美国购物中心.doc

世界购物中心产业发展与趋势
上海购物中心协会研发中心主任
俞稚玉
年9 月

　　（一）美国购物中心产业已过了豆蔻年华

　　一、历史回忆

　　1916 年芝加哥建筑师奥尔迪斯（Aldis）说服伊利诺斯洲Lake Forest富人居民和投资人如：Cyrus H. McCormick, Jr.构成Lake Forest　Improvement Trust（投资信托基金）建造Market Square，里面整合了28个商店、12 个办公单元、30 套公寓、健身房、俱乐部会所和景观。按照理查德.朗斯特莱斯说：汽车在这个规划中是一种重要原因，由于居民早就拥有了汽车。Market Square 或许是第一种尤其适合汽车停泊商业区。The　National Register of Historic Places 已经上市。Market Square 在美国是第一种规划购物区。

　　二十世纪二十年代

　　某种形式购物中心实际上已存在了1000 数年，如古时候广场市场、集市和海港、商贸区。包括多种形式现代购物中心，小到郊外小条状购物中心，大到百万平方英尺超级地区摩尔，其来源均在二十世纪代。

　　1922 年J.C.尼古尔斯在密苏里洲堪萨斯城郊外创立了“乡村俱乐部广场”（Country Club Plaza），按照比随机组合商店更好措施即作为汽车中心广场来统一规划建造，业主和运行商由单一实体，为租赁户出祖空间。尼古尔斯用“购物中心”这个术语通俗地描述那些为汽车建造商业场所。

　　1924 年帕罗斯.佛得在洛杉矶太平洋西岸将16000 英亩变成美国最大经规划小区，该项目由查尔斯.H.彻尼（Charles H. Cheney）与奥尔姆斯特兄弟设计为理想网络状具有地中海风格市场中心，不过大萧条延误了建造直至1940 年才完毕。

　　1928 年唐.M.卡斯托在俄亥俄洲哥伦布Grandview Avenue Shopping　Center 开业。那里由4 个超市(Piggly-Wiggly, A&P, Kroger, Polumbos)和20 家商店，400 个泊车位。Grandview 成为汽车可抵达条状摩尔典范。新泽西建造了Radburn，一种经规划有停车场和步行街及分散购物商店购物城。

　　1929 年为威斯伍特（Westwood）在位于比佛里山庄（Beverly Hills）和桑太.莫尼克之间布宜诺斯艾利斯圣何塞牧场（Rancho San Jos de　Buenos Aires）3300 英亩土地上建造“第二好莱坞”配套购物中心威斯伍特村开业。这地块1919 年由百货店业主亚瑟.莱特（Arthur Letts）收购并在1922 年后由他继子哈罗尔.捷司开发为住宅区，其中包括1926年发售384 英亩给1929 年开业加利福尼亚大学洛杉矶分校（UCLA作校园。1929 年该购物中心在1929 年有34 个商店，1939 年增长到452 个商店。

　　三十——四十年代

　　不过诸多专家认为由休.帕拉沙1931 年开发在得克萨斯州达拉斯市“Highland Park Shopping Village”是第一种经规划购物中心。它像“乡村俱乐部购物广场”同样，是在单一业主控制下，建成商店具有统一形象和统一管理。并且，“Highland Park Shopping Village”位于一种孤僻位置，没有被公共街道切割。它向内店面远离街道，这是一种革命性设计。

　　在三十到四十年代，西尔斯.鲁白克企业和蒙哥马利.沃德设置大型独立式商店。它们有紧靠德停车场，远离大都市中心。在俄亥俄州哥伦布市“Town & Country Shopping Center”开辟了夜间购物。开发商唐.卡斯妥海德.格莱特玛.卡佛（Don Castohired Grandma Carver)在露天停车场展示她演出，将购物中心提高到一种新水平。（这个女人从一种90英尺高台跳入4 英尺深灼热水池中潜水。）

