银行支行购置房产建设营业网点的可行性分析.doc

银行支行购置房产建设营业网点的可行性分析

为优化网点布局，提高网点市场竞争力，XX支行拟将位于武汉市江汉区XX报路XX号的“中国XX银行北湖分理处”迁址到武汉市江汉区XX站前北路武汉一中旁，迁址后的网点级别、隶属关系及经营范围不变。
一、实地调查情况
（一）原网点实地调查情况。
1、原网点周边情况。北湖分理处所处营业地址为租赁武汉致盛集团开发的图书大世界市场的临街商铺，主要为图书大世界商户及周边社区服务。图书大世界总面积共225亩，有300家商铺，，经营的品种相差较小，教辅类比重较大。
2、原网点硬件情况。原网点房屋产权为武汉XX集团所有，一楼为营业大厅，二楼为办公区，营业面积仅有X平方（含客户等待区）。由于营业面积狭小，无法进行功能分区。原网点人员X人，目前设备有ATM机X台、复印机、打印机及员工用电脑X台.
3、原网点经营情况。截止XX年X月X8日，原网点各项存款余额X万元，其中个人存款X万元，单位存款X万元。二星级以上客户X户，其中二星级客户X1户，三星级客户X户，四星级客户10户,五星级客户24户。原网点最近三年有关经营数据如下表：
原网点近三年经营数据
2007年

2008年

2009年

XX年
1、存款余额
X万元

12880万元

26812万元

2、贷款余额
X6万元
2941万元
7488万元
3、中间业务收入
X万元
68万元
83万元
4、账面利润
X万元
306万元
470万元
5、在职职工人数
X人
11人
13人
6、人均账面利润
X万元

