浙江耀翔杭州房地产项目可行性研究报告.doc

杭州耀翔·阳光水岸项目可行性研究报告

杭州耀翔·阳光水岸项目可行性研究报告

浙江耀翔房地产开发有限公司

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一、总    论 1
1项目概况 1
2项目建设规模与目标 1
3可行性研究报告的编制依据 2
二、杭州市宏观环境及杭州市房地产市场发展状况研究 3
1杭州市宏观市场环境分析 3
2杭州市房地产环境研究 7
3近期房地产新政对杭州房地产市场的影响分析 9
4市场结论 11
三、本项目潜在周边竞争板块分析 13
1三墩板块 13
2闲林板块 13
3良渚板块 14
四区域市场调研分析 15
1拱墅区祥符板块整体市场分析 15
2拱墅区祥符板块房地产发展现状以及趋势分析 16
五、本项目选址及项目建设条件概况 19
1 基本情况 19
2建设条件分析 20
六、本项目开发的优势、劣势和风险分析 21
1项目SWOT分析 21
2项目开发风险分析 23
七、本项目的开发方案 29
1项目的目标市场定位及竞争分析 29
2本项目的设计开发情况 30
2.1建设规划设计依据 30
2.2总体规划设计 30
2.3结构部分 31
2.4消防设计 32
2.5电气部分 32
2.6给排水部分 36
2.7空调、通风部分 37
3项目初步营销策略 38
八、项目投资及资金筹措 42
1土地成本计算 42
2功能面积分配 42
3销售价格拟定 42
4本项目投资状况 43
5本项目资金平衡情况 45
九、财务评价 46
1本项目的主要经济技术指标 46
2本项目成本费用状况 46
3本项目销售收入分析 47
4本项目现金流估算 48
5财务效益评价 49
6敏感性分析 50
十、研究结论与建议 51

一、总    论
1项目概况
1.1 项目名称：“耀翔·阳光水岸”居住小区
1.2项目地址：“耀翔·阳光水岸”地块位于拱墅区祥符镇，整个地块呈三角型用地，总占地面积约11971平方米，西北靠十字港河、东靠总管路、南靠祥运路。祥符镇位于杭州市北部，是杭城北出要津，素有杭城“北门重镇”之称。本项目地理位置优越，距市中心直线距离仅6公里，周边出行依托石祥快速路、莫干山路、104国道、绕城公路等交通干道，交通出行快速便捷。项目周边有亚洲最大的国际汽车会展中心、杭州汽车客运北站、杭州文化商城、杭州运河广场等一些大型公建设施，有效提升本区域的居住附加价值。随着杭州城市规划“北秀”战略的实施，杭州北部区域的居住环境不断提升，居住人口不断增加，一些大型楼盘陆续交房，极大提升了本项目周边的居住人气。
1.3项目定位：本项目拟建28层高层精装修住宅4栋，容积率为3.2，计容积率建筑面积38307平方米，沿地块周边建设商铺以及会所，建成后本项目将极大提升祥符镇城市形象，引领居民的现代生活方式，为区域经济、社会发展作出贡献。
1.4开发单位名称：浙江耀翔房地产开发有限公司。公司成立于2010年，注册资本10000万元。
2项目建设规模与目标
2.1项目主要经济技术指标
项目主要经济技术指标如下表：
用地面积
11971平方米
绿地率
30%
总建筑面积
48307平方米
建筑高度
28层
其中：地上建筑面积计入容积率
38307平方米
高层（幢数）
4
商店、会所

住宅
34560平方米

商业建筑面积
3747平方米
停车位：地下
10000平方米
容积率
3.2
高度
≤72m
建筑密度
28%

2.2 项目投入资金及效益情况
项目总投资：52729万元；
自有资金投入：23175万元；
高层住宅销售价格：2011年均价19000元/平方米，2012年均价20000元/平方米，2013年均价21000元/平方米；
商业用房销售价格：50000元/平方米；
项目销售收入：90913万元；
项目税后利润总额：28138.6万元；
项目投资利润率：53.36%；
项目内部收益率：49%。
3可行性研究报告的编制依据
《拱墅区国有土地使用权挂牌出让须知》
《公共建设项目可行性研究报告编制大纲》
《住宅设计规范》
《住宅建筑设计标准》
《建筑工程交通设计及停车场设置标准》
《城市道路绿化规划及设计规范》
《高层民用建筑设计防火规范》
项目前期市场调研资料
二、杭州市宏观环境及杭州市房地产市场发展状况研究
1杭州市宏观市场环境分析
