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1、 第一章 西安商业调查与分析 2005年12月 项 目 规 划 书 *** 集 团 - 1 - 目 录 序章 西安商业及项目概况 P1—P8 第一节 西安概况 P1—P5 第二节 西安消费市场运行概况
2、 P6—P8 第一章 西安商业调查与分析 P9——P66 第一节 西安商圈市调与分析 P9 —P39 第二节 项目所在商圈市调与分析 P39—P42 第三节 西安唐人街及铜锣湾广场概况 P43—P45 第四节 竞争项目市调与分析
3、 P46—P66 第二章 西安消费市场调研及分析 P67——P84 第一节 西安居民收入概况 P67—P67 第二节 调查及分析方法说明 P67—P73 第三节 消费者问卷调查结果与分析 P73—P84 第三章 项目定位
4、 P85——P95 第一节 简 述 P85—P91 第二节 项目定位描述 P91—P95 第四章 项目业态组合 P96——P105 第一节 业态组合概念 P
5、96—P97 第二节 项目业态、业种 P97—P105 第三节 项目平面规划图 P105—P105 第 1 页 共 107 页 序章 西安商业及项目概况 第一节 西安概况 一、西安概述 西安，世界四大古都之一，西北地区政治、经济、文化、科教、交通中心和西部大开发的桥头堡，全国十五个副省级城市和重点旅游城市之一。西安历来具有西北最大商贸中心的优势，以西安为中心的关中经济带是中国内陆经济
6、最发达和最有潜力的地区之一。今日的西安坚持以科技、旅游、商贸为先导，已成为一个工业基础雄厚、科技实力强大、文化教育发达、与国际间的经济技术合作和文化交流日益广泛的对外开放型城市。在实施西部大开发的战略中，西安将起着沟通东西、辐射南北的重要作用，作为这一区域的商贸枢纽、金融中心和物资集散地，也将成为对内、对外开放的重要基地。 〈一〉地理概况 西安位于中国大陆腹地黄河流域关中平原中部，南依秦岭、北临渭河。东西最长204公里，南北最宽116公里。东与渭南地区为邻，西与宝鸡、咸阳地区相接，南面与汉中、安康地区相连、北与铜川地区接壤，是西北五省区通往中原及东、南发达地区的门户。西安现辖九区四
7、县，面积9983平方公里，其中市区面积1066平方公里。 〈二〉行政建制 西安市现辖十三个区县，其中辖区9个：新城区、碑林区、莲湖区、灞桥区、未央区、雁塔区、阎良区、临潼区、长安区，辖县4个：蓝田、周至、户县、高陵。 〈三〉气候概况 西安市属于温暖半湿润的季风气候、四季分明、雨量适中。全市年平均气温13.0～13.4℃左右，最冷的1月份平均气温-1.3℃左右,最热的7月份平均气温26.7℃左右；全年最高气温39℃，最低气温-20℃。全年日照总时数1983～2267小时。市区年降雨天数93天，年降水量558～750毫米，主要集中在7-9月。年平均降雪日为13.8天。 〈四〉旅游、饮
8、食 作为华夏文明的发源地，西安与世界名城雅典、开罗、罗马齐名，同被誉为世界四大文明古都。深厚的历史文化积淀和浩瀚的文物古迹遗存使西安享有“天然历史博物馆”的美称。西安的自然景观峭拔险峻，独具特色，境内及附近有西岳华山、终南山、太白山、骊山等风景名胜区，建有森林公园十一个。项目所在莲湖区内，建于明代的钟楼、鼓楼历经600年风雨沧桑依旧瑰丽壮观，“晨钟暮鼓”已成为西安一个独特的标志。连结古城墙的西门箭楼是我国迄今为止保存最完整的古城堡。西安同时又是一座饮食文化名城，莲湖区清真餐饮、食品及一批名店名食已成为西安饮食文化的一大特色、独具特色，“同盛祥”牛羊肉泡馍、贾三灌汤包子、辇止坡老童家腊牛羊肉
9、等民族餐饮、食品誉满三秦，闻名全国。北院门的清真风味小吃让国内外游客流连忘返，位于西大街桥梓口的大麦市街回民饮食街，经营名贵小吃80余种，日客流量上万人次。西安多元文化的氛围使其具有独特的历史文化价值。 〈五〉交通状况 西安作为西北地区最大的交通枢纽、新亚欧大陆桥中国段陇海、兰新线上最大的中心城市，处于连接华北、西北、西南的交通要道和中西部的结合地带，业已形成了以航空、铁路、公路为主，辐射全国、连通世界的现代化立体交通网络。 〈六〉人口情况 对于零售物业的开发来说，作为最终消费者的城市人口，无疑是一个非常重要的影响因素。根据西安市统计局公布的资料，西安辖区总人口已近750万，城区
