武汉市房地产市场情况调查.doc

都市建设工程学部
～第一学期
房地产经济学

武汉市房地产市场状况调查

学生姓名 陈正
学 号
专 业 工程管理
班 级 01
指导教师

1月～11月武汉市房地产市场状况调查

一．宏观政策
在通过 “最严厉宏观调控之年”后，全国房地产市场疯涨状态，开始在出现一定缓和，根据公开数据记录显示，今年1-11月，全国130座都市合计出让土地24200块，出让土地面积为10.85亿平方米。其中住宅地块合计为7476块，出让面积为391亿平方米。130座都市土地出让金收入合计为1.18万亿元，其中住宅类地块土地出让金合计为5860亿元。
　　而1-11月，这130座都市土地出让金总额达1.7万亿元，由此计算，今年前11个月全国130座都市土地出让金同比减少5200亿元，降幅达30.5%。
数据显示，130座都市住宅类地块楼面地价出现明显下调。今年前11个月，这些都市所出让宅地楼面价为1495元/平方米，与同期1810元/平方米相比，下调幅度达17.4%。
阐明自“国十一条”、“国十九条”、“新国四条” 、“国五条”三轮严密调控之后，我国房地产市场克制投资投机性需求、信贷投放、土地供应等问题也已去得了阶段性成果，房地产价格增速放缓，新增楼盘数量减少，并在初见成效。国家既步伐，维持限购令，同步从年初试点在重庆、上海征收房地产税，而维护房地产宏观政策详细贯彻则为调控总体思绪。
现整顿1月份～11月份，国家重要宏观调控政策汇总

时间
公布机构
要点
1月14日
中国人民银行
从1月20日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0．5个百分点。
1月25日
住房城镇建设部
整顿房地产市场秩序，规范房地产经纪行为，保护房地产交易及经纪活动当事人合法权益。
1月26日
国务院
深入调控房地产市场，各地要确定价格控制目并向社会公布，二套房房贷首付比例提高至60%，拉开了限购、限外和限贷，出台了严厉“新国八条”。

1月26日

国务院办公厅
公布《国务院办公厅有关深入做好房地产市场调控工作有关问题告知》，规定将第二套房房贷首付从本来不低于50％改为不低于60％。同步规定各直辖市、计划单列市、省会都市和房价过高、上涨过快都市，在一定期期内，要从严制定和执行住房限购措施。截至2月22日晚，已经有北京、上海、天津、青岛、南京、成都、南宁、太原、贵阳、哈尔滨、石家庄、武汉等16个都市出台了有关细则。新国八条颁布。

1月27日

财政部
规定个人将购置局限性5年住房对外销售，将所有征收营业税。1月28日，上海和重庆正式实行房产税，深圳宣布成为第三个房产税试点都市。
2月8日
中国人民银行
自2月9日其上调金融机构人民币存贷款基准利率0．25个百分点。

2月9日

住房和城镇建设部
公布《有关调整住房公积金存款利率告知》，规定从2月9日起，上调个人住房公积金贷款利率。五年期以上个人住房公积金贷款利率上调0．20个百分点。五年期如下（含五年）个人住房公积金贷款利率上调0．25个百分点
2月18日
中国人民银行
将于24日起上调存款类金融机构人民币存款准备金率0．5个百分点。

4月6日

中国人民银行
起上调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存贷款基准利率分别上调0.25个百分点。调整后，一年期存款利率到达3.25%，一年期贷款利率到达6.31%。
5月1日

国家发改委
根据有关规定，从今天（5月1日）开始一二手房销售单位必须在醒目位置为每套房明码标价，以打击价格欺诈现象。
5月11日
住房和城镇建设部
国家发改委
下发财税〔〕12号《有关加强房地产经纪管理深入规范房地产交易秩序告知》

5月26日

国土部
国土资源部对土地市场监控再度升格。

7月12日

国务院
国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，分析目前房地产市场形势，提出“必须坚持调控方向不动摇、调控力度不放松，坚定不移地抓好各项政策措施贯彻，不停巩固和加强调控效果”等五条措施，（称“新国五条”）。房价上涨过快二三线都市要采用限购措
8月18日
住建部
二三线都市限购原则出炉 一线都市限购不力要约谈
10月22日
国土部:
深入打击囤地及违规抵押贷款评估
11月29日
住建部
地方限购令到期需延续

