住宅质量通病细则样本.doc

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King紫金门二期住宅小区　工程
监理实施细则
( 质量通病防治)

内容提要:
住宅工程质量问题突出
责任主体提高工程质量的意识
质量通病案例分析
　　　 　　　　　　建立质量通病清单的重要性
施工方面需要注意事项
监理工作的重点

项目监理部( 章) : 　　　　　　　　
专业监理工程师:
总监理工程师: 　　　　　　　　 　
　　　　　 日期: 　　　 9月25日　　　

江苏省建设厅监制
无锡市自 以来实施创立特大城市, 城区功能重新科学划分布局, 现初具规模, 城市基础设施的建设步伐加快, 区域投资环境进一步改进随之而来激发了各类投资人的投资热情, 房地产行业迅速升温, 每年几百万平方米的商品房开发和几百万平方米的安居房建设, 各工业园区的招商引资工作的拓展, 项目数量和项目平均投资额都有大幅度提高, 整个城市建设规模迅速扩大。 市政府提出”打造山水名城, 建设美好家园”的新三年城市建设目标要求, 树立精品意识, 建造优质工程不留遗憾是我们每一个建设者共同的心愿和肩负的责任。在当前的经济形势下, 工程质量的稳定和提高面临几种新出现问题的挑战, 质量态势不容乐观。
一．住宅工程质量问题的突出
随着中国法制社会建设的不断深入, 公民的法制意识增强, 维护自身的合法权益要求进一步扩大, 反映在住宅工程上的质量投诉较快地上升趋势。 无锡市区范围建筑工程质量投诉29起, 1-4月份投诉16起, 受理的质量投诉均为商品房住宅和安居房工程。根据质量投诉事项的数据统计, 经分析归纳质量投诉的问题基本都属于质量通病防治的范畴。综合归类如下:
1．屋面分部工程常见的质量问题:
①屋面天沟和平屋面泛水坡比不正确, 局部积水发生渗漏。
②出屋面管道未设套管, 节点处理过于简单, 未考虑不同材料的伸缩率, 往往未采用柔性防水和构造措施, 时间一长管道周边产生渗水通道引发渗漏。
③屋面刚性层表面起砂、 龟裂, 以及伸缩缝设置不合理; 施工单位在屋面刚性层施工中想到的是设置分格缝, 而沿墙和女儿墙边往往忽视设置伸缩缝, 致使混凝土刚性层伸缩受压束限止, 刚性层挤碎或拉裂造成渗漏。
④屋面卷材或油膏防水层沿墙反边收头做法不按标准施工, 习惯传统挑砖腰线收头, 但腰线距屋面过近, 常见100mm左右; 屋面退台水落管直冲屋面, 管下端漏设弯头或弯头离屋面只有几公分; 水落管口预埋疏于监控, 往往用砂浆随意固定, 更有甚者使用砖屑固定表面用砂浆一抹了事; 以上情况遇到大雨或暴雨, 极易引起渗漏, 而晴天又不易查找渗漏原因。
2、 装饰装修分部工程常见的质量问题
①室内墙面粉刷层大面积空鼓, 门窗洞口周边发生斜拉裂缝, 以及砌体与混凝土结构交接处粉刷层开裂, 更有楼面裂缝延伸至墙面开裂。
②外门窗天盘底漏设滴水线(槽)或滴水线(槽)宽度、 深(厚)度过小, 爬水引起渗漏; 外门窗框侧防水密封胶不连续打成皮或漏打, 以及窗台泛水小和开裂原因造成渗漏。
③天棚不够平整, 阴角不顺直, 严重的天棚标高偏差大, 造成净高不符合图纸要求; 天棚基层处理马虎, 由于板筋保护层厚度严重不足, 又未采取适当方法处理, 膩子表面锈蚀点外露。