10、人口已超过400万。根据有关部门测算，在人口增长幅度较小的情况下，2005年末西安市总人口将达到759.04万，到2020年总人口将达到1200万，属中等规模城市。 Ø 西安市的常住人口数量：741.14万人（包括外来人口，不包括外出人口），西安市人口密度：666人/平方公里 Ø 西安市居住在城镇的人口数量：416.05万人，占56.14％ Ø 西安市居住在乡村的人口数量：325 .09万人，占43.86％ Ø 西安市外来人口：89.2万人 Ø 西安市人口自然增长率：1.53‰ ，年均增长：1.77％ 西安全市共有46个民族，汉族占总人口的98.9%。西安市的少数民族主要
11、以回族为主，大部分都聚居在西安市城区鼓楼西北部、西大街、广济街一带，这里也是陕西省最大的回族聚居地,人口约六万，占全市总人口的0.7%，主要从事餐饮业和服务业。他们以自己的宗教信仰形成高度的凝聚力，在汉族人占主流的社会中，顽强地坚持了自己特有的文化生活圈子。直到今天，这些古老移民后裔的血液中还保留着祖先精明商人和贵族的遗传因子。 〈七〉科技教育 西安在全国是高等院校比较集中的地区之一，2004年共有普通高等院校32所，在校学生25.4万人，在全国大中城市中列第四位。西安市各类科学研究和技术机构达735个，各类专业技术人员35.4万人，科技实力仅次于北京、上海，居全国第三位。 〈八〉人民生
12、活水平不断提高 2004年，西安城市居民人均可支配收入8544元，城市居民人均生活消费支出7428元，人民生活不断改善、整体达到小康水平。居民消费结构出现新变化，吃、穿、用消费逐步增长，文化、旅游、住房、教育等消费增长较快。其中，在岗职工平均工资15473元，人均衣着消费支出611元，人均居住面积达到34.7㎡。西安曾是闻名于世的古都和经济贸易中心，商贸业有着 辉煌的历史。建国以后，特别是改革开放以来，西安以发展大商贸、建设大市场、搞活大流通为目标，以“建强创佳”为动力，调整结构，深化改革，加强设施建设，创建旅游购物环境最佳，已初步建立起统一、开放、多元、竞争、有序的商贸流通格局（非公有制
13、经济市场份额已占75%，而国有经济成分仅为25%）。 二、2004年西安经济运行状况 目前，西安市的市场容量已经达到一定规模。全市商业网点10.6万个，从业人员107万人，千人拥有网点数达到14.3个，已达到中等发达国家水平，包括百货店、连锁、超市、仓储商场、购物中心（SHOPPING-MALL）、便利店、物流中心、批发市场、餐饮业、洗浴等传统和新型营销业态正在我市蓬勃发展，全市5000平方米以上大型百货商场34个，其中一万平方米左右的大型超市15个。连锁企业56家，连锁门店1020个。商业企业中年销售过亿元的15家，其中年销售10亿以上的有民生、开元、家世界、国美4家；客房接待容量8万张
14、床位，其中星级酒店56家，床位2.7万张；大型现代化专业展览馆4个，总面积15万平方米，专业性展览公司50多家。2004年社会消费品零售总额实现506.51亿元，同比增长15.1%。西安市零售总额占西北五个省会城市零售总额的48%，位居第一，在西部九城市（重庆、成都、西安、贵阳、昆明、西宁、兰州、乌鲁木齐、银川）中位居第三位。 根据现代大流通理论，结合西安的实际情况，要将西安建成涵盖“六个心”在内的综合性商贸中心。即：集购物消费、休闲娱乐、观光游览、金融电信、商务盛会于一体的在西部地区有重要影响的商品交易博展中心；具有吸引力强、辐射面宽、影响力大，面向中西部乃至全国市场的果业、建材、汽车、电
15、子、机电、日用品等商品集散贸易中心；以电子商务为代表，以现代信息技术为支撑，集有形市场和无形市场相结合的现代商业信息传播中心；以建立市场化、外向型商贸人才培养机制为目标，以职业经理人培训、认证、评比、储备、推介为核心的西部商务人才培养中心；以诚信服务、礼貌待客、文明经商为支撑的古城商业文化中心。 西安市主要统计指标 指 标 单位 2000年 2001年 2002年 2003年 2004年 总人口 万人 688.01 694.84 702.59 716.58 725.01 社会从业人数 万人 389.1 389.3 397.16 404.
