地域开发项目策划案例(二个).doc

*******地块策划方案

一、地块基本概况
地块名称：**镇*******
地理位置：地处**以北、**路以东、**路以南、******以西
土地面积：52581平方米
容积率：≤1.0
中标价格：8888.7万元
楼面地价：1690元/平方米
二、周边市场现状
地块位于********附近，周边小学、中学、医院、公园等生活配套设施相当齐全，步行至原有***的中心商业街仅十分钟时间，地理位置在中心镇区较为优越。规划中即将通车的**路商业街将大大改善此地的交通状况，并且充实周边的商业氛围与生活氛围。
目前****普通公寓住宅价格在3600元/平方米左右，**新镇产品定位较高，价格已从6000元/平方米走到了6300元/平方米，并呈逐步上升态势。未来的商业步行街**路两侧，自北向南聚集了5家楼盘工地，近30万平方米的开发量。与本案同期中标的有第一中国，地块位置邻近本案，建筑面积约15万平方米。
从市场情况来看，本地块周边的新建商品房开发量已比较大，且同质化现象较为严重，竞争相当激烈；**新镇的高标准、高起点规划将对***开发水平一般的商品房造成较大的竞争压力，同时也对后期***的开发新建楼盘提出了较高的规划设计要求。但是由于新镇开发楼盘
的价格与***的明显差异，也使得老镇楼盘的价格存在明显优势，客源会部分向老镇形成分流。

三、地块条件分析

四、定位思路

五、产品建议
刷新地区居住理念
打造**老镇最具品质感的
低密度社区
总体规划布局——
体现低容积率的价值
建议本案的规划布局采用 “ 电梯公寓+联体别墅+商业步行街”的方案

· 商业：
市场现状：地块西面紧临**路，该路为**老街重点改造工程之一，目前在建项目较多，临街面均以“一字排开式”布置商业业态。
现状分析：地段居住氛围浓厚，人气旺盛，将成为老镇未来商业中心，但由于路面较宽，人气聚集比较困难，整条街要形成浓厚的商业气氛
将要比较长的时间。
规划建议：商业规划在充分利用临街面和转角的商业价值外，局部路段考虑采用广场式或半围合式的设计，保障客源的滞留，便于人气的收纳。
· 公寓：
市场现状：老镇项目均以“临街商业/多层公寓/小高层电梯公寓”相互配置布局。新镇规划非常国际化，但推出的一期均为4-5层的公寓产品，且价格较老镇高出许多。
现状分析：老镇项目总体开发品质不高，还只能满足城市导入型和居住改善型客源的需求，新镇由于目前推出产品的局限性，加上目前生活配套跟不上，居住型客源少，投资性客源多。规划建议：为保证项目的高品质，同时起到稀释土地容积率的作用，考虑屏弃规划多层公寓的做法，用项目约22%的土地规划4栋11层小高层电梯公寓，容积率控制在1.6以下。根据地块资源状况，电梯公寓可规划在地块北侧。
· 联体别墅：
市场现状：老镇目前还没有联排别墅产品，新镇规划中有，但在售的一期中尚无该类产品。
现状分析：由于产业的发展，居民收入的提高，老镇中存在部分对居住品质要求较高的客源。而新镇由于加上目前生活配套跟不上，加上公寓目前价格已定在6000元以上，其联排别墅与本案同类产品将在价格上有一定的差距，不会在市场上形成激烈竞争。

规划建议：屏弃规划迭加别墅的做法，用65%的土地规划联体别墅（容积率在0.65左右）。由于地块南面紧靠泾市河，为充分利用这一自然景观资源，建议将联排别墅规划在地块南侧使项目产品更加纯粹，不仅能保证产品高品质的长效性，同时也便于日后的物业管理，有利于价格的提升。
六、经济价值评估
· 用地指标：
总用地：52580平米
容积率：1.0
总建筑面积：55580平米
其中: 可售面积：52190平米
公建面积：390平米
· 产品配置比例：
产品形态 容积率 占地面积分配 建筑面积 占总建面比例 备注
联体别墅 0.65 65% 22095m2 42% 单套面积约210 m2,共106栋
电梯公寓 1.6 22% 22095 m2 42% 4个大单体11F小高层,每栋面积5500 m2
商业 1.0 12% 8000 m2 15.2%
其它 1.0 1% 390 m2 0.8%
小计 1.0 100% 52580 m2 100
· 经济价值分析：
总 投 资：22156万元

