重庆市房地产交易管理办法.doc

第一章总则

　　第一条为加强房地产管理，维护房地产市场秩序，保障房地产权利人的合法权益，促进房地产业的健康发展，根据《城市房地产管理法》，结合本市实际，制定本办法。

　　第二条本市城镇范围内房地产转让、抵押、典当、房屋租赁等交易行为和房地产交易和房地产交易管理活动适用本办法。

　　第三条境内外的公民、法人和其他组织，可以依法从事房地产交易。

　　第四条房地产交易应遵循平等自愿、等价有偿和凭证交易的原则。

　　第五条重庆市房地产管理局、重庆市国土局按职责分工负责全市房地产交易管理工作。

　　区市县房管部门、国土部门按职责分工负责本行政区域内的房地产交易管理工作

　　区市县人民政府按照有关规定将房产和土地管理确定为一个部门行使的，由该部门统一负责本行政区域内的房地产交易管理工作。

　　第二章一般规定

　　第六条从事房地产交易的单位或个人，应具备合法的单位证明或身份证明。

　　作为交易标的物的房地产应具备《房屋所有权证》、《国有土地使用权证》或《商品房预售许可证》等合法证件。

　　第七条下列房地产不得进行交易：

　　（一）权属有争议或权证与标的物不符的；

　　（二）权证被明令注销、吊销或其他原因失去效力的；

　　（三）属公告拆迁范围的；

　　（四）房屋经鉴定为危房的；

　　（五）房屋系违法建筑的；

　　（六）其他依法应限制交易的。

　　第八条房地产转让、抵押、典当时，房屋所有权与该房屋占有范围内的土地使用权同时转让、抵押、典当。

　　第九条房地产交易应签订书面合同，并在合同签订之时起三十日内依法办理登记手续。未经登记的交易合同不能对抗第三人。

　　交易合同的标准文本，由市房地产管理局统一印制。

　　第十条房地产交易价格除法律、法规和本办法有特别规定外，由交易双方协商议定。

　　国有房地产的转让和其他依法需要评估的房地产交易，应当由具备资格的专业评枯机构对该房地产先行评估。

　　房地产交易成交价格明显低于市场价格的，应按评估价缴纳税费。

　　第十一条在房改中享受国家优惠政策的房地产交易，按本市有关规定办理。

　　第十二条房地产交易应依法缴纳交易手续费、监证费。收费标准由市房管、国土、物价、财政部门另行制定，报市人民政府备案。

　　第三章房地产转让

　　第十三条房地产转让是指房地产权利人通过买卖、赠与或其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。

　　第十四条同幢房屋分割转让的，各房地产权利人按相应比例占有土地使用权，但同幢房屋所占有的土地使用权整体不可分割。

　　第十五条房地产转让，当事人签订书面转让合同，向房管部门如实申报成交价格，办理合同登记，并凭登记合同径直办理房屋和土地权属变更登记。

　　预售商品房应当符合《城市房地产管理法》第四十四条第一款（一）至（三）项规定的条件，并向房管部门申办预售登记，取得《商品房预售许可证》。

　　第十六条以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时应按《城市房地产管理法》第三十九条的规定办理相关手续。

　　第十七条房地产现售，转让方应出具《房屋所有权证》、《国有土地使用权证》。

　　商品房预售，预方应出具《商品房预售许可证》，并将预售合同报房管部门和同级国土部门登记备案。

　　商品房预售广告，应注明预售许可证字号。

　　第十八条预售商品房所得款项，必须专户储存，用于预售商品房工程建设。

　　第十九条预购的商品房需转让的，应在原合同上背书记载相关事项，并向原登记备案机关办理变更登记备案手续。

　　第二十条房屋拆迁中的房屋所有权人以产权调换形式获得补偿的期房可以转让，转让时需签订合同并到房管部门办理登记备案手续。

　　第四章房屋租赁

　　第二十一条房屋租赁是指房屋所有权人作出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人支付租金的行为。

　　第二十二条房屋租赁，出租人和承租人应签订书面租赁合同，并向房管部门登记备案。

　　第二十三条住宅用房的租赁，应当执行国家和市人民规定的租赁政策。租用房屋从事生产、经营活动的，由租赁双方协商议定租金和其他租赁事项。

　　第二十四条以营利为目的，房屋所有权人将以划拨方式了得使用权的国有土地上建成的房屋出租的，应当依照有关规定将租金中所含土地收益上缴国家。

　　第二十五条出租人应承担房屋维修责任，承租人应正常使用房屋，因承租人的过错损害房屋的，应承担赔偿责任。

　　第二十六条租赁期内，承租人与他人互换房屋使用权的，必须征得出租人同意，并重新签订租赁合同。

　　第二十七条租赁期内，出租人需出售房地产的，应提前三个月通知承租人，在同等条件下承租人有优先购买权。非承租人购得该房地产后，原租赁合同对新业主仍具有约束力。

　　第二十八条租赁期内，因国家建设需要拆迁的，按国家有关规定办理。

　　第五章房地产抵押

　　第二十九条房地产抵押是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。债务人不履行债务时，抵押权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。

