某房地产安置楼项目建设成本分析报告.doc

*房地产安顿楼项目建设成本分析汇报*工程造价征询有限责任企业二一五年十一月*房地产安顿楼项目建设成本分析汇报*工程造价征询有限责任企业目 录第一章 编制阐明及根据- 1 -1.1、项目概况- 1 -1.2、编制根据- 1 -1.3、编制阐明- 2 -1.4、建筑原则阐明- 2 -1.5、项目特性描述- 3 -第二章 建设成本费用及构成- 5 -2.1、土地费用- 5 -2.2、拆迁费用- 5 -2.3、前期及后期办理手续有关费用- 5 -2.4、项目成本- 8 -2.5、设置及配套费用- 9 -2.6、建设期管理费- 10 -2.7、财务投资融资费- 10 -2.8、有关税金- 10 -第三章 成本费用汇总- 11 -3.1 成本费用汇总表- 11 -3.2、成本费用分析及阐明- 17 -第一章 编制阐明及根据1.1、项目概况项目名称：*市*房地产安顿楼项目建设单位：*市*房地产开发有限责任企业建设性质：新建建设地址：*路176号建筑面积：31061.42平方米建设规模：11895.76万元建设周期：3年1.2、编制根据1、投资项目可行性研究指南（计办投资15号）2、建设项目经济评价措施与参数（第三版）（国家发展改革委、建设部发改投资1325号）3、房地产开发项目经济评价措施（建标205号）4、*省建筑装饰工程综合基价（）5、*省安装工程综合基价（）6、*省市政工程单位综合基价7、*省安装工程单位综合基价8、基本建设财务管理规定（豫财建125号）9、国家计委、建设部有关公布工程勘察设计收费管理规定告知（计价格10号）10、国家及地方现行财税制度和有关法律、法规、建筑行业强制性条文11、*市建设工程材料价格信息12、省市建设有关费用文献规定1.3、编制阐明1、按照本项目实际费用投入状况、建筑、安装定额、当地造价信息状况进行编制；2、结合本项目特点，安装项目中设备及其他材料选型，按实际发生价格。3、根据本项目实际资料，结合现场实际施工条件、有关图集等技术资料；4、参照建设单位提供有关基础资料；6、材料价取定按实际发生价格。1.4、建筑原则阐明本项目建筑面积为31061.42平方米，其中地上30083.52平方米，地下977.9平方米。1、地下室-1层设计为地下设备室及储备室，地上1-3层为商业，4-33层为住宅。2、构造形式：本构造形式为剪力墙形式。3、建筑总高及层高：总高99.5米，商业层高4米4.5米，住宅层高2.9米。4、内外装修原则：商业及住宅部分按成品房考虑。电梯紧邻客厅卧室等安静房间时做防噪声处理。门窗玻璃单块面积不小于1.5m时采用安全玻璃。外窗采用绿色铝合金中空窗,平板中空安装无色透明玻璃。可启动窗扇均带纱扇。本工程设计中仅做门窗数量和立面分格及启动形式规定，铝合金窗框料使用国内一线品牌-广东凤铝型材，颜色为绿色。外墙面使用中国涂料十大品牌榜首立邦真石漆。5、水电（强弱电）、消防、通风及排烟：各类管线及灯具等必须严格控制标高，以保证此后使用规定和有助于二次装修进行。建筑沿周围设消防环道。6、本项目公共部位:地面地板砖、墙面乳胶漆、吊顶用铝合金方格栅。每户进户门使用注明品牌步阳防盗门，室内墙、顶刷仿瓷涂料、室内套装木门、厨房卫生间贴瓷砖、洁具安装。7、本项目住宅部分共有电梯4部，国产著名品牌博林特电梯，电梯门套包不锈钢材料。1.5、项目特性描述本项目位于*市中心黄金地段，*路176号。北临*商业大道*路，西临都市主干道-文化路，具有得天独厚地理优势。本建设项目附近教育资源有政府幼稚园、十四小、九中、十三中、*市二高、等，学生可就近入学，处理家长后顾之忧。周围都市主干道有*路、文化路、中州路、工业路，交通便利。小区濒临*都市广场、环球国际广场等大型购物娱乐广场，周围环境优美，是休闲、娱乐、居住绝佳场所。*市房地产市场发展较平稳，供求较平衡。横向比较，*市房地产市场尚存在较大空间。从居住环境及生活便利性来看，本住宅小区工程必将带给住户优美居住环境、以便购物娱乐、便捷交通出行。是一种人性化优美住宅综合小区。第二章 建设成本费用及构成由于新材料、新产品推广，根据保温、节能、环境保护、商品砼、抗震设防、防雷、人防工程、室内用电回路增长等强制性条文规定，结合市场行情，根据国家及地方有关文献规定，考虑该项目各项功能及特点，本项目室内外各项设施均按中等考虑。配套设施已经一次性到位。本项目全过程建设周期内建设单位所有投入各项费用包括如下重要内容：2.1、土地费用重要包括变更土地性质，完善土地手续及拆迁、安顿、赔偿等费用。