④由于用户室内装修发生打穿楼板, 量测楼板厚度小于设计厚度的质量投诉。
⑤楼板贯通裂缝和非贯通裂缝是投诉最多的事项, 往往同时会出现楼地面找平层强度不足引起空鼓、 起砂和龟裂。
⑥卫生间穿过楼板的管道未设套管, PVC管道四周混凝土镶补时不分两次浇捣密实和养护, 住户待发现管道周边渗漏, 引发上下楼层住户矛盾, 相关责任人又相互推诿。
二、 责任主体提高工程质量的意识
治理工程质量通病, 减少质量投诉, 仅靠质量监督机构推动是远远不够的, 而应是最大限度调动参建各方积极投身的能动性, 只有这样效应叠加的能量才能发挥, 工程质量的提高才有持续的动力和厚实的基础。建设单位在工程建设的整个活动中居于主导地位, 经过招投标有权择优选择承包单位和监理单位, 有权对项目建设过程检查、 控制, 对工程组织验收和支付工程款, 对工程建设的各个环节进行管理, 以实现投资目标。但实际情况是建设单位在项目投资中并没有真正实行项目法人负责制, 责、 权、 利不够明晰, 质量目标常让位于进度和成本, 忽视工程全使用年限总费用和社会效益的使命感。施工单位经过激烈竞争获得施工承揽合同, 合同有些条款近似苛刻, 如施工单位承诺工程质量等级太湖杯或杨子杯, 达不到承诺则处工程价款多少的罚款; 再如工期的竣工时间不论施工期间的延期责任是誰的, 最后建设单位都要求施工单位赶工期。项目经理精力化在承接工程项目上, 少有在质量管理上下功夫, 个别不常到施工现场, 项目班拼凑, 一个管理人员兼多职, 管理不顺畅, 工程质量的验收均应在施工单位自行检查评定的基础上进行这一规定难以得到严格执行。项目施工员既是施工的组织和指挥者, 又是工序质量的检查评定人员, 职责不明, 验收走过场。条例和验收标准均要求施工企业建立施工技术标准、 日常检查中鲜有企业有自己的技术标准。
三、 质量通病案例分析
1．整体楼地面水泥砂浆抹面
①面层起砂
原因分析
1/配合比不当;
2/水泥安定性不合格, 水泥超过保管期或受过潮;
3/砂粒过细;
4/压光工序不对;
5/面层达不到强度就上人施工作业;
6/不及时养护, 养护期不足或受冻;
相应措施
1/建立原材料进场检验制度和定期检查制度;
2/严格控制水泥砂浆和细石混凝土配合比, 准确计量, 坍落度在不影响操作前提下尽可能小, 宜控制在30mm左右;
3/水泥砂浆地面层的抹灰工序一般应分三次成活, 在抹压操作全过程严禁铺撒干水泥灰。
第一遍在面层铺设后, 先用木抹子搓打, 并抹压平整, 以达到面层材料均匀、 紧密, 且与基层结合牢固。
第二遍压光应在水泥初凝后进行, 压光时不得漏压, 而且要把凹坑、 砂眼和脚印等压平, 只有这样才能消除表面气泡和孔隙等缺陷。
第三遍压光要在水泥终凝前完成, 这次压交是关键的工序, 压光时要精益求精, 用力均匀, 把第二遍留下的抹痕压平, 密实性要好, 面层要光滑平整。
细石混凝土面层的强度等级不应低于C20, 浇筑时先用刮杠刮平后, 振捣密实, 待水泥浮浆初凝前用木抹子抹平。细石混凝土面层的压光与水泥砂浆地面面层工艺相同。
4/面层在养护期未达到强度严禁上人作业;
5/水泥砂浆和细石混凝土面层成活后应及时养护; 面层压光24h之后, 用手压砂浆不沾手, 且无压痕即应用草帘等覆盖洒水养护, 每日浇水三次, 使覆盖物保持潮湿; 养护期不少于7d。
