普罗旺斯可研报告成果范文.doc

房地产项目投资可行性研究分析汇报

第一部分；项目概况；
1，项目名称；普罗旺斯
2，项目建设单位；绵阳市圣鼎房地产开发有限企业
3，项目规模及性质；该项目总用地25286.15㎡（约38亩）是政府都市建设规划中“湿地公园”建设配套居住项目“水韵生态家园”重要项目之一
4，项目研究工作根据；
①，土地使用权出让文献
②，建设项目规划方案
③，建设规划审查意见
④，项目可行性分析汇报
⑤，安县房地产市场现实状况及发展预测
5，项目研究工作概况；
研究工作由绵阳市圣鼎房地产开发有限企业主持，于9月10日开始，于9月30日结束。参与人员有；企业领导、财务、房地产、工程造价、房地产营销、市场调研等有关人员。项目研究从市场前景分析、项目可行性分析、多方案综合评价三个方面进行。通过研究对项目可行性有了一种理性认识和客观把握。

第二部分；项目开发宏观环境分析
1，都市建设总体规划描述
安县新县城位于江秀路花荄段，江秀路从花荄新城区穿城而过。距绵阳城区经辽宁大道13公里，经绵安迅速通至绵阳道8公里。安县花荄镇城区已纳入绵安同城化规划管理。
安县都市建设总体规划是在安县县城异地迁建背景下在安县花荄镇城镇建设规划基础上按县级都市规模重新编制。
新县城建设规划功能分区共分为老城区（原花荄镇城区）、新城区（新县城主城区）、工业开发区三大板块。
新县城主城区是新县城都市建设规划关键部分，规划立意创新，脱离了老式街市旧俗。主城辨别为行政服务区、文化休闲活动区、居住区、滨河景观绿地等功能分区，商业重要以日用商品、餐饮休闲娱乐、菜市场等小区服务呈点状分布。居住区以江秀路（银河大道）为主轴，行政中心为圆心呈扇状辐射。凸显了绵阳后花园宜居都市特点。
2，所在区域政策、经济及产业环境
项目所在地属新兴县域经济，地震前其经济主体重要是农业产业化经济，工业重要有建材、化工、造纸业。安县旅游资源丰富，有一定旅游产业基础。安县矿产资源丰富，是矿产资源输出大县。伴随绵安同城化建设提速、震后工业援建项目启动，震后援建资金输入，城镇基础设施和小城镇建设、新农村建设等，为安县产业经济发展开创了史无前例历史机遇，加速了新县城都市化建设进程。也同步加紧了安县房地产业发展。
3，项目所在地住宅市场及区域分布状况
从商品房增长状况看；县城搬迁开始历时8年，已开发大型住宅小区共22个（期）。开发面积突破㎡，近6000套。平均增长750套/年、开发量95800㎡/年，年增长近10万平米。
从商品房分布状况来看；住宅小区以江秀路（银河大道）为主轴，行政中心为圆心呈扇状分布。前阶段开发小区重要集中在银河大道以北地区，内环线重要有长兴现代城、广厦景园、恒丰苑、宏丰苑、千佛小区、新城花园、益丰小区、华丰苑、电力小区、银都宝座和安江花园。外环线重要有华西世纪苑、丽景云天、发豪桂苑、安州花园、格兰春天、新盛名城、龙康花园和华泰小区。商品房开发区域随‘湿地公园’建成向东（水韵生态家园）发展，形成水韵生态家园与银都宝座、华西世纪苑东、北呼应竞争发展局面。
从房地产业发展状况看；商品房开发无论是量还是价格、品质、土地出让价格和拍卖竞争程度都呈稳定上升趋势，商品住宅由多层向高层发展，商品房品质由满足一般居住需求向改善居住环境方向发展。伴随辽安大道建成、江秀公路贯穿、绵安迅速通道动工建设，绵安同城化建设提速、都市公共基础设施在震后有了跨越式提高，安县新县城(花荄)作为绵阳都市后花园宜居区位优势日益凸显，由此可以展望，在未来5-内安县新县城房地产业还将继续保持很好发展势头，房地产市场需求将保持一定增长速度。