　　1930 年费城Strawbridge & Clothier 百货店在Ardmore 主线上（MainLine）建造了一种分店“郊外广场”。在许多都市里，百货商店成为建造郊外购物中心领导力量。

　　1931 年在达拉斯由Hugh Prather 设计The Highland Park Shopping　Village 是地中海风格购物中心，前面由个内部停车场。

　　1935 年在马里兰洲Greenbelt 由New Deal 建造，是一种经规划包括商店在内小区，不过没有组织成为一种购物中心。

　　1938 年马里兰洲Silver Spring Silver Spring 购物中心由John　Eberson 设计，是一种较早邻里中心，由19 个商店，以杂货店和Silver电影院作为锚店，隔街以个停车场。

　　1939 年Wisstein 兄弟和Surval 规划邻里中心在洛杉矶南百老汇开业，吸引那些想寻找远离拥挤市区而汽车又能抵达旅游街区商铺药店（Owl, Sontag, Thrifty）连锁店、超市（Von's,　Ralphs）和杂货商店（Kress,Woolworth, Newberry）。每个购物中心提供一种小100-300 个车位停车场。

　　1946 年长岛Abraham Levitt‘s Levittown 是战后时期大量产生定位于大都市中心边缘汽车郊区和卫星都市低成本住宅区先驱。1947 年11 月，在南洛杉矶The Broadway　Crenshaw Center 开业。它有550000 平方英尺，13 英亩停车场，百来汇百货商店、Woolworth 杂货店和Von's 超市作为锚店，与今天大家懂得Baldwin Hills Crenshaw　Shopping Plaza 同样，是美国现存运行最老地区性购物中心。

　　1947 年麻塞诸塞州比佛利附近作为波士顿地区地区购物中心The　North Shore Center 开业，它由Kenneth Welch 设计成为商店周围有100平方英尺景观而中间作为开放区域乡村绿地，

　　1949 年Don M. Casto 在哥伦布东Whitehall 郊外Town & Country开业。他说：“俄亥俄哥伦布Town & Country 购物中心开创了夜间购物，开发商Don Casto 聘任Grandma Carver（从90 尺高台上往一种4 尺热水池跳下潜水女人）在灯光停车场进行艺术演出使物中心促销到达了一种新水平。

　　五十年代

　　二十世纪五十年代初期市场出现第一种由两个市区全线百货商店分店锚定两端购物中心。在华盛顿州西雅图市“Northgate”（两排面对面商店条状购物中心中间是步行走道）开业于1950 年。马萨诸塞州Framingham 市“购物者世界”（Shoppers World）购物中心在下一年也登场。（这是第一种两层楼购物中心）。1954 年密歇根州底特律市“Northland Center”购物中心（第一种用中央空调取暖中心）概念作了改善，使用“集束形布局”即中央是单一百货店，周围一圈商店围绕着它。停车场环满购物中心四面。

　　1956 年，明尼苏达州Edina 市“Southdale Center”(明尼阿波利斯市外边)具有两层楼面设计，作为第一种全封闭摩尔开业。它有中央空调及采暖，一种舒适共享区，诸多进口商品，两个互相竞争百货店作为锚店。大多数行业内专家认为“SouthdaleCenter”是第一种现代地区摩尔。

　　1950 年4 月21 日位于西亚图附近Northgate 开业。这使初次将地区购物中心定义为摩尔。锚店是Bon Marche 百货商店。购物中心提供800000平方英尺场地，商店沿着44 英尺步行街呈线状排列。摩尔就成为未来所有地区购物中心主流。摩尔这个词来源于英国游戏“pallmall”,或“ball and mallet”,它结合十五世纪以来在航道草坪边上玩槌球和高尔夫球元素。

　　1950 年受欢迎免下车购物流行，人口从市中心向郊外迁移。圣迭戈州立大学附近校园免下车商店Campus Drive-In 有个50 英尺高霓虹广告作标志。

　　1951 年第一种设在重要高速公路附近购物中心Valley Plaza 开业，西尔斯百货作锚店，中心位于迅速成长洛杉矶北San Fernando Valley郊外