16、92 409.57 全部单位从业人员 万人 112.45 113.93 115.77 116.68 118.15 西安市生产总值 亿元 643.26 733.85 823.5 941.6 1095.87 第一产业 亿元 44.65 45.87 47.77 50.72 60.05 第二产业 亿元 283.12 326.42 372.48 415.68 495.67 第三产业 亿元 315.49 361.56 403.25 475.2 540.15 现价农林牧渔业总产值 亿元 74.37 76.
17、75 79.74 83.79 100.08 全年粮食总产量 万吨 201.92 197.09 192.41 176.34 195.75 全部工业总产值 亿元 821.96 930.1 1048.96 1209.63 1264.07 全社会固定资产投资额 亿元 232.37 287.72 338.15 478.1 640.23 全市固定资产投资总额 亿元 203.01 256.95 307.24 445.74 605.77 商品房实际销售面积 万平方米 212.92 225.35 252.9 252.74 209.44
18、 社会消费品零售总额 亿元 328.47 365.93 409.38 440.05 506.51 实际利用外资 亿美元 1.56 1.77 2.03 2.56 2.76 接待国内旅游者人数 万人次 1502 1685 1910 1614 2084 接待境外旅游者人数 万人次 65 67 74 34 65 旅游业总收入 亿元 105.4 113 131 106.4 154.4 旅游外汇收入 亿美元 2.7 2.9 3.2 1.46 3.3 地方财政收入 亿元 46.96 55.97 60.07
19、72.87 86.06 地方财政支出 亿元 46.5 57.14 68.76 77.25 89.51 金融机构年末存款余额 亿元 1335.63 1629.72 2191.47 2665.87 3061.66 金融机构年末贷款余额 亿元 972.51 1185.97 1598.42 1954.18 2052.33 商品零售价总指(上年=100） 98.7 98.9 98.5 100 101.9 居民消费价总指(上年=100） 100.2 99.9 98.6 100.5 102.3 房地产销售价指(上年=100）
20、 101.3 101.9 101.1 101.4 105 城市居民人均可支配收入 元 6364 6705 7184 7748 8544 城市居民人均消费性支出 元 5446 5816 6419 6805 7428 城市居民人均居住面积 平方米 10.19 10.9 11.48 12.06 12.93 在岗职工平均工资 元 9179 10786 12138 13504 15473 城乡居民储蓄存款余额 亿元 675.83 800.86 988.04 1210.56 1432.9 第二节 西安消费市场运行概况
21、 今年上半年，西安市消费需求延续去年快速增长的势头，消费市场货源充足、价格稳定，呈现出繁荣活跃、平稳增长的态势，1—6月全市实现社会消费品零售总额281.72亿元，同比增长14.7%，扣除物价因素实际增长15.7%，同比提高0.58个百分点，增幅属近年来较快水平，消费需求持续增长有力地支持了经济的发展。 一、城市消费升级加快，农村市场逐步升温 上半年，西安市城市居民人均可支配收入达到 5141.70元，同比增加785.7元，增长18.0%，扣除物价因素实际增长18.1%，增幅创十年来同期最高。随着居民收入的快速增长，消费水平不断提高，上半年城市居民人均消费性支出3789.64元，同比增