第三部分；项目地块分析；
1、 项目区位分析
该项目位于县城关键区东面，是政府都市建设规划重点项目“水韵生态家园”重要项目之一，位于该区域A区，是唯一紧临行政中心地块，也是距湿地公园主景区近来、接触面最宽地块。
该地块东临安昌河于湿地公园紧邻；南临拟开发B地块；西临规划道路与D地块和广播电视中心相邻；北临已建成道路与安县卫生局办公楼相邻。项目北侧行政中心办公区、道路、湿地公园、滨河路等基础设施已所有建成，湿公园住宅区地开发用地已所有出让即将开发。
该地块从北顺湿地公园向南环抱，与湿地公园溶为一体，得天独厚，自然天成。尽享园林风光与远离喧嚣宁静。
2，项目交通分析；
该地块位于新县城主城区，东面距有江秀路和绵安迅速通道500米、西面距辽宁大道1500米、行政区道路贯穿至该地块，1路公交线路及站点已建成投入营运，道路畅通、宽阔，整洁。车辆、行人出入以便，是一种交通发达、成熟地块。
3，项目人流分析；
该项目位于江秀路（银河大道）南侧。由于紧邻行政区，上班时间人流多以办公、办事人员为主，，车流量相对集中。假期时间人员和车流相对稀少。伴随“韵生态家园”项目启动，将彻底变化这一现实状况。该项目规划用地263亩，住宅建设规模达56万㎡，将增长居住人口2.6万人，7600户，到达新城区规划居住人口总量26 %。届时将形成居住人员、办公办事人员、游玩休闲人员（滨河休闲带、湿地公园）相对集中区域。
人员日流量将到达 30000人次，车流量将到达日500辆次。
第四部分；项目开发条件分析
该项目是都市建设规划重点项目，区域景观（湿地公园），基础配套设施（道路）基本完毕，道路畅通，公交线路和站点已投入营运，施工用水电正在贯彻，。项目建设规划方案已通过绵阳市规划局专家评审，前期开发资金已基本贯彻。目前拟进入办理土地出让手续、立项、地勘、施工图方案细化、施工图设计、施工招标等前期准备工作环节，开发条件基本成熟。
第五部分；市场分析
1，竞争对手分析；
在同期开发或已先期开发尚未开始预售项目中，有竞争潜力楼盘重要有银都宝座高层、华西世纪苑两个项目，其他楼盘均已售完。华西世纪苑在环境和品质方面不具有可比性。最具竞争潜力项目是银都宝座。就环境和楼盘品质而言，银都宝座虽不具可比性但其楼盘规模以及项目区位、土地成本占有一定优势，在市场竞争方面将占据一定市场份额。其重要购置力是处理居住问题中等收入消费群体和部分投资性消费群体。其购置欲望相对务实。区位、楼盘规模、售价是他（她）们决策诱因，而环境、品质居另一方面。

2，市场需求分析
在未来5-内安县新县城房地产业还将继续保持很好发展势头，房地产市场需求将保持一定增速。刚性需求、改善居住条件、居住环境消费群体和投资性购置力将支撑和拉动房地产业稳定发展。经济合用房、廉租房，一般住房消费，高品质住宅将分割住房市场占有份额。本项目重要目消费群体是中高收入群体和投资性消费群体，将吸引当地和绵阳地区部分追求高品质住房消费购置力。
①新婚单位员工；家庭支持首付，按揭购房。占10%
②改善居住环境和条件都市高收入群体。占30%
③农村离乡致富高收入群体。占20%
④绵阳市区含高新区部分改善居住环境多套自住后备住房。占10%
⑤其他投资性购房。占30%
3，房屋价格分析
从县城搬迁起安县房地产市场经由了政府干预下被动畸形业态到逐渐回归理性走向成熟过程。已开发竣工楼盘先后清盘。8年内商品房开发总量到达了88万平米，年平均销售量到达了11万平米。住宅价格从低于成本价600元/㎡一路飘升至目前3100元/㎡左右，销售价格上涨了5.1倍。商品房价格年平均上涨300元/㎡。
以近三年市场成交状况分析；销售总量到达㎡，年平均销量80000㎡。销售价格由2400元增长到3100元，增幅700元/㎡。年平均增长230元/㎡
土地成本由每亩15万元增长至200万/亩。商品房开发成本由800元/㎡上升至3300元/㎡，
由此可以预测，商品房价格受土地出让价格影响，商品房销售价格增幅不会减弱更不会减少。未来3- 5年内商品房开发量和售价将保持既有增速，年开发量保持在8到10万平米左右、商品房售价年增长200 - 300元/㎡,销售价格到达3700元- 3900元/㎡左右。
第六部分；市场定位
1，产品定位；
基于市场区隔和市场细分原则和项目优势资源，“普罗旺斯”项目确定位于高档生态园林小区
2，价格定位；
均价3600元—3800元/㎡
第七部分；机会与挑战
1， 项目优势分析；
该项目位于新县城关键区湿地公园住宅区内。是新县城建设总体规划中建设和打造以湿地公园为依托水韵生态家园重要构成部分，该项目邻江、临园、邻行政区、规模大、品质高，交通以便，其环境不可替代，可以打导致不可复制高品质项目。
2， 项目劣势分析；
该项目劣势是土地成本过高，经济效益低于房地产开发平均利润，投资成本高于其他项目。同先期获得土地资源其他项目相比不在同一起跑线上，价格空间弹性受限制。