　　1952 年位于亚道格拉斯飞机制造厂附近在长滩北7 英里LakewoodCenter 开业，它是南加利福尼最大摩尔之一。内有100 个商店，1个车位停车场占地154 英亩。350000 平方英尺May 百货商店作锚店，中心线两端尚有2 个超市。在后来8 年间，有13 个地区摩尔建在洛杉矶地区。

　　1953 年在丹佛Cherry Creek Shopping Center 开业，由建筑师TempleBull 在1946 年开始规划，1950 年开始修建，在第一大街一边有丹佛干货店（Denver Dry Good）作为锚店。1954 年Buell 金属装修Sears Roebuck商店在第一大街另一边。

　　1954 年澳大利亚出生维克多.格鲁恩设计了位于底特律附近Northland,它又110 个商店，119200 平方英尺，两层楼，周围有停车场。是古希腊市镇广场集市形式。格鲁恩是个流亡者，1938 年为规避纳粹来到纽约，口袋里只有8 美元，行李中除了T-型尺多不了什么东西。他在一
些初期开放式购物中心中工作。然后，底特律J. L. Hudson 连锁百货商店趁战后都市出现高速公路新近向郊外发展机会，请他设计一种离市区旗舰店8 英里购物中心，于是当时世界最大摩尔Northland Center在1954 年开业。

　　1956 年维克多.格鲁恩在明尼苏达州明尼阿波利斯附近Edina 占地95 英亩两层Southdale Center Mall 于10 月日开业，这是第一种全封闭购物中心，有恒温72 度人工气候，设计灵感来自于意大利米兰建筑师Giuseppe 在1865-1877 年设计和建造Galleria Vittoria Emanuele。詹姆斯.路斯（James Rouse 美国房地产开发商）在巴尔摩西面MondawminMall 于10 月开业。

　　1957 年36 个组员创立了国际购物中心协会。ICSC 理事会首任主席是企业总部在纽约郊外条型购物中心开发商伦纳德.L.法勃（Leonard L.Farber），1958-1986 年阿尔伯特.舒斯曼被选为ICSC 总裁。

　　1958 年穿过圣地亚哥Mission Valley 8 号州间高速公路在二月开通。Mission Valley Shopping Center 随即与1961 年开业，里面电影院Cinema 21 在1963 年已经有975 个座位，1967 年为Chargers 和SDSU Aztecs足球队（1981 年由体育编辑Jack Murphy 重命名为圣地亚哥联盟，1997 年再命名为Qualcomm）建了圣地亚哥露天体育场，1968 年体育场成为从前小社团Padres 之家，近来重组为Major League 棒球队

　　1959 年在Kalamazoo Burdick Mall 开业，市区步行摩尔由维克多.格鲁恩设计，他认为购物中心也许在美国衰退中都市中心获得新生。1959 年美国新闻署挑选Kalamazoo 作为“全美国都市”参展欧洲旅游展，BurdickMall 成功引起了美国市区步行摩尔狂热。

　　六十年代

　　到1964 年美国已经有7600 个购物中心。第二次世界大战后来，郊区发展和人口增长发明了更多商业需求和更多便利零售业态。建于五十年代和六十年代购物中心大多数是条状，是新房产开发配套服务。

　　1962 年维克多.格鲁恩为纽约洲Rochester 设计市中心MidtownPlaza 于1962 年4 月开业，占地7 英亩，有2 个百货商店：McCurdy's andForman's，造价3500 万美元，是美国二战以来都市零售业单项最大私人投资。在芝加哥附近Mount Prospect Gruen's Randhurst Shopping Center也在当年开业，在它巨大园屋顶下有100 万平方英尺面积和3 个百货商店，被尊为那时世界最大购物中心。

　　1963 年Stanley H. Durwood 成为多功能电影院之父，当时在堪萨斯城（Kansas City ）Ward Parkway Center 两边并排着有两个700 个座位电影院，他继续领导AMC Entertainment 成为国内第三大电影院企业。