1.1 城市概况及发展规划
（1） 杭州概况
杭州是浙江省政治、经济、科教、文化中心、长江三角洲的重要中心城市以及全国15个副省级城市之一。至2009年末全市常住人口达810万人，比上年末增加13.4万人。其中户籍人口683.38万人，比上年末增加5.74万人。共辖上城、下城、西湖、拱墅、江干、滨江、萧山、余杭八城区。
依靠深厚的文化及历史底蕴，旅游资源；随着浙江经济的不断发展；杭州作为浙江省的政治、经济、文化中心，其城市地位也与日攀升。浙江省政府提出了要在十一五期间把杭州打造成长三角第二大中心城市的目标口号。
2001年，杭州在公安部评比的“中国最具安全感的城市”中名列第一。
2001年，杭州获得“联合国人居中心”颁发的世界人居环境改善方面的最高奖项——“联合国人居奖” 。
2002年，杭州获得“国际花园城市”的美誉。
2003年，杭州在“世界银行”公布中国的120个城市投资环境中排名第一杭州夜景。
2004年，杭州加冕由中央电视台评选的“中国十大最具经济活力城市”。
2004年，杭州在人民日报社评选的“中国十大协调发展城市”荣登榜首。
2004年至2008年，杭州市连续五次在《福布斯》“中国大陆最佳商业城市榜”中荣登榜首。
2006年，杭州被“世界休闲组织”授予“东方休闲之都”称号。
2006年，杭州被“国家旅游局”与“世界旅游组织”联合授予当年“中国最佳旅游城市”称号 。
2007年，杭州获“国际旅游联合会”颁给的“国际旅游金星奖”，成为获此殊荣的第一个也是唯一一个中国城市。
2008年，杭州在《瞭望东方周刊》“中国最具幸福感城市”评比中名列第一。这是自2004起，连续五年蝉联“中国最具幸福感城市”。
2010年，杭州被评选为“中国十大最奢侈城市”。 　　
此外，杭州还得过以下荣誉称号：全国社区建设示范市，全国绿化先进城市，全国园林城市，全国城市环境综合整治优秀城市，中国人居环境奖，国家环境保护模范城市，国家卫生城市，全国科教兴市先进城市，全国创建文明城市工作先进城市，中国优秀旅游城市，全国双拥模范城，全国无障碍设施建设示范城市。
（2）杭州城市发展规划
根据国务院对杭州城市总体规划的批复。杭州将通过实施“城市东扩、旅游西进，沿江开发、跨江发展”战略，优化生产要素配置，重构城市空间形态，形成以市区为核心、县城为依托、中心镇为基础，资源共享、功能互补、协调发展的市域网络化城市。规划中杭州都市区域由“一主三副、双轴六大组团、六条生态带”组成。“一主三副”即主城——老城区，即下城、上城、西湖、拱墅、江干五区和副城——江南（滨江及萧山）、临平、下沙城；“双轴”即东西向以钱塘江为轴线的城市生态轴、南北向以主城—江南城为轴线的城市发展轴；“六大组团”即临浦、瓜沥、义蓬、塘栖、余杭、良渚组团；“六条生态带”即西湖—灵龙（灵山、龙坞）、径山—西溪、超山—半山、皋亭山—彭埠、石牛山—湘湖、青化山—航坞山—新街，以及东部沿江湿地等相间于中心城区、外围组团之间设置的6条生态隔离带。跨江沿江建设新城，东扩南下加快发展，西进北上发展旅游，形成“东动西静南新北秀中兴”的城市新格局。

n “东动”——沿江建设钱江新城，江东和临平工业区要建成现代化大型制造业基地，为构筑大都市东部产业带、发展新世纪杭州加工业提供充足空间，并带动义蓬组团；下沙城要建成集教育科研、商务居住等功能的花园式生态型的现代化新城。
n “西静”——城市西部地区要调整产业结构，加强基础设施建设，提升综合服务功能，建成城市旅游扩展区和生态保护区，并辐射余杭组团。
n “南新”——江南城要接纳主城的部分市级功能和人口，拓展城市发展空间，建成具有大都市新功能的城市副中心，并辐射瓜沥和临浦组团。
n “北秀”——要贯彻“积极保护”方针，妥善保护和利用好良渚文化遗址，良渚和塘栖组团要增强休闲度假、旅游观光和科教产业功能。
n “中兴”——即西湖核心景区要整合南线景区资源，改造北山路，实施“西湖西进”，建设湖滨商业特色街区；运河（杭州段）和市区河道要实施综合整治和开发。
1.2 城市经济整体运行状况
（1） 近年杭州市GDP总量及增长率
杭州经济总量保持较快增长。2009年全市实现生产总值（GDP）5098.66亿元，按可比价格计算，比上年增长10.0％，连续19年保持两位数增长。可见城市整体经济发展情况良好。
（2） 固定资产投资
