房地产财务工作重点.doc

篇一：房地产企业财务管理工作2个重点
房地产企业财务管理工作2个重点 -09-05 清华领导力培训 王忠余
房地产企业财务管理工作从大方面来讲，重要有两个方面，一种是资金管理，再一种是税务筹划。而资金管理，又可分为投资管理、营运资金及筹资管理；其关键是资金管理。本文就从这两个大方面分别进行论述。
房地产企业财务管理工作从大方面来讲，重要有两个方面，一种是资金管理，再一种是税务筹划。而资金管理，又可分为投资管理、营运资金及筹资管理；其关键是资金管理。下面就从这两个大方面分别进行论述：
房地产企业财务管理一、资金管理
先说投资管理，项目投资是一种房地产企业起点，是保证企业实现股东权益最大化房地产企业财务管理目前提，对于投资管理，房地产企业财务管理部门重要工作是协同企业其他部门做好开发项目可行性分析，并运用专业项目投资决策措施，如投资回收期法、投资项目净现金流量法等参与开发项目前期决策。如项目决策通过，还要细化开发项目开发规划，并编制项目财务预测和预算，安排好开发项目资金。对于根据项目开发流程计算该项目要占用多少自有资金，外部融资额度多少，以及在不一样开发阶段需要使用怎样融资方式等，下面融资管理部分会谈到。
有关企业营业资金管理，有人把企业营运资金比做人体血液，足见其重要性，也就是说，再庞大躯体，如没有源源不停新鲜血液予以补充，它必将难逃轰然倒塌厄运。企业也同样，如没有顺畅现金流，企业将会面临极大财务风险，极有也许会给企业带来灭顶之灾。对于营运资金需要量最优化问题，则是一种有关企业资金需要量预测问题，房地产企业财务管理部门可根据前期编制财务预测数据（提议最佳使用零基预算数据），分别运用销售比例法等财务预测措施进行计算。鉴于现金（广义现金）为企业内获利能力最弱资产，如持有过多现金会减少企业资产获利能力，因此一般应根据前面计算最优营运资金需求量，根据企业现金交易性动机和防止性动机需求（一般不考虑现金投机性动机）进行调整，以保证企业平常营运资金充足。有关营运资金融资，可借助金融机构短期流动信用贷款予以处理；至于运用最高额抵押授信循环拆借以满足企业长期营运资金需求，下面在筹资部分会详谈。
有关筹资，这可以说是目前中国企业都面临比较严峻问题，尤其是房地产企业，房地产企业本来就持有一种紧甭资金链，再加之，国家有关房地产行业宏观调控政策陆续出台以及各地政府对房价调控及开发项目限制，使得房地产企业资金短缺问题尤为突出。下面说说房地产企业可运用融资途径及方式：
（一）、股权融资
股权融资这种方式缺陷是资金成本高，轻易分散企业控制权，长处是，没有到期还款压力，可减少企业财务风险。如想采用上述方式：提议优先考虑：
1、运用土地使用权投资入股，即和其他主体合作开发（如联营），运用该方式好处是，即处理了项目开发资金，同步运用土地使用权作价入股可获得减免营业税和土地增值税等好处。再一种如建设商住楼，可以在项目前期筹划时引进国外大型商业企业(如超市等)先期入住处理资金问题
2、类似于优先股融资方式，即可运用民间其他主体（包括法人和自然人）资金，固定年回报率，拆借资金。当然这里会波及到有关利息不能抵税和代扣代缴个人所得税等难题。处理方式可通过商业银行委托贷款方式运作，银行只收取手续费，企业可获得金融机构出具正规利息票据(到达抵税目)，同步把代扣代缴个人所得税问题转嫁给金融机构等。据我理解中国各大商业银行均可办理该委托贷款业务。该融资方式因其资金成本较高，一般在项目前期运作时使用。待项目抵押贷款和开发贷成行时，可先期予以偿还，以减少项目利息支出。
（二）、债务融资
长处是可以优化企业资本构造，发挥债务资金财务杠杆作用，并到达抵税目。缺陷是：存在到期还本付息压力，假如债务资金额度超过企业最优资金构造比例，不光会加大企业财务风险，并会失去债务资金财务杠杆作用，其重要方式为：
1、抵押贷款
房地产企业一般开发流程为：获得土地使用权—前期手续—动工建设—预售及销售---竣工决算—交付使用，根据开发流程，一种房地产企业抵押贷款流程为：
在获得土地使用权阶段，可以运用本文（一）中股权融资方式先期获得土地使用权，并可连带处理拆迁赔偿等资金，待获得建设用地规划证和土地使用权两证时，即可进行抵押贷款，就目前国家对房地产企业多种限制及各大银行见到房地产企业就回避三舍现实状况来看，运用房地产企业作为贷款主体显然难以到达以上目。这里就会波及一种贷款载体选择问题，即可先期成立贸易企业和物资企业进行运作，以我司土地使用权进行抵押，运用贸易企业和物资企业作为企业融资载体往往可以完毕抵押贷款。有关贷款金融机构选择，提议选审贷比较宽松金融机构进行审贷，例如：农信社、商行、其他股份制小银行。
