工业地产项目投资风险评价与对策研究.doc

.工业地产项目投资风险评价与对策研究 摘要：近几年在我国的经济发展过程中，人们谈论最多的话题就是房地产，随着生活质量的提高，人们对自己的生活环境越来越重视，所以近几年我国房地产的有了迅猛的发展，房地产开发商也因此从中获得不少的利益，但是随着我国关于控制房地产政策的出台，大部分开发商已经很难从原始的住宅或者商业房地产投资中获得利益，所以大部分房地产投资商将目光转向了发展基础尚且薄弱的工业地产。 关键词：工业地产 投资风险 对策 工业地产在我国尚未全面兴起，所以对其进行投资获得利润的空间比较大，这就促使了更多开发商向着工业地产投资的方向迈进。由于我国工业地产开发还没有形成完整的体系，所以在对工业地产进行投资时，因为工业地产投资的运作模式相对商业或者住宅地产投资比较复杂，大多数开发商在进行工业地产投资时都显得比较盲目，这就导致工业地产投资的风险系数增加1。因此，在对工业地产进行投资时，做好相应的风险预估和对策研究工作是每个开发商及投资人都应该准备的事前工作。 一、工业地产项目投资的风险识别评价 （一）自然风险 自然风险是指一些人力不可抗拒的自然灾害在工业地产投资项目进行时对地产的投资或者建设造成一定程度的损害，自然灾害具体是指地震、洪水、暴雨、泥石流等等，虽然自然灾害在地产项目建设过程中出现的概率比较低，但是一旦出现将会导致投资项目全部被损坏，例如，在2008年我国四川发生几年不遇的地震，这对当地很多工业企业带来了毁灭性的破坏，所以在进行工业地产项目的投资时，一定要把自然灾害考虑在内。对于自然灾害风险的规避，投资方可以采用投保的方式将风险转移给保险公司2。 （二）政策风险 政策风险是指国家的一些现行的或者潜在的规章制度和政策对工业地产投资项目产生影响进而导致投资方资金的损失。由于政策变化导致工业地产投资的损失是具有决定性意义的，所以投资方在对工业地产项目进行投资时要对政策因素进行全面地考虑。一般来说政策风险因素主要包括以下七个方面的内容：政治环境的风险、国家产业政策风险、相关土地政策风险、各方面税收政策风险、经济政策风险、环境保护政策风险、法律法规政策风险等等，投资方在进行工业地产投资时，必须对上述所有方面的政策风险进行一一地评估和考量，才能有效地规避项目建设过程中所面临的所有风险。 （三）经济风险 经济风险指的是市场经济环境和国家经济政策的变化对工业地产项目投资可能产生的风险影响，经济风险直接影响着投资方对工业地产项目的投资成本，影响着投资方的经济决策和建设方案，所以对经济风险进行全面地评估不仅能帮助投资方选择正确的建设方案，还能帮投资方节省一定的投资成本3。一般经济风险主要包括市场环境下供应和需求的风险、投资方本身的财务风险、土地价格风险、资金融通风险、项目建成运营风险等几个方面的内容。 （四）技术风险 技术风险是指工业地产投资项目建设过程中，由于施工技术方式使用的不当或者是对建设施工技术改造的欠缺，导致地产项目在建设完工后，因为没有达到预期的某些效果而使市场对该地产项目的需求降低，进而使投资方的收益受到限制。技术风险一般包括地产建设过程中建筑材料的质量风险、预期的项目设计效果未达到的风险、建设工期拖延的风险、工业地产投资项目选择地址的风险等等。 另外工业地产项目投资中存在的风险还有社会环境风险、企业管理和决策风险、国际经济环境风险等方面。 二、工业地产项目投资的风险对策措施 （一）增加投资组合降低风险 工业地产由于投资的项目较大，且在建设过程中容易出现的不确定因素较多，这就使地产项目在投资建设中的风险加大，所以在进行工业地产投资之前，开发商和投资人要对工业地产投资所需资金进行合理的估量，确保匀出一部分工业建设使用之外的资金用于应对不确定风险。在我国目前的经济发展状况下，虽然央行不断地降低贷款利率，但是由于通货膨胀的发展，开发商和投资人从银行贷款的成本正在增加，为了能够全面地应对工业地产投资中的风险，开发商和投资人可以选择以下的风险应对措施：全面衡量自身的资金力量，适当的放弃工业地产投资的部分利益;为了分担本身的资金风险，开发商可以选择一些自己经常合作的信誉度比较好的企业一同进行工业地产项目的投资;企业发行与项目投资所需资金相当数量的债券;或者企业可以公开向社会进行资金的募集，以满足企业的工业地产项目投资需求。企业可以通过不同渠道对资金进行融合利用，或者也可以选择最佳合作伙伴，减轻企业面对投资风险的压力，提高企业对工业地产项目进行投资的风险管控能力。