　　1964 年改造巧克力工厂1893 年建筑Ghirardelli Square 在洛杉矶开业，它是第一种都市专业摩尔。加利福尼亚Fresno The Fulton Street市区步行摩尔在9 月1 日开业。具有喷泉、瀑布、水池、小溪和优美雕塑步行绿洲被全世界建筑师赞扬。

　　1967 年在Orange County's South Coast area South Coast Plaza开业，70 年代扩建后增长到175 个商店，6 个百货商店和000 平方英尺，包括主题餐厅如：20th Century Limited Dining Car Restaurant 和Station Saloon。

　　1967 年Ernest W. Hahn 在加利福尼亚Santa Barbara 第一种地区购物中心La Cumbre Plaza 开业。在马利兰Rouse Company 建造哥伦比亚规划小区并成为企业总部所在地。The Rouse Company 成为东部最大摩尔建造者之一，而在西部是Ernest Hahn Company。

　　1968 年华盛顿特区第一种地区购物中心Montomery Mall 开业，跟着Tysons Center 于1969 年开业，1972 年Landover Mall 开业，它在70 年代后期作为“郊外黑色购物中心初次成功”而重生，其他特区摩尔有在Gaithersbur Springfield Mall, Lake Forest Mall、在Fairfax Fair　Oaks Mall 和1977 年在明尼苏达州North Bethesda White Flint。

　　1969 年为都市200 周年龄念庆，圣地亚哥市议会同意了一项有个市区购物中心项目都市复兴计划，这就是Horton Plaza，由Jerde 建筑师在1975 年设计，并由Ernest Hahn 建造，1985 年开业。内有一种七屏电影院United Artists。

　　七十年代

　　至1972 年，购物中心数量几乎增长一倍，有13,174 个。地区性摩尔像“Southdal”和在德克萨斯州Houston 市“The Galleria”在众多大商场中已经有稳固地位。美国人开始享有摩尔购物便利与快乐。七十年代间，新形态购物中心数量和类型有了发展。

　　1976 年，The Rouse Co.在马萨诸塞州Boston 市开发了”Faneuil Hall　Marketplace”,它是建在美国第一种“节日市场”。这个项目给杂乱市镇市场赋予了新活力。市场居中销售食品和零售专卖。类似项目建在马里兰州Baltimore 市、纽约州纽约市和佛罗里达州迈阿密市。购物中心数量在市区已经领先。。

　　“The Bicentennial year”标志着乡村第一种都市型垂直构造摩尔开始。业内许多专家认为：伊利诺斯州Chicago 市密歇根大道“WaterTower Place”有高档商店、宾馆、办公楼、公寓和车库，是一种保持多功能卓越项目。“Water Tower Place”和“ Faneuil Hall”开业显示购物中心行业又回归都市作为根基。

　　1970 年亚特兰大John Portman 设计和建造了Hyatt Regency，是第一种都市“百万构造”购物中心，有很大开放式内部大堂和购物综合体。

　　1972 年经20 年稳定扩张性建设，美国已经有总数为13174 个购物中心。

　　1973 年The Hahn Co.在El.峡谷建造Parkway Plaza 购物中心，它包括已个3 屏电影院United Artists（在1989 年关闭）

　　1974 年位于洛杉矶南Westminster Mall 开业，它是最终地区摩尔，建有一种巨大中庭。

　　1975 年洛杉矶Fox Hills Mall 开业，是加利福尼亚第一种3 层楼摩尔。Houston 附近Westwood 同年开业。

　　1976 年波士顿Faneuil Hall Marketplace 由Rouse Co.建造，按照Ben Thompson 思想于8 月26 日——就是原昆西市场（Quincy Market）奉献150 周年庆日开业。是第一种“欢乐集市”，中央是食品和特色零售，使老市镇得到重生。在芝加哥位于密歇根大街（Michigan Avenue ）国内第一种直立摩尔Water Tower Place 开业，内有7 层楼商店，一种开放中庭有3 辆玻璃门墙电梯，一种22 层酒店和40 层共管公寓。，