2009年完成全社会固定资产投资2291.65亿元，其中限额以上固定资产投资2195.17亿元，分别比上年增长15.7％和16.6％。在限额以上固定资产投资中，第一产业投资3.13亿元，比上年增长1.7％；第二产业投资611.55亿元，增长7.2％；第三产业投资1580.49亿元，增长20.8％。
2009年全市完成房地产开发投资704.68亿元，比上年增长14.5％。房屋施工面积5121.49万平方米，比上年增长2.7％；竣工面积763.95万平方米，下降25.9％。全年商品房销售面积1441.18万平方米，比上年增长86.0％，其中住宅销售1300.99万平方米，增长92.2％。市区公开销售经济适用房7002套，建筑面积50.09万平方米。
（3）杭州市人口规模及增长率
杭州全市人口稳步增长，至2009年末全市常住人口达810万人，比上年末增加13.4万人。其中户籍人口683.38万人，比上年末增加5.74万人。在户籍人口中，农业人口328.9万人，非农业人口354.48万人。可见杭州的城市化进程持续加快，人口不断增长所带来的住房需求，是推动杭州房地产蓬勃发展的重要力量。
（4）杭州市城镇居民家庭可支配收入及增长分析
据抽样调查，2009年市区城镇居民人均可支配收入26864元，比上年增长11.5％。人均生活消费性支出18595元，比上年增长11.2％，恩格尔系数（食品占消费支出比重）由上年的38.3％下降至37.5％。继续保持着自2000年开始的每年10%以上的增速。杭州居民收入的提高，意味着支付能力的加强，如能进行合理的消费引导，将非常有利于房地产业的发展。
【总结】
l 从经济环境来看，杭州市的经济继续保持健康发展的势头，整体经济运行环境比较健康。
l GDP连续15年保持两位数增长，经济总量名列全省之首，未来城市发展后劲十足、潜力巨大，城市竞争力将有更大提高。2010年，杭州被评选为“中国十大最奢侈城市”。
l 从产业结构看杭州以工业经济为主导，第三产业为强大支柱，其比重逐年增大，区域经济的发展颇具活力。
l 受宏观调控影响，固定资产投资增幅回落，对房地产业而言，面临着投资降温，开发受限的局面。然而整体市场需求旺盛，未来发展前景依然看好。
l 人民富足，生活条件优越，收入不断增长。就整个长三角区域而言，杭州人民的购买力处于中上游的水平，并且杭州是浙江人的杭州而不仅仅是杭州人的杭州，浙江经济的蓬勃发展对杭州房地产市场形成有效的购买力支撑。
2杭州市房地产环境研究
2.1 杭州市房地产整体运行情况
(1) 杭州市土地供应状况分析
由于杭州的土地市场一直采取不饱和供应的政策，在2003年之前公开出让的土地供应量一般都在1500亩以下，2003年是杭州市土地放量的第一年，也同时成为迄今为止供应量最为充足的一年，当年共推出地块63宗，346.32万平方米。2003年之后，市政府虽然计划推出不低于2003年的供应量，但实际执行上并未能达成，2004年和2005年的实际推出量分别为234.81万平方米和224.08万平方米，到了2006年上半年，调控政策频出，政府在推地方面的举措日趋谨慎，由于住宅用地受限较多，故在2006年的上半年推出了较多商业地块，据统计有10宗之多，出让面积共计10.5万平方米，而同期推出的住宅用地仅有9宗。
2009年杭州的土地市场创造了一个历史纪录：一年出让73宗、4293亩宅地以及43宗、1130亩商业用地，土地出让总额达到1200亿元，超越了北京、上海居中国城市之首。而2010年计划出售94宗房地产经营性用地，总出让面积达5354.2亩，可建建筑面积936.9万平方米。其中，住宅类用地59宗，3901.56亩，可建建筑面积591.4万平方米；商业、公建类用地35宗，1452.64亩，可建建筑面积345.47万平方米。根据目前的量来计算，基本与去年的实际出让量持平。
从历年土地实际成交情况来看，杭州的土地市场的需求是相当大的，而且土地成交价格逐年攀升。
(2) 杭州市住宅成交价格分析
杭州市的住宅成交价格历年来持续上涨，以六城区价格统计为标准，自2001年以来，杭州市区的住宅均价从4900元/平方米升至目前的19000元/平方米，涨幅达到287.7％。2001-2009年，每年的价格涨幅都在10％以上，特别是在2009年，涨幅巨大。在宏观调控下，目前房价的涨幅受到了比较明显的抑制，增速放缓。由于市场整体成交量的下降，资金回笼周期拉长，自有资金不足的开发商将率先开始采用降价入市的策略，局部的价格松动渐渐扩大，形成了对整体市场价格的影响，因此可以预计，2010年宏观调控之后，市场整体的房价的增长率会继续降低。