严禁施工中地面受冻, 冬期施工时应对地面的面层加保温防护措施, 但此时仍需要对面层覆盖物洒水养护, 确保水泥水化反应所需水量。
②抹灰层空鼓
原因分析
①基层没有清理干净;
②基层表面酥松;
③密实度较差。
相应措施
1/混凝土楼板基层强度应坚实, 如有酥松处应凿除并清理干净后修补完好;
2/对基层上的残渣等应认真清理, 用水冲洗干净晾干后铺设面层, 最好用801胶水泥砂浆随刷随铺面层砂浆。
3/水泥砂浆刮平、 搓平应先压实, 提高表层的密实度; 细石混凝土铺设应严格振捣, 确保面层密实, 最后将表面刮平。抹面工艺如前述。
2、 铝合金外窗安装
①平整、 垂直度超偏, 窗台宽度不统一。
原因分析
1/未按要求弹出竖向和水平工作线;
2/墙身垂直度偏差控制偏差大, 外窗安装前没有检查确定各楼层偏差值;
3/窗框就位和固定未进行平整、 垂直度验收或未按标准验收;
4/窗框固定脚头位置不正确, 间距过大窗框变形。
5/脚头用射钉固定在砖墙上或砖缝砂浆上, 固定不牢;
相应措施
1/按工艺要求弹出工作线。
2/安装外窗最好依据外墙塌饼厚度确保窗框在墙身的位置, 以确保窗台宽度统一; 一般也应确保同楼层台宽度一致。
3/加强窗框安装质量验收, 确保脚头安装位置正确; 一般窗框四角和拼杆脚头位置间距宜控制在200mm, 其它间距不大于500mm;
4/严禁砖砌墙体用射钉固定窗铁脚头。
②外窗框边未留置嵌缝密封胶槽口。
原因分析
1/交底不清或无施工经验
相应措施
1/窗套粉刷时, 应在窗外框边留缝或嵌条, 厚度宜6mm左右深槽, 下坎可控制在10mm左右宽度, 缝内用密封胶填嵌密封, 表面应饱满、 光洁。
③窗框周边用水泥砂浆嵌缝。
原因分析
1/未认真阅图掌握标准, 凭经验施工
相应措施
1/认真阅读图纸, 掌握标准, 严格按图施工。
2/窗外框四周应为弹性连接, 至少应填充20mm厚的保温软质材料, 同时避免窗框四周形成冷热交换区。
3/粉刷窗套时, 严禁水泥砂浆直接与窗框接触, 以防窗框腐蚀;
3、 外墙面砖分格缝勾缝不园顺和均匀, 墙面不平整
原因分析
1/面砖质量差, 规格尺寸偏差较大;
2/粘贴面砖时没有认真排砖;
3/放线贴灰饼数量不够, 控制点少;
4/找平层不够平整, 使粘贴砂浆厚薄不匀, 由于收缩率不一致, 而使墙面不平整;
5/砖缝勾缝采用抹缝, 勾缝不认真、 用力不均匀, 未先勾横缝后勾竖缝。
相应措施
1/使用质量好的面砖, 使用前应抽样检验规格尺寸误差, 如偏差大则用套板分类堆放, 根据不同部位合理使用;
2/施工前应根据设计图纸尺寸和结构实际偏差情况进行排砖, 并画出施工大样图。一般要求横缝应与窗天盘和窗台相平, 非整砖放在阴角处, 确定横缝竖缝大小, 并将横做分格条划出皮数杆, 避免出现辫子砖。对窗间墙、 砖垛等处要事先测好中心线、 水平分格线、 阴阳角直线, 以此作为安装窗框、 做窗台、 腰线等依据, 防止在这些部位产生排砖不整齐和分格缝不均匀等问题;
3/灰饼间距不大于1.5m。粘贴面砖前要在找平层上根据皮数杆从上至下弹出水平线, 如无把握则弹出每块垂直线, 作为粘贴面砖时的控制标志。
4/粘贴面砖操作时应保持上口平直, 一个垂直边与垂线平齐, 若不平时应在砖下口用木片等垫平随时检查核对, 粘贴后应将立缝处砂浆随时清理干净。
5/找平层必须用刮板刮平, 木抹子表面搓平实, 确保粘贴砂浆厚薄均匀, 使砂浆收缩缝基本一致, 保证墙面平整度;