有关成立融资载体（如贸易企业和物资企业）进行融资，这是一种很值得研究课题，根
据我这几年从业经历，可总结如下几点好处：①可以很好绕开国家和金融机构有关房地产企业申请贷款种种条款限制。②在企业税务筹划工作还将起到很重要作用。例如说，建立运行钢材贸易企业，可以运用其给开发项目提供甲供材，这样可运用贸易企业抬高钢材价格，由于根据有关规定，开发商与承建单位项目决算书中波及甲供材部分，有正规发票，可以直接在项目开发成本建安成本中列支，这样就可以很好到达抵冲企业所得税和土地增值税目。表面上贸易企业提供甲供材仅到达了抵冲开发企业土地增值税目，因房开企业和贸易企业所得税税率相似，并没有到达抵减企业所得税目。对于这个问题，上文已讲过，成立贸易企业重要目是什么，是融资，融资就要产生利息费用，并且是巨大利息费用，由于房开企业很大一部分融资都是通过贸易企业等融资载体运作，这样贸易企业就会产生亏损，如超过税法规定5年亏损弥补期，这些可全额抵减所得税费用支出就会白白挥霍。如将房开企业一部分利润转嫁到贸易企业，即可很好到达抵减所得税之目。这样操作，额外增长是贸易企业平时运转成本和抬高建材价格所波及增值税，但根据深入深入改革增值税有关文献精神，即增值税逐渐由消费型向生产型转型，考虑到小型商贸及生产企业实际税务承担问题，其税率一律按3%征收。根据有关税务记录资料显示：增值税一般纳税人增值税平均税负率一般在3-6%之间，相比较而言，不管是相对与企业所得税还是土地增值税，这样操作都是划算和有利可图。
在开发建设—预售阶段，可运用融资方式为：抵押贷款转开发贷，根据有关规定，在房地产开发项目实际投资额到达总投资35%，并且五证齐全（可少预售许可证）状况下，可申请开发项目投资总额65%开发贷款。抵押贷款转开发贷，如此前采用是融资载体进行抵押贷款，不利是企业会面临贷新还旧还贷资金压力。这时企业可运用民间资金和预售资金予以处理。此外，该阶段运用承建单位垫资融通资金，也是一种很好融资渠道，这是一种在开发项目进行承建招投标时，就应当详细细化问题。同步，对房地产开发项目加紧预售，回笼资金。如这时资金过于短缺时，可运用假按揭进行融资，但目前就国家某些政策（如预售房产进行立案制等）和金融机构监管力度加强，此方式已不如前几年那样奏效。
竣工决算—交付使用阶段，这一阶段一般是房地产企业资金比较富余阶段，资金压力相对较小。但房地产企业财务管理部门应做到未雨绸缪，由于企业下一种项目也许已在投资决策阶段，需要未来资金来源予以支持。详细筹资方式为：留一部分畅销商业房，发售使用权，好处是可以回笼一部分资金，企业同步可以拥有这些房产所有权，假如这样企业不光能保证资产安全，到达保值和增值目，最重要是，企业可运用这些房产抵押向银行申请最高额抵押贷款授信。
（三）发行企业债券和可转换债券融资
在房地产企业财务管理中，这两种方式限制条款比较多，且仅合用于大型国有企业和上市企业。这两种方式应是后来深入研究和开发课题，但企业可以内部小范围发行某些
职工债权，这种方式不仅可以丰富企业职工鼓励机制，还可以弥补一部分资金缺口，不失为一种很好融资方式。
（四）金融工具及其他
如银行承兑汇票，应收票据贴现，应收账款抵押和转让，融资租赁等。这些融资方式，很少合用于房开企业，这里不再详述。
（五）民间高利贷
在房地产企业财务管理中，提议少使用或不使用高利贷，由于高利贷是社会毒瘤，并对企业危害极其严重。假如是临时资金短缺，可以拆借，不过必须以数额小，期限短，偿还来源稳妥为前提。如贷新换旧就可以临时使用这种筹资方式。
房地产企业财务管理二、税务筹划
企业税务管理工作，其重要包括税务遵从和税务筹划，而税务遵从是前提、是基础，由于税务遵从是使企业在防止税务风险前提下，起码不会发生不必要税务支出，在此基础上才是税务筹划。
说到房地产企业税务筹划工作，先说说房地产企业在经营过程中都波及那些税种，有：营业税，城建税，教育费附加，企业所得税，土地增值税，土地使用税，房产税，印花税，代扣代缴个人所得税。而房地产企业税务筹划重要税种是营业税、企业所得税和土地增值税；由于房地产企业性质决定了营业税筹划空间不是很大，再加之实行分税制后，地方政府出于行政业绩需要，对属地管理营业税监管力度深入加强，因此可操作空间相对较少。下面最重要谈谈营业税、企业所得税和土地增值税筹划：