22、加7.3%，在全市上半年实现的社会消费品零售总额 281.72亿元中，其中“市的零售额”为255.83亿元，同比增长14.9%，所占比重为90.8%。 在农业税全免、粮食直补等各种惠农政策逐步到位后，西安市农民收入水平大幅提高，今年上半年，市农民人均现金收入1825.82元，同比增长 15.7%，增幅为2000年以来同期最高。加上农村水、电、交通及通讯等基础设施不断完善，消费环境进一步改善，促进了农村消费逐步升温，1—6月份，农村居民人均生活消费支出1176.8元，增长 24.39%，在全市上半年实现的社会消费品零售总额中，“县及县以下零售额”为25.89亿元，同比增长13.0%，增幅
23、同比提高2 .9个百分点。 二、批发零售贸易业平稳增长，餐饮业增速趋缓 上半年，全市批发零售贸易业实现销售额 215.43亿元,同比增长16.12%，增幅同比提高1.87个百分点，其中，百货业稳中有升，开元商城、民生大楼、世纪金花、百盛、中大国际、秋林百货等综合百货商场销售额平均增长4 .75%；超级市场增势强劲，家世界、人人乐、爱家、海星、麦德龙等连锁超市销售额平均增长12.15%。 1—6月份，餐饮业实现销售额59.68亿元,增长 10.46%，增幅较去年回 落8.13个百分点，增速慢于批发零售贸易业增速。 三、消费价格平稳，市场供应充足 今年上半年，西安市
24、居民消费价格平稳，通胀压力有所缓解。1—6月全市居民消费价格总指数为 99.9%，消费品价格指数99.1%。据监测数据分析，一是食品类价格保持平稳， 1-6月份同比上涨0.1%，这是今年上半年居民消费价格平稳运行的决定性因素。二是居民日用消费品类价格同比下降，上半年，烟酒、衣着、家庭设备及服务、医疗保健及用品、交通和通讯、娱乐教育文化及服务等六类中，降幅分别为0.8%、1.5%、0.1%、2%、 3.1%、1.7%。 四、服务消费占比提高，居民消费向发展型享受型过渡 收入水平决定消费水平，自去年以来西安市城乡居民收入增长较快，居民消费质量不断提高，服务性消费进一步增长，上半年城市居民人均
25、服务性消费支出为1110.29元，增长13.1%，占总消费的 29.3%；农村居民生活消费支出中，服务性支出 418.93元，增长7.6%，表明城乡居民用于享受和发展方面的服务消费稳步增长。随着生活质量的提升，消费者对品牌商品的认可度不断提高，由关注价格转向关注品质，知名品牌的消费需求趋旺。 五、商业设施建设加快，服务功能更加完善 去年年底至今年上半年，百盛西大街店和小寨店、亿禾百货、中大国际三楼、国美电器钟楼店和南门店、苏宁电器土门店、西部锦绣鞋城以及大中电器小寨店等相继开业，新增商业网点使西安市民和外地游客购物更加舒心、方便，对刺激消费发挥了积极作用。同时，世界500强之首的沃尔玛
26、公司和国际著名的时代华纳影院已决定入驻正在建设的东二环立丰购物广场，易初莲花新增两家分店，家乐福在西安设立独资公司并将开设两家超市，吸引外资 4624万美元。西大街商贸旅游街建设和招商工作步伐加快，北京赛特，深圳铜锣湾等知名企业相继进入；东大街骡马市步行街招商工作即将完成，有望明年开街营业。在引进内资方面，已正式立项和开工建设的城隍庙改造项目、大唐西市遗址重建项目、西化门广场项目、唐人街开发项目、立丰购物广场项目等，吸引投资17亿元人民币。 六、假日消费、会展经济点燃市场旺季 元旦、春节、“五一”以及 “3.15”消费者权益保护日，不仅成为居民休闲消费的重要时段，也是市场活跃和零售