2.2、拆迁费用拆迁及实行过程中重要包括如下费用；1、地上建筑物、构筑物拆迁费2、被拆住户用房搬迁过渡费3、拆迁户安顿费4、被拆原营业用房停业损失费5、拆迁管理及拆迁服务费2.3、前期及后期办理手续有关费用根据*市人民政府有关建设收费（基金）项目原则通告，项目建设过程中建设单位应承担政府部门及其他服务单位收费状况，内容如下；1、规划部门1-1、地形图测绘；1-2、竣工图测绘；1-3、放线验线费；1-4、规划方案评审费；1-5、规划档案押金；1-6、都市配套费；2、城建系统2-1、设计图纸审查费；2-2、招标交易管理费；2-3、招标代理费；2-4、公证社保费；2-5、占道及卫生处理费；2-6、质检及工程立案费；2-7、新材料推广及检查费；2-8、民工工资保证金；3、其他职能部门3-1、文物许可；3-2、地震办；3-3、防雷评价及检测；3-4、环境保护评价及检测；3-5、人防；3-6、墙改；3-7、消防；3-8、散装水泥基金；3-9、新蔬菜地开发建设基金；3-10、副食品价风格整基金；3-11、节水评估费；4、技术服务单位4-1、规划方案设计费；4-2、施工图设计费；4-3、地质勘探费；4-4、文物挖掘费；4-5、监理费；4-6、预算编制、决算审核费；4-7、消防检测费。阐明：以上各项收费文献根据如下：1、宛政109号；2、豫政法49号；3、豫发改收费906号；4、豫计收费1019号；5、宛价字199416号；6、豫价房1999337号；7、豫计收费454号；8、豫计收费84号；9、豫震发防12号；10、豫计收费294号；11、豫发改收费1555号；12、豫计收费2号13、豫发改收费534号；14、豫发改收费1765号；15、宛价房函16号；16、豫财综67号；17、豫财综23号；18、豫财综45号19、宛政59号。2.4、项目成本 根据建设单位提供实际发生多种费用发票清单，项目成本包括如下内容：1、土方工程；2、支护工程；3、主体建设工程中土建项目；4、主体工程中安装工程；4-1、电气部分（包括机房高下压变配电设备）；（1） 、动力系统；（2） 、照明系统；（3） 、应急系统；（4） 、弱电系统；4-2、给排水部分（包括泵房及水处理设备）；（1） 、生活给水冷水系统；（2） 、污废水排水系统；4-3、消防部分（包括泵房及机房设备）；（1） 、消火栓系统；（2） 、自喷淋系统；（3） 、火灾报警系统；（4） 、消防联动系统；5、主体建筑工程中其他专业项目6、人防设备；7、电梯工程。2.5、设置及配套费用根据本项目特点结合建筑物功能，本项目配套内容按中高档考虑，水电气抄表到户，水电入户增容，室外道路，绿化，公共服务用房，排污，停车，公共活动、建筑物室外光亮工程等室外用设施各项原则如下：1、 水电气抄表到户；2、 室外道路；3、 室外上下水；4、 服务用房及公共照明；5、 水电排污增容；6、 室外绿化、硬化、及局部景观工程；7、 大门及小区四面维护；8、 建筑物外观光亮工程费用。2.6、建设期管理费2.7、财务投资融资费2.8、有关税金1、土地使用税2、印花税第三章 成本费用汇总3.1 成本费用汇总表一、项目总体状况序号项目面积单位备注1总用地面积0.002规划用地面积56908.53(亩)3地上建筑面积30083.52其中住宅27263.19商业2820.334地下建筑面积977.95容积率5.29 7征收住户105户二、项目总投资序号项目金额(万元)单方成本价(元/)投资比重1土地征用及拆迁费用4723.36 1520.6539.71%2前期工程费用891.06 286.877.49%3基础设施建设费用363.10 116.93.05%4建安工程费4244.87 1366.635.68%5公共配套设施费12.34 3.970.10%6管理费153.52 49.421.29%7开发期税费35.49 11.430.30%8财务费用1472.02 473.9112.37%合计11895.76 3829.75100.00%三、项目成本分项内容序号项目计算阐明单价(元)面积()总价（万元）1土地征用及拆迁费用4723.3582251.1拆迁赔偿款（已拆迁78户）实际已支付8641.2超期过渡费16元每月，支付1个月20.801.326户待拆估计费用288.001.4契税出让土地款3-5%4%136.55993 1.5土地费用3413.99829 1.5.1土地出让金仅计算安顿楼占地8.53亩3413.9982932前期工程费用891.06 2.1勘探设计费54.997132.1.1勘探费8.41 2.1.1.1地质勘探费按实际支付5.56 2.1.1.2地下文物勘探费按占地面积计算单价5元/m2556902.85 2.1.2设计费按实际支付46.59 2.1.2.1总体规划设计费531061.4215.53 2.1.2.2施工图设计费1031061.4231.06 2.2职能部门费用672.65 2.2.1人防费按首层占地面积1500/m1500949.47142.42 2.2.2市政设施配套费120元/平方12030083.52361.00 2.2.3墙改专题费当地规定按建筑面积计算7元/m2730083.5221.06 