2.2 杭州市各区域房地产运行情况
(1) 近年各区域房地产投资状况分析
杭州的发展规划是“双心双轴、沿江开发、跨江发展”。经过近几年的建设，各个区域均有不同程度的发展。从城市房地产研究的角度来看，真正具有代表意义且形成密切关联体系的主要是六城区：上城区、下城区、江干区、拱墅区、西湖区和滨江区。从各区域土地出让的情况不难看出房地产投资的方向。2006-2010年上半年的统计中，江干区是出让量最大的区域，滨江区和西湖区则是位居第二集团的区域，而上城区和下城区两个老城区则由于土地的稀缺性而供应乏力。拱墅区的供应量比两个老城区要多，而2006年的土地出让量更是各区域中最多的。
(2) 各区域住宅市场开发销售情况
如前统计，杭州的住宅开发量持续上升，在2004—2005年达到了顶峰，新开工面积和施工面积先后处于最高位。开发量较大的区域主要集中在滨江区、江干区和西湖区，而从年末各区域剩余的住宅套数可以说明两方面的情况：其一，市场需求对各个区域的认可程度；其二，年末存量形成的供应基数对后市产生的不同影响。
据透明售房网统计，在2010年 1-5月批准预售商品房面积281万平方米，其中批准预售商品住宅230.3万平方米。1-5月商品房预售面积269万平方米，其中商品住宅预售207.4万平方米。1-5月二手住宅成交141.2万平方米。1-5月商品住宅预售平均价格15155.7元/平方米。1-5月二手住宅平均价格13513.3元/平方米。
3近期房地产新政对杭州房地产市场的影响分析
2010年对房地产市场影响最大的政策就是4月17日出台的《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》国发〔2010〕10号。从政府监管、金融政策、交易税费、土地交易、房源供应等多方面首次一次出台系列政策。
在国家对房地产市场降温的政策导向下，浙江省各级政府也相继出台政策，调整部分房地产政策。新的政策基本都以“稳”字当头，希望加大住房保障力度，加强市场监管，实现房地产市场平稳健康发展，防止市场大起大落。
2010年1月7日浙江省政府颁布了《浙江省人民政府关于进一步加强城市住房保障促进房地产业平稳健康发展的若干意见》并提出，为实现”住有所居”为目标，要坚持”加强保障、稳定市场、优化结构、促进发展”的工作方针。一方面，要着力构建健全住房保障体系，在基本解决城市低收入家庭住房困难的基础上，逐步解决城市中等偏下收入家庭的住房困难问题，多渠道改善不同收入群体的居住条件。另一方面，要加强和改善房地产市场调控，促进房地产市场平稳健康发展。
2010年5月17日浙江省人民政府出台《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨促进房地产市场平稳健康发展的实施意见》，提出严格执行国家有关金融税收政策，坚决抑制不合理住房需求；全面落实差别化住房信贷政策。坚决执行国家有关税收政策。
同时，杭州市出台了《关于加强保障性住房建设，支持自住型和改善型住房消费，促进房地产健康稳定发展的若干意见》，即”29条新政”。与2008年底的”24条新政策”相比，该政策主要是以购房贴补1.3%总房款或差额房款的形式取代了原来的营业税、个人所得税、契税的财政补贴，并控制补贴的范围，以支持自住型、改善型住房需求。这些房产新政的主要影响表现在两个方面：其一，抑制过热的市场需求，稳定房价；其三，整顿市场秩序，规范行业标准。下文就从这两个方面分别对杭州房地产市场进行分析。
3.1住宅投资及投机需求得到抑制
住宅市场的过热投资和投机行为是本轮调控的重点所在。2010年新“国四条”关于“二套房首付五成、利率为基准的1.1倍”，对楼市影响并不大，因为之前，二套房贷已经实行首付四成，利率为基准的1.1倍。但紧接着在4月17日出台的新“国十条”中提出。“对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民，暂停发放购买住房贷款。”这条限制了外地人购房，将引发楼市震荡。
在这样的市场形势下，对于一手市场而言，最大的机会仍在于近郊配套渐熟区域的中小户型，作为刚性需求最大的部分，这一类的住宅的上市将会供不应求。
3.2 行业洗牌加剧
