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1、项目基础数据 规划建设净用地面积 32389.63平方米 3.2万 总建筑面积 172006.91平方米 17万 地上建筑面积 118038.02平方米 11.8万 其中：电梯住宅建筑面积 114938.02平方米 11.5万 架空层建筑面积 1783.65平方米 小区服务用房建筑面积 659.21平方米 物业管理用房建筑面积 657.14平方米 地下建筑面积 53968.89平方米 5.4万 其中：地下停车场建筑面积 46326.08平方米 地下物管用房工具间建筑面积 2686.16平方米
2、 地下设备用房建筑面积 2095.69平方米 非机动车库建筑面积 2860.96平方米 绿地面积 9674.78平方米 1万 建筑密度 21.1% 容积率 4.5 绿地率 35.7%。 建筑物 3幢；6个单元 机动车停车位 1370辆 其中：地下停车位 1356辆 地面停车位 14辆 住户 846户 中控室 1间 车行出入口 2个 人行出入口 2个（与车行出入口共用） 电梯数量 18台（均按25层站计） 物业管
3、理服务收支测算及说明 一、 测算总述 本项目规划建设净用地面积32389.63平方米，总建筑面积172006.91平方米，地上建筑面积118038.02平方米，地下建筑面积53968.89平方米，其中电梯住宅建筑面积114938.02平方米测算： 二、法规的依据 国家《物业管理条例》 《广东省物业管理条例》及实施细则 三、经费测算的原则 遵循物业管理行业特点的原则 物业管理行业属保本微利的服务性行业，本测算客观、准确、完整地核算物业管理的成本支出，物业公司的酬金以成本的10%计算。 服务水平与管理费用相配比的原则：本项目管理服务标准与管理服务运作机制、模式、特点和目标。 四
4、测算的依据、说明 (一) 收入 主要由住宅管理费、车位管理费及其它等收入。 管理费：115000平方×3.8元/平方=437000元 停车场：地下1356辆×250元=339000元 地面14辆×110元=1540元 (二) 支出 主要包括人工费支出、行政办公费用、设备设施运行及维护费、清洁费、绿化费、保安费、固定资产折旧、开办费摊销、不可预见费、管理者酬金、营业税金。 （三）、小区物业管理、服务人员费用测算表 序号 工作岗位（职务） 数量（人） 薪资标准（元） 月薪金额(元)（小计） 备注 一 项目经理 1 13439 13439
5、 二 办公室 8 1 负责人 1 11984 11984 2 客户服务 1 6500 6500 3 保洁服务 2 3500 7000 4 绿化管理 1 3500 3500 5 文员 1 6157 6157 6 出纳 1 6157 6157 7 库管 1 7183 7183 三 工程维修部 8 1 主管 1 9775 9775 2 维修 3 7388 22164 3 运行 3 7388 22164 4 机动调休 1
6、7388 7388 调休 四 秩序维护部 11 1 主管 1 10431 10431 2 监控室值班员 4 7289 29156 消防 3 大堂值班员 3 7289 21867 停车场收费员 6 6374 38244 3 楼宇巡查员 3 7289 21867 巡逻 4 机动人员 1 7289 7289 调休 五 环境绿化部 5 主管 1 7564 7564 清洁 2 3500 7000 绿化 2 3500 7000 小 计
7、33 267826 3213912 以上工资包括工资、加班费、五险一金等综合收入。 （二）工程维修养护费用： 1、弱电系统（含消防）：5000元/月×12月=60000元； 2、各种水泵（含附属配套）：500元/月×12月=6000元； 3、设施综合维护（含房屋）：3000元/月×12月=36000元； 4、电梯维保：800元/月×18部×12月=172800元。 工程维护费用合计：274800元 （三）卫生清洁费用： 1、生活垃圾清运：4000元/月×12月=48000元； 2、消杀费（杀虫、灭鼠）：2000元/次×4次/年=8000元； 3、清洁低耗品
8、170000×0.15×12月=306000元； 4、外立面清洗（估算）：115000平方米×1元×1次/年=115000元。 保洁费用合计：477000元 （四）安全管理费用： 1、安全监控设备：1000元/月×12月=12000元； 2、消防器材（更新率20%）：100000×20％=10000元。 安全管理费用合计：22000元 （五）物业运营费用： 1、 办公费：2000元/月×12=24000元； 2、 通讯费：3000元/月×12=36000元； 3、 交通费（含采购）：5000元/月×12=60000元； 4、 工作餐费：33人×15元/餐
9、×260天=128700元； 5、 节日装饰费用：8000元； 6、 业务活动费用：15000元。 物业运营费用合计：271700元 （六）绿化、绿摆养护费用： 1、绿地养护：10000平方米×0.5元=5000元； 2、绿摆费用：1000元/月×12月=12000元。 绿化养护费用合计：17000元 （七）开办费摊销： 1、500000元÷5年=100000元/年； 开办费摊销费合计：100000元 （八）管理酬金： 前七项之和：4376412×10％=437641.2元 管理酬金合计：437641.2元 （九）营业税金： 上述八项之
10、和：4814053.20×5.5％=264772.93元； 营业税金合计：264772.93元 （十）物业保险费用： 1、共用设备财产险（估算）：5000万元×3‰=15万元； 2、大众责任险（设定）：500万元×3‰=1.5万元。 物业保险费用合计：165000元 上述十项之和： 物业管理费用总计：5243826.13元 物业管理费标准：5243826.13（管理费用总计）÷115000平方（住宅面积）÷12月=3.8元/月·m2 二、前期物业开办费用： 物资装备购置计划表 序号 项目 单位 数量 单价 金额 一 清洁设备购置费
11、 1 玻璃刮子 套 10 20 200 2 垃圾车 台 2 500 1000 3 冲洗机 台 1 2800 2800 4 大垃圾桶 个 237 50 11850 5 小垃圾桶 个 20 15 30 6 外围垃圾筒 个 4 300 1200 小计 17080 二 办公设备购置费 1 电脑及附件 台 6 4000 24000 2 打印机（A3针式打印机） 台 1 2500 4500 3 传真机 台 1 500 500 4 复印机及备品
12、 台 1 2000 2000 5 办公家俱 批 10000 6 小计 41000 三 工程设备购置费 1 对讲机 台 8 700 5600 2 工具 批 8000 小计 13600 四 保安、消防器材购置 1 对讲机 台 11 700 7700 2 照相机（资料留存） 架 3 1500 4500 3 消防器具（消防服） 套 11 250 2750 小计 10000 五 卫生清洁“开荒”费用 10000 六 人员招聘、培训费用 5000 七 开办期一个月工资 267826 八 物业人员制装费 套 33 500 16500 合 计 381006
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