税务筹划工作是一种统筹安排和需要企业各部门协调一致工作，一般税务筹划工作在开发项目筹划阶段就应开始，应根据前期编制财务预测及预算资料，合理运用税收法规有关条款等，做出一种统筹安排和规划；例如通过转让方式得到土地使用权，企业宜通过购置土地使用权还是购置在建项目方式或者是通过股权转让方式运作呢？这就需要根据税法有关规定进行详细税务筹划，我个人认为企业宜通过购置在建项目方式得到该土地使用权，由于运用税务筹划措施之一比较法就可很轻易得到上述成果，假如企业采用购置在建项目方式得到该土地使用权（由于根据土地管理法：房开企业只有在投入25%以上才容许土地转让），则转让税目则属于资产转让，那么项目开发完毕后，营业税则可按其差额缴税，即应税收入为销售收入总额减购置在建项目支出，再者还可全额扣减土地增值税，而其他两种方式则不能到达上述效果（其他两种方式计算和比较有爱好可以深入研究）。又如企业所得税，根据房地产业生产经营方式，房地产企业财务管理企业所得税一般是按照预收款项比例（一般为15%，各地也许比例有异）预征，这就规定企业要
合理安排企业预收资金，在也许状况下，不预交或少估计企业所得税，减少企业前期资金流量支出，有关企业所得税筹划，可见本文前面有关建立融资载体进行融资部分税务筹划部分。
土地增值税，在国家税务总局有关对房地产企业全面施行土地增值税汇算清缴大形势下，房地产企业土地增值税税负大大提高，甚至同一种房地产项目就土地增值税所导致财务成本增长甚至到达原制度下土地增值税税额3-7倍以上，因此，在房地产企业财务管理中，做好土地增值税税务筹划工作尤其重要，并且还可连带企业所得税。提议对所开发项目融资利息支出进行细化，如通过民间融资或企业间拆解融得资金，其利息支出就可通过银行委托贷款使其满足土地增值税有关利息支出扣除标注，此外，根据有关规定：贷款浮动利息也可据实扣除，因此我们可在委托贷款利率方面做些文章；此外也可对开发项目实行精装修发售，当然一定要选自己关联和实际控股装修企业进行装修，根据土地增值税暂行条例有关规定，房地产开发项目装修费用可计入房地产开发成本，装修费用是一种难以精确量化成本支出，一套房产装修费用可以是10万元，也可以是100万元，因此可根据需要及开发项目特性选择开发项目装修成本，这样就可以把一部分收入转嫁到装修企业中区，以到达节税目。土地增值税其他筹划，同见本文上述有关建立融资载体进行融资部分税务筹划部分。此外，还可以运用销售价格分解法等，这里就不再累述。
财务总监应当做好房地产企业财务管理工作。现代意义上财务总监是企业重要战略决策制定者和执行者之一，是穿插于金融市场和价值管理之间不可或缺角色。伴随全球经济一体化进程深入，老式财务管理知识已远远不能适应现代企业需要。当今财务管理人员及企业管理者，不仅要遵照某些老式原则，还必须理解瞬息万变资本市场及财务管剪发展趋势，并掌握最新方略与技术，以便高效地完毕工作，给企业所有者和股东们提供强有力利益保障与支持！
清华大学财务总监领导力再造高级研修班意在从系统和宏观层面协助企业财务总监及所有高层管理者提高其现代战略财务能力，增强全局观念和财务控制能力，以更全面、更深刻眼光审阅企业价值，最终实现企业价值可持续增长目。
篇二：房地产财务工作计划
房地产财务工作计划
一、指导思想 加强管理，研究创新，扩大营业额，控制成本，发明利润；加强业务学习，坚持员工技能培训，采用多样化形式，把学业务与交流技能相结合，开拓视野，丰富知识，全面提高整体素质、管理水平；建立办事高效，运作协调，行为规范管理机制，开拓新业务，再上新水平，努力开创各项工作新局面。

二、重要经营指标
1、主营业务收入整年净增 万元，其中每月均增长 万元；其他业务收入整年净增 万元，每月均增长 万元。
2、客户流失率为总客户 ％，其中：人为客户流失力争减少为零、坏帐回收率为总客户 ％。
3、整年完毕业务总收入 万元，占应收款 ％。
4、实现净利润 万元。 5、委托银行扣款成功率达 ％。
三、工作措施
1. 捕捉信息，开拓市场，争当业绩顶尖人。 面向市场，扩展团体队伍，广泛招纳能人之志为我所用。让安居业务铺遍全国，独占熬头。