　　1977 年Roy Ramond 在洛杉矶创立了Victoria's Secret 妇女内衣店，11982 年卖给了The　Limited corporation 后迅速扩张并进入购物中心，达1000 家商店。

　　八十年代

　　八十年代是出购物中心发展黄金时代。1980——1990 年建购物中心超过16，000 个。这一时期超级地区中心（摩尔面积不小于800,000 平方英尺）日益受到消费者欢迎。1990 年一项盖洛普民意测验（Gallup poll）发现人们购物最频繁是去超级地区艘物中心和邻里中心；美国人平均每一种月光顾摩尔四次。

　　1989-1993 年间新购物中心发展几乎下降了70%，新动工购物中心从1989 年1510 个下降到1993 年451 个。新动工数急剧下降归因于储蓄和信贷危机引起信用危机。当时在美国某些地区已出现了建造过多小购物中心现象，由于在这困难时期，在房地产领域中，购物中心最吸引人并且又最佳业绩体现。The Limited corporation 后迅速扩张并进入购物中心， 年达1000家商店。

　　1980 年Harborplace 在巴尔摩市内开业，接着例子是FaneuilHall，由Rouse Company 建新建筑在一种历史水边码头位置。圣地亚哥占有市区海湾前14 英亩土地Seaport Village 开业，有75 个专卖店和餐厅，追随这些海边欢乐集市先躯者有类似都市摩尔，如：费城Penn Landing，马萨诸塞州Pickering Wharf in Salem，西亚图Pike's Place 和新奥尔良Jackson Brewery。

　　九十年代

　　在九十年代工厂直销中心是购物中心行业中成长最快板块之一。

　　1990 年有183 个工厂直销中心，而今天在美国直销中心超过230 个。直销摩尔由制造商承租以折扣价格销售他们自己产品。有些大项目,像Marshalls，将直销商店和老式平价商店结合起来。其中在佛罗里达州Sunrise “Sawgrass Mills”，面积不小于200 百万平方英尺，以直销店、折扣店、清仓零售店为经营特色。

　　到1992 年，购物中心行业重要趋势变成对既有项目改造和扩张。1992 年更新改造已超过新建，据汇报增长面积和改造有571 家。较多聚焦在专业管理和营销，这成为购物中心行业特点。

　　1993 年以通过几宗私人持有产权转换，家族购物中心发展成企业（如Simon,Taubman 等）进而以房地产投资信托基金公开交易为标志。使用华尔街资金对一种仍未完全从信用危机中恢复过来行业无异于提供了一种财务风险。

　　在九十年代，一种日益受欢迎零售业态是能量中心这是一种定义较宽松购物中心。它面积在25 万——60 万平方英尺之间，大概有75%——90%空间由“品类杀手”或特色锚店所占用。能量中心常位于地区中心摩尔或超级地区中心摩尔附近。有超前概念旧金山Terranomics为加利福尼亚州Colma 280 Metro Center 增光添彩。1993 年美国有16个能量中心开业，而超级地区摩尔仅4 家。

　　1995 年，出现明尼苏达州Bloomington “美国摩尔”（The Mall of　America），由于科技进步，娱乐项目很快成为行业佼佼者，使购物中心发展成能陪育不可思议体念，这种体念像去迪斯尼乐园那样，是一次参观民族演出主题公园。美国摩尔是目前美国最大摩尔。它包括一种占地七英亩游乐公园、夜总会、餐饮业。面积420 万平方英尺（其中约二分之一用于零售）。中心被称为发明性地揉合娱乐业和零售业“领头羊”。