3，项目机会分析
① 已开发大部分楼盘均已清盘或仅剩尾盘
② 绵安同城建设提速将提高区域优势，增进住房消费
③ 震后经济拉动区域经济发展，致富群体增长，生活水平提高
④ 都市基础设施建设超前，都市化功能日趋完善
上列表明，顺应发展势头，抓住机遇投资房地产业有其可行性和必要性。
4，项目威胁分析；
国家对房地产业政策调控力度直接影响投资性住房消费购置力，在一定程度上限制和制约投机性住房投资，增长了市场需求不确定性，从而给房地产投资带来威胁。
5，风险；
受政策影响，商品房销售市场不确定性增长了房地产开发企业融资难度，增长了投、融资成本。增长了资金回笼风险和资金链安全风险。
第八部分；项目规划方案；
按照规划设想，拟将该项目打导致川西北高品质、高端居住小区，项目景观环境与湿地公园景观融为一体，车辆与地上园区内景观隔离，地下停车场漏空自然采光，舒适畅通。园区内拟以薰衣草为主打绿地，着力打造欧式自然景观和建筑品质。做追求居住环境、提高居住品质发动机和典范。
项目拟开发26层电梯公寓7栋，建筑面积约68900㎡共695套，4层景观洋房（跃层）11栋，建筑面积约8192㎡共44套，总户数744套，住宅总面积77092.55㎡。开发电梯公寓一层商业服务用房2406.77㎡。商务会所1200㎡。小区物业配套用房450㎡。地上建筑总面积81149,32㎡。地下车库17200㎡、可停放车辆499辆。
第九部分；项目财务与经济指标
1，投资估算及资金筹措；
该项目计划总投资3.48亿，资金来源自筹（其中自有资金3000万、借款2500万、销售收入2.93亿投入）。
2，项目测算
房屋平均成本价3450/㎡,可销售面积81149,32/㎡，暂定销售价格，景观洋房5000元/㎡，电梯公寓3800元/㎡,商铺6500元/㎡，地下车位5万元/个，估计销售总收入3.6亿元。项目总成本3.48亿元，可上交国家税收1200万元，实现税后利润900万元。
3，财务评价
A.获利性评价
①成本利润率；7.08
②销售利润率；5.22
B.信誉评价
①流动比率；1.08
②杠杆比率；1.1
C.静态获利分析
①投资收益率(R)；104.64
②投资回收期(Pt)；1.5
D.动态获利分析
①财务净现值（1C=20%）；3701.44
②财务净现值率(FNPVR)；770.35
E，风险评价
①盈亏平衡分析；当投资成本和销售价格不变状况下，销售到达73000㎡为盈亏平衡点。
②敏感性分析；
a变动原因一；当投资增长5%，销售减少5%，收益减少42%
b变动原因二；当销售增长5%，投资减少5%，收益增长65%
第十部分；项目综合评价结论；

该项目是都市建设规划重点项目，区域景观（湿地公园）等基础配套设施（道路）基本完毕，公交线路和站点已投入营运，开发条件基本成熟。项目建设规划方案已通过绵阳市规划局专家评审，前期开发资金已基本贯彻。项目规划设想和方案，项目可行性分析、财务预算和项目评估表明；该项目实行有其必要性和可行性，有一定经济效益和社会效益。
1.经济评价；一般
2.社会评价；优
3.环境评价；优

第十一部分；项目存在问题与提议
1，存在问题；
①该项目实行还需要政府职能部门高效支持；如都市大配套项目（供电、供气、供水），这是任何一家开发企业都不能处理问题。
②目前国家对房地产业尤其是商品房市场政策调控对投资性住房
需求有重要影响，该项目有一定销售压力和资金压力。
③目前已开盘或已动工其他项目不少，面临同业竞争压力。如华西世纪苑、银都宝座等。
2,提议；
①从项目规划、设计、环境、品位、营销、定价、销售方略、尤其是户型、材料、使用功能等方面全方位打造高品质项目特色。
②重视营销方略，加大宣传力度，凸显项目优势与特色。
③从性价比各方面确立竞争优势，提高市场竞争力。
③关注国家产业政策，控制开发节奏，严密关注市场变化和销售进度与预期差异，适时调整开发计划，防止出现资金断链局面。
第十二部分；项目实行计划
1，项目开发进度
项目计划于101月破土动工，分阶段、分期实行，计划两年内基本完毕。
第一期；启动阶段，开发景观洋房1-5栋、商务会所、电梯公寓1-3栋。（1月至6月）
第二期；突破阶段，开发景观洋房6-11栋、电梯公寓4-7栋。（7月至12月）
第三期；攻坚阶段，主体所有封顶、修建地下车库。（1月至6月）
第四期；完善阶段，室内外装修、环境打造。（7月至12月）。
2，建筑施工组织；
采用邀请招标形式选择有实力、有承担同类施工任务经验施工队伍按照开发计划进行施工。
3，房屋销售；
委托专业营销机构精心筹划、精心组织、全面承担房屋销售任务，
从专业和精耕细作方面着手，减少失误、节省成本，到达营销最佳效果，实现预期销售目。
第十三部分；图表、汇报
①规划指标
②规划方案图
③市场调查表
④项目区位示意图
⑤项目可行性分析成果汇报