2. 抓好基础工作，实行规范管理，全面提高工作质量。 搞好各类客户分类细划，摸底排查工作。对客户进行分类细化管理，是行之有效工作措施。3月份由分企业经理分别按照“分类排队、区别看待、上门清收”等管理措施，对所属客户进行分类，确定清收方案，贯彻任务层层分解，明确目及负责人，以保证整年既定目任务全面完毕
3. 加强坏帐清收组织管理工作，继续做好呆帐回收及核销工作。
4. 适应营销新形势，构建新型客户管理模式。一是要实行客户分类管理，提供差异化、个性化服务；二是对重点客户进行重点管理，尤其要做好重点客户后续服务工作。
5. 努力加大中间业务和新业务开拓力度，实现跨越式发展。 企业未来发展空间将重点集中在中间业务和新业务领域，务必在认识、机制、措施和组织推进等方面下真功夫，花大力气，力争使中间业务在较短时间内有较快发展，走在同业前面，占领市场。加强中间业务组织领导和推进工作。
6. 严格客户收费原则，杜绝漏收和少收。并深入规范原则，坚决执行企业规定中间业务收费原则。杜绝漏收和少收，除特殊状况，经领导同意同意，任何人无权免收和少收，坚决做到足额收费，只有积极拓展收费渠道并做到足额收费，才能完毕整年各项业务收入艰巨任务。
7. 强化员工教育培训工作。
（1）职工思想教育方面：一是通过培训教育，树立职工爱岗敬业，敢为人先创新精神。二是增强职工爱岗如家，行兴我荣，行衰我耻观念。三是遵纪遵法教育，以提高全体员工遵纪遵法和自我保护意识。
（2）职工业务教育方面：一是继续学习新业务；二是技能培训工作持之以恒进行岗位练兵，不停提高办理业务质量和效率，通过业务技术竞赛等形式，激活员工工作热情，提高工作效率。三是学习市场营、销学，弥补员工市场营销知识空白。通过请进来与走出去措施，提高员工营销技巧，为培养一批营销骨干打好基础。
8. 完善企业内部管理机制，对所属部门、工作岗位均实行规范化管理，使每个员工人人肩上有压力，心中有蓝图，前进路上有方向，工作行程有目。各
篇三：房地产企业财务工作计划
房地产企业财务工作计划
，全球经济在经历了金融危机洗礼之后，整年经济开始缓慢回升，我们××*房地产企业抓住这一难得机遇，加强企业各项工作措施，在房地产市场中获得了良好工作成绩，为了使企业在房地产市场中获得更好成绩，我们已做好准备措施，将财务收入和支出成正比。如下企业财务工作计划：
一、指导思想
在工作中，我们将对员工加强管理，研究创新，扩大营业额，控制成本，发明利润；加强业务学习，坚持员工技能培训，采用多样化形式，把学习业务与交流技能相结合，开拓视野，丰富知识，全面提高员工整体素质、管理水平；建立办事高效，运作协调，行为规范管理机制，开拓新业务，再上新水平，努力开创各项工作新局面。
二、重要经营指标
1、主营业务收入整年净增××*万元，其中每月均增长××*万元；其他业务收入整年净增××*万元，每月均增长××*万元。
2、客户流失率为总客户××*％，其中：人为客户流失力争减少为零、坏帐回收率为总客户××*％。
3、整年完毕业务总收入××*万元，占应收款××*％。
4、实现净利润××*万元。
5、委托银行扣款成功率达××*％。
三、工作措施
1. 捕捉信息，开拓市场，争当业绩顶尖人。面向市场，扩展团体队伍，广泛招纳能人之志为我所用。让安居业务铺遍全国，独占熬头。
2. 抓好基础工作，实行规范管理，全面提高工作质量。搞好各类客户分类细划，摸底排查工作。对客户进行分类细化管理，是行之有效工作措施。3月份由分企业经理分别按照“分类排队、区别看待、上门清收”等管理措施，对所属客户进行分类，确定清收方案，贯彻任务层层分解，明确目及负责人，以保证整年既定目任务全面完毕
3. 加强坏帐清收组织管理工作，继续做好呆帐回收及核销工作。
4. 适应营销新形势，构建新型客户管理模式。一是要实行客户分类管理，提供差异化、个性化服务；二是对重点客户进行重点管理，尤其要做好重点客户后续服务工作。
5. 努力加大中间业务和新业务开拓力度，实现跨越式发展．企业未来发展空间将重点集中在中间业务和新业务领域，务必在认识、机制、措施和组织推进等方面下真功夫，花大力气，力争使中间业务在较短时间内有较快发展，走在同业前面，占领市场。加强中间业务组织领导和推进工作。
6. 严格客户收费原则，杜绝漏收和少收。并深入规范原则，坚决执行企业规定中间业务收费原则。杜绝漏收和少收，除特殊状况，经领导同意同意，任何人无权免收和少收，坚决做到足额收费，只有积极拓展收费渠道并做到足额收费，才能完毕整年各项业务收入艰巨任务。