例如，A公司想要进行工业地产的投资，首先对公司的内部能够使用的资金进行衡量，衡量之后发现资金不是很充裕，A公司可以缩小土地的投资范围，或者A公司可以和自己经常合作的B公司进行合作，前提是B公司必须是信誉度比较高且资金雄厚的公司进行合作，AB两家公司一起承担工业地产项目投资的风险。 （二）利用保险实现风险的转移 工业地产投资由于面临的风险因素比较多，所以投资方全部进行风险的承担是不划算的，一般工业地产项目投资方都会对风险进行转移，投资方通常会使用保险转移风险。利用保险转移风险具体是指工业地产投资人在对投资中所面临的风险进行全面地统计后，对于一些造成可能损失比较大的风险项目，转移到保险公司去的一种风险转移方式。具体投资方要和保险公司达成某些协议，投资方按照保险公司的规定支付给保险公司一定的保费，在投资人进行投保的风险发生时，保险公司要相应给投资方提供资金量比较大的保额，来对投资方的损失进行赔偿。工业地产投资项目进行投保时主要是对原料质量险、不可预估的自然灾害、以及相关工作人员的人身安全等进行投保。我们还是以A公司为例，A公司在决定要对某个工业地产项目进行投资时，就从公司内部派出一位具有经验的工作人员去跟保险公司谈，对项目的具体风险进行投保，关于该项目投资的所有因素都要考虑到，从人员和设备这些有形的风险因素，到自然灾害这种无形的风险因素都要考虑到。 （三）对国家政策进行及时地关注 在对工业地产进行投资时，投资方应该对国家的政策进行积极地关注，可以说国家政策对房地产投资的成败有着至关重要的作用。例如国家对土地价格的调整政策以及土地使用范围的划分等等都会影响投资方的投资决定。投资方在国家政策方向不确定的情况下，想要规避此类风险，就要做到以下两个方面：一，在对工业地产项目进行投资之前，要对土地的政策环境进行合理地分析，通过成立专门的土地投资项目政策研究小组，全面地搜集相似土地状况下政府的政策，对政策风险进行全面的预估;二，通常情况下投资方内部对政策的研究结论都是缺乏专业性的，为了更有效地规避政策风险，投资方可以将政策研究工作外包给专业的政策研究机构，通过研究机构专业地研究能力，帮助投资方确定合适的投资方案，以此避免政策变化带来的风险。 （四）对市场进行全面地分析 工业地产投资不像商业或者住宅地产投资虽然在短期内收到的效益有限，但是长期内一定会达到预定的收益。工业地产的投资具有很强的效益指向性，工业地产在完工以后，如果市场对此类地产的需求绵软，投资方就很有可能面临投资失败的风险，并且这种风险在长时间内是既定的，不会因为市场环境微小的变化而实现风险逆转。例如，A公司投资的工业地产的位置在城市边缘，该地周围大多分布的都是煤矿机械制造工业企业，A公司就得考察我国煤矿行业的发展情况，如果发展好的话A公司的投资则具有可行性，如果煤矿行业发展低迷，A公司还坚持投资这个工业地产项目，一旦建成市场需求肯定不足，就会直接导致A公司投资失败。因此，投资方在对工业地产进行投资之前，一定要对市场环境状况进行科学详细地分析，以避免微小的疏忽造成整个投资项目的失败。投资方在应对此类风险时，可以在对工业地产项目投资之前，托付专业的项目分析机构，对所有投资项目的市场环境和市场需求进行科学地调研，专业分析机构通过全面地收集市场环境信息，挖掘市场环境需求，对投资项目进行准确地市场定位，以此保证投资方规避项目投资失败的风险。 综上所述，本文结合我国工业地产项目投资的实际情况，针对我国工业地产项目投资中存在的问题，对工业地产项目投资的风险评价体系的建立和对策研究做了具体的分析。我国是一个典型的发展中国家，所以工业在我国国民经济发展中占据着很高地位，所以对工业地产进行投资的群体已经从国内转移到国外，但是由于国内信息技术水平的限制，我国的工业地产投资体系并不完善，这就使开发商和投资者面临着重大的风险，因此本文站在投资者的视野之上，对工业地产投资中面临的风险进行详细地探究，并针对预知的风险提出相应的对应策略是具有现实意义的。 参考文献： 1黄丽秋，王媛玉.提高我国工业地产本土竞争力的对策研究J.经济师，2014，（10）：46-47 2刘丽荣，冯兵，李少游等.工业地产与城市经济互动发展机理研究J.商业时代，2009，（17）：99-100 3杨益.黄岩区工业地产开发模式及发展趋势-以经济开发区为例J.房地产导刊，2014，（3）：15-15精选范本