楼盘准入调查报告模板37p.docx

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关于对******房地产开发有限公司“******”项目
申请楼盘按揭合作情况的调查报告
*********房地产开发有限公司就其开发建设的磁县“*******”住宅项目向我行提出楼盘按揭合作申请。我行一行两人，对企业及其开发的项目情况进行了调查，重点对开发商主体资格、财务和信用状况、担保能力，项目建设手续、形象进度、销售进度、市场前景等进行了调查、核实、分析。调查认为：*********房地产开发有限公司主体资格合法，具备相应的开发资质，所开发项目建设手续齐全，建设资金落实，工程进展顺利，市场前景较好。现将有关情况报告如下：
一、开发商情况
（一）基本情况
*********房地产开发有限公司位于******，成立于****年**月**日，注册资金***万元，出资人****出资***万元，占比**％；***出资***万元，占比**％。该公司法人代表****，营业执照号码为**********，经营期限自****年**月**日—****年**月**日。《组织机构代码证》证号为*****；《税务登记证》证书号码为********号。资质等级为肆级 ，资质证书编号为******号，资质证于****年**月**日到期。
公司下设办公室、总工办、财务部、营销策划部、预算部、项目一部、项目二部、拆迁部、采购部等部门，现有员工**人，其中高级职称**人，中级初级职称**人，占比**％，全部为大专以上学历。综合来看，其人员整体素质较高。
公司法人代表****，出生****年**月**日，****年任邯郸****总经理，****年起任该公司法人代表。从事领导岗位多年，经验丰富，管理能力较强。
财务负责人****，****年任邯郸******财务科长，****年至今任*********房地产开发有限公司财务负责人。
（二）开发业绩
*********房地产开发有限公司成立于*****年，以前没有开发业绩，*******项目是该公司的第一个楼盘项目，以后将为磁县经济建设做出积极贡献。
（三）财务状况
截至2011年12月末，该公司总资产***万元，其中货币资金***万元，其他应收款****万元，预付账款****万元，存货****万元，固定资产**万元；总负债***万元，净资产****万元，其中实收资本****万元。资产负债率**%。
截至2012年**月末，该公司总资产***万元，其中货币资金***万元，其他应收款***万元，预付账款****万元，存货****万元，固定资产***万元；总负债****万元，净资产*万元，其中实收资本****万元。资产负债率***%。
调查基准日主要科目明细如下：
1、货币资金***万元，其中银行存款**万元，现金***万元。
2、存货***万元，详细情况见下表：
单位：万元
项目
内容
金额
*******
土地出让金及前期费用
****
3、固定资产原价***万元，累计折旧**万元，固定资产净值***万元。主要为办公车辆、办公设备等。
4、预付账款****万元，为预付异地建设费***万元，预付的工程款和勘察费***万元；
5、其他应收款***万元，应收****个人款****万元，***个人款****万元，其他单位借款****万元；
6、应交税金***万元，为预交的税款。
7、预收账款***万元，为预收的购房定金。
8、其他应付款***万元，为应付****公司借款***万元，邯郸市****借款***万元。
9、实收资本*****万元，为****出资***万元，***出资****万元。
10、未分配利润***万元，为历年经营亏损。
（四）信用状况
1、企业信用状况
经调查，目前*********房地产开发有限公司无贷款、无不良信用记录；无对外担保；经客户经理登陆中国人民银行企业征信系统查询，企业无不良信用记录。
2、企业法定代表人信用情况
经查询中国人民银行个人征信系统，法定代表人及财务主管，无不良信用记录。
二、项目情况
（一）项目概况
“*******”住宅小区项目位于*******，占地****亩，建筑面积*****平方米，建筑***层住宅楼**栋、商业门市、地下室及其他配套建筑。小区容积率***，绿化率 ***%，建筑密度***%。该小区位于**********，距县政府XXXXX米，西距XXX国道1XXXXX米，东距XXXXXX不足2公里，周边有XXXX、XXXX、新XXXXX、农业银行、中行、建行、工行、邮政、信用社等，居家出行，购物、文化娱乐便利，所处地段位置优越。小区整体规划以中高档生活居住区为主，楼栋布置有序，南北间距合理，确保绿化及日照通风顺畅。整个小区达到居住环境美观，设施配套齐全，生活出行便利。
