补充房地产企业税收风险防范及纳税筹划.doc

房地产企业新政解析与房地产业涉税合同处理技巧一、1设立房地产公司2前期立项3土地储备制度-一级开发4土地使用权的取得方式：二 取得土地使用权环节涉及税种分析：1印花税：产权转移书据 2契税3土地使用税：财税200656 4承诺负担对方税收三 取得转让土地使用权的不同方式：1购买土地使用权 2购买整体资产 3购买股权4合并 5分立购买股权四 不同方式取得土地税负比较分析及筹划1出让招拍挂方式2拆迁方式取得土地使用权3前期报批报建准备工作4前期报批报建阶段涉及税收及筹划五、项目施工建设1开发成本核算内容 （1）土地征用及拆迁补偿费 （2）前期工程费（3）基础设施费 （4）建筑安装工程费 （5）配套设施费 （6）开发间接费2项目开发成本对象的确定：3土地征用及拆迁补偿4前期工程费5基础设施费核算注意问题：6建筑安装工程费6配套设施费7开发间接费8其他有关注意问题：9项目开发方式（1）代建 （2）合作建房六、预售环节1商品房预售条件2预售商品房的会计核算3预售阶段纳税要求：4竣工验收环节5现房销售条件6现房销售会计核算处理：7会计收入确认条件七、相关税务处理及规定 1营业税的处理：（1）营业税纳税义务实现时间 （2）营业税计税依据（3）营业税视同销售 （4）原来预售商品房的处理 （5）现房销售的处理2所得税处理：（1）所得税纳税义务实现时间 （2）所得税计税依据（3）不同销售方式所得税收入确认（4）所得税是同销售 （5）原来预售商品房的处理 （6）现房销售的处理3土地增值税处理：（1）土地增值税清算条件 （2）土地增值税纳税义务（3）土地增值税视同销售 （4）土地增值税计算（5）土地增值税清算注意事项4不交税及免税规定：（1）营业税 （2）所得税 （3）土地增值税（4）契税 （5）房产税 （6）土地使用税5房屋租赁（1）一般租赁 （2）商品房预租（3）商品房先租后售 （4）商品房售后包租八项目清盘环节n 第一部分 营业税的纳税检查n 营业税是对房地产开发企业进行税务检查的重要税种之一。目前一些房地产开发企业采取多种手段不计、少计商品房销（预）售收入，发生纳税义务时不及时进行纳税申报，所以营业税检查的重点应是计税依据和纳税义务发生时间。一、房地产开发企业营业税计税依据以及纳税义务发生时间的具体规定n （一）房地产开发企业营业税计税依据具体包括商品房销（预）售收入、安置被拆迁人产权调换收入和扩大面积集资款收入、土地转让收入、配套设施销售收入、代建工程结算收入、周转（旧）房销售收入、进户费收入和租金收入等其他业务收入等。n （二）营业税的纳税义务发生时间，为纳税人收讫营业收入款项或者取得索取营业收入款项凭据的当天。纳税人转让土地使用权或者销售不动产，采用预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。房地产开发企业开发、建造的以后用于出售的住宅、商业用房，以及其他建筑物、附着物、配套设施等应根据收入来源的性质和销售方式，按下列原则分别确认收入的实现： （六种销售方式）二、对销售商品房取得收入的检查n 检查的重点是企业销售商品房收取的价款是否足额、及时进行账务处理，是否在账簿上不记或少记销售价款；是否未将收取的定金作为计税依据；是否存在符合收入确认条件而不进行收入确认的现象。n （一）检查账簿，审核计提税金是否正确n 计提基数=“主营业务收入”账户贷方发生额-“主营业务收入”账户贷方发生额中由“预收账款-预售商品房”账户转入额+“预收账款-预售商品房”账户贷方发生额+“其他应付款-定金”账户贷方发生额+其他。n （二）编制“商品房盘点表”，审核商品房销售收入的准确性n （三）重点环节的检查 n 1、对“虚开发票”虚减计税依据的检查n 2、对以商品房抵顶建筑工程款，利用“房差”少缴税款的检查n 3、对“以房换地”或“以地换房”少记商品房销售收入的检查n 4、对以房抵债、以房作为股息红利进行分配、抵偿股东投资款或将商品房用于捐赠、职工福利、公司领导层分配及无偿赠与他人的检查n 5、对“以收抵支”或收入在往来账科目里挂账的检查n 6、对销售“精装房”（包括样板房）分解收入的检查n 7、对向购房者收取的“面积差价款”不记收入的检查n 8、对委托代理销售，不及时收取售房款，不做收入或采取包销低价开票方式，少记销售收入的检查三、对安置被拆迁人产权调换收入和扩大面积集资款收入的检查n 检查人员在确认、核对动迁户产权调换收入和扩大面积集资款收入的过程中应把握以下三个环节。