（4）定期添加软化剂、除垢剂、除藻剂，水质化验达标；
（5）定期检修养护空调设备，保证空调设备、设施处在良好状态；
（6）空调系统出现运行故障后，维修人员应及时抵达现场维修，并做好记录，零维修合格率100%。
（六）电开水器管理
1.服务内容
电开水器管理是指为保证办公楼（区）开水供应，对电开水器平常管理、养护和维修。
2.服务规定
（1）每日擦拭电开水器外表，保持洁净、光亮，无污迹；
（2）准时提供开水供应，并及时加水，随时保证供应；
（3）电开水器出现故障时，立即检修或与厂家联络进行修理；
（4）每日准时关闭电开水器开关、阀门和电器；
（5）每季度对电开水器内部进行一次水碱清理，无水垢；
3.服务原则
（1）电开水器保持洁净、光亮，无污迹；
（2）保证规定期间开水供应；
（3）维修及时，无贻误；
（4）按期除碱，无水垢；
（5）严格执行操作规程，按规范启动、关闭，不发生安全面问题。
（七）卫生保洁
1.服务内容
卫生保洁是指为保持机关办公楼（区）内公共区域、庭院、广场及办公室内等环境清洁而进行平常管理工作。
2.服务规定及原则
2.1 公共区域卫生保洁
公共区域包括：办公楼大厅、大门、楼道、楼梯和办公大厅及上述部位内所有设施用品和饰物。
服务规定
（1）清理大楼内所有垃圾，对垃圾进行分类回收；
（2）搜集及清理所有垃圾箱和花槽内垃圾；
（3）清洁所有窗户及指示牌；
（4）清洁所有花盆及植物，并指派专人养护公共区域绿植；
（5）清洁所有出入口、大门及门牌；
（6）清除所有手印及污渍，包括楼梯墙壁；
（7）清洁所有扶手、栏杆及玻璃表面；
（8）打扫所有通风窗口；
（9）打扫空调风口百叶及照明灯片；
（10）拖擦地、台表面；
（11）清洁所有楼梯、走廊及窗户；
（12）清洁所有灯饰；
（13）打扫、洗刷大厅入口地台及梯级；
（14）擦净入口大厅内墙壁表面和所有玻璃门窗及设施；
（15）打扫大厅天花板尘埃；
（16）定期投放喷洒鼠、蟑螂、蚊蝇药物。
服务原则
（1）地面光亮无水迹、污迹，无尘物；
（2）楼梯、走廊、指示牌、门牌、通风窗口、地角线、墙壁、柱子、顶板无尘和无污物；
（3）垃圾筒内垃圾不超过1/2，并摆放整洁，外观洁净；
（4）花盆外观洁净，花叶无尘土，花盆内无杂物，公共区域绿植成活率80%以上；
（5）玻璃、门窗无污迹、水迹、裂痕，有明显安全标志；
（6）厅堂内无蚊蝇；
（7）灯饰和其他饰物无尘土、破损；
（8）大厅入口地台、梯级、墙壁表面、所有玻璃门窗及设施无尘土，大理石墙面光亮、无污迹、水迹；
（9）大厅天花板无尘埃；
（10）无鼠害、无蚊蝇、无蟑螂。
2.2 公共卫生间保洁
服务规定
（1）擦净所有门、天花板；
（2）擦、冲及洗净所有洗手间设备；
（3） 擦净所有洗手间镜面；
（4）擦净地、台表面；
（5）天花板及照明设备表面除尘；
（6）擦净排气扇；
（7）及时补充清洁液和卫生纸等平常消耗品；
（8）张贴和更换节能口号等。
（9）清理卫生桶脏物；
（10）清洁卫生洁具。
服务原则
（1）门、窗、天花板、墙壁、隔板无尘物、无污迹、无尘物；
（2）玻璃、镜面明亮无水迹；
（3）地面墙角无尘、无污迹、无杂物、无蛛网、无水迹；
（4）地面、水龙头、弯管、马桶座及盖、水箱等无污迹、无污物，电镀件明亮；
（5）便池无尘、无污迹、无杂物，小便池内香球不少于1/2个，并及时更换；
（6）桶内垃圾不超1/2即清理；
（7）设备（烘手器、灯、开关、暧气、通风口、门锁等）无尘、无污迹；
（8）空气清新、无异味；
（9）墩布间洁净、整洁、无杂物，物品码放整洁，不囤积。
2.3 电梯间保洁
服务规定
（1）扫净及清擦电梯门表面；
（2）擦净电梯内壁、门及指示；
（3）电梯天花板表面除尘；
（4）电梯门缝吸尘；
（5）擦净电梯通风及照明；
（6）电梯表面涂保护膜；
（7）清理电梯槽底垃圾；
（8）擦净电梯大堂、走廊表面。
服务原则