　　第三十条房地产抵押，当事人应签订书面抵押合同，并按下列规定办理抵押登记：

　　（一）凡带有房屋等地上建筑物及构筑物的房地产抵押，向房管部门申办抵押登记；

　　（二）以出让方式取得且无地上定着物（建筑物及构筑物）的土地使用权抵押，向国土部门申办抵押登记。

　　贷款购买房地产并以预购房地产作为抵押物的，应由抵押人（购买者）、抵押权人（金融机构）、担保人（开发商）共同签订房地产抵押贷款合同。

　　第三十一条抵押共同共有的房地产，应具备共有人全体成员同意的书面证明；抵押按份共有的房地产，应以抵押人所拥有的份额为限。

　　第三十二条同一房地产设定数个抵押权时，其抵押担保债务之和不得超过该房地产现值。

　　若干房地产设定同一抵押权时，该抵押权为不可分担保物权。

　　第三十三条已经出租的房地产设定抵押时，原租赁关系继续有效。

　　第三十四条已设定抵押的房地产，抵押人如需对房屋翻建、扩建或改变用途时，必须取得抵押权人的书面同意，对抵押合同的内容作相应变更，并办理抵押变更登记。

　　第三十五条有下列情形之一者，抵押权人可向房管部门或人民法院申请处分房地产，并由其指定的机构进行公开拍卖：

　　（一）抵押人未依约清偿债务的；

　　（二）抵押人死亡而无继承人或受遗赠人的；

　　（三）抵押人的继承人或受遗赠人拒绝履行清偿债务的；

　　（四）抵押人解散、破产或被依法撤销的。

　　第三十六条拍卖抵押房地产所得价款，依下列顺序分配：

　　（一）支付拍卖该抵押房地产之费用；

　　（二）支付与该抵押房地产相关的应纳税费；

　　（三）按抵押顺序依次偿还抵押人所欠抵押权人的本息及违约金；

　　（四）余额退还给抵押人。

　　第六章房地产典当

　　第三十七条房地产典当是指房地产权利人作为出典人将房地产让与承典人占有、使用，由承典人向出典人支付典金的行为。

　　第三十八条房地产典当，当事人应签订书面典当合同，并向房管部门登记备案。

　　第三十九条房地产典当，应明确典期，典期一般不得超过五年。典期内，典金无息，典物无租。

　　典期届满，出典人可回赎出典物或与承典人协调续典；出典人放弃回赎权的，视为绝卖。

　　第七章中介服务

　　第四十条中介服务是指为房地产交易各方提供场所、提供咨询、对标的物进行价格评估、撮合交易、代理交易等活动，中介服务机构包括依法设立的房地产交易场所、房地产价格评估机构、房地产咨询机构和房地产经纪机构等。

　　第四十一条房地产交易场、所，由市房地产管理局根据市场需要，统筹规划，合理布局，定点设置，并报经市人民政府同意。

　　第四十二条房地产交易场、所的主要功能是：

　　（一）为交易当事人或交易中介服务机构提供洽谈、协商的场地；

　　（二）提供交易咨询和市场行情、信息等各种服务；

　　（三）为政府有关部门提供宣传房地产政策法规、监督检查房地产交易活动和办理房地产登记的场所；

　　（四）从事房地产拍卖活动。

　　第四十三条从事房地产价格评估的机构，必须具备三名以上取得有权机关颁发资格证书的价格评估人员。

　　第四十四条开展房地产经纪活动的机构，必须具备三名以上取得有权机关颁发资格证书的经纪人。

　　取得资格证书的房地产经纪人必须加入一个合法的经纪机构方能开展经纪活动。

　　第八章罚则

　　第四十五条违反本办法未按规定办理房地产交易合同登记的，由登记机关责令补办登记手续，可并处1000元以下罚款。

　　第四十六条预售商品房未取得《商品房预售许可证》的，预售行为无效，并由房管部门责令其停止预售活动，没收违法所得可并处每平方米50元以下罚款。

　　第四十七条未将预售商品房预售款专项用于预售工程建设的，由房管部门责令其限期改正，逾期不改正的，注销《商品房预售许可证》。

　　第四十八条未将预售商品房按期交付使用的，除承担违约责任外，房管部门可按实际预售商品房欠交付面积处每月每平方米10元以下罚款。

　　第四十九条违反本办法第四十三条、第四十四条规定，未取得资格证书擅自从事交易中介活动的，由有关部门责令其停止活动，没收违法所得，可并处200元以上至2000元以下罚款。

　　第五十条瞒报房地产交易价格的，除依法补交应纳税费外，房管部门可并处瞒报金额三倍以下罚款。

　　第五十一条房地产交易合同依法生效后，当事人双方应自觉履行合同。任何一方不履行或不完全履行的，应当承担违约责任，并赔偿另一方由此遭受的经济损失。

　　第五十二条房地产交易当事人因履行合同发生争议的，应当协商解决，协商不成的，当事人可依法向仲裁机构申请仲裁或向人民法院起诉。

　　第五十三条房地产交易管理人员徇私舞弊、玩忽职守、滥用职权、索贿受贿的，由所在单位、上级机关或有权机关给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

　　第五十四条妨碍、阻挠房地产交易管理人员执行公务的，由公安机关按照治安管理处罚条例处罚；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

　　第五十五条当事人对房地产交易管理机关的行政处罚决定不服的，可依法申请复议或提起诉讼。

　　第九章附则

　　第五十六条办理商品房预售登记、房地产交易合同登记，启用市、区市县房地产管理局（分局、所）商品房预售登记专用章和房地产交易登记专用章。

　　第五十七条本办法实施中的具体问题由重庆市房地产管理局、重庆市国土局按职责分工负责解释。

　　第五十八条本办法自1995年9月15日起施行。本办法施行前本市有关房地产交易管理的规定与本办法不一致的，以本办法为准。