27万元
36万元
4、发展制约因素分析。原网点近三年业务发展势头正猛，存款实现“三级跳”，但是随着原网点经营环境的巨大变化，2010年业务发展乏力。究其原因，主要是受以下三个方面因素影响：（1）网点建设因素。原网点为我行租用资产，一楼为营业大厅，二楼为办公区，营业面积仅有150平方。装修时间较早，设施陈旧，没有设置功能分区。随着银行同业竞争的加剧、客户对优质服务的需求，原网点已经无法满足客户的需要、网点开展业务的需要。（2）经营环境因素。“图书大世界”整体搬迁，客户流失严重。北湖分理处很大程度上是为“图书大世界”的几百家商户服务为基础的，随着“图书大世界”的整体搬迁，势必丧失优良的客户源头，严重影响业务发展。综合上述两方面因素分析，原网点业务发展空间狭窄，有迁址的必要。
（二）新址实地调查情况
1、迁址背景。（1）拆迁需要。X分理处所在营业场所是租赁“图书大世界”的临街门面，随着“图书大世界”的拆迁，北湖分理处急需新的营业场所作为营业网点。（2）网点转型的需要。按照总行网点转型及优质文明服务的要求，北湖分理处的营业条件严重不足，无法满足客户和业务发展的需求3）京华时代作为位于名校旁、火车站旁的标题社区，交通便利、周边商圈成熟，其未来升值潜力无限。 
2、新址周边情况。新址位于江汉区新华下路站前北路武汉一中旁，交通方便，马路宽阔。新址配套齐全，有十一医院分部、武汉中心医院、江汉大兴幼儿园华苑分园、武汉一中、大兴路小学、红领巾小学、武商量贩、中百仓储、好美家、武商家电、华南果批及多个居民小区，新址附近有民生银行、中信银行网点各一个。
3、房产及价格情况。新址拟采取购置方式，拟购置临街第一层商铺，建筑面积为658.6平方米，单价为3.5万元/平方米，总价为2305.1万元。购置价格与同类房产、同区位房产价格相比合理。
二、可行性分析
（一）新址周边情况分析。与新址紧临的法院东路作为汉口火车站的配套工程，已经开始扩建，建成后将直穿汉口火车站，到达新华西路，届时到达万达菱角湖广场仅需5分钟车程；片区交通便利，20余条公交线路通达武汉三镇。新址周边行政事业单位众多、配套齐全（前面已述），目前周边金融网点有两家：民生银行、中信银行，同业竞争不算激烈。今后业务发展方向应是以个人业务为主，公司业务为辅的现代多功能综合性银行网点。
（二）市场定位。根据新址周边的情况，新址未来的目标市场以个人业务为主，法人业务为辅，辐射周边居民及机构客户，以“京华时代”等小区居民及周边个体工商户为个人优质客户源头、以市十一医院、市中心医院及学校等机构客户为负债业务营销对象、以好美家、武汉家电等公司客户为资产业务营销对象。
（三）业务发展目标。
投入后三年效益预期
2010年
2011年
2012年
1、存款余额增加额
18000万元
40000万元
60000万元
2、贷款余额增加额
5000
9000
17000
3、中间业务收入增加额
120万元
240万元
480万元
4、账面利润增加额
454万元
855万元
1254万元
5、高端客户发展目标
100户
300户
500户
（四）可行性分析。
1、成本分析
（1）网点运转费用：包括水电费、物业费房屋租赁支出、固定资产折旧等约94.4万元。
（2）入驻网点的人员费用：包括工资、职工福利等为100.7万元。
2、收入分析
（1）结算收入
2009年北湖网点的人民币结算收入55万元，根据市场上浮20%的规律，迁址后至少为55*（1+20%）=66万元，与此同时，新址交通便利、学校医院等机构很多，这必将吸引更多的客户资源，市场空间至少拓展20%，结算收入至少可预测为80万元.
（2）利差收入
2009年北湖网点利息收入754万元，利息支出290万元，利差为464万元。新址附近，十一医院分部、武汉中心医院、江汉大兴幼儿园华苑分园、武汉一中、大兴路小学、红领巾小学这些机构的存在能带来大量的储蓄存款，武商量贩、中百仓储、好美家、武商家电等则成为贷款潜在客户。除了市场浮动率20%，还可以大胆预测其将进一步上浮10%，即新址预测利差收入为464*（1+20%）*（1+10%）=612万元。
（3）卡业务收入
2009年北湖卡业务收入主要由以下几块构成：自助银行业务收入9.5万元；卡年费收入2.6万元；账户服务管理费1.2万元，其他卡业务收入1.5万元，共计14.8万元。依市场浮动率20%，预计2010年至少为18万元。由于新址周边只有民生银行和中信银行，市场竞争相对并不激烈，农行大行形象已经树立，这必将使得卡业务取得至少30%的增幅。因此预测2010年新址将取得卡业务收入23万元。
（4）电子银行业务收入
由于旧网址“图书大世界”的搬迁，很多原有商户将丧失，新商户的拓展更是难上加难。新网址周围有华南果批及多个居民小区，能弥补旧商户丧失带来的亏损。因此，按照市场基本浮动率20%，预测2010年新址将取得电子银行收入15*（1+20%）=18万元。
（5）其他中间业务收入
2009年北湖网点代理寿险收入3万元；代理财险收入13万元。新址周围有很多居民小区，存在大量个体优质客户，他们可以为网点带来保险、寿险等理财收入。保守估计至少在市场浮动20%的基础上再上浮10%。因此预测2010年新址将取得其他中间业务收入16*（1+20）*（1+10%）=21万元。
具体收入费用见下表（单位：万元）

结算收入
80
利差收入
612
卡业务收入
23
电子银行业务收入
18
其他中间业务收入
21
收入总计
754
网点运转费
94.4
人员费用
100.7
费用总计
195.1
利润总计
558.9
（五）结论
根据调查预测分析，我们认为搬迁新址虽然前期需投入一定的资源，但迁址后网点效益明显，获得的直接效益和综合效益较大，一是当年直接综合收益558.9万元，次年无新的资本投入，收益更可大幅度提高，二是可更好地增强农行在广大客户中的影响力，提高农行社会地位。

XXX支行

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