　　领先于“美国摩尔”是北美最大摩尔，位于加拿大Alberta “West　Edmonton Mall”，它面积是550 万平方英尺。

　　自从掀起娱乐冲击波，零售商体现令人振奋业绩，购物中心业主则竭力通过混合出租获得吸引最大范围顾客也许性。在一种屋顶下或在一种户外零售业态，消费者总喜欢游小朋友游乐、虚拟实景游戏、生活秀、多功能影院、多样化食品或美食苑或主题餐馆、游艺机、令人眩目商品推销技术、机器动物、展示和演出。诸多购物中心专注于增长以服务导向承租商，他们给今天繁忙顾客提供一种完毕一周琐事机会或开展其他多种活动。现代摩尔中有教堂、学校、邮电支局、市政厅、图书馆和博物馆。

　　九十年代几乎停滞不。国际零售业一种有关未来冲击波威胁购物中心行业稳定性。1998 年，《时代》杂志预测：销品茂将消灭！《时代》杂志封面以黑体字忠告它读者：”吻别你摩尔：网上购物更廉价、更快捷并更好。”封面非常感人，语气清晰。购物中心行业再一次受到来自于一种可供选择零售业态袭击。早几年类似主张产生于家庭电视购物行业冲击。实际上，早在1993 年7 月《商业周刊》杂志封面说：“零售从不雷同，家庭购物革命。”不像家庭电视购物，因特网上购物很快受到公众、媒体和华尔街注意，那些企业匆忙地发展网站，将商品直接销售给消费者。幸好事件很短暂，诸多因特网企业很小或缺乏零售经验。开始时实体零售商紧张商店零售额会滑坡，对运用因特网直接将商品销售给公众显得踌躇不决。

　　尽管，他们比因特网零售优势在某些方面是显而易见（如：品牌认知度、配送设施、供应关系、商店接受退货能力等），实体零售商还是开办了他们自己网站。这些有利条件很快使他们获得成功。实体零售商发现他们客户在网上除了购物外，运用因特网作为搜索工具。顾客登陆零售商网站寻找商品和服务并运用产品信息到商店采购商品。于是因特网有了很大转变，越来越多零售商成为“多通道”零售商，他们具有所有销售通道（商店、网站和邮购），有助于零售商品牌价值最大化。理解了因特网与实体商店重要协同，购物中心业主们创立了他们自己网站，并运用他们零售承租商去开辟对消费者不管去购物中心商店、上网或是两者均是安全配送通道。

　　二十一世纪

　　购物中心继续显示出其体量适应性。发展商为保持他们物业新鲜感不停改造它们大小、设计和招商组合以便赢得顾客。设计概念一种是既有100 多种购物中心创立了“生活方式中心”。大多数“生活方式中心” 迎合了零售和商区内顾客追求生活方式需要。既有“生活方式中心”大多数定位于富裕居民区并有大规模招商组合。不管怎样用术语来描述中心在今天市场中地位，购物中心发展商正努力创立能吸引分布在各处购物者零售项目，并继续改善，为他们小区服务，满足需求。具有时尚商品、食品、娱乐和多种服务综合性购物中心目前和未来几年将继续扩大它社会功能。

　　目前，现代购物中心已经遍及全球，整个产业已成为对各国经济具有很大影响力产业。前国际购物中心协会主席迈克尔·柯奇瓦尔说：“三四十年前席卷北美洲购物中心热潮如今正蔓延到全球各地。”

　　据美国ICSC 和农业部资料， 年美国有购物中心47，718 个，可出租面积总计为59.5 亿平方英尺。每月有1.9 亿成人去多种购物中心去购物，当年购物中心销售额达2.01 万亿，占非汽车销售零售总额75%。发明州销售税收入1090 亿美元。美国购物中心雇佣人员1248 万人，约占全国非农业雇员总数9.5%。

　　另一种北美国家加拿大2 年有购物中心2261 个，可出租总面积6300 万平方英尺，年销售2307 亿加元，占零售、餐饮业总销售60.2%，发明省销售税收入156 亿加元，雇佣人员142.9 万人，占非农业雇员总数10.5%。