n 首先，要分清补偿方式。对实行货币补偿的不作营业税检查内容；对实行实物补偿的，应根据辽地税函2006173号文件的规定，按主管税务机关认定的调换房屋的市场价（对没有市场价的，由主管税务机关依同类房屋的工程成本核定计税价格）计征营业税。n 其次，要确认动迁还建房的数量、种类和建筑面积。检查人员应注意检查开发项目的拆迁文件、建筑图纸和与动迁户签订的动迁协议、收取扩大面积集资款开具的收款收据以及企业制作的房源明细表，同时应采取实地盘点的方法，到企业开发的楼盘小区实地盘点动迁还建房，逐个小区、逐栋楼盘、逐个单元、逐户房号进行核对。n 第三，检查人员应要求企业提供动迁还建时扩大面积的标准和收费单价，以便核对动迁协议计算收取的扩大面积集资款是否准确（如数量多可采取抽查的方法）。 n 重点检查以下常见的问题： n （一）审核企业是否在计算、收取动迁户扩大面积集资时，有直接“坐扣”应支付的动迁安置补助费、搬家费等行为。n （二）有的房地产开发企业在开发建设项目时,会因为市政规划等原因需要替政府或其他机关、企事业单位安置动迁户和公建单位。如果是替政府安置，一般情况下，政府会减免该开发企业应缴纳的土地出让金以及大配套费等；n 如果是替其他机关、企事业单位安置，一般会收取相应金额的动迁安置补偿费。在实际工作中，房地产开发企业往往对上述收入不记账或未计提营业税。n （三）房地产开发企业在与动迁户签订动迁协议时，会根据动迁户的要求约定回迁的建筑面积并按规定标准收取相应的扩大面积集资款。但在实际中，建造房屋的实际建筑面积（产权面积）往往会大于约定回迁的建筑面积，在这种情况下，房地产开发企业一般会收取相应的扩增面积款（或叫面积差价款）。n 在检查中，检查人员应注意核对动迁协议约定回迁的建筑面积与回迁房屋的实际建筑面积是否存在差异，如果有差异，应查看企业是否收取了相应的扩增面积款（或叫面积差价款），是否记收入并申报纳税。n （四）房地产开发企业如果动迁还建的是商业网点，不仅会收取扩大面积集资款，同时还会对“拆一换一”的原面积收取结构差价款。在实际工作中，检查人员应注意检查核查企业是否收取结构差价款，是否记收入并申报纳税。n （五）审核企业是否存在虚假动迁还建特别是商铺（门市房）的现象。有的房地产开发企业为了达到隐匿收入和利润，少缴税金的目的，甚至不惜采取欺骗手段，对动迁还建特别是商铺（门市房）蓄意造假。在实际工作中，检查人员应注意检查企业在动迁还建特别是商铺（门市房）的环节是否存在异常现象，如对某个单位或个人还建的商铺（门市房）面积过大，必要时可到房产管理部门调取被拆迁房屋的原始产权资料。四、对转让土地、在建项目取得收入的检查n 房地产开发企业有时会发生土地交易行为。在检查土地转让的过程中，应重点检查土地转让价格是否存在异常。检查人员应仔细阅读土地转让合同（协议），核实土地的来源、购进的价格、土地的去向及转让的价格。如果土地的转让价格存在异常，则有可能存在以下问题：一是在转让土地过程中，房地产开发企业有可能既收取了货币，又换取了实物，如房屋、土地及其他商品，那么企业极有可能未将实物的价值计入营业收入而少缴营业税； n 二是在转让土地过程中，房地产开发企业有可能将土地转让收入进行分解，将原土地中包含的过户费、土地出让金和大配套费等各项费用未作为转让收入而少缴营业税。在实际工作中，检查人员应仔细询问企业财务人员，如果发现上述问题，应按营业税暂行条例第十五条之规定，按照市场公允价格核定计税依据，计算应缴的营业税。n 房地产开发企业如果将在建项目整体或部分转让，则检查要点同上。具体可按辽地税发200515号文件规定执行。五、对代建工程、合作建房取得结算收入的检查 n 个别房地产开发企业为了达到少缴税款的目的，往往会采取虚假立项的手段，即在开发之前先找买主，然后以买主为立项单位，将购买整栋或几栋楼房的商品房销售行为冒充为代建行为。