建筑类项目可行性研究报告.doc

项目可行性研究报告

第一章 项目概况

本项目在未取得规划设计条件和规划方案情况下，为尽早对可行性取得意向成果，在投资人提供的项目地址，实地现场考察地块现状的情况下对项目进行以下初步可行性研究。
一、 项目建设地址及地块现状
本项目位于西宁城西区新宁路与西关大街西路交叉路口，总占地面积为20亩（13300㎡）包括退红线部分，即包括红线以外的人行道及绿化带。实际地块净面积约7500㎡，属虎台宾馆和邮政局两单位用地。在现有地块上有宾馆楼（10层楼）面积约6000㎡，宾馆洗浴楼（五层）一幢面积约2500㎡，邮政局营业楼一幢（四层）面积2500㎡，以及其单层和多层建筑物三幢面积约2000㎡，合计旧建筑物13000㎡。
二、 拟定项目规划建设规模和内容
本项目尚未取得规划条件，现按该地面积/13300㎡规划，建筑密度按净地面积7500㎡，密度不大于50%，建筑容积率4.5，总建筑面积：地上60000㎡，地下5000㎡，合计65000㎡。其中包括两幢28+4F商住楼，总高度98m，一幢商务宾馆26+4F，总高度98m，地下停车场2500㎡，地下人防2500㎡，设计停车位180位，绿化率35%以上。
三、 拆迁补偿方案
本项目采取包括土地转让在内一次性货币估价补偿，（土地按土地二次转让缴纳土地契税）分二期对两单位分别拆迁补偿，暂定补偿金和契税，共6000万元。（每亩地300万元）

第二章 市场预测

本项目地理位置优越，交通便利，随着西宁市扩市，市中心西移，本地块将成为西宁市中心，并伴有西宁最大广场，该地块升值因素坛加，随之房产升值是必然的。此地开发建设商业及旅游宾馆服务设施和高层住宅将会起到带领西宁房地产价格提升的带头作用，预测按目前西宁高层住宅房价走势三年内高层住宅最高房价可提升到6000元/㎡,本项目开发市场前景看好。

第三章 市政条件
一、供电 本项目初步计划用电量在6000KW，采用双回路供电，自建配电室。具体与供电部门协商解决。
二、供热 本项目住宅采用分户取暖公共建筑部分采用集中供暖，拟建燃气锅炉两台，燃气为天然气由城市管网投入。
三、供气 使用天然气由城市管网投入。
四、供水 本项目用水量主要是生活用水，可以以城市供水管网接入。
五、雨、污水排放 本项目均为生活污水和雨水排放可以排入城市管网。
六、广播电视 均可从城市管网接入。

第四章 环境保护
一、 大气
本项目使用天然气作为生活燃料，在住户均设有通风排气装置，地下停车场汽车尾气排放亦安装通风排气装置。
二、 噪音
噪音污染主要来自机电设备，因而对机房、泵房等产生噪音设备应采取相应的隔音措施。
三、 污水处理
本项目产生的污水主要有生活污水和餐饮废水、均可接入城市污水管网，由城市统一处理。
四、 施工中的环境保护
本项目施工过程中，机械设备、噪音及施工粉尘对周围人群和环境会造成污染，因此施工中必须采取必要的防范措施加以保护，达到符合环境法规要求。

第五章 节能

一、建筑本体部分
本项目属于民用建筑类，设计时应按照现行《民用建筑节能标准》设计进行。
二、机电设备部分
本项目将全部采用节能型设备，包括锅炉、电梯、水泵、电机、制冷机、灯具等，以达到节能目的。

第六章 项目进度计划

本项目可分前期工作阶段，包括土地征用、拆迁、地勘规划设计、工程设计、工程招标等。
本项目按四年计划安排即2010-2013年。
本项目房屋销售，按照国家相关规定高层建筑，主体施工至六层以上即可办理房屋销售许可进行销售。从2010-2013年为销售期。

第七章 投资总额概算及资金筹措

本项目总投资概算：
按规划建设规模65000㎡，概算总投资为20000万元，运作资金按8000万元，（为总投资的40%）
资金筹措：本项目由投资人自筹资金。

第八章 利润预测及成本费用分析
1、销售价预测
本项目物业由高层住宅，商业用房、地下车库和宾馆组成。根据目前市场情况和未来三年内西宁房地产价格走势预测本项目销售价。分别为住宅4800元/㎡；商业用房7000元/㎡；地下车库3000元/㎡（或按车位销售），宾馆（出租经营50元/㎡月），销售5000元/㎡。
2、成本费用分析
本项目成本费由建设费用、管理费用、财务费用和销售费用构成。
3、成本费用计算
（1）土地费用：根据投资人提供首期土地和旧有建筑总收购5000万元。二期收购邮政局土地房屋估价1000万元，合计6000万元。
（2）建安费用①高层建筑按1850元/㎡计算。
60000㎡×1850元/㎡=11000万元
②室外配套工程250万元。
③大型设备、电梯、锅炉、变电设备等500万元。
④消防设施30元/㎡×66500元=260万元
建设费用合计12110万元。
二、建设前期费用
1、政府收取行政事业费：
100元/㎡×60000=600万元
2、前期规划勘察设计监督监理费等：
80元/㎡×65000=423万元
三、管理费按建安费2%即
1850×2%×65000㎡=37元×65000=240万元
四、财务费用
①资金成本8000×7%×1.5年=840万元
②销售费用：按销售总额1%计算为272万元
五、不可预见费按建安费2%取
65000×37元=246万元
六、总投资（总成本费用）为：土地费+建设费+建设前期费+管理费+财务费+不可预见费=6000万元+12110万元+（600万元+422万元）+240万元+（840万元+272万元）+246万元=20730万元 3189元/㎡(每平方成本)。
七、销售收入计算
住宅：34000㎡×4800元/㎡=16380万元
商铺：6000㎡×7000元/㎡=4200万元
宾馆：20000×5000元/㎡=10000万元
地下车库：3000×3000元/㎡=900万元
销售收入合计：31420万元
八、销售税金
①营业税：5.53%×31420万元=1738万元
②契税：1%×31420万元=314万元
合计：2052万元
九、利润：
销售收入-总成本-销售税金=31420万元-20730万元-2052万元=8638万元
十、所得税：按25%，税金=8638万元×25%=2160万元
十一、净利润8638万元-2160万元=6478万元

第九章 财务分析
一、本项目利润占全部投资31%，占资本金81%，资金年回报率40%。
二、不确定性分析。
本项目可影响盈亏的因素是①建设规模(容积率)；②投资增减；③销售价格升降，为此，作盈亏平衡分析。
本项目若在设定的容积率建设规模不变的情况，若按投资增加10%，销售价格降低10%的情况下盈亏情况：
原本总投资为20730万元 投资增加10%为2073万元
原本总销售额为31420万元 售价降10％为3142万元
增降总合计为5215万元-281万元=4997万元-所得税1249万元=3748万元。
原利润为6478万元，扣减影响因素的利润为2730万元，收益率为12％。

第十章 结论

一、本项目在西宁西区建设对于西宁城区中心西移，为中心区增加商业和旅游设施，繁华西区就显得十分必要。
二、此地块属西宁黄金地段，建设高层住宅对于提升房地产市场价格有一定的带领作用。
三、本项目收益率达31％，经过不确定性分析仍保持在12％，项目有较强的抗风险能力。
四、项目所需的多项市政设施均可以解决，为项目开发建设创造了较为有利的条件。
五、经过以上研究分析，本项目开发建设是可行的。