　　虽然在东方，现代购物中心也是一种重要产业。日本 年购物中心销售额已占所有零售额19.33%，而同期超市业仅占9.37%，百货仅为6.93%。在1999 年，印度只有三家购物中心。目前，这个数字已经上升到45 家。

　　到 年，印度将拥有多达300 家大型购物中心。在中东阿联酋第二大酋长国迪拜国土面积小，人口总数只有120 万，但去年到购物中心人次却有8，850 万。在巴西，平均每月有大概1.8 亿人到购物中心，这个数字几乎与美国到购物中心人数相称。在非洲，肯尼亚首都内罗毕就有四家全新购物中心，此外尚有三家正在计划建造。

　　二、美国发展购物中心产业特点：

　　1、美国购物中心建造年代

　　我们先从 年NRB 收录购物中心资料中选用美国各州面积排名前十位购物中心来分析。

　　（1） 美国发展较有规模购物中心按建造年代排列，几乎呈正态分布。二十世纪二十年代有一家，到六十年代至九十年代是发展密集区，这四十年中发展较有规模购物中心数量占所有记录数90.20%;面积占所有记录数92.54%。七十年代达峰值。进入二十一世纪，发展势头明显减弱。

　　表3：美国人均GDP 和较大购物中心建造年代、数量和面积

　　（2）美国购物中心发展是在二十世纪60 年代开始起飞，当时美国

　　人均GDP 是5000 多美元。当70 年代人均GDP 已超过1 万美元时，美国购物中心发展到达顶峰。

　　2 、美国购物中心地区别布

　　根据NRB 资料， 年搜集 年记录数字：

　　美国购物中心地区别布相对集中，排名前10 个州拥有购物中心共25,997 个，占全美国47835 个54%。排行前10 个州拥有购物中心面积（GLA）合计3,284,703,238 平方英尺占全美国5,953,124,123 平方英尺55%。

　　表4-1: 年美国购物中心总数排名前十位州

　　（3） 从表4－１和表4－２得知：拥有购物中心数量最多十个州与拥有购物中心面积最大十个州有九个反复，且次序基本平行。显示出购物中心拥有数量与拥有总面积呈强正有关关系。

　　表4-2: 年美国购物中心经营总面积（GLA 平方英尺）

　　排名前十位州

　　3、美国购物中心单位面积平均销售额

　　（1）坪销指标是评估商业设施重要指标

　　NRB 定义坪销指标是指：购物中心一年实现总销售除以中心总面积（平方英尺）。这是一种大体轮廓未通过审核数字，也许包括或不包括锚店销售额和面积。这取决于资料提供者口径。

　　表4-3 所列数据仅供国内同行做粗略对照。

　　这10 个州 年总平均坪销额为：240.65 美元/平方英尺。

　　（2）从表4－２和表4－３得知：拥有购物中心总面积最多十个州中仅有２个与坪销排行前十个州是反复。可以推断，网点密集地区尽管购物中心发展较繁华，但因销售分流，单个中心坪销指标反而下降。中型购物中心（20 万-80 万平方英尺），其坪销额最低；小型（小
于10 万平方英尺）或超大型（不小于100 万平方英尺）其坪销额较高。

　　表4-3： 年美国购物中心
　　每平方英尺销售额排名前十位州
　　单位：美元/平方英尺

　　（3） 坪销与购物中心大小关系可见表 5。

　　（4） 从美国购物中心历年来坪销水平变化上（见表6）可以懂得：坪销额呈逐年上升趋势，但坪销额上升幅度低于网店扩张幅度。同样显示网点扩张效果呈递减效应。表6 是NRB 记录自1986- 年购物中心数量、面积、销售和坪销变化。从表中可知，这19 年中购物中心数量+67.9%；总（GLA）面积+69.0%；总销售+157.4%，但单位面积销售额仅+52.3%。有趣是19 年间所有购物中心平均大小基本衡定在12 万平方英尺。

　　4、按购物中心大小分类，每个购物中心覆盖人口：
　　表7：美国购物中心平均覆盖人口