6/面砖勾缝严禁抹缝。应按操作规程要求进行面砖勾缝, 用力均匀保证砖深浅一致; 先勾横缝后勾竖缝, 确保砖缝园顺光滑, 交点开花。
四、 建立质量通病清单的重要性
摸清本地区质量通病的种类, 建立本地区的工程质量通病清单, 为监理实施监督和治理通病提供依据, 制定相应措施调动资源加以克服顽症。同样工程质量通病清单的建立对每个企业都非常重要, 是企业质量目标的重要内容, 以及企业诚信建设的一个重要方面。
五、 施工方面需要注意事项:
1、 主体施工阶段应及时弹出标高和轴线的控制线( 如墙面1m线、 地面方正控制线等) , 准确测量, 认真记录, 并确保现场控制线标识清楚。对于有沉降观测要求的建筑物, 应妥善设置沉降观测点。
2、 模板应保证有足够的强度、 刚度; 支模时要拉水平、 竖向通线, 并设置竖向总垂直度控制线, 以保证模板位置正确。墙、 柱模板根部和顶部需有限位措施, 如采用焊接钢件限位, 以保证顶、 底部尺寸正确。对于一般工程来说, 一般杉木支撑要求木梢直径＞80mm, 纵横间距≤1000mm, 钢管支撑纵横间距≤1200mm, 支撑在作业面下至少保持二层, 且模板的上层支撑应垂直对准下层支撑, 保证垂直; 泥土上支模要夯实并放通长垫木或型钢; 跨度大于4米的梁板宜起0.1％~0.3％的拱; 混凝土浇筑前, 模板应充分湿润。模板的拆除必须严格按施工方案的要求执行( 重视拆模试块) 。
3、 钢筋安装时应制作水泥砂浆垫块或垫卡: 梁、 柱、 墙、 基础的钢筋保护层宜优先选用塑料垫卡( 注意要有完整质保资料) , 以保证钢筋位置的准确。施工中严禁踩踏负筋, 当板受力钢筋和分布钢筋的直径均不小于10mm时, 可采用下右图所示马蹬作支架。马蹬在纵横两个方向的间距均不大于800mm, 并与受支承的钢筋绑扎牢固。当板受力钢筋和分布钢筋的直径均小于10mm时, 应采用下左图所示支架, 支架间距不大于800mm, 支架与受支承钢筋应绑扎牢固, 悬挑结构负筋下垫块间距应不大于300MM;
　4、 楼板内管线必须设置在受力钢筋内侧( 有的工地随意放) , 严禁交错叠放, 交叉处必须采用线盒, 予埋处应设置6圆间距150, 宽度500的钢筋网片, 楼板内布设PVC管应固定; PVC管外壁距楼板上表面的距离应不小于30mm。严禁水管横向穿越现浇楼面。
5、 混凝土的施工, 首先对商品混凝土的一些要求:
A、 订立合同时候就应明确商品混凝土的技术参数, 如混凝土强度、 蹋落度( 高层上部结构小于18, 多层中高层上部结构小于15, 地下结构不大于12) 、 凝结时间、 石子最大粒径, 水泥品种及特殊要求。提醒一点配合比中粉煤灰的使用: 掺量不宜超过水泥用量的30%, 对现浇楼板不宜超过20%( 主要考虑耐久性要求) 。所有材料的检测报告和厂家混凝土试块强度报告均要提供, 合起来作为该批混凝土的质保资料。
B、 加强对坍落度的抽检, 坍落度的抽检分施工单位检查和监理检查二个层次:a、 施工单位检查应与试件制作同频率; b、 监理单位检查其频率宜控制在每次/50m3, 不得少于2次。c、 不得向罐车内加水, 更不得直接向运送到浇筑面的混凝土内加水。当混凝土的坍落度过小时, 应采用经施工、 监理、 混凝土厂家各方认可的方式予以调整。d、 当抽检混凝土坍落度过大时, 应作退货处理。