7. 强化员工培训工作计划。
（1）职工思想教育方面：一是通过培训教育树立职工爱岗敬业，敢为人先创新精神。二是增强职工爱岗如家，行兴我荣，行衰我耻观念。三是遵纪遵法教育，以提高全体员工遵纪遵法和自我保护意识。
（2）职工业务教育方面：一是继续学习新业务；二是技能培训工作持之以恒进行岗位练兵，不停提高办理业务质量和效率，通过业务技术竞赛等形式，激活员工工作热情，提高工作效率。三是学习市场营、销学，弥补员工市场营销知识空白。通过请进来与走出去
措施，提高员工营销技巧，为培养一批营销骨干打好基础。
8. 完善企业内部管理机制，对所属部门、工作岗位均实行规范化管理，使每个员工人人肩上有压力，心中有蓝图，前进路上有方向，工作行程有目。各个部门均要制定周工作计划、月工作计划。并要制定切实可行考核方案，跟踪考核，以利提高。
（1）建立和健全企业内部管理制度，以狠抓管理制度贯彻来带动企业管理水平提高。 一是要建立和健全各项管理基础工作制度，增进企业管理整体水平提高。企业内部各项管理基础工作制度，包括：财务管理制度、财产物资管理及清查盘点制度、行政管理制度，根据各项管理制度基础工作规定，实行岗位责任制，规定每个员工必须做什么、什么时候做、在什么状况下应怎么做，以及什么不能做，做错了怎么办等细则。这样，每个岗位每个责任者对各自承担财务管理基础工作都清晰，规定人人遵守。通过实行这些制度，深入提高企业管理整体水平。
二是建立和健全自我约束企业机制，保证企业持续、稳定、协调发展，严格审核费用开支，控制预算，加强资金平常调度与控制，贯彻内部各层次、各部门资金管理责任制。尽量防止无计划、无定额使用资金。
三是根据企业生产经营特点和管理客观要规定，严格执行企业内部财务管理和会计监督。贯彻企业内部责任。建立内部责任会计制度，对各部门经营收益、成本费用、部门利润进行分别核算。使部门对自己任务、目做到心中有数。这对于调动各部门积极性，努力做好做足生意，节省费用开支是有增进作用；建立一套内部约束机制，在内部制度中明确规定各部门权力责任，做到分级负责、职责分明、互相制约。会计监督。会计监督不单纯是对一般费用报销审查，而应贯穿于企业经营活动全过程，从企业经营资金筹集、资金运用、费用开支、收入实现，一直到财务成果产生。严格按照制度办事，对核算，如实反应企业财务状况和经营成果，维持投资者权益，强化会计监督职能，保证制度贯彻和有效执行。
（2）深入提高企业执行力。
企业执行力决定企业竞争力，执行力，就个人而言，就是把想干事干成功能力；对于企业，则是将长期战略一步步落到实处能力。执行力是企业成功一种必要条件，企业成功离不开好执行力，当企业战略方向已经或基本确定，这时候执行力就变得最为关键。战略与执行就好比是理论与实践关系，理论予以实践方向性指导，而实践可以用来检查和修正理论，一种基业常青企业一定是一种战略与执行相长企业。提高执行力详细措施：
首先，要设置清晰目和实现目进度表：这个目一定要可衡量、可检查，不能模棱两可。再者，目一旦确定，一定要层层分解贯彻。
另一方面，找到合适人，并发挥其潜能：执行首要问题实际上是人问题，由于最终是人在执行企业方略，并反馈企业文化。柯林斯在《从优秀到卓越》中尤其提到要找“训练有素”人，要将合适人请上车，不合适人请下车。
其三，修改和完善规章制度，搭建好组织构造：企业做大之后，只能通过规则来约束，规则是一种组织本文来源：文秘114 执行力保障。“ｐｄｃａ循环”说就是制度制定与执行、检查和绩效四者间互动关系。
其四，倡导“真诚?沟通”工作方式，发挥合力：一项调查表明，企业内存在问题有７０％是由于沟通不力导致，而７０％问题也可以由沟通得到处理。我们每个人都应当从自己做起，看到他人长处，接纳或善意提醒他人局限性，互相尊重、互相鼓励。 其五，关注细节，跟进、再跟进：制定战略时，我们更多是发挥“最长指头”优势，而在详细执行过程中，我们就要切实处理好“木桶效应”问题。执行力在很大程度上就是认真、再认真；跟进、再跟进。
其六，建立起有效绩效鼓励体系：管理理念：企业管理＝人事管理，而人事管理＝绩效管理。