27、额大幅增长的重要时期。各商家充分利用节假日，以节造市，做好假日经济这篇文章，积极营造节庆气氛，促进消费增长，收到了良好的效果。今年春节黄金周，全社会商品零售额实现约14.4亿元，比去年同期增长20%；“五一”黄金周实现14.6亿元，同比增长21.66%。上半年，来西安旅游的国内外游客同比增长20.59%，也带动了城市消费增长。 上半年，先后有30多个规模较大的展会在西安举办，参展商5万人次，专业观众4.5万人次，普通观众110万人次，成交额180亿元，创造社会综合效益10亿元，日渐繁荣的会展业进一步扩大了城市消费的市场容量。 七、促销活动丰富多彩，拉动消费市场升温 上半年，商业企
28、业促销活动新意叠出，各种让利、优惠、打折活动活跃了市场、吸引了人流、扩大了消费。西安开元商城、民生大楼、百盛三店、世纪金花等百货店以及各类专业店均开展了丰富多彩、形式多样的系列促销活动，收到了较好的社会效益和经济效益。例如开元商城春节期间开展了“辞猴迎吉购物节”，同时举办了第四届休闲假日食品节正月特卖会，实现了新年开门红；“五一”黄金周期间与民生大楼联合推出大型“合力巨献，喜降长安”促销活动，开元商城在“6·15”店庆期间当日销售突破了2200万元，创造了开元商城开业九年来单日销售最高纪录。 第 105 页 共 107 页 第一章 西安商业调查与分析
29、 第一节 西安商圈市调与分析 一、西安钟楼商圈分析 西安的第一商业中心——钟楼商圈是西安市最繁华和最著名的一个区 域，它不但是西安人心目中当然的城市中心，而且还是西北五省市的重要商业中心。以东西南北四条大街构成的钟楼商圈，已成为西安市商业区域的“名片”，是当地居民购物的首选之处，也是外地旅游者来西安必到的旅游景观。 钟楼商圈的辐射力很强，可以说几乎所有的西安人，不论男女老少、 各种阶层，都可以在这里内找到适合自己的购物场所，加之商圈内休闲娱乐配套设施完备，所以成为西安市民日常消费、娱乐的首选区域，在周末及节假日甚至将附近区县、地市的客流也吸引至此。 〈一〉东大街——引导西安
30、时尚的商业中心 1、东大街概况 北京有王府井，上海有南京路，十三朝古都的西安，则有车如游龙人如潮的东大街。这是一条西安最繁华的商业街，唐长安称之为“东市”。在这条长约3公里的大街上，百货店、专卖店、专业店、酒店、宾馆、美容院、娱乐城、医院、银行、证券部等鳞次栉比，构成了一道绚丽多彩的风景线，领导着古都时尚新潮流。这条大街，距今有600余年的历史。明朝初年重修长安城，钟楼东移，并以此为中心，成东、西、南、北四条大街，十字相交，构成古城的两大中轴线。当时，这四条大街，长度不等，人们称东六、西五、南三、北四（指华里）。 东大街西端，是开元商城，其前身是解放商场。后来，解放商场改制为股
31、份公司并上市，建成开元商城，成为当时西安最具规模的百货店。值得一提的是，在2001年开元商城二期工程竣工开业之际，麦当劳也在这寸土寸金的东大街首安营扎寨。麦当劳带来的不仅是异国口味的汉堡包，同时也带来了快餐文化的新概念。 这条街道上，从东向西依次有永乐电器、华侨商店、立丰百盛等知名商家，吸引着各种类型的消费者。众多的专业店，诸如服装店、照相器材商店、音像店、眼镜店、美容店、照相馆,其中尤以服饰专卖店最多;除此之外,东大街上还拥有西安饭庄、钟楼饭店、关中饭店、五一饭店、东亚饭店等一批老字号宾馆，凯悦饭店、皇城饭店等星级饭店也坐落其中。 2、东大街特点 东大街被
32、誉为西安第一商街，休闲服饰、女装、男装、皮鞋皮具专卖店云集，商家们看中的是这条街道上每日熙熙攘攘的人潮涌动。另一方面，尽管解放路上仍分布着众多的商业铺面，但除民生百货大楼外多以小型平价专卖店、专业店为主，曾经的黄金商圈霸主地位已被东大街彻底替代。但是，随着时代变迁，东大街的繁华也已无法掩饰它的粗糙，因此，把它定性为西安市第一繁华街更恰当些。 数量 业态 名称 面积 数量 业态 名称 面积 17 餐饮 大华饭店 700 89 购物 开元 80000 土寨烧饼 8 西北眼镜行 400 台北亚米餐厅 200 东方眼镜行 200 西安饭庄 8000
