旅游地产营销策划方案.doc

旅游地产营销筹划方案

　　篇一：万科房地产营销筹划书
　　万科进入北大学都市场
　　营
　　销
　　策
　　划
　　书
　　筹划人：
　　徐超
　　4月25日
　　前 言
　　杭州房地产市场火爆，诸多区域板块也开始发展成熟，该筹划重要对杭州丁桥板块区域、规划、土地出让等简介，对住宅供求和目前丁桥在建项目三盛·颐景园楼盘进行解读，并通过机会分析、战略分析等对潜在客户进行分析，最终提出有关营销推广方案及丁桥房地产市场发展前景。
　　目 录
　　第1部分 概要提醒 ............................... 1
　　第2部分 环境分析 ................................................................................................................... 1
　　市场分析 ........................................................................ 1
　　杭州房地产市场分析 ....................................................................................... 1
　　房地产发展状况 ................................................................................................................ 1
　　土地出让状况 ... 2
　　丁桥区域房地产市场分析 ................................................................................................ 2
　　区域都市规划 ........................................................... 2
　　房地产开发现实状况 ............................................................................................... 3
　　竞争项目分析 ................................................................................................... 3
　　市场走势研判 ..................... 4
　　第3部分 机会分析 ................................................................................................................... 5
　　杭州房地产客户分析 ........................................................ 5
　　杭州市住宅需求特性分析 ................................................................................................ 8
　　丁桥区域客户特点分析 .................................................................................................... 9
　　目客户群定位 ..... 11
　　目客群特性： ............................................................................................. 11
　　选购产品动机： ....................................................................... 12
　　购置行为特性： ............................................................................................. 12
　　第4部分 产品分析 ................................................................................................................. 13
　　地块现实状况分析 ......................... 13
　　地块环境调研 ................................................................................................. 13
　　地块周围环境调查 .................................................................................. 13
　　地块交通条件调查 ......................................................................................... 14
　　周围市政配套设施调查 ................................................................................. 14
　　SWOT分析 ........................................................................ 15
　　产品定位 .......................................................................................................................... 16
　　第5部分 战略及行动方案 .................................................................................................. 17
　　定价原则 .......................................................................................................................... 17
