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1、 目录 一.项目概况 2 （一）.项目地理位置： 2 （二）.项目环境现实状况： 2 二．项目开发背景 2 三．项目开发方案 3 （一）．项目定位： 3 1．市场定位： 3 2．消费群体定位 3 3．价格定位： 3 4．ＳＷＯＴ分析 3 （二）．实行方案 4 （三）．项目开发周期安排 4 （四）.项目投资估算与投资 5 1. 分项投资估算表 5 2.总投资估算表 7 3.投资使用计划与资金筹措表 7 4.销售收入及税金估算表 8 5.利润表 9 6.资本金现金流量表 9 7.所有投资现金流量表 10 五.财务评价汇报分析 12 一.项目概况
2、 （一）.项目地理位置： 项目位于西部新城关键居住区(CLD)腊山片区，西临党杨路，东至腊山东路，北临刘长山路。 （二）.项目环境现实状况： 项目规划建设用地面积约12.13公顷，地上容积率不不小于2.6，规划建设高层住宅，并配建菜市场、物业管理、居委会、商业、18班幼托等配套设施。 二．项目开发背景 1．伴随西客站、长途客运站、商务金融区、济南文化中心、西区会展中心等大型片区配套设置开拔建设，济南西部CBD和都市文化中心雏形即将展现，项目升值潜力将得到最大释放，西部第一潜力大盘地位无可撼动。 2．项目位于西部新城关键居住区（CLD）腊山片区，西临党杨路，东
3、至腊山东路，北临刘长山路，南至克朗山南路，距高铁西客站3分钟车程。乘坐61路公交车，到党杨路刘长山路站下车即是。济南轻轨1号线站点“王府庄”距国际花都仅200米，交通便利。 3．伴随大型片区开发建设以及交通设施完善，使济南住房有了必要现实需求与潜在需求。 三．项目开发方案 （一）．项目定位： 1．市场定位： *8是继新里卢浮宫馆之后，绿地集团入主济南第二个住宅项目。50-140平米丰富户型选择，主力户型以85平米全明两居和110平米通透三居为主，是成长菁英置业首选。 2．消费群体定位 将消费群体定位为项目周围中高端，经济收入较为稳定，有一定住房需求且具有一定购置能力消费群体。
4、3．价格定位 价格定位于周围价格相差不大，一般定在６０００左右。 4．ＳＷＯＴ分析 项目位于西部新城关键居住区（CLD）腊山片，交通便利，配套设施完善。 Ｓ 距离市区相对较晚，交通配套设施有待深入完善。 Ｗ 伴随西客站、长途客运站、商务金融区、济南文化中心、西区会展中心等大型片区配套设置开拔建设，济南西部CBD和都市文化中心雏形即将展现，项目升值潜力将得到最大释放，西部第一潜力大盘地位无可撼动。 Ｏ 未来未来周围项目上市，使竞争会不停加剧，项目体量较大，销售周期长，增长了风险。时长具有不确定波动性。 Ｔ （二）．实行方案 建设规划 项目名称
5、8项目 规划建设用地面积 12.13公顷 建筑面积 1600000平方米 绿化率 41 容积率 2.60 装修状况 毛胚 产权年限 ７０年 停车位 １：１ 供水 市政供水 （三）．项目开发周期安排 开发经营周期大概为四年，其中建设周期大概为三年。 项目横道图 （四）.项目投资估算与投资 1. 分项投资估算表 分项项目投资估算表 序号 项目名称 计算基础（万平方米） 计算原则（元/平方米） 金额（万元） 备注 开发成本 1 土地费用 66692.25 1.1 土地出让金
6、 12.31 64750 350万/亩，共185亩 1.2 契税 1942.5 2 前期工程费 12 60 720 2.1 规划设计费 12 45 540 2.2 地质勘探费 12 9 108 2.3 三通一平费 12 2 24 2.4 项目可行性研究 12 4 48 3 基础设施建设费 9 160 1440 3.1 供电工程 9 40 360 3.2 供气工程 9 30 270 3.3 供水工程 9 60 540
7、 3.4 其他市政设施建设 9 30 270 4 建筑安装工程费 9.2 29472 4.1 地上建安费 8 24000 4.1.1 安装工程费 8 1800 14400 4.1.2 装饰工程费 8 400 3200 4.1.3 土建工程费 8 80 6400 4.2 地下建安费 1.2 5472 4.2.1 安装工程费 1.2 1500 3000 4.2.2 装饰工程费 1.2 1200 2400 4.2.3 土建工程费 1.2 6
8、00 720 5 公共配套设施费 0.74 806 5.1 物业管理 0.07 1600 112 5.2 健身会所 0.13 1400 182 5.3 公共厕所 0.2 1000 200 5.4 地上简易停车设施 0.1 1200 120 5.5 其他建筑 0.24 800 192 6 开发间接费 1297.52 （2.1~5.5）*4% 7 其他费用 200 8 开发期税费 52800 销售收入*5%+营业税收*7%+营业税*