33、 迅捷通讯 200 谢和豆江 150 一得珠宝城 300 仙踪林 350 皇冠金店 100 KFC 200 华中通讯城 400 东东包 100 骡马市商业步行街 20万 明朗寿司 100 四大金店 80 东海龙船食街 1000 外贸休闲 600 骆驼茶餐厅 400 百丽系列专卖 1000 好利来 300 平价街铺 10*20 台北牛排 300 唐狮专卖店 60 五一饭店 4000 佳能专卖店 30 米旗 200 东方照相器材店 250 西安烤鸭店 600 米奇专卖店 200 KFC 300
34、彩虹眼镜店 350 11 娱乐 大家乐视听歌城 2000 金伯爵珠宝 200 阳光夜总会 2500 西北金行 500 阳光丽都酒店 2500 戴梦得珠宝 200 BABALA酒吧 250 台湾老人头专卖店 250 魅力酒吧 120 富贵鸟专卖店 150 本色酒吧 80 班博专卖店 150 1+1迪吧 400 亨得利钟表店 150 西北影城 2500 伊可爱专卖店 100 红树林网吧 2000 恺撒专卖店 180 钟楼影院 2500 阿依莲专卖店 120 美高美娱乐会所 1500 北京布鞋 12 7
35、 文化教育 山木培训 300 格子廊 20 阿斯顿英语培训学校 400 哥弟专卖店 150 美图音像店 20 老人头专卖店 250 柯达影音 60 富田洋服专卖店 80 华宝音像 80 U2G2000专卖店 200 外文书店 150 皮尔卡丹专卖店 80 新华书店 3500 好旺世家专卖店 20 32 服务设施 双鹤药店 140 洛思名妆（化妆品）店 80 西安照相馆 500 老人头、都彭专卖店 50 中行骡马市支行 购物 50 鳄鱼恤专卖店 100 国大药房 120 安莉芳专卖店 100 商业银
36、行 200 利郎专卖店 140 台北莎罗婚纱摄影 2000 阿玛施专卖店 240 紫荆美发店 400 钱屋服饰店 180 皇城饭店 3000 艾格专卖店 200 中行营业部 1500 威鹏专卖店 100 金夫人婚纱影楼 300 太平鸟专卖店 380 罗亚摄影店 80 ZIPPO专卖店 30 碑林区口腔医院 蜜雪儿专卖店 100 农行东大街支行 50 白领风采专卖店 80 前进大药房 150 班尼路专卖店 50 藻露堂药房 70 玖姿专卖店 180 角色写真 20 云裳服饰店 350 邮局 鄂
37、尔多斯专卖店 30 西安市中医医院 清逸一支秀服饰店 70 双鹤药房 80 杉杉专卖店 100 蒙娜丽莎影楼 1500 卡秀专卖店 50 新新娘影楼 2500 周仕依林服饰店 20 雅典娜儿童影楼 250 法博诺丹专卖店 300 公安碑林分局 法派专卖店 300 云裳服饰店 220 玛丝菲儿专卖店 100 潮流前线休闲装 80 安踏 350 耐克 300 阿迪达斯 260 乔丹 120
38、 李宁 400 杰克琼斯 200 广州好彩饰品 15 大台北鞋城 50 匡威 120 雅典娜潮流商街 600 圣勃郎男装 300 巴沙奥男装 150 耐克 200 特步 100 康威 100 李宁 150 购物 邦威 150 百信鞋业 2000 友谊商城 800 歌莉娅 300
39、 班博 320 华侨商城（班尼路系列） 2000 伊势达商城（筹建中） 15000 登喜路休闲装 200 邦威 1500 永乐电器 2000 方汇商城 3000 联通华中手机广场 1200 〈二〉西大街—— 仿古旅游、购物名店街 1、 西大街概况 西大街最早实现改造的是钟鼓楼广场。钟鼓楼广场位于市中心，1998年基本建成，再现晨钟暮鼓的盛世景观。目前建成西门内广场，建设城隍 庙门前小广场，其它在建广场还有群众电影院门前广场