（1）电梯门表面、轿箱内壁、指示牌无尘土、印迹，表面光亮；
（2）电梯天花板、门缝无尘土；
（3）井道、槽底清洁，无杂物；
（4）电梯大堂、走廊表面洁净、明亮。
2.4 外场保洁
外场保洁重要包括庭院、围墙、大门前、室外停车场、通道、广场、绿地等卫生管理工作。
服务规定
（1）室外垃圾桶内垃圾清运；
（2）围栏、外墙清洁；
（3）全楼垃圾清运；
（4）庭院广场地面清洁；
（5）夏季清除积水、冬季打扫积雪；
（6）化粪池清掏、垃圾清运。
服务原则
（1）庭院、广场地面清洁无废弃物；
（2）保洁重点是烟头、废纸、杂物等，随时捡拾入桶；
（3）垃圾清运及时，垃圾站消毒，无蚊蝇滋生；
（4）打扫及时，地面无积水、积雪。
（5）外墙每年至少清洗一次。
2.5 办公室保洁
办公室是指大楼内所有办公室。
服务规定及原则
（1）科级以上干部办公室每周打扫6次，其他人员办公室每周打扫2次，每组服务人员至少由2人构成，同进同出，同步进行作业；
（2）服务人员必须通过政审，政治可靠，有较强保密、安全意识，组织纪律观念强，最佳是中共党员；
（3）服务人员必须通过专业培训，身体健康，爱岗敬业，服务周到；
（4）门、窗、玻璃明亮、洁净，地面洁净，无杂物，墙壁、顶棚清洁，无尘物；
（5）桌、椅、沙发、茶几、茶具、书柜等办公物品保持整洁、洁净，无尘污，摆放整洁有序、陈列艺术化；
（6）文献、报刊、杂志、书籍等摆放整洁、有序、定位；
（7）常常保持室内空气清新，无蟑螂、蚊蝇。
（八）传达、保安、秩序及监控系统管理
1.服务内容
传达、保安、秩序及监控系统管理是指为保证办公楼（区）安全和正常工作秩序，对来人来访进行登记、查验，做好安全保卫和防火防盗工作，负责办公楼区监控系统（包括消防报警系统、闭路监控系统、门禁系统、楼宇自控系统等）值班、检查、检测和弱电设备平常维修保养，并做好车辆、道路及环境秩序维护和管理等。
2.服务规定及原则
2.1 传达、保安、秩序管理
传达、保安、秩序管理是指为保证办公楼（区）安全和正常工作秩序，对来人来访进行登记、查验，做好安全保卫和防火防盗工作，并做好车辆、道路及环境秩序维护和管理等。
服务规定
（1）保安人员必须通过政审，政治可靠，品行端正，有较强保密、安全意识，组织纪律观念强，退、复、转军人及中共党员优先；
（2）建立、健全和贯彻内部治安、消防管理规章制度；
（3）贯彻公安部门工作精神，贯彻各项安全保卫任务，并积极协助公安机关、国家安所有门调查多种违法活动和侦破各类案件；
（4）负责保安人员业务技能培训，定期组织考核，提高保安人员业务技能和自身素质；
（5）做好办公楼（区）来人来访通报、证件检查、登记等，并负责对携带大宗物品进行检查；
（6）24小时巡查，常常进行巡视检查，及时消除不安全隐患，保证机关安全；
（7）做好对易燃易爆、放射、剧毒等危险品安全管理工作；
（8）按安全管理规定更换失效消防设施，常常开展消防安全检查和演习，消除不安全隐患，保证重点部位安全；
（9）负责机关公共秩序维护、道路交通安全、机动车和非机动车停放管理及地下车库管理等工作；
（10）制定应急抗灾工作预案，提高处理自然灾害、意外事故能力，并协助机关处理办公楼突发事件；
（11）做好重大活动，重要人物、来宾及重大节日安全保卫工作。
服务原则
（1）严格验证、登记制度，杜绝闲杂人员进入机关；
（2）庭院、办公楼（区）环境秩序良好，道路畅通，车辆停放有序，机动车、自行车停车场秩序井然；
（3）多种消防设施和器材配套合理、更换及时、使用有效；
（4）能及时发现和处理多种安全和事故隐患，保证机关不发生安全面问题，并能迅速有效处置突发事件；
（5）定期开展消防安全演习，提高消防安全防备技能和意识。
2.2 监控系统管理
监控系统管理是指负责办公楼区监控系统（包括消防报警系统、闭路监控系统、门禁系统、楼宇自控系统等）值班、检查、检测和弱电设备平常维修保养。
服务规定