武汉市地方在1月～11月重要调控政策汇总
由如下政策可以看出武汉出台政策重要以跟随国家政策为主基调，且调控力度有所强化。
时间
政策
2月22日
武汉升级版限购令出台，深入贯彻国家楼市调控政策，出台新版“限购令”，这是武汉楼市历史上最严厉调控政策。本次限购，新居二手房无一幸免。
3月31日
武汉房价涨幅不超过12%
5月20日
鄂版一房一价细则执行

　6月底
住建部设定保障房进程公布大限，今年1000万套保障性住房必须在10月底前所有动工

　7月6日

武汉市房管局公布，今年本市已经安排了14.16亿元资金用于保障性安居工程建设，年内动工建设和筹集保障性住房套，其中廉租住房5500套、经济合用住房15000套、建设限价安顿商品房0套。
10月22日
武汉将贯彻明年实现12万套保障房

二．武汉房地产市场运行状况分析
由武汉记录局数据分析得知，今年上六个月，房地产市场调控政策继续趋紧，国家和地方陆续出台了“国八条”、“汉九条”等调控政策。在这些政策原因影响下，武汉市房地产市场保持平稳健康发展。房地产开发完毕投资额从高位回落后保持了平稳较快增长，商业营业用房成为房地产市场新投资热点。详细状况分析如下：
（一）房地产开发投资保持平稳较快增长
上六个月，本市房地产开发完毕投资562.75亿元，比上年同期增长28.9%，增幅比上年同期回落22.7个百分点，比1—5月回落0.8个百分点。其中，住宅投资323.70亿元，比上年同期增长43.8%；办公楼投资23.24亿元，比上年同期增长88.5%；商业营业用房投资67.04亿元，比上年同期增长75.4%；其他投资148.78亿元，比上年同期下降7.5%。从今年上六个月房地产投资走势来看，1—2月增幅较大，3月后来保持了较快发展，增幅趋稳。
上六个月，全市房地产开发投资中，建筑工程投资为334.31亿元，比上年同期增长52.1%；安装工程投资为30.73亿元，比上年同期增长5.2%；设备工器具购置为10.89亿元，比上年同期增长27.5%；其他费用186.82亿元，比上年同期增长4.4%，其中土地购置费93.42亿元，比上年同期增长24.2%。

（二）房屋施工面积平稳增长，商业营业用房增速最快
上六个月，全市房屋施工面积为4467.64万平方米，比上年同期增长26.5%。其中，住宅施工面积3347.52万平方米，比上年同期增长19.7%；办公楼施工面积146.57万平方米，比上年同期增长105%；商业营业用房施工面积510.44万平方米，比上年同期增长65.3%。住宅中，90平米及如下住宅施工面积1187.20万平方米，比上年同期增长19.5%；140平米以上住宅施工面积433.74万平方米，比上年同期下降7.2%；别墅、高档公寓施工面积72.57万平方米，比上年同期下降57.4%。从今年上六个月整体状况看，全市房屋施工面积增幅呈浅“V”字型走势。

（三）房屋新动工面积小幅增长，住宅类房屋新动工面积出现负增长
上六个月，全市房屋新动工面积1045.92万平方米，比上年同期增长3.6%，增幅比上年同期回落89个百分点。其中，住宅新动工面积757.27万平方米，比上年同期下降9.3%；办公楼新动工面积43.19万平方米，比上年同期增长78.5%；商业营业用房新动工面积182.59万平方米，比上年同期增长151.6%。从住宅分类来看，90平米及如下住宅新动工面积为252.29万平方米，比上年同期下降13.9%；140平米以上住宅新动工面积为82.42万平方米，比上年同期下降31.8%；别墅、高档公寓新动工面积11.59万平方米，比上年同期下降55.5%。由此看来，限购令政策实行，对本市住宅，尤其是别墅、高档公寓投资影响较大。
从上六个月运行状况来看，全市房地产新动工面积增速缓慢。1—2月新动工面积为122.94万平方米，比上年同期增长2.1%；1—3月新动工面积为256.58万平方米，比上年同期增长2.0%；1—4月新动工面积为381.73万平方米，比上年同期增长12.8%；1—5月新动工面积为637.94万平方米，比上年同期增长11.2%；1—6月新动工面积为1045.92万平方米，比上年同期增长3.6%。与上六个月房地产新动工面积逐月走高大幅增长走势形成明显反差。