最终，要营造执行文化：要从如下几方面入手建立执行文化：其一，讲求速度：崇尚行动，雷厉风行；其二，团体协作：沟通直接，拒绝繁琐，各司其职，分工合作；其三，责任导向：倡导“领导问责”，出了问题要找出其原因并分清重要责任，只有这样才能更好地树立起责任心；其四，绩效导向：拒绝无作为，关注成果，赏罚分明；其五，继承文化：对企业中优秀老式、规章及成果要注意继承，继承基础上革新才会事半功倍；其六，用人文化：文化始于招聘。人才引进要严把关，力争将不认同企业文化人挡在门外；最终，要营造爱心文化：互相尊重、互相鼓励、乐于分享、共同成长
房地产企业财务工作计划
篇四：房地产财务工作计划
财务工作计划
财务部门工作计划如下：
一、财务审核
财务审核分两个方面，一是对原始报销单据审核、财务部严格按照企业有关制度规定执行审核、坚持原则、杜绝人情关系。 如对某些票据不完善、未列入签呈计划内支出等坚决退回。二是对会计凭证审核工作，重要对会计分录对性、附件有效及齐全进行审核把关。
二、成本核算
伴随企业项目进行，工程成本支出不停加大。在工程支出上财务部严格按照税务规定和工程部进度管理进行付款，对顺天建设集团工程款支付及时核算代扣代缴款项，并规定对方及时开具工程款项发票。这样有助于清晰及时核算开发成本。
三、销售核算
财务部将在整个销售流程中积极做好vip认筹、定房、房款等收款工作、严格按企业领导指示客户收费原则，杜绝漏收和少收。除特殊状况，经领导同意同意，任何人无权免收和少收，坚决做到足额收费。按揭放款环节由财务部与报建部门进行积极配合，保证资金及
时到位。 由专人进行销售收款、与销售部门衔接，同步加强对销售台帐记录工作，做好财务销售明细编制。 财务部按月及时与销售部销售提成表进行审查查对，保障销售数据查对无误。
四、纳税申报
财务部在严格按照税法进行核算与申报基础上，积极与税务部门沟通，尽量采用缓缴方式来减缓企业资金支出。
五、其他工作：
1、企业平常各项招待用品购置，严格询价比价比质量。力争买到质量可靠价格实惠企业所需物品。
2、为保证企业各部门专业人员及时到位、项目顺利进行，积极通过多种渠道寻找优秀人才。
3、企业人才档案资料整顿保留，劳动协议签定，社保办理。
4、企业各类证照管理及年度各类证照年检工作。
5、完毕了企业领导安排某些临时性突击任务。
财务部
1月22日
篇五：房地产财务管理重点[1]
房地产财务管理重点：
一、融资：融资最终目是最大土地抵押率和最低银行利房地产业是一种资金密集型产业，其发展离不开资金支持。中国人民银行121号文献《有关深入加强房地产信贷业务管理告知》颁布实行，在为房地产投资过热现象降温同步，也使资金密集型房地产业产生了“釜底抽薪”危机感和焦急感。国家信贷新政策下，房地产业怎样冲破融资困境，保持稳定健康发展？本文就这一话题谈一点粗浅见解。
二、 一、房地产企业融资现实状况
三、 （一）融资规模持续增长
四、 近几年来房地产开发企业资金来源记录数据显示，我国房地产业每年资金来源总量不停上涨，～短短4年里，全国房地产开发资金来源总量上涨了1.8倍（参见表1-1）。
五、 （二）银行信贷是房地产融资重要渠道
六、 仅以上表数据为例。房地产业资金来源总计7696亿元，其中：国内贷款1692亿元，占21.99%；自筹资金2184亿元，占28.38%；其他资金来源3671亿元，占47.69%。可见，银行贷款、自筹资金、其他资金总计占总资金来源98%左右，呈三足鼎立态势，看起来比较合理。不过通过仔细分析可以发现，自筹资金中只有55%左右为自有资金，30%～40%为企业从银行获得流动资金贷款，其他为多种施工企业垫款或材料商垫款；其他资金来源中，80%以上为个人购房者交付多种定金及预收款。这样总计起来，有60%～70%资金直接或间接来自银行信贷支持（部分企业甚至到达70%～80%）。
七、 （三）股票融资债券融资在房地产金融中所占比例小
八、 此前国家对房地产企业上市融资和发行企业债券控制得非常严格，截至末我国房地产上市企业只有80家，仅占所有上市企业总量2%，占所有房地产企业总量0.16%。根据表1-1数据，我们可以发现，债券融资在房地产开发企业资金来源中比例一直很低，且以来展现迅速下滑趋势，平均只占0.001%左右。
九、 （四）房地产资金信托活跃
十、底投向房地产业信托财产合计24.08亿元,占所有信托财产总额2.82%，比年初增长12.61亿元，增幅109.93%。尤其是在6月央行出台121号文献后，全国许多房地产开发商都把目光投向了房地产信托业务。我国房地产信托业继续以较高速度增长，直到9月中国银监会颁发212号文献——《有关加强信托投资企业部分业务风险提醒告知》（如下简称212号文），对信托融资进行严格限制，给我国刚刚有所起色房地产信托业又上了一道“紧箍咒”。