对于杭州市场而言，由于一直以来行业规范方面相对走在前列，故在整顿秩序等方面受到的影响相对较小。但在房地产金融上，开发商对银行的依赖性是相当大的，自有资金比例的严格标准，贷款的从严控制，都令得开发商在资金上捉襟见肘，而整体市场转淡所带来的销售周期拉长，资金回笼放缓，更令得开发商同时操作楼盘的数量大为减少，与此同时，实力雄厚的外地及外资开发公司开始纷纷入驻杭州市场，旧的市场格局已经被打破，杭州市场进入了“群雄逐鹿”的时代。中小开发商面临着合作、并购、转让等多条路径，大开发商则步步为营，完成战略布点。本土化的企业将与外地、外资融合，形成新的结合体，杭州的房地产行业将渐渐融入到全国性的竞争里。而另一方面，随着杭州透明售房系统的建立和完善，在房产信息披露和统计数据方面将进一步开发资源，政府作为市场的监督者的作用将进一步加强，市场的透明化程度提高了，行业运作才可能朝更规范、健康的方向发展。
4市场结论
4.1 杭州房地产市场总结
杭州的房地产市场特征可归结为以下几点：
l 房地产开发投资持续增长，但增幅放缓。
l 住宅市场持续快速发展，近年新增供应量有所减少，但在建住宅量较大。供应区域主要集中在副城和近郊区块，主城区楼盘偏少。
l 住宅价格多年来持续上涨，2010-2011年间涨幅明显减小，局部区域价格有所下调。
l 刚性需求较大，对政策理解力强，市场的调整回复期较短，利好因素对市场成交的促进比较明显。
l 房产新政对二手市场影响较大，中小户型房源走俏。
l 本土开发企业进入变革期，多种开发模式涌现，行业洗牌加剧。
4.2 未来市场预测
对于杭州市场而言，资金流入的增幅虽有所减弱，但整体投资开发持续增长的趋势是不会改变的。未来主要的供需矛盾集中在两个方面，一个是政府土地出让量的控制与开发商对土地需求之间的矛盾，另一个是配套成熟区域的住宅产品的相对偏少与庞大的住宅需求群体间的矛盾。
对于土地市场而言，拿地的门槛渐高导致中小型开发商可能长期无法获得好的地块，而外地外资开发企业的进入使得杭州的土地市场逐渐成为“大鳄争食”的战场。从供应源头的争夺到未来产品市场的竞争，杭州房地产市场将逐渐步入成熟初期。而另一方面，市政建设的“多点开花”其实并不意味着各个区域的配套可以快速成型，一个居住区的形成有其特定的规律，但是不断增长的需求使区域配套匮乏的矛盾继续扩大，这对于操作较大规模楼盘的开发商而言，自身配套的自主性完善或许能带来更多的认同感。而产品的品质将日益成为楼盘的核心竞争力，通过产品的不断改良，将可能带动整个行业逐步进化升级。
市场的发展，城市的扩张，总是通过不断的颠覆和改善一步步前行的，对于杭州而言，在经历了快速的创造性发展之后，或许将进入一个改善型的周期，在这个周期里，不断地改善和升级将是这个行业的主题。
三、本项目潜在周边竞争板块分析
1三墩板块
三墩的区域定位是杭州西北最大的居住中心，功能定位是城西核心示范区”，规划将把三墩建设成集知识密集型产业、商业、娱乐、教育、居住功能于一体的城市次中心。目前三墩片区的改造工程正在逐步实施中，浙大紫金港校区已经显露出其辐射作用，世纪联华超市已经开业，而银泰购物广场、沃尔玛大型连锁超市也将在未来启动。而地铁二号线规划更是明晰的勾勒出三墩区块未来无可限量的发展前景。
三墩区域除都市水乡经济适用房外，在未来几年内将有大量的商品房入市。目前三墩众多楼盘都处在在建阶段，其代表楼盘亲亲家园一直颇受消费者的追捧，随着广宇·西城年华、耀江·文鼎苑、兰韵天城、天阳·美林湾、三墩·颐景园等楼盘的陆续上市，供应量将不断增大。高峰的供应带来区块内部的激烈竞争，近期随着开发思路的调整，三墩的楼盘整体的销售形势较好。
三墩从规划开发以来，房价就一直稳步向前，05年初开盘的亲亲家园均价已达6800元/平方米，而西城年华与文鼎苑则高开至8000-9000元/平米以上。此后，在2009年，三墩区块的整体价格有所暴涨，主要区间在13000-18000元/平方米。
三墩区块是郊区板块中热得最快的区域，主要的客户来源偏向于城西的消费者。三墩的优势在于市政规划的明确配套，人文基础也较好。但自然景观资源比较缺乏，而且目前公交线路虽多，但通向主城区的要道每天的交通压力都非常大，但三墩的自身成熟度和区块认可度相对较高。
2闲林板块
