匡山碧桂园住宅区项目可行性分析报告.doc

匡山碧桂园住宅区项目可行性分析报告
一、项目名称
     匡山碧桂园住宅区
二、项目地点
     兴济河以东、匡山小区东路以西、济齐路以南、匡山小区幸福街以北地段
三、项目开发商
  山东匡山琪鑫置业股份有限公司
四、项目概况
        本项目用地位于兴济河以东、匡山小区东路以西、济齐路以南、匡山小区幸福街以北地段，其南毗邻我市西部著名的居住区—匡山小区，周围分别有乐源大型超市、建材超市、新华书店图书超市、大型蔬菜水果批发市场、华联商厦、小商品批发综合市场、花卉市场、省立医院、交通学院、山东科技大学、26中学、槐荫实验小学、长途汽车总站、火车站、银行、邮局，另外还有匡山公园、森林公园等其他娱乐休闲场所和众多餐饮场所，居住条件和居住环境非常优越与方便。
       该项目总体规划占地约280.5亩，居住用地内总建筑面积约18万余m2，容积率为1.7，绿地率为35%，项目建设有住宅近1500套，其建筑设计独特，格调典雅，公建配套设施完善，是置业安居的理想住宅区，拟建的匡山碧桂园住宅区，能较容易吸引社会各界各阶层人士的购房欲望，市场前景十分看好。
五、项目建设条件及评价
（一）项目优势分析：
1、良好的区域人文环境和发展潜力
        本项目区内有我市著名的景点齐烟九点之一的匡山，现己建成为匡山公园，周边均为住宅区，加之西边的济南森林公园使区内空气清新怡人，自然环境得天独厚，与拥挤的喧嚣都市相比，实在称得上是世外桃源，真正做到“离尘不离城”。
        本项目处于我市即将实施的新的城市规划当中西部中心区内，与未来济南市西部金融、文化、商业中心相融合，地理位置十分优越，具有相当好的发展潜力。此外本项目还邻近我市西部西市场商埠中心，该商埠中心的发展势必带动周边地区房地产的发展。
2、交通方便
       区内有2路、45路、83路、K27路、K59路、K100路公交车，可直通市中心区等商业繁华之地，出游、购物十分便利。
3、配套完善，生活便利
        规划公建配套有商业、医疗、文化娱乐、教育、管理等设施本区内规划一个大型会所，与之对应的有入口广场，区内有济南26中学、槐荫实验小学、幼儿园、卫生院，商业房等配套建筑设施。
4、其他优势：
        从营销环境分析可以看出，随着我市经济的持续发展，市民消费欲望已经在逐步增强，住房更成为居民投资与消费热点。
        建筑规划风格：建筑物主要采用自然式布局形式，与道路、绿化相互协调，创造出舒适、优美的建筑空间环境。区内建筑层数以11层小高层住宅为主（包括大型地下停车场），共建14座，6层住宅为次，共建5座。
5、户型面积与比例：
    A、65～80m2，占总面积的16 ％； 
    B、80～100 m2，占总面积的22％；
    C、100～120 m2，占总面积的19％；
    D、120～150 m2，占总面积的40％；
    E、150 m2以上，占总面积的3％。
6、交通状况：从本项目住宅区到其东边的济南市长途汽车总站只需不到十分钟的车程，到其东南边的火车总站只需十几分钟车程，交通十分便利。
7、硬件方面：施工选材将选用能充分体现本项目特色及品位、具有前瞻性的建筑材料。
8、通过整体营销手段树立及巩固匡山碧桂园住宅区高品质、高品味的楼盘形象。
（二）、项目发展前景分析
1、从该项目住宅区周边现有楼盘分析，匡山碧桂园住宅区售价潜力很大，依其地理位置和周边环境来说，售价可达3500～4500元/m2，具有较大的升值潜力。
2、匡山碧桂园住宅区总用地面积约280余亩，建设有住宅1500余套，建筑设计独特，格调典雅，充分考虑了不同人们的生活习惯和需求，其公建配套设施比较完善，是置业安居的理想住宅区，拟建的匡山碧桂园住宅区将能极大地吸引社会各界、各阶层人士的购房欲望，市场前景十分看好。
3、目前我国正处在经济增长中的调控期，而我市房地产业仍趋于稳定，匡山碧桂园住宅区是不可多得的市区住宅群，无疑给投资者增强了信心。  
（三）、环境
         由于周围没有污染大的企业，基本上都是住宅区，空气质量指数在我市来说是较好的。区内规划绿化率达35%以上，从噪声、水质、卫生等方面的环保措施来看，该项目将为住户提供一个安静、整洁、健康的环境。
六、市场分析
       二○○五年在投资需求快速增长拉动下，1-6月份我市经济继续保持稳定增长的态势，为房地产发展提供了强有力的经济支持。社会经济环境总体表现较好。居民消费的增长，充分说明居民谨慎性消费心理在逐步减轻。从有关调查表明，居民对提高居住环境的愿望极为强烈，对房地产的投资将是居民未来的主要消费。
市场主体需求：
（一）、区位选择：