总销金额：29067万元
利润：6911万元
(小高层售价：4800元/平米；联体售价：6500元/平米；商场售价：8500元/平米)
【模拟精选案例二】
*****域总体开发思路初探
由于市中心房源的日渐稀少，**区作为离市中心最近的区域，逐步登上了**楼市的大舞台。在供不应求的市场推动下，**各板块房价频频上涨，大华地区代表楼盘***苑，最高价已达到了7900元/平方米。其余各板块的价格也随着每一期新房源的推出而节节攀升。目前整个**地区均处于无房可售的局面，其市场人气指数可见一斑。而最近土地招投标公开实施以来，大规模的土地供应量、大型知名房地产开发企业的进驻，更是凸现了**强劲的后续动力，很明显，**将成为**房产下一轮行情的重头戏。
然后，以公开招标方式获得的土地成本相当可观，后期供应量的集中也将对供不应求的局面进行缓解，市场竞争的严峻性被赫然摆在面前。在缺乏二手房和租赁市场支持的背景下，**房价究竟还能走多远？无论是在已经启动的共康、月浦、西城，还是尚未被辐射到的罗店，当宝钢职工被锁定为所有开发商共同的目标客户时，他们的购买能力究竟还有多少？
带着这样的问题，我们对本次土地招投标四号公告中同时中标的****的三个大规模地块进行了综合分析，旨在通过其开发模式的探讨，寻
求新的突破市场之路。

**中标地块信息
**区6号 **区7号 **区8号
地理位置 **公路以南、**路以西（A块） **公路以南、**路以西（B块） **公路以南、**路以西（C块）
占地面积 187766 m2 168766 m2 170133m2
容 积 率 ≤1.4 ≤1.4 ≤1.35
中 标 价 36614.5万元 35440.6万元 40832万元
中标单位 *********公司 *************公司 *************公司、*************公司、*************公司
**楼市现状（区域板块分布图）

区域条件分析
>>>优势
· ***作为**市未来发展的新经济增长点，**将起到纽带的作用。
· **是距**中心城区最近的郊县，目前提供住宅开放土地数量最多，在闵行、闸北、普陀土地供应逐渐减弱的情况下，两年后**将成为**市普通住宅供应新热点。
· 轨道1号线的即将开通和明珠线的延伸，将极大改善目前**地区的交通。**板块紧邻外环线、沪太路、蕴川路，距轨道1号线起点站也不远，未来交通较为理想。

· 中标的三幅地块规模均较大，利于各项目进行高品质规划，提高**板块的市场形象。
· 多家**市开发50强企业进驻**，有利于带动整个**区楼市，提升**在**楼市的地位。目前已有万科、中星集团、鹏欣集团、三湘集团、**地产集团、新长宁集团等多家企业进驻。
>>>弱势
o 区域价格上升过快，与市民收入的增加幅度差距较大，严重影响后续楼盘开盘楼价的上升空间。
o 土地获得方式的改变使得中标项目土地的获取成本较高。
o 目前市场还存在大量未开发的低成本土地，这将给近期中标土地的开发造成极大的经济压力。
o 在交通、生活配套等基本条件未得到实质性改善的情况下，**板块70万平方米的住宅量将承受较大的市场压力。整个**区各板块也同样将承受这种压力。
o 目前**区各板块二手房和租赁市场极不活跃，对整个区域房价继续良性上升缺乏有力支撑。
§ 土地开发模式和项目定位的思考
■放慢开发节奏，错开与周边楼盘低地价土地的不平等竞争。
■调整对项目回报的盲目膨胀心理，理性看待市场，用心对待产品。
■研究、借鉴闵行莘庄及周边区域住宅开发经验，为市场提供高性价比产品，提供广大市民购买能力范围内的产品。
■**由于属新开发板块，市场形象较为弱势，加上未来几年周边楼盘
供应量非常大，竞争将异常激烈，建议采取板块联合开发的模式，即三个项目放在一起来考虑规划方案，从产品定位、生活配套、项目包装、营销手法、推广周期，价格定位等全方位来制定策略。既利于板块整体形象的提高，又能有效降低自身的开发成本，同时可以避免板块内项目的不良竞争。
§ **板块总体定位
一个涵盖大众需求吸纳城市人口的居住村落
一个贴近城市发展脉搏正在崛起的新兴人口聚集地
一个具备优良规划品质、提供舒适生活的家
百姓 · 精品 · 生活小城

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