2.2.4招标代理费按建安工程造价0.07%计算0.07%1483.51.038序号项目计算阐明单价(元)面积()总价（万元）2.2.5招标管理费按中标价1.5收取，其中建设方交30%、施工方交70%0.05%4231.97 2.1162.2.6质量监督费按建安工程造价未实行监理2、已实行监理0.60.06%3957.072.3742.2.7施工图设计审查费按建安工程造价1.5-2，按0.22%考虑0.22%3930.00 8.6462.2.8防雷装置工程设计审验费建筑物6层及如下400元/套（单个独立工程），6层以上每层增长30元 400.00 0.12 2.2.9协议公证费协议价0.01%0.01%3940.00 0.39 2.2.10定位放线费按每栋楼4000元计算 4,000.00 10.40 2.2.11购航测图费20.00 2.2.13检测费113.08 2.2.13.1土壤中氡浓度检测费100元/点;10M*10M网格交叉点为一点 100.00 56.90.57 2.2.13.2室内空气检测费按建筑面积计算1元/m2 1.00 30083.523.01 2.2.13.3地耐力检测费按基槽面积计算,5元/m2 5.00 949.470.47 2.2.13.4电气检测费按建筑面积计算2元/m2 2.00 30083.526.02 2.2.13.5消防设施检测费按建筑面积计算1元/m2 1.00 30083.523.01 2.2.13.7地震检测费100.00 2.2.14办理预售证费用按住宅和商业评估价值0.5%收取75.21 2.3三通一平费汇总后按建筑面积计算单价266.62038665690151.71 2.3.1临时用水工程费20.00 序号项目计算阐明单价(元)面积()总价（万元）2.3.2临时用电工程费100.00 2.3.3临时用道路工程费30.00 2.3.4场地平整费按占地面积3元/m2 3.00 56901.71 2.4其他费用20.569011.7072.4.1临时围墙每米单价250元 250.00 2005.00 2.4.2临时大门 5.00 15.00 2.4.3其他按建筑面积计算3元/m2 3.00 56901.71 3基础设施建设费用0.05690363.096043.1给排水工程费24.123.1.1给水工程按实际支付7.05 3.1.2污雨水、道路工程污雨水和主干道 30.00 569017.07 3.2供配电工程按实际支付1773.3供气工程按供气总户数计取58.0323.4环境绿化工程费42.073.4.1环境绿化20.00 3.4.2大门及其他零星工程5.00 3.4.3园区照明 30.00 569017.07 3.5其他费用按建筑面积61.874043.5.1通信管道工程按3元/m2考虑 3.00 56901.71 3.5.2园区智能化工程按建筑面积计20元/m2 20.00 30083.5260.17 4建筑安装工程费用按建筑面积1411.02670230083.524244.865序号项目计算阐明单价(元)面积()总价（万元）4.1地基处理费按建筑面积155.00 4.1.1工程费155.00 4.2土建、安装工程费按建筑面积单价3967.02 4.2.1 建安工程 按建筑面积单价计算3930.00 4.2.2 造价征询费 按建安工程造价0.28%计算11.78 4.2.3监理费按建安工程造价0.6%计算25.24 4.3设备购置及安装费120.00 4.3.1 电梯 30.00 4120.00 4.4土方回填及外运 按建筑面积计算3元/m2356901.7074.5垃圾清运按建筑面积计算2元/m2256901.1385公共配套设施建设费用按建筑面积12.345.1土建、安装工程费按建筑面积10.00 5.1.1公共厕所按规定配建一处 - 10.00 5.2装饰装修费2.34 5.2.1商业配套用房按规划规定配建 500.00 2000.33 5.2.2物业用房建筑面积0.3-0.35%配建 200.00 100.952.02 6管理费用按建设投资1.5%计1.50%10234.72 153.527开发期税费11%0.00 35.4910.3印花税建筑协议金额0.3=12.73序号项目计算阐明单价(元)面积()总价（万元）10.4其他（土地使用税）每年4元/平方米，按5年考虑22.7610财务费用1472.02249211.1短期借款前期到位资金=建设成本30%使用2年计,2分息24.000%10222.38 1472.02 12总投资11895.76 大写壹亿壹仟捌佰玖拾伍万园3.2、成本费用分析及阐明:1、本表中前期及后期办理手续有关费用已考虑政策性减免原因；土地出让金按8.53亩计算，合计3413.998293万元，税金包括土地使用税、印花税，综合考虑税率按销售额11%取定。2、经测算本项目每平方建设成本为：11895.76万元31061.42平方米=3829.75元/平方米*工程造价征询有限责任企业11月