闲林的区块定位相对比较模糊，比较适用的是休闲居住区。闲林板块最突出的资源是自然山景资源。自2002年起，闲林从原先的中档别墅排屋供应区开始逐渐向近郊大型公寓居住区方向发展，目前闲林的楼盘主要集中在02省道两侧，而且多以多层为主，多为几百亩乃至上千亩的大盘。闲林板块目前在售楼盘的价格主要在10000-12000元/平方米之间。
闲林区块目前的最大问题就是交通和配套，无论从数量还是质量来看，都还不尽如人意。在景观资源方面，闲林有较大的优势。
3良渚板块
良渚板块的定位是现代复合旅游城镇和国际旅游目的地，主要由良渚镇、瓶窑镇组成，主要依托良渚文化遗址等生态文化旅游景区，实现环境和社会的可持续发展，实现休闲度假、旅游观光和科教产业功能。
规划占地1万余亩的良渚文化村是良渚板块发展的重点项目，今后将成为一个人口达3万多的新型城镇。良渚板块的整体提升，主要依靠良渚文化村这个超级大盘的独特魅力。除了项目本身的吸引力之外，很多购房者认为，良渚与杭州市区其实相当近，交通较为便利，而且大盘的优势正能解决配套的问题，当然，开发商的品牌效应也不容忽视。良渚文化村均价已经是15000-16000元/平米左右。
四、区域市场调研分析
1拱墅区祥符板块整体市场分析
1.1祥符板块概况
浙江省杭州市拱墅区祥符镇位于杭州市北部，是杭城北出要津，素有杭城“北门重镇”之称。东沿京杭大运河西畔与拱宸桥、小河街道相接，南依余杭塘河与古荡镇相邻，西与三墩镇相连，北与余杭市勾庄镇接壤。104国道和杭州绕城公路及西塘河和宦塘河纵横交错，穿越全镇，是平原水网地区。辖区面积23.7平方公里，2008年有常住人口2.7万，2008年全年登记在册的流动人口达18.7万。原辖15个村2个居民区，随着城市化进程的推进，有11个村撤村建居民区。祥符镇历史久远，因重建于明代、横跨宦塘河的祥符桥得名。镇区地理位置优越，距市中心仅6公里，莫干山路、104国道、绕城公路、登云路、育苗路等交通干道和西塘河、宦塘河等水道纵横交错、贯穿全镇。亚洲最大的国际汽车会展中心、杭州汽车客运北站、杭州文化商城、都市水乡安居房产均坐落于该镇。
1.2祥符镇经济发展现状
2003年以来，祥符镇按照市委、市政府和区委、区政府的战略部署，始终坚持以经济建设为中心，正确处理改革、发展、稳定的关系，积极推进三个文明协调共进，全镇经济和社会各项事业取得了良好的发展势头。镇党委、政府坚持以招商引资带动，技改投入推动，不断优化经济结构，切实改善发展环境，在夯实基础的同时，深挖潜力，促使全镇经济始终保持着稳中求进、好中求快的发展势头。全镇共有企业近千家，主要产品涉及汽车、机械电子、服装服饰、房地产及建筑等行业。2007年，全镇完成工业销售产值26.89亿元，同比增长9.16％；实现企业销售收入43.92亿元，同比增长34.11％；实现企业利润总额1.60亿元，同比增长39.54％实现企业固定资产投资8.14亿元，同比增长22％；实现财政总收入4.77亿元，其中地方财政收入2.88亿元。同时，该镇三产优势也初显成效。“以路布点，以点带面，大力发展块状经济”的区域经济布局已初显框架，以文化商城为中心的文化商业区块已产生互利带动辐射作用，以欧尚超市、银泰购物中心、丰元大厦和方家埭综合大楼为主的丰潭路商业区块；以TESCO超市、蓝祥购物中心为主的丰庆路区块；以北城广场、渡驾桥综合大楼为主的轻纺路三产区块；以祥符置业和花园商贸城为主的汽车北站商业区块已进一步确定发展框架，以祥符桥为中心的居住配套商业区块也逐步呈现出较强的人气和商业氛围。
1.3祥符镇基础设施
在经济快速发展的同时，镇党委、政府切实加大投入，下大力气强化基础设施建设，修建道路，整治河道，配置硬件设施，开展“清洁祥符”等活动，积极参与市“洁美杯”、区“运河杯”评比活动，加强对窗口单位、重要场所和重点路段的检查和管理，促使全镇环境卫生面貌明显改善，促进了全镇科教文卫各项事业协调发展，获得了“省级经济百强乡镇” 、“省、市级教育强镇”、 “市级体育先进乡镇”等荣誉。
2拱墅区祥符板块房地产发展现状以及趋势分析
2.1土地供应情况
2009年祥符板块出让土地4宗，出让面积143380平方米，出让金额20.43亿元，可建面积36.5万平方米，折合楼面价5598元/平方米。
2010年3月11日，拱墅区祥符板块的两宗宅地先后进行了出让，9号祥符单元R21-01地块的占地面积达到了151亩，该地块位于拱墅区祥符单元，东至莫干山路，南至规划道路(环镇北路)，西至规划道路(大吉路)，北至规划道路(长青路)，也就是原迪美化纤地块，该地块规划为纯住宅用地，容积率为2.6，是杭州近年来少有的稀缺大盘。浙江省建筑房地产开发公司、浙江发展房地产开发有限公司以268500万元联合竞得，楼面价10210元/平米。