在实际工作中，检查人员应特别注意审查企业的代建工程是否符合法定条件，具体可根据（辽地税流2000291号）文件的规定执行，防止企业钻空子。n 对房地产开发企业合作建房取得收入的检查，具体可按国税函发1995156号文件规定执行。六、对销售周转房收入的检查n 在实际工作中，检查人员应通过检查周转房科目，注意企业是否存在将周转房和购房者抵顶的旧房销售的行为，如果存在，应将销售收入计入营业收入，申报缴纳营业税。七、对收取进户费的检查n 房地产项目竣工验收后，房地产开发企业在向购房者和动迁户办理移交手续时，一般会向购房者和动迁户额外收取进户费，主要包括：防盗门、电子对讲机、护栏、卷帘门、围栏、平台等费用。在实际工作中，检查人员应注意企业是否记载进户费收入，如果无此项收入，应询问企业财务人员，是否记入账外或记入房地产开发企业下属的物业管理公司。无论进户费收入如何核算，均应并入房地产开发公司的营业收入，计算缴纳营业税。八、对销售配套设施收入的检查n 房地产开发企业在开发建设过程中，都要建设一些配套设施，如业主会馆、超市、锅炉房、幼儿园、居委会办公楼等，在项目竣工后有可能对外销售。因此，检查人员应重点对上述配套设施项目进行检查，通过查阅图纸和现场勘察，与账簿记载情况进行核对，检查是否有对外销售的行为。九、对其他应税行为的检查n 在对房地产开发企业进行检查时，除了对商品房销售等行为进行检查外，也不要忽视对其他应税行为的检查，主要内容包括：n （一）对收取广告位使用费的检查。n （二）对以不动产、土地使用权投资入股不承担风险取得固定收入的检查(关于投资税收优惠的规定）n （三）对取得的违约金、赔偿款、滞纳金收入未按规定申报缴纳营业税的检查。n （四）对出租开发产品的检查n （五）对出售出租地下车库的检查n （六）检查企业是否存在利用自有施工力量建设房屋等建筑物的现象，如果有是否在销售不动产时未按规定申报建筑业环节营业税。n （七）检查企业是否支付过境外公司来华提供咨询、设计、施工等劳务费，如果有是否未按规定代扣营业税。n 第二部分 契税的纳税检查n 契税收入占房地产开发企业的税收比重较大，是纳税检查的重点税种之一。在检查过程中应注重检查计税依据和纳税义务发生时间。n 一、对计税依据的检查n 房地产开发企业承受土地权属是其应纳契税的主要经济业务，其开发所用土地主要是通过国有土地出让方式取得。（注意农村转让集体土地使用权的实质）n (一)税收规定n 出让国有土地使用权的，其契税计税价格为承受人为取得该土地使用权而支付的全部经济利益。n 先以划拨方式取得土地使用权，后经批准改为出让方式取得该土地使用权的，应依法缴纳契税，其计税依据为应补缴的土地出让金和其他出让费用。n 没有成交价格或者成交价格明显偏低的，征收机关可依次按下列两种方式确定： 检查环节n 检查土地出让金，应核实国有土地出让合同上记载的金额。此合同应由房地产开发企业提供，在国土资源局也有存档，必要时检查人员可以外调取证。n 检查土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费。特别是应根据动迁协议、拆迁许可证和动迁文件编制动迁户回迁明细表，将扩大面积集资款、拆迁补偿费(动迁安置补助费、货币动迁费、搬家费)分类汇总，审核企业是否在计算、收取动迁户扩大面积集资款时，有直接“坐扣”应支付的动迁安置补助费、搬家费，少缴契税的行为。n 检查实物安置面积。应根据动迁协议汇总拆迁总面积，减去货币动迁的面积确定总的还原面积，进而确定计税依据。 (三)可能存在的问题：n 1、以协议方式出让的，其契税计税价格未包括土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费、市政建设配套费等承受者应支付的货币、实物、无形资产及其他经济利益。n 2、以竞价方式出让的，其契税计税价格未包括市政建设配套费以及各种补偿费用。n 3、土地使用权受让人通过完成土地使用权转让方约定的投资额度或投资特定项目，以此获取低价转让或无偿赠与的土地使用权，属于契税征收范围，其计税价格由征收机关参照纳税义务发生时当地的市场价格核定。 n 4、以出让方式承受原改制企业划拨用地的，未按规定缴纳契税或对承受国有土地使用权所应支付的土地出让金，减免土地出让金，契税按差额缴纳。