现阶段信托产品重要有如下两种模式：一种是信托投资企业直接对房地产项目投资。对某些自有资本金局限性35%房地产企业，信托投资企业以注入股本金方式与房地产企业组建有限责任企业，使其自有资本金到达规定，信托投资企业人作为股东获得投资回报。此外，对房地产资金链出现紧张企业，信托投资企业通过一次性购置其部分资产向其提供后续开发资金，待房地产开发项目销售款回笼后来再购回。另一种模式是债权融资。债权融资方式是针对虽然自有资本金已经到达国家规定，不过由于政策、市场或其他原因等导致房地产企业短期资金困难，这时由信托企业定向给房地产企业提供一笔征信贷款，使其补上资金缺口
[
十一、 二、房地产企业融资存在重要问题
十二、 （一）融资渠道过于单一
十三、 从上面对表1-1分析中可以得知，我国房地产企业开发资金来源中有60%～70%直接或间接来自银行，只有少数企业自有资金能到达目前35%银行贷款规定，相称部分开发企业自有资金局限性10%。这种高负债财务构造，加剧了房地产企业财务风
险，不利于整个房地产市场稳定发展。
十四、 （二）银行体系所承担风险与收益不对称
十五、 作为自负盈亏企业，银行对外投资讲求是风险与收益对等性。而我国目前银行业从房地产业获得仅仅是固定利息收益，承担却是整个房地产业高负债财务构造所导致行业风险，风险和收益处在极度不对等状态，再加上多种违规贷款存在，整个房地产金融面临巨大风险，不利于银行体系稳定。
十六、 （三）缺乏多层次房地产金融体系
十七、 就房地产体系而言，目前我国仍没有形成多层次丰富房地产金融体系，专业房地产抵押贷款机构、投资机构、担保机构和保障机构缺位严重；缺乏规模化、多元化房地产金融产品体系；缺乏独立有效房地产金融市场中介服务体系；缺乏房地产金融二级市场等等。
十八、 （四）房地产金融市场监管和调控机制尚不完善
十九、 目前，我国房地产金融市场法规建设相对于房地产市场发展而言是滞后，除《商业银行法》中有关银行设置资金运用规定外，还没有专门房地产金融监管框架，房地产金融业务有关规范也有待于制定。
二十、 （五）房地产企业融资瓶颈亟待突破
二十一、 为防备整个金融体系出现系统性风险，央行于6月颁布实行了《有关深入加强房地产信贷业务管理告知》，对房地产开发链条中开发贷款、土地储备贷款、个人住房贷款、流动资金贷款、施工企业垫资、自有资金比例等各个环节进行了严格规定，使房地产业遭遇了前所未有资金瓶颈，房地产信贷新政下怎样融资成为关系企业生死存亡必须尽快处理好关键问题。
二十二、 三、房地产企业融资方略分析
二十三、 （一）发展多元化直接融资
二十四、 银行贷款融资是经典间接融资，具有短期性特性，到期还本付息财务风险也较大。因此应大力拓展多元化直接融资渠道，除适度放宽股票融资政策限制和培育完善房地产债券市场以外，还可以发展市场化直接融资，建立多层次房地产金融体系。 二十五、 1.大力培育房地产信托融资方式
二十六、 房地产信托是信托金融工具在房地产业中应用。目前我国房地产信托基本上参照银行贷款有关条款执行，很大程度上是银行贷款变种，但信托企业在委托贷款方面监控、管理、经营能力和经验也许不如银行，因而很难起到有效风险分散和风险管理作用。此外，我国目前真正意义上信托投资机构并不多，且绝大多数在房地产信托融资方面并无良好建树。因此，首先应建立和培养一批真正意义上房地产信托投资机构，另首先应在加强对房地产信托监管同步，通过完善房地产金融市场，规范和发展信托融资方式，使之成为房地产业融资一条重要通道。
二十七、 2.培育地产金融二级市场，推进住房抵押贷款证券化
二十八、 住房抵押贷款证券化，就是将金融机构发放住房抵押贷款转化为抵押贷款证券（重要以抵押贷款作为担保债券），并通过二级市场进行交易，转卖给市场投资者，以到达融通资金和把抵押贷款风险分散给市场众多投资者目。二级市场（个人房贷市场）运作不仅使得一级市场（开发贷款市场）有了稳定资金来源，并且极大地增强了住房抵押贷款安全性和流动性，有效实现了风险分散和风险管理目，同步也为证券市场提供了一种具有较高信誉中长期投资工具。在美国，通过联邦金融中介机构担保过房地产抵押贷款证券化金融产品，具有类似于政府债券信誉。并且由于二级市场产品相对于政府债券具有更高收益率，受到保险、养老基金等中长期投资者欢迎。目前，我国房贷证券化试点已进入方案设计阶段，各地宜根据国家有关政策，结合当地实际状况，积极推进住房