国务院宏观调控之后，2010年5月20日，杭州主城区举行3宗土地出让活动。其中绿城西子以17亿元的价格竞得田园R21-19地块，楼面价格高达9143元/平方米。资料显示，该地块位于拱墅区，出让面积达到116208平方米，其中建筑面积为185932.8万平方米，为住宅用地。2009年绿城已经在该板块拿下了两幅地皮，其中一块地价高达9547元/平方米，而另一块楼面价高达11118元/平方米。而本次的成交价格低于前两次。绿城西子在板块项目“田园牧歌”计划在今年年底推出，预计售价在25000元/平方米。
从土地出售情况看，祥符板块的土地价格在2010年迅速上涨，涨幅高达82.3%。而在本次宏观调控后拱墅区田园板块的土地价格也进一步说明祥符板块的价值在不断提升。
2.2祥符板块楼盘销售情况
祥符镇周围主打八十几平方米户型的楼盘有名城燕园、银树湾、滨江万家花城，而与建筑面积130平方米户型竞争的主要是银树湾、滨江万家花城以及天阳美林湾。
名城燕园建筑面积10万余平方米，容积率2.0，小区绿化率30%，总户数为750户，7幢景观高层、小高层建筑、3幢沿河排屋、1幢沿河多层以及沿街商铺组成。其竞争优势一方面是科技，小区大量运用智能科技，如智能电梯刷卡系统、电梯室内召唤系统、智能刷卡信报箱等。另一方面，名城燕园靠近运河广场，有着小河直街深厚人文底蕴和市中心繁华景致，目前在售价格27000元/平方米。
银树湾项目总占地面积41亩，总建筑面积约10万平方米，由七幢11-24层的小高层、高层及商业配套围合而成。银树湾的竞争优势在于景观设计，该项目投入百万巨资打造东南亚风情中央水景庭院。银树湾的户型亮点在于基本上每个户型都带有一个入户花园，尤其是朝向不佳的户型，这在一定程度上满足现代人希望融于自然，享受自然的理念，目前在售价格20500元/平方米。
滨江万家花城占地面积200亩，40万平方米的开发体量，沿规划益乐路、学院路距离翠苑居住区仅1000米，是城区内仅有的大型住宅组团。该项目的竞争优势在于交通、购物上的便利。该项目周围有大紫金港校区，银泰百货、沃尔玛、欧商超市三大商业中心云集，随着区域人口的集中和商业配套的大量建设，这里将成为杭州市区内最具潜力的商业是杭州的“徐家汇”。交通方面申花路、丰潭路、萍水路、莫干山路和规划建设中的东西快速路、地铁5号线构成了完善的交通网。该项目推出的130平方户型的亮点在于其阳台、露台非常大，采光好。目前在售价格24500元/平方米。
从目前周边楼盘的情况看，祥符板块的楼盘价格已超过20000元/平方米，而且随着新盘的不断入市，由于土地成本在不断上升，因此房产价格将继续保持上涨的势头。
2.3未来祥符板块前景分析
杭州城市发展规划中“北秀”战略的实施，不断提升城北区域的居住价值，不断改变城北传统工业区的印象。
交通改善提升楼盘价值。留石快速路是杭州城北的内环线，有着沟通三墩、祥符、拱宸桥、石桥、半山、笕桥等城北重镇及余杭区的重任，也担负着连接三墩居住区、拱宸桥居住区、北景园居住区、临平居住区的功能，加上南北贯穿的上塘中河快速路以及秋石快速路，将把杭城东北部的区域与市中心快速连接。
随着祥符三墩一带有大量宅地将出让，杭州的居住重心正在北移。经过去年的楼市大热，三墩申花板块价值已经被定位在一个高度，万家花城一期的二手房价格已经达到24000元/平方米的水平；大量已经出让的土地也进入开工阶段，顺发、保利、欣盛等大鳄将展开市场争夺战；未来还将有大批居民入住，留石快速路的开通无论对实际出行来说还是对板块增值而言，都将是一大利好。
商业配套日益完善。祥符地区以文化商城为中心的文化商业区块已产生互利带动辐射作用，以欧尚超市、银泰购物中心、丰元大厦和方家埭综合大楼为主的丰潭路商业区块；以TESCO超市、蓝祥购物中心为主的丰庆路区块；以北城广场、渡驾桥综合大楼为主的轻纺路三产区块；以祥符置业和花园商贸城为主的汽车北站商业区块已进一步确定发展框架，以祥符桥为中心的居住配套商业区块也逐步呈现出较强的人气和商业氛围。
五、本项目选址及项目建设条件概况
1 基本情况
1.1区域位置
