1、商业地产项目主力店组合及面积规划
1、主力店的面积占比
成功的商业结构研究表明：在一个正常运营的商业项目中，主力店所占的比例应为总体经营面积的30%～50％。主力店面积越大（高于50％），所占比例就越高，则商业经营的结构越稳定，但整体租金收入却较少;相反主力店面积越小（低于30%），所占比例就越少，则商业经营的可变性越大，但预期来自经营散户的租金收入却相对较高。主力店不是多多益善，一个大型项目有3～5个为合适，而且主力店要与城市区域特征相结合，如在市中心可以是百货的,而次中心的不妨建超市，郊区则可以作建材市场等。
2、主力店与非主力店业态组合定位的常用手法
一般来说,面积在30万
2、平方米左右的一个购物中心，通常会由主力店、次主力店以及一些辅助业态共同构成。其中，主力店以百货、超市为主，次主力店主要是一些专业店为主，辅助业态则可能包括餐饮街、电影城、网球馆等。
据最新的一项统计数据表明：消费者进入购物中心，近50%以上是为了娱乐、休闲,而只有40％的人是专为购物而来。而且这个数字还在进一步向前者倾斜。如广州的中泰国际广场在最近重新进行功能组合定位时，就放弃了天河区的商厦以购物为主、饮食休闲为辅的普遍做法，在七层购物楼中,每层均辟出近50％的面积经营饮食、健身休闲配套,配合消费者以休闲娱乐为主的心理，并以此带动购物消费。那么，具体操作过程中，我们该如何操作呢？
手
3、法1:选择大型综合（量贩）超市、大型百货店为核心主力店
在社区型购物中心的商业规划中,量贩超市是购物中心商业规划的首选业态。量贩超市是零售业发展的方向之一，其销售的是大从化生活必需品,面向最广泛的消费群体，对区域分布的限制少,与项目开发中规划的不同规模的购物中心易于结合，带旺地段人流和商圈升值。
在城市购物中心中，往往将大型百货、家乐福、沃尔玛、百盛、百佳、万家、人人乐等知名零售大型或卖场作为主力店。他们对整个城市购物中心人流、档次等的支撑作用不可小觑.
手法2：选择连锁百货超市、连锁食品超市、名品专门店、连锁餐饮、娱乐店为主力店
主力店应是业界知名业种代表，主力店的规划布
4、局一要避开与核心主力店经营同类商品的楼层或商品档次，二要有利于丰富购物中心内业态和业种.
一般而言，购物、餐饮、娱乐、运动等业种都应分别别引入主力店，分布在购物中心的不同区位或楼层，并在周围聚合一批同业种店铺，形成一个局部购物中心的消费主题。品牌服饰应布局在精华区人流动线入口,品牌快餐店则宜布局于购物中心各区结合部。
规划时应对各业种主力店多准备几家招商对象以供选择,避免招商布局规划时资源不足而出现“饥不择食”的盲目性。在多业态组合的购物中心内的主力店，所规划区域可多选几家使用意向差别大的业主，利用整体利益引导、自营铺面置换、租金收益提高等综合手段,务必实现整体规划。
5、手法3：确定知名的专门店和普通店
选择商圈内有消费需求的百货精品店、餐饮店、娱乐店、综合服务功能店（如银行、邮政、美容美发、音像、洗衣、彩扩、家政等）作为专门店及普通店。
专门店及普通店业种配比与租户组合规划,以市场调查确认的商圈业种分布统计和消费者需求分析为基础。业种配比和租户组合（如商品品种的数量、重叠率、档次组合)除配合核心主力店和主力店的布局外，应预留调整空间。
在规划中应根据各楼层业种的档次，目标顾客的层次，合理安排相应档次的餐馆店。针对方便购物顾客放松精神状态的零星娱乐、小吃业种，宜规划在购物业种转换接合处。同时在规划中要预测商铺分级、入伙的租金底线，并设想怎样使
6、用注资、联营、承包、扣点等招商合作手段.
手法4：原则娱乐或特殊业种在顶部高层或纵深区域
大型和特殊的娱乐业种应该放在购物中心顶部高层或纵深区域，以活跃购物中心立体纵深区域，且易于错时营业和区隔管理.免费的公共娱乐设施可穿插分布。
3、主力店及次主力店的工程技术标准
我们经常听到某商业项目由于工程技术不达标招不到主力店，导致后来改来改去，或重新炸掉的案例。实际上，主力店和次主力店都有自己的工程技术标准，物业的建造标准必须符合相应的业态需要。在商业综合体当中，通常包括超市、百货、院线、餐饮、健身、酒店等多种业态，不同业态对物业要求和标准不同，在规划设计时必须满足不同业态的需要
7、
不同的主力店都有不同的荷载、高度、卸货的要求，只有招商在前，与主力店进行技术对接,才能掌握好这些东西。
4、天河城的启示——主力店带动品牌店
天河城广场是目前广东省营业面积最大的集购物、饮食、娱乐、休闲于一体的现代大型购物中心。该项目总投资12亿元,建筑面积16万平方米，营业面积10万平方米，地上7层，地下3层，北面露天广场面积3000多平方米.日均人流量超过10万,最高达60万，是华南商圈的代表之作。
天河城广场的开发成功，除了该项目的正确选址外，其成功的经营业态组合也是促使其成功经营的关键因素。
一方面，天河城选择了两家名具特色的百货公司——吉之
8、岛和天贸南大两家大百货公司作为主力店，形象形成错位，良性竞争，从而带动了商场购物氛围。
另一方面，天河广场还根据市场变化，灵活调整租赁策略，对不同经营状况的租户采取不同的租赁策略。在当时广州其他百货公司销售额与去年同期相比普遍下降的情况下，天河城广场的两家百货公司主力店却有较大幅度的增长。
目前天河城广场经营的租户超过300家，除天河百货和吉之岛两家大型百货主力店外,还成功引进宜家家居等一线品牌店,兼容专卖店、精品物、文化廊、电子行等专业市场，均按设计要求和实际经营需要合理布局和不断的调整。
正因为具有精准的市场定位和业态规划和组合，才使天河城当之无愧地成为华南商圈的超级“样板店"与“形象店"。
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