（1）控制室24小时值班，随时理解办公楼消防自动报警系统及附属设备、通讯系统、视听系统、自控系统及闭路监控系统运行状况；
（2）制定弱电设备维修计划，并组织实行；
（3）制定停电、强电磁干扰、系统故障无法排除等非正常状态应急措施；
（4）及时排除各系统运行中故障；
（5）定期对各系统进行检查、检测，保证正常运行；
（6）搞好设备机房卫生清洁；
（7）搞好设备机房安全、防火工作。
服务原则
（1）24小时值班，每班值班人员不少于2人；
（2）保证办公楼消防自动报警系统、门禁系统、自控制系统及闭路监控系统运行正常，各系统工作稳定；
（3）保证各系统设备敏捷可靠；
（4）一般性故障立即排除，零维修合格率100%。临时不能处理告知有关部门采用应急措施，应急措施得当有效；
（5）设备机房整洁；
（6）保证设备机房安全。
2.3 钥匙管理
规范大楼内部对已交接各科室钥匙（包括公共钥匙、机房钥匙）管理。
服务规定
（1）钥匙必须寄存于指定钥匙管理柜中，保险柜设置在消防监控室内，该柜设有两个锁，两名钥匙管理员协同消防监控值班人员同步在场各执一把钥匙，方能启动钥匙管理柜取用钥匙；保险柜内钥匙按不一样功能贴上标签，由两名钥匙管理员协同消防监控室值班人员同步负责管理。
（2）钥匙保险柜平常一直处在锁闭状态。
服务原则
钥匙寄存
（1）钥匙必须寄存于指定钥匙管理柜中。该柜设有两个锁，两名钥匙管理员协同消防监控值班人员同步在场各执一把钥匙，方能启动钥匙管理柜取用钥匙；
（2）钥匙管理柜平常一直处在锁闭状态。
钥匙领用
（1）保洁员因作业使用钥匙时由当班领班统一领取，领取时由办公室值班经理会同钥匙管理员一起发放，并交楼层保洁员随身保管。每组保洁员清洁房间时必须同进同出，不容许单人进入房间；
（2）夜班套房钥匙领取和偿还由套房领班同消防监控室值班人员共同启动关闭，并由其随身携带保管并做好记录，早班7：30交于钥匙管理员；
（3）保洁员在作业过程中如有公务员规定开门，不得单人私自为其开、关房门，必须有两个钥匙管理员同步在现场方可开门；
（4）钥匙领用坚持“谁领用，谁偿还，谁负责”原则。领用人严禁将钥匙转借与他人；
（5）钥匙领用及偿还必须当面清点，确认无误后交接双方进行书面登记；
（6）清洁房间以外任何需开门状况，都必须由钥匙管理员开门，并作书面记录；
（7）楼内办公人员告知开门，确认其身份无误后再开门，并让对方登记开门记录。
（8）领导套房除物业人员正常作业外，任何人未经同意严禁私自进入，有关公务人员确需开门进入，须查看其有效证件，确认身份无误后并经其办公部门及物业项目负责人同意后，钥匙管理员方可开门、现场等待，事毕锁门、登记。
钥匙丢失及损坏：钥匙管理员平常清点钥匙过程中，发现钥匙丢失及损坏，应及时上报部门主管，由部门主管上报项目负责人处理。
钥匙配置：因工作需要配置备用钥匙时，由项目负责人征得甲方主管部门同意后，亲自进行；除此之外，任何人不得以任何借口私自配置钥匙。
钥匙清点：每月底由物业办公室参与，对钥匙进行一次全面清点，并将清点成果上报甲方主管部门。
（九）会议服务
1.服务内容
会议服务是指为机关在办公楼（区）会议室、接待室、来宾室举行各类会议、接待活动提供会议服务和保洁服务。
2.服务规定
(1）会议服务员规定25岁如下，政治可靠，保密意识强，具有会务接待礼仪知识，服务得体大方，礼貌热情，气质高雅；
（2）按会议规定安排和布置会场；
（3）会前按规定摆放桌、椅、台布、台裙、会标、台签、茶杯、毛巾、纸、笔、饮用水，空调、音响、灯光等设施良好，并调试完毕，布置花木，整体效果友好；
（4）会议期间服务人员不准远离会场，站立于会议室门前，每间隔15分钟续水一次；
（5）会后及时整顿会场，有关设备、用品回库；
（6）保持会议室常常性清洁卫生、器具完好；
（7）按规范做好杯具、毛巾洗消工作，会议室公用杯具由专门洗消间设专人负责清洗；
（8）窗帘、杯垫等定期清洗；