“耀翔·阳光水岸”地块位于拱墅区祥符镇，整个地块呈三角型用地，总占地面积约11971平方米，西北靠十字港河、东靠总管路、南靠祥运路。祥符镇位于杭州市北部，是杭城北出要津，素有杭城“北门重镇”之称。周边出行依托石祥快速路、莫干山路、104国道、绕城公路等交通干道，交通出行快速便捷，亚洲最大的国际汽车会展中心、杭州汽车客运北站、杭州文化商城、都市水乡安居房产均坐落于该区域。
1.2自然环境
拱墅区属亚热带气候，温和湿润，年平均气温16℃左右；最热月(7月)平均温度约32℃左右。年降雨主要集中在3至4月份和7至9月份的春、夏两季，年降雨量为1480.6毫米。夏、秋季受台风影响。年日照在1750小时左右，无霜期250天左右，本区山地面积约占总面积的7%，绿化覆盖面积1735万平方米(其中山林绿化覆盖面积980万平方米)。土壤呈中性，宜种水稻、油菜等农作物。
1.3周边其他环境分析
本项目南面有杭州长途汽车北站、汽车北站小商品市场、杭州市国际会展中心、杭州汽车城，东部有市二医院、运河文化广场，欧尚超市，西部有三墩工业区、华东陶瓷市场。同时，符祥镇周围零星分布着几所学校，南面有浙江法商专修学院、公益中学、和睦中学，西面有浙江应用技术学院，东面有拱宸桥中学，北部有浙江省交通职业技术学院。项目所处的地理位置交通便利，文教娱乐设施完备，生活购物也比较方便。
1.4主要配套概述
学校：浙江法商专修学院、公益中学、和睦中学、浙江应用技术学院、拱宸桥中学、浙江省交通职业技术学院
医院：市二医院、和睦医院、新东方女子医院
购物：欧尚超市、银泰购物中心、丰元大厦、方家埭综合大楼、TESCO超市、蓝祥购物中心、北站小商品市场、东华陶瓷品市场
交通站点：长途汽车北站
文化娱乐：杭州市国际会展中心、杭州汽车城、运河文化广场
2建设条件分析
2.1区位前景
项目地块位于杭州城北，符合杭州“北秀”发展趋势，区位价格比同等其他板块较低，更有德胜路、留祥快速路、运河文化广场、周边商业中心等利好因素影响，具有相当的价格增长潜力。
2.2存在问题
n 土地面积较小，只有11971平方米，难以大施身手；
n 能选择的物业形态相对单一。
六、本项目开发的优势、劣势和风险分析
优势：
1 优越的地理位置
2 成本优势
劣势：
1 地段知名度低
2 区块占地面积过小
3 开发商在当地的知名度不高
机会：
1“北秀”战略使杭州北部房地产市场有良好发展空间
2 交通会更便利
3 毗邻杭州高新技术发展
4 主推的小户型会得到追捧
威胁：
1 房地产政策、金融政策的变化
2 市政配套力度问题
3 区域集中供应量大
4 大量商业设施、生活配套的投入
1项目SWOT分析
1.1项目优势分析
n 位置与环境优势
祥符镇位于杭州主城区的北部，素有杭城“北门重镇”之称。该区域地理位置优越、交通便利，距离杭州市中心仅6公里，并有石祥快速路与上塘高架相连，交通出行快速便捷；
该区域受拱墅区运河文化广场辐射影响，有较浓厚的文化氛围，运河文化广场购物、娱乐、文化设施一应俱全，为居住生活提供稀有的文化特性；
通过河道整治，使得本项目西北部的十字港河得到良好改善，具备水景概念，适宜居住
该区域周边购物比较便利，欧尚超市、银泰购物中心、丰元大厦、方家埭综合大楼、TESCO超市、蓝祥购物中心、北站小商品市场、东华陶瓷品市场等购物中心为居民日常生活购物提供便利。
n 成本优势
本项目拿地成本较低，在税费上也有相关的优惠措施，有效降低了项目运作的成本，在变幻莫测的市场中更具竞争力。
1.2项目劣势分析
n 地段知名度低
项目地块位于祥符镇，周边开发未有连成片区，公众对祥符住宅的区域认识还需要一定时间培育。
n 项目区块占地面积过小
本项目占地仅11971平方米，占地较小，对开发商而言难以大施身手，难以全方位布置小区配套设施，同时景观和噪声处理提出更高的要求。
n 开发商在当地的知名度不高
由于开发商在本地没有开发过项目，在杭州的知名度不高，要建立开发商品牌的知名度和美誉度需要一定时间和资金投入。
1.3机会突破点分析
n “北秀”战略使杭州北部房地产市场有良好发展空间
杭州“北秀”战略的实施，使杭州北部房地产迅猛发展态势，拱墅区的房地产发展随之推进。目前有近40个楼盘建成，房地产业已经成为拱墅区发展的一个密不可分的部分，也推动了经济建设的快速发展。第一，拱墅区旧城改造力度加大，近年来拿地将近200亩，实现房地产的发展。第二、运河时代的到来，使拱墅区有着很好的景观优势。第三、规划结构将会调整，拱墅区将从工业大区向服务业大区转型。第四、拱墅区将有