抵押贷款证券化进程。
二十九、 3.建立多层次房地产金融体系
三十、 借鉴国外先进经验，逐渐建立和完善政府干预与市场调整相结合多层次房地产金融体系，以增进我国房地产金融业发展，加速银行资金周转，减少银行金融风险。 三十一、 4.建立和完善对应法律制度配套措施
三十二、 规范多种融资行为并加强监督管理，以防止在减少银行风险同步产生新隐患，引起新金融风险。如对房地产证券化予以明确法律根据；加紧修订《企业债券管理条例》，尽快出台《产业投资基金法》等等。
三十三、 （二）深入完善间接融资
三十四、 我国是一种间接融资占绝对比重国家，在较长一段时间里银行间接融资仍然是房地产企业融资最重要渠道。因此，要深入改善和完善银行间接融资渠道，更好地为房地产企业提供服务。
三十五、 1.推进间接融资形式多样化
三十六、 目前虽然各大银行在个人按揭贷款方面创新不停，但在房地产企业融资方式上缺乏创新。提议银行业针对房地产企业特点和现实状况，提供某些有特色信贷服务，如建立一种将中外银行、担保机构有效结合，为企业提供贷款融资方式，详细可采用模式，如：中资银行+外资银行；中资银行+信用担保机构；中资银行+信用担保机构+担保企业；中资银行+担保企业甲+担保企业乙，等等，为企业提供多种担保和抵押贷款。
三十七、 2.创新变直接融资为间接融资方式
三十八、 直接融资虽然形式多样，但对于大多数房地产企业来说真正能用上方式却不多，相反，从银行获得贷款支持这种最为一般间接融资方式是多数开发企业比较轻易接受和实现融资方式。提议更多开发企业积极尝试探索将直接融资转化为间接融资新融资途径。
三十九、 （三）探索建立组合式融资模式
四十、组合式融资就是将多种融资方式在房地产企业发展不一样步期、不一样条件下进行有效合理组合，使其不仅可以满足房地产企业发展，又能在最大程度上减少企业资金成本。例如，在成立初期采用自有资金+吸取股权投资组合融资方略，吸取新投资者进入，成立项目合资企业，实行利润提成，进行原始资本积累；在成长期采用银行信贷+商业信用或吸取风险投资+股权投资组合融资方略；在成熟期采用信托融资+国外投资基金合作；在衰退期合适收缩投资规模或吸取实力雄厚开发企业或投资机构加盟。
２．３ 多种金融工具联合使用 在继续运用银行贷款同步，房地产企业应拓宽融资渠道，采用多途径融资措施，信托、债券等双管齐下，增长金融抗风险能力。企业可根据自身特点灵活运用：自有资金＋银行贷款，股权融资＋银行贷款，自有资金＋机构投资，自有资金＋基金，以及自有资金＋信托计划委托贷款等融资组合。
四十一、预算管理：重点审查预算差异，将预算成本与真实成本进行对比，分析出差异原因。
四十二、资金管理：建立有效日资金报表，综合评估资金收支动向，配合董事会进行资金筹措与使用。
四十三、涉税管理工作：纳税要体现出价值，应积极争取纳税a级企业，可以换来两年免稽查工作。
四、财务分析与风险预警工作 财务分析是以财务汇报资料及其他有关资料为根据，采用一系列专门分析技术和措施，对企业等经济组织过去和目前有关筹资活动、投资活动、经营活动、分派活动盈利能力、营运能力、偿债能力和增长能力状况等进行分析与评价
经济管理活动。它为理解企业过去、评价企业现实状况、预测企业未来，做出对决策提供精确信息或根据。
五、 1、资产负债率已经到了银行接受极限70%，下六个月融资将非常困难。事后财务部仍然毫不畏惧困难，运用智慧、勇于创新，突破这一瓶颈和局限，仍然为企业融下巨额银行资金、
六、预期销售收入过于理想化，未能充足考虑市场变化而对预算进行调整。最终证明下六个月收入预算真偏差很大，一定程度上影响了资金调度。
七、 五、投资管理工作 由于集团总企业战略规划，目前我企业带有两个工业项目，这两个项目有独立经营核算实体，财务部重要起到一种投资和监管作用。为了便于企业领导进行决策，财务部组织力量对xx改制和工业项目组建进行了项目投资测算，运用一系列投资测算工具和对项目有关人员进行大量调查和问询，参与编写了两个项目可行性调研汇报。
八、六、组织建设和制度流程管理工作 组织建设和制度流程管理是一种组织有效运转灵魂，相称于人体骨架和神经系统，其重要性是不言而喻。怎样实现财务部各项管理职能，就必须在这方面好好研究和设计。 1、为了配合企业发展对财务部各项职