n 5、分期支付方式取得土地使用权的，未按合同规定总价款缴纳契税。n 6、竞得土地使用权尚未办理产权，直接再转让，隐瞒转让事实，不按规定申报契税。二、对纳税义务发生时间的检查n 契税的纳税义务发生时间，为纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当天，或者纳税人取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当天，在实际检查过程中要注意，不能以是否支付价款为标准确定契税的纳税义务发生时间。同时要注意对以下情况检查：n 对于房地产开发公司等用地单位没办理有关土地使用权出让、转让手续，经土地管理部门同意，已经开始“三通一平”等前期施工的，用地单位已经开始使用土地，应按契税有关规定预缴税款，待土地出让、转让合同签订后，按成交价格计算税款，多退少补。n 对单位和个人承受土地、房屋权属手续不全，只取得有关土地、房屋权属转移合同、协议、土地使用证和房屋产权证其中的一种或两种的，根据中华人民共和国契税暂行条例第八条和中华人民共和国契税暂行条例细则第十八条的规定，该单位和个人已有纳税义务，应按章缴纳契税。n 对不经县以上人民政府土地管理部门批准，土地使用者之间签订协议，私下转让土地使用权的，承受方应按前款缴税。 三、对其他纳税项目的检查n 检查人员应检查“固定资产”、“无形资产”帐户的借方是否有发生额，进一步审查是否是增加房屋、土地;检查原始凭证,确定入帐价值， 审核是否计提契税。n 第三部分 印花税的纳税检查一、对房地产开发企业合同的检查n 根据房地产开发行业的特性，对印花税的检查一般要按照开发企业的业务流程进行，关键是环节查全，计税依据准确。n 下列合同是房地产开发企业按照有关规定必须签定的合同。n （一）土地出让合同、转让合同是取得土地使用权合同，应根据关于印花税若干政策的通知(2006年11月27日财税2006162号)，按照产权转移书据征印花税。一、对房地产开发企业合同的检查n （二）土地使用证是权利许可证照，按每件5元贴花。n （三）建设勘察设计合同，税率为万分之五。n （四）建筑安装施工合同，税率为万分之三。一是土建合同，中标签订的合同在建委备案，一般由建委代收代缴。二是基础设施、配套设施建设安装合同。n （五）商品房购销合同税率为万分之五，税目为产权转移书据。n （六）监理合同不征印花税。 二、对其他合同的检查n （一）借款合同n 借款合同税率为万分之零点五。n （二）购销合同n 购销合同税率为万分之三。n （三）财产租赁合同n 财产租赁合同税率为千分之一。n （四）担保合同n 不属于印花税征税范围。n （五）广告合同n 广告合同属加工承揽合同，税率为万分之五。三、对帐簿的检查n 对帐簿的检查，与其他行业相同。n 沈阳市关于印花税的核定四、制作合同统计表n 检查人员在对房地产开发企业进行检查时，可制作合同统计表，对所有合同进行统计。既便于掌握企业的经济业务，又可以将此表作为工作底稿准确计算应缴纳的印花税（由此引发印花税的核定问题）。 第四部分:房产税、土地使用税的纳税检查一、存在的主要问题n 将开发产品转为自用或对外租赁未申报缴纳房产税；（开征区的问题）n 将房产租赁未按从租计征房产税而是按房产原值计算少缴房产税；n 人为分解房产原值或租金收入少缴房产税；n 在开发建设期间占用的土地没有缴纳城镇土地使用税；n 房屋竣工验收后，未售出的房屋占用的土地没有缴纳城镇土地使用税。二、主要检查方法：n 检查“固定资产”明细帐n 现场勘察n 确定城镇土地使用税征收期间。一是开发建设期间，为开发商品房所占用的土地是企业的生产经营用地。二是房地产开发企业在开发产品竣工后，即取得竣工验收报告之后，应按照未销售开发产品面积与已销售开发产品面积的比例计算征税，对已销售房屋占用的土地不作为房地产开发企业的计税土地。（问题在于收取全额预收款）n 对一宗地建设多个项目、一个项目分期开发的，应首先在竣工与未竣工项目之间按照建筑面积对土地面积进行分配，然后对竣工项目再按照未销售开发产品面积与已销售开发产品面积的比例计算土地使用税。n 确定起征和停征时间是否符合规定：4种情况均为次月 。