（9）按规定搞好会议服务，一般性会议提供续水等一般服务，特殊性会议提供礼仪性服务。
3.服务原则
（1）会场布置符合主办方规定；
（2）会场布置整洁、大方，会标、台签大小、颜色协调，花木适度，摆放合理，符合原则；
（3）茶杯洗消要符合卫生防疫规范原则和规定；
（4）保持室内整洁，保证设备正常运行使用；
（5）窗帘、杯垫等洁净；
(十)节日布置
1.服务内容
在老式节日悬挂灯笼、条幅、春联等。
2.务规定及原则
元旦、五一、国庆、中秋等老式节日在大门口悬挂大灯笼，春节在大门口悬挂大灯笼、对联。如有必要在甲方规定下挂祝愿条幅。
(十一)图书馆、档案（改成展览）馆专用设备维护
1.服务内容：对图书馆、档案馆常规设备（桌、椅、架类、电子设备、智能密集架）、辅助设备保养和维护，发现问题及时处理。
2.服务规定及原则
(1)对图书馆、档案馆专用设备按其技术和运行规定，进行定期检查、维护和保养。
(2)在建立运行检查制度同步，24小时监控发现故障及时联络维保方维修。并监督维保单位进行处理，并提交书面汇报，作好安全运行记录。
(3)必须保证所有专用设备，每日正常运行。
（十二）人员规定
1、人员编制：58人，其中项目经理1人，主管3人，保安员19人，保洁员26人，水电暖空调工7人，会议服务2人。
2、物业服务员工按岗位规定统一着装、言行规范，要注意仪容仪表、公众形象，某些公众岗位录取人员体形、身高要有规定。
3.投标人应制定切实可行物业管理规章制度、各岗位工作计划、工作流程、员工守则等，负责抓好员工思想教育、业务培训，加强班组建设，营造良好企业文化气氛。
4.管理人员规定：中标人派驻现场重要管理人员，如部门经理、主管、岗位负责人等，均规定有3年以上有关工作经验，并有很好业绩，项目经理要具有国家颁发物业管理从业人员岗位证书。工程技术人员必须具有有关专业上岗证书，持证上岗。
5.服务人员规定
(1)派驻现场保安人员规定身高1.70米以上，年龄在30岁如下，五官端正，一般话流利，体形原则身体健康，有一定保安服务工作经验（复员兵优先）。
(2)会议服务、接待人员规定身高1.60米以上，年龄在25岁如下，容貌端庄，身体健康，正规服务学校毕业或在星级酒店有过从业经历。具有有关礼仪知识，服务得体大方，礼貌热情，气质高雅。
四、费用界定
（一）采购人负责费用
1.特种设备及大型设备维保：电梯、中央空调、智能系统、消防系统、会议灯光音响系统、安全监控系统、图书馆、展览馆专用设备、各展馆灯光照明系统等特种设备和大型设备由招标人委托给专业维保企业负责专业维保，中标人建立运行检查制度并进行平常运行管理，发现故障及时联络维保方维修，需定期检测和年检设备督促维保方定期年检。
2.消防器材定期年检，灭火器补压。
3.生活水池清洗及水质检查。
4.石材地面结晶保养。
5.会议室所需矿泉水。
6.室内绿植及大型活动或会议鲜花租赁和摆放。
7.生活垃圾外运及化粪池清理。
8、高空外窗玻璃及室内高空部位擦洗。
（二）投标人负责费用
1.用工成本。人员工资、社会保险、工会基金、残疾人保障金和按规定提取福利费、法定税金等（以上费用内容必须符合鄂尔多斯市法律法规规定，否则作废标处理）。
2.行政办公费用，办公用品用品等（投标方所需电脑、打印机、传真机、复印机）。
3.保洁耗材、保洁费（平常所需卫生纸手纸、擦手纸、洗手液等、拖布、尘推、扫把、垃圾铲、家私腊、碧丽珠、清洁药剂等）。
4.会议室所需茶叶、会标、台签、纸、笔等各类消耗用品。
5.除四害及卫生消杀费用（蟑螂药、老鼠药等）。
6.保洁机械（单擦机、洗地机、吸尘器、地毯抽洗机等）。
7.安保器材及耗材（对讲机、警戒棍等）。
8.设备设施平常运行维护及耗材费用（大楼公共区域设施设备平常检修管理，中标人负责单件单价300元以内公共区域设备设施平常检修及耗材费用）
9.员工服装费用、行李及床铺费用。
10.工程部所需各类维修工具（钳子、电流表等）。