　　定价提议 .......................................................................................................................... 17
　　价风格整方案 ............ 18
　　开发成本核算 ................................................................................................. 18
　　价格定位 ......................................................................... 20
　　第6部分 营销方略 ................................................................................................................. 22
　　推广主方略 ...................................................................................................................... 22

　　平面广告形式 ................................................................................................. 22
　　多维广告形式 ................................................................................................. 22
　　媒体组合提议 .................................................................. 23
　　媒体投放目 ................................................................................................. 23
　　媒体投放原则 ................................................................................................. 23
　　媒体选择 ................. 23
　　营销活动方略 .................................................................................................................. 24
　　活动设想 ...................................................................... 24
　　活动预期到达效果 ..................................................................................... 25
　　第7部分 营销成................................................................................................................. 26
　　总体预算 ..................... 26
　　预算分布 .......................................................................................................................... 28
　　第8部分 行动方案控制 ............................................ 29
　　项目规模及开发进度 ...................................................................................................... 29
　　销售方略 ......................................................................................................... 29
　　第9部分 结束语 ..................................................................................................................... 33
　　第1部分 概要提醒
　　三盛·颐景园位居杭城东北丁桥新城，属于杭城十公里生活圈，是丁桥居住区最佳地块，紧邻商业中心区。
　　融中西建筑之文化精髓，启动现代家居园林之先河，倡导家居园林美好设想。项目占地面积38000平方米，建筑面积105000平方米，坐拥新城CLD关键资源，周围配套设施完善，交通、医疗、金融教育、旅游等尽囊其中。
　　灵韵园林，素质人居，丁桥颐景园仿苏州园林设计理念，紧依大农港河，天然碧水，十幢高层住宅有机集合营造友好品质人居。别出心裁设计，鸟语花香鱼相戏，果树林木草青青，营造”园林深处有人家”温馨气氛，打造都市素质人居。
　　第2部分 环境分析
　　市场分析
　　杭州房地产市场分析
　　，是二十一世纪以来杭州经济发展最为困难一年，面对百年不遇国际金融危机严重冲击和极其复杂国内外形势，全市人民在市委、市政府对领导下，以科学发展观为统领，全力保增长、扩内需、调构造、增活力、重民生、抓稳定，各项工作获得了明显成效，经济实现稳步回升，社会事业协调发展，现代产业体系建设迈出新步伐，市域网络化大都市建设加紧推进，市民生活品质深入提高。
　　据抽样调查，市区城镇居民人均可支配收入26864元，比上年增长％。人均生活消费性支出18595元，比上年增长％，恩格尔系数（食品占消费支出比重）由上年%下降至%；全市农村居民人均纯收入11822元，比上年增长％；人均生活消费性支出9065元，增长％。恩格尔系数由上年%下降至%。
　　房地产发展状况
　　杭州市房地产稳步发展，为本市经济社会发展做出了重要奉献。全
　　篇二：旅游房地产营销方略分析
　　旅游房地产发展初探
　　——以海南省旅游房地产为例
　　摘 要：在国际旅游岛建设背景下，海南旅游房地产发展面临前所未有机遇。然而作为中国最适合发展旅游房地产地区之一，目前海南旅游房地产仍然存在着日益凸显问题。以海南作为研究对象，分析海南旅游房地产发展机遇和制约原因，在此基础上提出海南旅游房地产营销方略。
　　关键词：旅游房地产；制约原因；营销对策
