农村商业银行商业性房地产贷款实施细则模版.docx

农村商业银行商业性房地产贷款实施细则第一章总则第一条为加强本行商业性房地产贷款业务管理，防范贷款风险，根据中国人民银行 中国银行业监督管理委员会关于加强商业性房地产信贷管理的通知（银发2007359号）、中国人民银行 中国银行业监督管理委员会关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知（银发2007452号）等有关文件精神，结合本行实际，制定本实施细则。第二条本实施细则所称商业性房地产贷款，包括：房地产开发贷款、个人住房按揭贷款和商业房地产按揭贷款。第三条 禁止借款人利用本行贷款从事炒房活动。各级授信业务人员在业务经营中要严格控制一户多套和高成数的按揭贷款业务，切实防止借款人将信贷资金用于炒房。严防开发商利用虚假按揭等方式进行套现活动，禁止向开发商多头授信和过度授信。加强引入中介机构管理，严格防范中介评估机构道德风险。第二章房地产贷款条件第四条 房地产开发贷款必须符合以下授信条件：（一）开发项目资本金必须达到项目预算的35%；（二）开发项目“四证”（国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证）必须齐全；（三）开发商无不良资信记录；（四）开发项目套型面积安排符合规划要求；（五）开发商现有楼盘销售正常，无滞销率达到40%的楼盘；第五条 客户经理应认真调查项目贷款的用途。本行不受理专门用于缴交土地出让金的贷款申请，不对房地产开发企业发放用于以外地区项目的项目贷款。第六条房地产开发企业流动资金贷款和其他贷款必须通过房地产开发贷款科目发放。第七条 客户经理应查询打印国土局房地产信息系统资料（作为贷款档案资料送审保存），认真调查房地产开发企业的土地、成品房情况。本行不受理经国土及建设部门查实具有囤积土地、囤积房源等行为的房地产开发企业的贷款申请。第八条 客户经理应认真调查核实抵押物使用情况（提供抵押物照片送审保存），对空置3年以上的商品房，不得作为房地产开发贷款的抵押物。第九条 客户经理受理楼宇按揭贷款申请后，应取得申请人书面授权登陆中国人民银行个人信用信息基础数据系统，查询并打印借款申请人的信用报告（此打印件作为贷款档案资料送审保存）。对欠供四期（含）以上的借款申请人，不再受理其住房按揭贷款申请。第十条 客户经理应在取得借款申请人缴付首期款的合法票据或缴款凭证（作为贷款档案资料送审保存），确信其资信记录符合前款及本行相关规定之后，方可受理其房地产按揭贷款申请。第十一条 支行叙做按揭贷款业务，应要求对贷款申请人提交真实的房产、收入、户籍、税收等证明材料。发现提供虚假信息、证明的，要及时上报总行，并由总行统一上报银行业协会。进入银行业协会通报名单的借款人，本行不再受理其贷款申请。第十二条 客户经理应对按揭贷款申请人的收入水平进行尽职调查，查证借款申请人的工资收入、物业租赁收入等有关收入情况，核实相关收入证明文件并作为贷款档案资料送审保管。对借款申请人偿还住房按揭贷款月支出超过其月收入50%的，不得受理其贷款申请。第十三条 利用贷款购买的商业用房必须为已竣工验收，取得验收许可证的房产。第三章 贷款利率及首付成数第十四条 对已在本行或同业贷款购置住房的借款申请人以家庭为单位（包括借款人、配偶及未成年子女），第二次（套）申请贷款购房首付比例不得低于40%（以发展商开具的合法票据或首付款银行缴款凭证为准），且利率不得低于本行同期限同档次贷款基准利率的1.1倍，每增加一套首付比例增加5%（不足5%不计），利率上浮基准利率的10%。对首次申请住房按揭贷款购置住房面积在90平方米以下的首付比例不低于20%，90平方米以上的首付比例不低于30%。第十五条 已利用贷款购置首套自住住房的家庭，其人均住房面积低于市统计局公布的我市人均住房面积标准的（目前为19.72m2），再次申请住房按揭贷款可按首套自住房贷款规定办理。此外其它情形一律不得按首套房贷处理。第十六条 商业房产按揭贷款首付比例不得低于所购房产总价款的50%，期限不得超过10年，利率不得低于同期限同档次贷款基准利率的1.1倍。第十七条 对以“商住两用房”名义申请按揭贷款的，首付比例不得低于45%，利率不得低于同期限同档次贷款基准利率的1.1倍。“商住两用房”的认定以该项目建设工程规划许可证载明的建筑功能为准。第四章 房地产贷款审查审批第十八条 支行贷款审批委员会和总行授信审批委员会（以下简称“贷款审查审批人员”）应认真审查房地产开发贷款调查报告的真实性、充分性，严格审查房地产开发贷款用途的合法性，审查借款申请人的资信记录、收入水平和偿债能力等是否足以承担借款本息的偿还责任。按权限应由总行审批的贷款，支行贷审会应在上报前严格审查各要素的合规性，凡有不符合本实施细则规定要素的贷款，一律不得上报。第十九条 贷款审查审批人员要按银行监管要求和本行相关规定严格审查资本金比例、首付比例，合理核定房地产贷款金额、利率、期限、还款方式等要素。第二十条 普通商品房单价特区内超过25000元/平方米、宝安和龙岗中心城及布吉、龙华、西乡、横岗街道超过15000元/平方米、特区外其余街道超过10000元/平方米的住房按揭贷款，一律逐笔报总行审批。第五章 房地产贷款管理第二十一条 本行按揭贷款必须在产权登记机关办妥抵押登记手续，经查询确认抵押登记生效后方可出账。今后一律不得仅凭抵押登记回执或买卖合同放款。第二十二条 支行要指定专人负责开发项目贷款的贷后管理，严格按总行相关规定及贷款批复通知书的要求落实审批条件。第二十三条 支行行长对项目贷款的最终用途负责，对单笔50万元及以上或日累计50万元及以上的资金使用，必须经客户部主任和风险经理审核后，报一级支行行长审批，严格禁止项目贷款挪作他用。第二十四条 支行要严密关注贷款项目的工程进度，对发生异常情况的，应立即派专人进行调查，并根据实际情况采取暂缓或终止贷款资金注入的措施，对终止贷款使用的，应落实清收责任人和清收措施，并在2个工作日内书面上报总行风险管理部。第二十五条 支行要通过国土局房地产系统等信息渠道，查询按揭贷款申请的抵押登记情况，确认符合放款条件后方可发放贷款。按揭客户放款出帐后，应按期收回对开发商发放的项目贷款。按揭贷款出帐后不按期收回项目贷款，导致该项目贷款产生重大风险的，追究支行行长责任。第二十六条 支行客户部后台管理人员应严密监控按揭客户的供款情况，督促按揭客户按期还款。对不能按期还款的客户要建立台帐管理，并积极采取催收措施，直至依法处置抵押物清偿贷款。第二十七条 支行要安排专人重点关注高价房（特区内单价超过25000元/平方米、宝安和龙岗中心城及布吉、龙华、西乡、横岗街道单价超过15000元/平方米、特区外其余街道单价超过10000元/平方米的普通商品房）、商业房地产、大户型房产（套型面积140平方米以上）、同一借款人有2笔以上按揭贷款的还款情况。欠供达到3期时，应逐户、逐笔落实清收责任人和清收措施，并在5个工作日内书面上报总行风险管理部。第六章 附 则第二十八条 本实施细则由总行负责解释，所涉参数由风险管理部根据市场状况调整并公布实施。第二十九条 本实施细则自发文之日起施行。现行文件与本实施细则不符的，以本实施细则为准。