9、3% 9 不可预见费 3013 期间费用 1 管理费用 2973.9 （1~5）*3% 2 财务费用 7400 2.1 土地费用及对应管理费利息 625 2.2 开发成本与对应管理费利息 4212 2.3 融资费用 2563 3 销售费用 38400 估计销售收入为960000 2.总投资估算表 总投资估算表 序号 项目名称 费用金额（万元） 开发建设总投资 205214.7 1.1
10、 土地费用 66692.25 1.2 前期工程费 720 1.3 基础设施建设费 1440 1.4 建筑安装工程费 29472 1.5 公共配套设施建设费 806 1.6 开发间接费 1297.52 1.7 其他费用 200 1.8 不可预见费 3013 1.9 开发期税费 52800 2.1 管理费用 2973.9 2.2 财务费用 7400 2.3 销售费用 38400 3 经营费用 0 4 项目总投资 205214.7 4.1 开发产品成本 205214.7 4.2 固定资产投资 0 3.投资
11、使用计划与资金筹措表 房地产开发项目资金筹措重要是根据项目对资金需求以及投资使用计划，确定资金来源对应数量。房地产开发项目资金筹措一般有资本金，预售收入及借贷资金三种重要方式。本项目资本金90000万元，银行贷款100000万元。 序号 项目名称 合计 第一年 次年 第三年 第四年 一 项目总投资 205214.7 81512.04 57788.95 55427.48 10486.2 1 项目开发建设投资 205214.7 81512.04 57788.95 55427.48 10486.2 1.1 土地费
12、用 66692.25 66692.25 0 0 0 1.2 前期工程费 720 720 0 0 0 1.3 基础设施建设费 1440 0 695 745 0 1.4 建筑安装工程费 29472 3200 12622 13650 0 1.5 公共配套设施费 806 0 402 404 0 1.6 管理费用 2973.9 827.17 863.83 853.86 429.04 1.7 销售费用 38400 0 19200 19200 0 1.8 开发期税费 52800 7342.5 19448
13、 17336 8673.5 1.9 其他费用 200 57.12 57.12 57.12 28.64 1.1 不可预见费 3013 273 2072 621.5 46.5 1.11 财务费用 7400 2075 2104 2236 985 1.12 开发间接费 1297.52 325 325 324 323.52 2 经营资金 0 0 0 0 0 二 资金筹措 205214.7 81512.04 57788.95 55427.48 10486.2 1 资本金 90000 81512.04 8400
14、 87.96 0 2 借贷资金 100000 0 40000 50000 10000 3 预售收入 15214.7 0 9388.95 5339.52 486.2 4.销售收入及税金估算表 在整个销售计划中，商业地块是8000/平方米，住宅价格为6000/平方米。地下车库价格为2500/平方米。其他建筑为4000/平方米。 销售收入及税金估算表 序号 项目名称 合计 第一年 次年 第三年 第四年 1 销售收入 311500 0 93100 92700 157700 1.1 商业销售收入 80000 0 2
15、4000 24000 3 1.1.1 销售面积 10 0 3 3 4 1.2 住宅销售收入 210000 0 60000 60000 90000 1.2.1 销售面积 35 0 10 10 15 1.3 地下车库销售收入 17500 0 7500 7500 2500 1.3.1 销售面积 7 0 3 3 1 1.4 其他建筑 4000 0 1600 1200 1 1.4.1 销售面积 1 0 0.4 0.3 0.3 2 销售税金及附加 17132.5 0 5120.5 5098.5
16、 8673.5 2.1 营业税 15575 0 4655 4635 7885 2.2 都市维护建设税 1090.25 0 325.85 324.45 551.95 2.3 地方教育费附加 467.25 0 139.65 139.05 236.55 5.利润表 利润表 序号 项目名称 合计 第一年 次年 第三年 第四年 1 销售收入 311500 0 93100 92700 157700 2 总成本费用 205214.7 81512.04
17、 57788.95 55427.48 10486.2 2.2 销售成本 156440.8 79419.87 35621.12 33137.62 9072.16 2.2 期间费用 48773.9 2092.17 22167.83 22289.86 1414.04 3 经营税金及附加 17132.5 0 5120.5 5098.5 8673.5 4 土地增值税 3 0 10667 10666 10667 5 利润总额 57152.8 -81512 19523.55 21508.02 127873.3 6 25%税率应交