       随着我市东部地区的过度开发，其发展的空间局限性也越来越明显，近来我市制定了新的城市发展建设规划，我市西部将成为未来城市发展的亮点，购房者今后将更多地倾向于选择西部地区的住宅将是不争的事实。地段是房地产的生命元素，从人们对其偏好的程度上可准确地判断出该地段房地产的市场前景，而影响市民区位选择的因素中以“交通状况”、“居住环境”及“售价”为置业者最关心的问题，由此可以看出，匡山碧桂园住宅区是非常难得的、理想的居住区。
（二）、绿化及配套设施：
        随着人民生活素质地不断提升，居住环境的优越性及配套设施的完善性就显得极为重要，许多购房者在价格与环境之间往往首选环境，希望能在一个舒适安逸的环境安居乐业， 而本项目区内有匡山公园、济南森林公园，周边均为住宅区，区内绿地率在35%以上，空气清新怡人，自然环境得天独厚，与拥挤的喧嚣都市相比，实在称得上是世外桃源。项目区内规划了完善的公建配套有商业、医疗、文化娱乐、教育、管理等设施，区内还有济南26中学、槐荫实验小学、幼儿园、卫生院，商业房等比较完善的配套建筑设施。匡山碧桂园居住区正是购房者的最佳选择。
七、市场定位及形象设计
（一）、 形象定位：充分利用本项目优越的地理位置、得天独厚的自然环境、完善的规划、设计及开发商的实力营造一个健康的、有自己独特品味及社区文化的时尚生活社区，提倡“生活就是享受”的概念，充分体现投资商和开发商“优质生活，完美体现”的经营理念。
  （二）项目定位： 
1、定位为中、高档兼容，如此定位才能使市场目标的客户群较为广阔，有利于销售和资金的快速回笼。
2、经济较为稳定，居民的生活条件、素质及品味都在逐步提高，众多的居民己打破了“有瓦遮头”的陈旧居住思维，逐渐向享受型住宅过渡，故而高素质、高品位的楼盘会逐渐成为市场主导。
3、济南西部地段再经过几年的开发建设，土地资源将会变得越来越稀少，越来越珍贵，而本项目作为西部的大型住宅区项目，在我市也是屈指可数的。
4、匡山碧桂园住宅区楼盘由于周围没有污染大的企业，基本上都是住宅区，空气质量指数在我市来说是比较好的，适宜居住，适合社会各层次、注重享受的客户，故做成高质量、高素质、高品位的住宅区亦在情理之中。
（三）、形象设计
        现代都市居民的生活忙碌而紧张，生活素质不断提高，对居住环境的要求也越来越高，已不只是满足于几块草坪，几棵花草树木的绿化条件。从近期我市热卖的几个住宅项目来看，均把人们引向健康概念为主题的生活方式，通过营造生态环境引入运动概念，以实在而又充满想象的手法，为购房者描绘出诱人的“健康生活家园”，逐渐树立起“生活就是享受”的精品品牌，通过品牌策略在激烈竞争中脱颖而出。
（四）、售价定位
        匡山碧桂园住宅区在地理位置上和居住环境上，有着无与伦比的优越条件。目前，我市高档楼盘售价由4000升至5000元/m2，中档楼盘售价由3000升至4000元/ m2，都呈上升趋势。 匡山碧桂园住宅区规划设计为中高档兼容特色，根据上述中高档房价比较分析后， 匡山碧桂园住宅区出售均价定为4000元左右/ m2，比相邻各楼盘更具价格上的竞争优势和增值潜力。
八、项目资金筹措
        因开发商资金有缺口，欲寻找有良好信誉和雄厚资金实力的投资伙伴，走共同投资开发的路子。本项目欲采用滚动式开发模式，项目的总开发成本约2.3亿元，开发启动资金约为1.45亿元，目前自有资金3000万元，仍可自筹3000万元，尚有0.85 亿元的资金缺口。如资金能够顺利到位，预计从2006年8-9月份开始有销售收入，将全部用于项目的滚动开发建设。
九、基本数据说明
   本项目占地面积约18.7公顷，总建筑面积约为18万多 m2，项目可销售面积 约16.35万m2，开发期为2～3年。
1、土地出让金 9645万元
2、建安成本按每平方米1400 元造价计
3、借款确定一个合理的利率。
4、销售均价4000元/平方米
十、结论
       本项目总投资成本约3.95亿元，总收入约3.25 亿元，动态投资回收期2～3年。
        以上指标显示，本项目具有良好的经济效益和社会效益，又由于本项目报酬率较高，投资回收期较短，投资开发商有较强的房地产开发能力和良好的信誉，所以本项目的抗风险能力较强。可见本项目开发前景广阔，投资收益高，回报丰厚，投资价值十分诱人，是一个值得投资的好项目。另外，由于本项目的抗风险能力强，完全可以充分利用经济效应，在前期阶段争取一定数量的资金投入，加快建设进度，以获取更高的投资回报。
       本公司将挚诚欢迎社会各界及各界人士积极参与匡山碧桂园居住区项目投资建设，我们将竭诚为投资方创造和提供良好的投资条件和投资环境，真正做到利润共享，共同达到双赢境地。

                                                山东匡山琪鑫置业股份有限公司
                                                             二○○五年七月
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