6、 商品砼施工时候泵管应接到施工作业面, 不得用振动捧赶料, 而是用铁耙等将混凝土摊铺均匀, 以免造成人为使混凝土组份比例失调, 一部分区域成为水泥砂浆富集区, 一部份区域成为粗骨料富集区, 使结构易于裂缝( 板缝) 。混凝土开打时的润管砂浆不得打入梁、 柱、 墙体结构, 且不得集中浇筑在一处。
预拌混凝土的振捣应按省操作技术规程的要求用插入式振动捧, 做到不漏振、 不过振。对于平板结构, 尚应用平板振动机进行二次拖振, 确保表面平整、 密实。
7、 混凝土结构表面, 在振捣成型后, 必须进行二次抹压, 第一次可视情况、 在初凝后进行, 第二次在终凝前进行, 以减少表面裂缝。在大风、 干燥气候情况下宜进行三次抹压。
8、 严禁在楼板上倾倒砖石材料等野蛮施工行为。
9、 加强施工过程中现浇楼面厚度控制, 混凝土板厚控制点的间距不宜超过2m。可采用钢筋捧设限位卡的方式 控制厚度。
10、 加强养护
①混凝土的养护在浇筑后采用覆盖、 洒水、 喷雾剂或用薄膜保湿等措施。对普通混凝土, 其养护时间不得少于7d, 对掺用缓凝型外加剂、 高效减少剂的混凝土, 或者有抗渗要求的混凝土, 不得少于14d。对于大致积混凝土等特殊要求的混凝土, 尚应符合施工技术方案的要求。
②对楼板、 底板等平面结构, 在混凝土浇筑收浆、 抹压后用塑料薄膜覆盖, 防止表面水份蒸发。至混凝土硬化到能够上人时, 改用麻袋把水浇透。有条件时采用蓄水养护。
③对于柱、 剪力墙等竖向结构, 应尽量利用模板作为遮盖物, 其早期(浇筑后2-3d内)应尽量保持模板不拆来保证水份不蒸发, 模板拆除后涂刷养护液。
④加强冬季养护。冬期施工的混凝土, 不能直接向裸露部位浇水, 应用塑料薄膜和保温材料进行保湿养护。保温材料的厚度应经热工计算确定。
⑤地下室外墙应尽早回填土, 以有效防止墙体收缩。
　11、 施工缝的留置:
( 1) 当设计未作要求时, 楼屋面施工缝留设位置及表面处理应符合下列规定:
留在结构受剪力较小且便于施工的部位。有主次梁的楼板应留在次梁跨度的中间1/3范围内。( 2) 板厚>200mm时应按上图留阶梯缝。( 3) 板厚≤200mm时应按下图留直缝。( 4) 进行表面处理时、 混凝土强度必须大于1.2N/mm2 。主要处理工作有: 清除杂物、 水泥薄膜、 松动碎石和砂浆凿毛并湿润养护。
( 5) 继续浇筑混凝土时施工缝表面应充分湿润且不得积水。
12、 后浇带的位置和混凝土浇筑应严格按设计要求和施工技术方案执行。后浇带应设在对结构受力影响较小的部位, 宽度为700～1000mm。后浇带的混凝土宜采用微膨胀混凝土, 特别注意后浇带配筋应按省图集规定增加( 一般为30%, 有的设计说明) , 而且宜双层双向布筋。后浇带模板支撑不得随意拆除( 悬臂结构很危险) , 应严格按照施工方案执行。