（二）户型设计
项目共设计住宅******套，户型以三室两厅一卫和三室两厅双卫为主，户型设计能满足各层次消费者的购房需求。
（三）项目手续
截至调查日，项目已取得《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建筑工程规划许可证》，《建筑工程施工许可证》，《预售许可证》。*******项目建设手续取得情况如下：
1、****年**月**日取得《建设用地规划许可证》，用地项目：*******证号：*********号。规划用地面积****公顷，建设规模*****平方米。
2、****年**月**日取得《国有土地使用证》，使用权类型：出让，土地用途：住宅，证号：*******号。土地面积****平方米
3、****年**月**日取得《建设工程规划许可证》，规划建筑面积*****平方米，证号：***********号。
4、****年**月**日取得《建筑工程施工许可证》，证号：**********。建设规模*****平方米。
5、****年**月**日、****年**月**日取得《商品房预售许可证》，证号：************号。
（四）项目施工计划及工程形象进度
该项目于****年**月动工，计划****年**月竣工交付使用，项目**栋共设计住宅***套、底商***套。截至调查日，****号楼已全部主体竣工。
（五）项目总投资及资金来源
该项目预计总投资******万元。主要有土地费用****万元，前期费用***万元，建安工程费用****万元，基础设施配套费用****万元，其他费用****万元。单位楼面地价预计****元/平方米，平均单位成本预计***元/平方米。
项目资金筹措计划为：自有资金****万元，占总投资的***%；预售房款转投入****万元，占总投资的***%。截至调查日，项目已实际投入资金*****万元，占总投资的**%，其中土地费用****万元，其他费用****万元。
（六）市场前景和销售情况
该项目位于地理位置优越，项目区内主干道四通八达，交通便利。该小区户型设计合理，有意向购买客户众多。目前该楼盘销售工作已经全面开展，销售状况与形势非常看好，
该项目住房销售均价****元/㎡，该项目附近的“*****”小区平均售价****元/㎡，“*****”平均售价****元/㎡，“****”平均售价****元/㎡，该项目售价相对合理。
三、按揭额度的测算
该项目建设规模*****平方米，其中住宅面积****平方米。按该项目住房销售均价****元/每平方米计算，可实现销售收入***亿元。按购买房屋要求按揭贷款比例**%，平均按揭成数**成计算，除去住房公积金贷款**％，预计住房按揭贷款**亿元左右。
住宅底商建筑面积****平方米，预计销售价格在****元/每平方米左右，预计可实现销售收入**亿元，按购买房屋要求按揭贷款比例**%，平均按揭成数**成计算，预计按揭贷款左右****万元左右。
四、担保情况
该项目个人住房贷款担保方式为借款人所购房产抵押及开发商提供阶段性连带责任保证担保，同时根据借款人的收入水平、信用状况追加自然人担保。（县域）
该项目个人住房贷款采取由邯郸市诚信住房置业担保有XXXXXXX提供全程连带责任保证担保方式。（城区）
五、风险分析
贷前严格调查借款人资格和还款能力，合理确定贷款额度、成数和期限，严格设定 贷款人、担保人，为有稳定的职业，可靠收入的人群，预计贷款风险可控。
六、调查意见
综上所述，该项目地理位置优越，户型结构合理，项目手续合法齐全，销售价格适中，拟同意为该项目提供个人住房按揭贷款额度***万元，成数最高为7成，期限最长为20年；商业用房****万元，成数最高5成，期限最长10年，利率按照中国人民银行和上级行的有关规定执行，还款方式采取等额本息还款，担保方式为借款人所购房产抵押及开发商提供阶段性连带责任保证担保，待借款人所购房屋符合抵押条件后以所购房屋进行抵押担保。
调查人： 　　　调查主责任人：
*****年**月**日

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