　　1 海南发展旅游房地产意义
　　旅游房地产概念
　　旅游房地产是指以旅游度假为目房地产开发、营销模式开发项目所有或部分实现了旅游功能。
　　从旅游角度，旅游房地产应定位为以旅游资源为关键房地产差异化经营。从房地产角度，旅游房地产应定位为以房地产为关键旅游资源差异化经营。一种层面，旅游房地产指是依赖于稀缺或被公众所接受旅游景区进行房地产开发，房地产升值空间依赖于景区著名度和公众承认度。一般来说，越是稀有、惟一、不可复制，房地产经营价值就越高。另一种层面，旅游房地产指以人造景区、景点来配套于住宅、酒店和小区等旅游房地产开发。
　　海南发展旅游房地产意义
　　海南岛旅游业发展现实状况
　　海南旅游业发展一直以来都保持着增长较快、效益提高良好态势，旅游支柱产业地位深入强化，对推进全省经济又快又好发展做出了较大奉献。1月4日，将海南建设成为国际旅游岛上升
　　2
　　牌酒店、度假村超过30个，销售旅游房地产200万平方米。
　　海南发展旅游房地产优势
　　在我国国民经济持续稳定发展,人民生活水平不停提高,宏观政策日益开放大环境下,海南作为中国唯一热带海岛度假旅游胜地,无论在自身条件方面,还是在客源市场条件方面,都具有发展旅游房地产得天独厚优势。
　　（1）海南拥有优越度假气候条件、良好自然生态环境和丰富热带海岛旅游资源,是我国发展度假旅游首选之地。怡人气候和优美自然环境被认为是度假旅游地最基本要素。海南属热带季风气候区域,年均气温℃,每年晴日300天以上,光热充沛,夏无酷暑,冬无寒冷,气候宜人；全国海水质量监测,亚龙湾海域海水质量最佳,被称为“最适合开展海水活动海域”,海南岛周围其他海域海水质量也明显优于国内其他海滨浴场；。世界空气质量监测，三亚空气质量世界排名第二，国内排名第一；海口空气质量世界排名第五，国内排名第二。海南凭借优越人居环境获得联合国最佳人居环境奖。海南热带海岛旅游资源在全国首屈一指。环岛绵延700多公里洁白沙滩,中部五指山辨别布着大片原始热带雨林,尚有黎苗少数民族风情、特殊海岛移民文化以及名目繁多海生、陆生动植物等等。海南旅游资源种类之丰富、分布之集中,在世界上也是很少见。
　　（2）海南旅游客源市场正在形成，为海南旅游房地产发展带来契机。借助建设国际旅游岛政策扶持，海南省政府大力投入，各项配套设施都建设齐全，各项政策贯彻到位，让来海南旅游度假游客有宾至如归感觉。通过大力宣传以及承接博鳌亚洲论坛和世界小姐选美等大型活动，海南旅游著名度已经形成。目前诸多游客都计划常常来海南度假，都考虑在海南买一套属于自己房子，海南房价相对来说是比较低，性价比较高。因此，在海南买一套房子开始候鸟式生活，也逐渐成为一种时尚。
　　3
　　海南发展旅游房地产现实意义
　　（1）吸引投资带动经济发展。
　　旅游房地产项目投资规模很大，首先，投资会提高都市土地价值，增进经济发展；另首先，由于旅游房地产兼跨旅游业、房地产业,辐射建筑、交通、种养殖、零售商业、征询设计等诸多行业,波及产业多，产业链长，项目开发会带来诸多后续投资，例如装修投资、物业管理投资、娱乐设施建设投资等。因此发展旅游房地产对经济发展带动作用是不可估计。
　　（2）推进经济构造调整，有效缓和能源资源瓶颈制约，提高资源运用效率。
　　旅游业是一种资源节省型、环境友好型有助于资源协调开发与整合产业。在对旅游房地产进行统一规划和建设，不停提高其环境和品质，对推进旅游和经济全面发展相称有利。因此，只要在坚持科学规划前提下发展旅游房地产，只要当地政府可以统筹财政安排，如旅游房地产收入来返给景区保护，就可以实现景区保护和当地旅游业发展双丰收。
　　（3）发展旅游房地产是打造都市品牌需要。
　　建筑是都市景观重要构成部分。高端旅游房地产项目可以提高都市形象，从而扩大都市著名度。通过旅游房地产优雅环境改造和精心建筑设计，都市人居环境可以得到改善。发展旅游房地产，可以完善旅游配套设施，提高旅游品味和档次，从而有力推进海南建设国际旅游岛进程，增长旅游业收入。
　　（4）有效增进海南旅游业发展
　　进来高速递增游客蜂拥而至,集中在几种旅游热点上,给这些地区原本脆弱生态环境和自然旅游资源带来了沉重承担,对海南旅游业持续发展提出了考验。要防止这种以资源和环境为代价恶性循 4
　　环发展,就必须变化目前旅游业规模型发展模式,走效益型发展道路。发展旅游房地产,能有效增进度假旅游发展,增进国际旅游市场加速成长,实现海南旅游业从规模扩张转向效益扩张。旅游房地产是伴随度假旅游普及而发展起来,但反过来,旅游房地产发展,又支持和引导了度假旅游深入开展。由于旅游产品单一、旅游市场不够成熟,10数年来海南旅游一直以观光旅游为主,老式3日、4日游线路一成不变地卖给不一样需求游客。不过目前诸多游客都是自己先在这里住下来，然后选择某些自己比较喜欢地方去游玩。海南作为国内游客度假休闲首选之地,游客返游率明显上升,每年到海南过冬度假正在成为某些老年人或小家庭固定活动。促使观光旅游向度假旅游转变时机已经成熟。与观光游客相比,度假游客在当地逗留时间较长、人均消费也相对较高。
　　2 海南发展旅游房地产制约原因
　　国家政策法规限制。
　　我国旅游房地产处在起步阶段，有关法律法规不完善，限制了旅游房地产健康发展，如《商品房销售管理措施》第十一条规定：“房地产开发企业不得采用范本销售或变相返本销售方式销售商品房。房地产开发企业不得采用售后包租或者变相售后包租方式销售未竣工商品房。”这限制了产权酒店、养老型酒店开发。《商品房销售管理措施》第十二条规定；“商品住宅按套销售，不得分割拆零销售。”这也限制十全九点、度假村开发。
　　交通和服务配套设施不完善。
　　海南省高速公路网由东线和西线高速构成，而中线山路路况较差，使得去往中线都市，也必须先走东线高速，从离目地近来高速出口出高速公路，还需走很长一段路况很差山路。由海口通往三亚东线轻轨列车尚在修建中，目前从海口前去三亚仍需三个半小时到四小 5
　　篇三：旅游地产项目产权酒店营销筹划方案
　　旅游地产项目产权酒店营销筹划方案
　　项目简况
　　这个楼盘本来叫某度假村，已经有多家广告企业代理过，但销售状况并不理想。某度假村地处某市旅游开发区国家森林公园内。风景区是最大人工森林，森林覆盖率为80%，被评为国家首批4A级旅游区，距市区18公里。
　　度假村由某集团开发，占地6万平方米，分A、B两个区。A区位于公园中央，环境安静、优雅，风景迷人，开发于201 年，共有9栋别墅、两栋会馆，其中标间共88间，实行三星级酒店管理，已成功经营一年多，是整个度假村最火爆，201 年营业额为1760万元，每栋别墅平均营业额达138万元，开房率达76%。B区位于公园边缘，风景逊色于A区，在201 年开始开发，由于当时房地产过热，后来成了“半截子”工程，可以说成了一种死盘。伴随房地产业回升，某集团今年买下了这个“半截子”工程。B区由58栋墅构成，规划设计是200 年初做，非常落后，间距过近、采光私密性都很差，门窗设计都不太合理。
　　发展商简介
　　某集团股份有限企业是集房地产、家电、餐饮为一体大型集团化企业，企业创立于1999年，十数年来在***总裁领导下，艰苦