13、 砖混结构墙体温度缝的防治。温度缝主要出现于受温度变化较大的墙体和墙体变截面处, 如外墙和门窗洞口等位置, 有时内墙也出现温度裂缝。裂缝有”两端重、 中间轻、 向阳重、 背回轻”的特点。砖混结构房屋温度裂缝一般发生在房屋的顶层且一般为温升裂缝, 其温升裂缝的表现形式为: 水平裂缝、 正八字裂缝; 其产生部位为: 在外墙屋面板以下, 顶层外墙上部产生水平裂缝, 且越靠近大角裂缝越严重; 在外墙屋面板以下, 顶层外墙上部, 且靠近大角两侧产生正八字斜裂缝; 在顶层屋面板下, 内墙上部产生水平裂缝, 且越靠近外墙部位裂缝越严重; 在顶层屋面板下, 内墙上部且靠近外墙部位产生正八字斜向裂缝; 在顶层楼梯间外纵墙有水平裂缝产生。冬季施工的房屋, 两端单元的纵墙的裂缝呈正”八”字形态。防治温度裂缝一般采取抗、 调原则, ”抗”的原则是: 提高顶层砌体的强度、 刚度及抗裂变形能力, 以达到提高砌体的抗剪强度及抗拉强度及变形。为此经过提高砌体强度, 采用加筋砌体的做法, 采用抗裂构造柱的做法。我们防治手册里就提出顶层、 阁楼层端开间和相邻开间横墙均应通长拉结钢筋; 房屋顶层端部墙体内应增设构造柱, 砖混结构顶层挑梁两端圈梁下的墙体内应设2根6圆水平钢筋。另外需加强顶层的施工管理。”调”的原则: 主要经过采取降低温差幅度; 减小墙体材料与混凝土的线膨胀系数, 如将要推行的节能保温措施。
14、 填充墙的施工中的墙体材料: A、 混凝土小型空心砌块、 蒸压灰砂砖、 粉煤灰砖、 加气混凝土砌块的储存期不应小于一个月。加气混凝土砌块分内外墙砖, 3.5级内墙使用, 5.0级外墙使用。施工时加气混凝土砌块的含水率控制在10～15%比较适宜, 砌块含水深度以表层8～10mm为宜, 表层含水深度可经过刀刮或敲上个小边观察规律, 按经验判定。一般情况下在砌筑前24h浇水, 浇水量应根据施工当时的季节和干湿温度情况决定, 由表面湿润度控制。禁止直接使用饱含雨水或浇水过量的砌块。有条件的应使用专用的加气混凝土砌筑砂浆或干粉砂浆。混凝土小型空心砌块不应浇水。B、 顶层框架填充墙不宜采用灰砂砖、 粉煤灰砖、 混凝土空心砌块、 蒸压加气混凝土砌块等材料; 当采用上述材料时, 墙面应采取满铺钢丝网粉刷等必要的措施。
体长度超过5米的填充墙体需设置构造柱, 高度超过4米的填充墙体需设置圈梁。填充墙砌至接近梁底、 板底时, 应留有一定的空隙, 填充墙砌筑完并间隔15d以后, 方可将其补砌挤紧。框架柱间填充墙拉结筋应预留并满足砖模数要求, 不得折弯压入砖缝。采用粉煤灰砖、 轻骨料混凝土小型空心砌块等的填充墙与框架柱交接处, 应用15mm×15mm木条预先留缝, 在加贴网片前浇水湿润, 再用水泥砂浆嵌实。超过300的洞口需加设过梁, 加气混凝土砌块下需设置导墙。
六、 监理工作的重点
住宅工程质量, 不但关系到国家社会经济的房地产市场持续健康发展, 而且直接关系到广大人民群众的切身利益, 监理要在实施监理的项目中, 首先要说服建设单位用科学的方法进行项目管理, 真正实行项目法人负责制, 责、 权、 利明确。监督施工单位对工程项目进行目标化管理, 项目经理要多将精力化在质量管理上, 经常到施工现场, 组织完善的管理班子和管理机构, 监督各管理责任人对责任制的落实, 完善质量保证体系, 不要为了承接项目而盲目接受不合理的合同条件, 树立质量终生制的慨念, 切实为广大人民群众利益着想, 向广大人民交个满意的答卷。
监理组要在施工过程中积极与各建设方密切配合, 管理好工程建设中的质量工作, 严格按国家的法律、 法规和地方政府的规定执行, 按有关规定做好旁站监理和见证取样工作, 工作要认真负责, 抱着一个主人翁态度来处理工程中的一切工作。

无锡市建苑监理King紫金门二期工程项目监理组
9月25日