（四）商品房销售面积增幅持续下降
上六个月，本市商品房销售面积为453.50万平方米，比上年同期下降12.7%，增幅比上年同期下降21.3个百分点。其中，住宅销售面积421.82万平方米，比上年同期下降14.0%；办公楼销售面积6.04万平方米，比上年同期下降13.6%；商业营业用房销售面积17.92万平方米，比上年同期增长79.4%。

从住宅销售构造来看，全市90平米及如下商品房销售面积为148.67万平方米，比上年同期增长4.0%；140平米以上商品房销售面积为46.69万平方米，比上年同期下降45.7%；别墅、高档公寓销售面积11.66万平方米，比上年同期下降50.7%。从上六个月整体状况来看，全市商品房销售面积增幅逐月下降。

（五）房地产开发到位资金增幅逐月减缓
上六个月，本市房地产开发资金到位1063.97亿元，比上年同期增长18.7%。其中，上年末结余资金294.88亿元，比上年同期增长28.8%；本年资金来源769.09亿元，比上年同期增长15.3%。在本年资金来源中，国内贷款165.93亿元，比上年同期增长0.6%；自筹资金307.44亿元，比上年同期增长35.7%；其他资金286.30亿元，比上年同期增长5.2%。其他资金来源中，定金及预收款156.17亿元，比上年同期增长3.9%；个人按揭贷款51.88亿元，比上年同期下降43.0%。今年前1—5月全市房地产资金来源合计增幅逐月下降，6月增幅有所回升。

图标显示房地产􀂄9月武汉市商品住宅成交9943套，成交面积
为96.74万㎡，环比上升0.04%。相比于去年7984套增长24.5%。

9月武汉市商品住宅成交价格为6451元/㎡，环比增长1.49%。与去年整年均价6184.49元/平方 与去年相比上涨3 .37%

　目前全市主城区在售楼盘275个，成交均价7829.66元/平方米，较十一月第四面价格水平上涨16.03元/平方米，楼市价格涨幅0.21%，与去年同期相比增幅13.26%。十一月第五周主城区销售套数1479套，较上周增长322套，增幅27.83%，平均每天销量为211套，与去年同期相比减少3.84

目前武汉远城区在售楼盘173个，成交均价3916.32元/平方米，较十一月第四面价格水平下跌1.59元/平方米，楼市价格跌幅0.04%。十一月第五周远城区销售套数803套，较上周增长15套，增幅1.90%，平均每天销量为115套。

三．二手房交易和价格变动状况
1.二手住宅交易状况
10月武汉市二手住宅共成交了1717套，与上月相比减少了239套，降幅为12.22%，平均每天成交量为57套。数据显示武汉二手房成交量自9月起持续2个月下降。显示武汉二手楼市在调控博弈中持续恶化。

　　从成交区域来看，除江岸区较上月有所增长外，其他各区域均有所下降。10月，汉口、武昌、汉阳中心区成交量占整成交量52.65%，中心城区成交降幅不小于其他区域。

　　2.全市重点区域二手房不一样户型销售状况
　　从各区域不一样户型商品住宅销售套数来看，60-90平方米户型成交量最大，共成交了893套，占到全市销售套数51.76%，另一方面是60平方米如下户型，共成交了412套，占全市总销量23.95%;90-120平方米户型成交了291套，占全市总销量17.63%;120-140平方米成交了69套，占全市总销量4.29%，140平方米以上成交了34套，占比为2.37%。

　　3.二手住宅市场运行特点

　（1）房价上攻乏力 市场深度博弈
　　本月，武汉存量房市场呈价升量跌之势，楼市成交惨淡，10月整体房价虽成上涨之势，但涨幅微小，且大幅收窄。从各周走势看，武汉二手房价逐渐下跌，显示武汉二手房价明显上攻乏力，开始逐渐下跌。从市场调查状况看目前大多数卖方对市场预期仍然偏高，挂牌价格没有明显松动，但少数急于发售卖方挂牌价有所下降，但降幅不大。另有部分卖方挂牌价格虽然没有松动，但议价空间有所增大。经调查，10月以来不少中介门店客源有所增长，但除拆迁户等刚需外实际出手并不多。房价坚挺和市场观望，显示市场进入深度博弈。