40、老陕西图书馆门前广场。保留北院门以西、鼓楼以南现有仿古建筑，维护钟鼓楼广场空间完整性。 西安市以洒金桥大街拓宽改造和西五台、城隍庙重点旅游项目开发为契机，以鼓楼西广场建设为突破口，加快历史街区改造步伐，加速商贸旅游业发展平台的形成。保护历史文物古迹，延续传统风貌，提高西大街的交通能力，改善公共空间环境，塑造优美景观，把西大街浓厚的文化底蕴和现代化城市建设发展结合起来。 西大街城隍庙恢复改造项目总面积132亩，拆除城隍庙商场，恢复原国家规格级城隍庙牌楼，在此处将建设一个凝结古都历史文化内涵，集旅游、观光、庙会、购物、休闲为一体，既具传统建筑风格，又具有现代化功能的仿古
41、建筑群。总建筑面积11万平方米，总投资约6亿元人民币。城隍庙项目的改造目前已经进入运作阶段。 西大街的交通体系已经全面改善，15米宽的机动车道，两侧各宽7米的非机动车道，8.5米宽的人行道全部青石铺就。道路改造不仅完全满足了城市的交通需求，而且与西大街整体的仿古风格融为一体。建设西安西大街沿线商贸项目，吸引投资商开发商，加快区域房地产开发步伐，这是西大街市政改造的又一重要思想，目前，这一思想已经得到了非常显著的成效。西大街原有的老童家、贾永信、藻露堂、达仁堂等一批老字号，将集中搬迁汇集，形成一个传统风味浓郁的地段。 此外，西大街还将设3个停车场，分别位于在西京
42、饭店前、房地局产权交易大厅前和中国银行西安分行前。西大街两侧每隔200米左右将设置一处服务设施区，包括休息坐椅、电话、零售报刊亭等。在“改造历史街区，发展商贸旅游”的思想指导下，西大街的全面改造进行得如火如荼，一个独具古都特色的全新街区－－西大街正在一天天的完善，虽然西大街改造工程目前还未完全竣工，但是市政改造所取得的成效已经足以震撼人 心。无数的西安人，都在关注着西大街改造的进程，建设一个全新面貌而又不失文化底蕴的全新西大街，是所有西安人共同的期待。 2、西大街特点 唐长安时为“西市”，与“东市”专门经营国内商品相对应，“西市”专以贩卖、交易所谓的“进口商品”。据说，国人将货
43、物、产品称之为“东西”便由此而来。拓宽改造后古色古香、庄重古朴的西大街，将再现昔日大唐盛市风云，见证今朝商业繁华。作为西大街的一大亮点，众多大型知名购物中心、百货公司如雨后春笋竞相入住。建成后的集仿古旅游购物为一体的西大街，将汇聚世纪金花、时代百盛、中环广场、亿禾百货、赛特购物中心等众多知名商家，可谓风云际会、名店云集。 伴随各商业项目和市政配套的相继建成，西大街的可塑性使其当仁不让地具备了作为代表西安城市发展和商业水平的商业街的条件, 未来的西大街将成为西安、乃至西北最具影响力的新兴商业核心与靓丽“名片”。 〈三〉南大街——品味时尚、休闲文化街 1、南大街概况 与东大街的热闹喧嚣
44、形成鲜明对比的是南大街。以中大国际购物中心为代表的南大街给消费者的印象更趋近于理性、成熟和品位。从地理上说，南大街比任何一条大街都短许多，这似乎更加拉近了南大街和钟鼓楼间的距离。南大街是西安市最靠近现代商业文明的商街，其金融机构密度全市最大，商务会所、证券交易机构、星级饭店……现代商业文明在这里已有良好的基础，大部分来此消费的市民都是收入颇丰的高收入人群，在消费的同时享受着南大街上“咖啡酒吧”的浓郁风情。“德福巷”，一条充满着小资情调的街道，不到200米长的街道上，鳞次栉比地开满了大大小小二十几家咖啡屋、酒吧、茶馆，为高尚人群提供了最方便的休闲场所。对钟鼓楼商圈的成长而言，品位独具的南大街被誉
45、为现代商业文明的样板。 2、南大街特点 主要业态类型 数量 店铺名称 百货店 5 豪华购物中心、中大国际、中汇、太平洋、海大春天 服饰商场 3 王府精品 、外贸国际 、天安名品 专卖店 24 法派、汤尼威尔、汤尼俊士、SHINE、蓝豹 、永正裁缝店、鳄鱼恤、秋艳、金利来、义莎、古今、卡帝乐鳄鱼、哈森 、达芙妮、莱尔斯丹、沙驰、宝迪皮具、贝利、哥弟、摩根、美文诺思、影儿、卡迪娜、六福珠宝 专业店 4 鞋店：银都名品 珠宝金店：豪门名表城 电器店：中国音响中心 音像店：吉顺音像 快餐、茶艺、咖啡店 5 肯德基、麦当劳、上岛、避风塘、城市贵族咖啡西