18、所得税 14288.2 -20378 4880.888 5377.005 31968.33 7 税后利润 42864.6 -61134 14642.66 16131.02 95904.98 6.资本金现金流量表 资本金现金流量表 序号 项目名称 合计 第一年 次年 第三年 第四年 1 现金流入 311500 0 93100
19、 92700 157700 1.1 销售流入 311500 0 93100 92700 157700 1.2 回收经营资金 0 2 现金流出 281020.7 61134.03 33868.39 32029.47 163308.8 2.1 资本金 90000 81512.04 8400 87.96 2.2 经营资金 0 2.3 经营税金及附加 17132.5 0 5120.5 5098.5 8673.5 2.4 土地增值税 3 0 10667 10666 1
20、0667 2.5 所得税 14288.2 -20378 4880.888 5377.005 31968.33 2.6 长期借款本息偿还 127600 0 4800 10800 11 3 净现金流量 30479.3 -61134 59231.61 60670.54 -5608.83 4 合计净现金流量 -81512 -1902.42 58768.12 53159.29 指标 内部收益率 年度收益率为60.02% 财务净现值 32046.98 按年基准收益率=12% 静态投资回收期
21、 2年 7.所有投资现金流量表 所有投资现金流量表 序号 项目名称 合计 第一年 次年 第三年 第四年 1 现金流入 311500 0 93100 92700 157700 1.1 销售流入 311500 0 93100 92700 157700 1.2 回收经营资金 0 2 现金流出 268635.4 61134.03 78457.34 76568.99 61
22、795.03 2.1 开发建设投资 205214.7 81512.04 57788.95 55427.48 10486.2 2.2 经营资金 0 2.3 经营税金及附加 17132.5 0 5120.5 5098.5 8673.5 2.4 土地增值税 3 0 10667 10666 10667 2.4 所得税 14288.2 -20378 4880.888 5377.005 31968.33 3 净现金流量 42864.6 -61134 14642.66 16131.02 95904.98 4
23、 合计净现金流量 -61134 -46491 -30360.62 65544.66 计算指标 内部收益率 年度收益率为35.01% 财务净现值 33073.03万元 按年基准收益率12%计算 静态投资回收期 3.31年 五.财务评价汇报分析 1.静态评价指标与分析 （1）投资利润率 投资利润率=年平均利润总额/总投资*100% = 12246/205214.7=5.9% （2） 资本金利润率
24、 资本金利润率=年平均利润总额/资本金*100%=12246/90000=13.6% 2.动态指标及分析 当所有投资收益率为12%时，财务净现值为33073.03万元为正值。 当资本金内部收益率为15%时，财务净现值为28080.02万元为正值。 在上面求出内部收益率中均不小于给出基准收益率。因此该方案是可行。 3.项目不确定性分析 项目评价所采用数据，由于多来自预测和估算，有一定程度不确定性，为分析不确定原因对财务评价指标影响需进行不确定性分析，以估计项目也许承担风险，以论证开发项目在经济上可靠性，对房地产项目进行综合论证，从而确定与否开发运行当地产项目。 影
25、响项目经济效果原因诸多，我们必须抓住重要原因，对于房地产开发项目而言，波及重要不确定性原因有：土地费用、建安工程费用、租售价格、开发期与租售期、贷款利率、建筑容积率等。这些原因对房地产开发项目经济评价成果影响很大。 从对*8项目分析来看，户型配比、销售方案以及价格定位都比较合理，加之比较固定项目投资，项目收益状况比较合理。此外，该项目盈利指标投资利润率达5.9%，资本金利润率达13.6%。内部收益率，超过了银行借款利率12%，投资收益率也较为合理。 总体来说，对房地产开发项目可行性分析可以保证项目投资决策科学性，保证项目投资优化，保证项目投资有序性。**项目可行性分析恰好秉承这一理念，从整个项目分析过程来看，恰当体现出了可行性分析作用。
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