（2）成交量连降 楼市拐点初显
数据显示，自9月以来，武汉二手房成交量持续2月下降，且降幅逐渐加大。10月，武汉各银行相继上调首套房贷利率，二套房贷首付比例所有6成以上部分到达7成，且房贷困难，深入直接克制了刚需和投资性需求。使得成交量深入减少。据调查武汉目前近3成中介关门倒闭。成交量持续降价加上二手房价上攻乏力开始转跌，武汉二手楼市拐点初显。假如新居市场出现较大规模降价，武汉二手房价将真正进入下调通道。估计年终市场将继续维持低迷状态。

四．土地市场

1-9月武汉市土地供应（不含远城区工业用地）149宗，供应面积707.46公顷，其中9月供应22宗，供应面积104.66公顷。

1-9月武汉市土地成交不含远城区工业用地）供应145宗，成交面积706.94公顷，其中8月成交25宗，成交面积63.48

9月武汉市远城区房地产开发用地土地成交12宗，成交面积29.02公顷，环比8月下降61.14%。

9月武汉市远城区房地产开发用地土地成交楼面地价
为580元/㎡，成交土地单价95万元/亩，与前几种月相比大幅度下滑。

土地市场大幅度“漏水“，来源于国家对于房地产主线土地市场越加严厉控制，减少非正常土地市场划拨也就从一定程度上减少了新增楼盘数量，减弱了房地产过热现象，这也是国家宏观调控举措之一。
五．房地产市场预测
根据数据显示，1—10月，武汉市主城区一共卖房57215套，这个量甚至比同期还要多出4750套；与同期33299套相比，增长了23916套；从成交均价来看，高达7529元/平方米，相比去年6559元/平方米成交均价也上涨了近1000元/平方米。
尽管从成交数据来看，今年武汉楼市量和价都展现出了上涨趋势，但诸多售楼部售楼员都反应，自十月份以来看房人明显减少了，不少楼盘甚至出现了零成交了。而进入11月份以来，武汉楼市观望情绪已经开始有所缓和，不少中心城区零成交楼盘都出现了2—3倍增长。据悉，11月仅前三周，武汉市主城区成交量就已到达了4434套，每周成交均价也都维持在7700多元/平方米以上。
而对于至于近期不少楼盘推出低起价、特价房等小幅优惠，我雄认为，并不意味着武汉房价因此进入了拐点。根据房地产开发市场特点，到了年终，房地产企业有诸多款项需要结清，进入了用钱高峰期。加上企业年度考核也与销售业绩有关，某些资金链不太充足企业便趁机推出某些特价房，首先可以换取成交量，首先也缓和了资金压力。至于某些全国性大企业也推出了促销活动，很大程度上是出于资金周转需要，低价迅速换现之后可以投入到新项目或低价拿更多新地块。”
未来，武汉房价尚有不少上升空间，尤其是那些占有优质都市资源，如地段、地铁、学校、医院等配套房子价格还会上涨。另一方面，有产业支撑、有优质自然景观房子也比较有前途。
从现阶段来讲，房地产价格增长不会停止，同比于以往房价增速会有所减少。同步伴随保障性住房，经济型住房逐渐展开，也不会从主线上减少高档住房小区房地产均价，只会缓和一定特定人群刚性需求。
从国家政策来看，未来全球经济增速回落和持续走低导致货币扩张和需求减少，并增长中国通货膨胀经济增速下降压力。但从国内来看，调构造需调低经济增长目，目前通货膨胀率下降，减轻了控通胀压力，这决定国内控通胀和保增长压力不大，虽然需要适度微调，但仍需延续从紧房地产市场调控政策。
从长期背景来看，中国都市化仍处在加速期，居民收入持续提高，住房刚性需求潜力仍然较大，中国经济长期增长并好于发达经济体，人民币在若干年内持续升值，房地产投资需求潜力仍然很大，房地产市场长期向好趋势决定，在未来下调过程中，供求等主体预期将会发生分化，在部分开发商谨慎降价促销过程中，部分持币待购者将自制，因此房地产市场缓慢回调。