46、餐厅 饭店、酒店 10 海山渔港小吃城 、唐汉宫鲍翅楼、王子酒店、粥城、老香港、韩国料理、西安豪华美食俱乐部、西安花正、安倍日本料理 网吧、酒吧、夜总会 6 阳光丽都KTV、夜猫酒吧、MIX慢摇吧、酷拉拉迪吧、中国城、波特曼网城 婚纱摄影店 2 文华摄影、蒙娜丽莎旗舰店 金融机构 6 光大银行、工行、建行、中行、华弘证券、平安保险 德福巷（酒吧、茶秀、咖啡屋） 20 德福楼、菊正茶秀、真味咖啡屋、家园茶秀、弗兰德酒吧、佐治酒吧、克法酒吧、罗西酒吧、卡奇诺梦咖啡屋、浪桥咖啡屋、老树咖啡、接触咖啡屋、蓝山咖啡屋、油纸伞咖啡屋、榭丽咖啡吧、时光咖啡馆、香锅咖啡馆
47、 〈四〉北大街——家电、通讯、金融业的“百老汇” 同处西安商业“龙脉”的北大街似乎没有南大街那般惜土如金，但应当算是正在成长的新商街。北大街的发展与南大街有明显的差距，与之相比，北大街更多的是大片没有开发的土地。虽然在近几年的建设中，北大街的商业繁荣受到一些影响，但总的规划思路将使北大街走向现代金融与电信文明，紧挨钟楼广场北侧的大片商业用地也已列入市政府对北大街的商贸规划中，家乐福超市也已进驻北大街中段。全长近2公里的北大街聚集着各大金融机构，从国内老字号的“建设银行”、“招商银行”西安总部，到国内外大型的新兴金融机构“东亚银行”、“浦发银行”等均在此占据有利位置；同时在北大街南段遍
48、布着“电信大楼”、“国美电器”、“大中电器”、“苏宁电器”、“泓泰电器”、“蜂星电讯”、“迅捷通讯”等家电通讯产品大卖场，它们在周末扮演着西安市街头各种“促销、推广”活动的主角。 二、城南小寨商圈 〈一〉商圈概况 小寨商圈是城南消费的核心区域，小寨商圈东起雁塔路，西至太白路，南达电视塔，北到环南路，呈不规则多边形。据测算总面积为22 平方公里，居住人口约11.7万人，商圈理论半径约3公里。在过去的20年里，经济持续发展，稳居西安第二大商圈的地位。在这里，可以买到便宜而又漂亮的衣服，可以买到比东大街便宜一半的手机，可以用100块钱买到几可乱真的耐克球鞋－－还有好多很别致的小饰品店，可以买
49、到和别人不同、很有个性却又很便宜的项链、手链和其他一些可以挂在身上的“零碎儿”。分布于“飞炫广场”的各个角落的门店经营着品种齐全的服装饰品，虽然环境简陋、空间狭小，但依然挡不住“人潮滚滚”的客流。 〈二〉商圈特点 小寨商圈以多所大中专院校及军区、科研单位为主，随着城南高校的不断增多、学生数量猛增，校园经济对小寨商圈的形成和发展起到了决定 性的作用。过去的15年里，仅城南高校数量便增至20多所，高校师生人数也从1983年的2万人增至目前的近30万人，师生年消费总额也随之增长了80倍，达到每年近30亿的水平，再加上城南其他居民的消费额，小寨商圈每年的消费额达到近50亿，直线上升的数字，成
50、为支撑小寨商圈发展的原动力。 这里很热闹，很繁华，但是经过初步市调显示，在这里活动的人大都不是极具购买力的人。小寨附近聚集着多所高校，西安外国语大学、西安音乐学院、长安大学、陕西师范大学、西北政法学院等高校都坐落在这一带，而学生的天性总是希望能选购到便宜而又独特的东西。表面上看来，尽管学生消费群购买力相对不够稳定，但不能忽视其强大的口碑传播力度。 同样构成客流主体的南郊居民消费品购买力、社会集团购买力水平都处于一个较高的水平，这些稳定高收入人群对优雅购物环境、时尚潮流品牌的迫切需求，使其不但具有强烈购买欲望，而且还具有相当的购买能力。 小寨商圈日人流量极大，消费者构成多元化，商业集约效应
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