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连锁店面选址原则及实施手册-范(1).doc

1、第 17 页共 17 页店面选址原则及实施手册第一章总则第一条为了规范公司连锁店面布控，有效评价店面开设步调及收入目标，制定本手册。第二条原则（一）投入产出最大化原则；（二）提升公司品牌原则；（三）有利于提高工作效率原则。第三条本手册适用于公司在目标城市的水果连锁新店面开设。第二章店面选择与布控的基本要求第四条当地市场情况目标城市的人口总数、人口构成、人均工资、消费心理和消费习惯、竞争行业等情况进行市场调研；第五条店铺选址的最终目的在于满足商圈范周内目标顾客需要的同时，还要为企业获取利益。要达到这一目的，不仅要考虑店

2、铺的位置、场所，同时还必须考虑选址过程中的发展速度问题。发展速度即是选址决策中的水果店发展的快慢问题，也是一个模式问题：什么时候发展速度快一些，什么时候慢一些，都应符合事物发展的内在要求，而不能凭人的主观判断，想快就快，想慢就慢，否则会事与愿违，适得其反。第六条在确定了选址的发展模式和可进入的城市和区域之后，仍然存在一个出店顺序问题：因为分店毕竟要一家家地开，先开哪一家后开哪一家.仍需研究探讨。有人认为大型城市市中心部由于位置不易寻找、网点价格高，应予回避，在其周边发展较为有利。有人认为哪里地价便宜，就先发展哪里。两种观点虽说各有道理，具体情况要根据公司在当地的品牌影响力、公司定位、公

3、司前期投入和市场发展战略等情况来确定第七条目标店面结构合理，原则上营业区面积要80-120平方米之间。离污染源10米之内不得开店，相邻居民、企业或其他单位提出开店异议而无法排除，也会形成开店障碍。第八条目标店面的辐射半径为1.0公里，店面选址在：市级、区级商业中心，主要人流集散地、居民新村商业街、公园、车站、码头、电影院、大型剧场附近、大型超市和大型百货商场内。第九条目标店面应避免在交通要道，所在地必须交通便利，门外有停车场所。第十条目标店

4、面优先选择位于街道下班时人流量明显较多的一边。第十一条商铺门前不能有封闭交通隔离栏、高于1.8米的绿化，以及直对大门的电线立杆。第十二条目标店面的标志（门头、侧灯箱）应明显、醒目，不得被树木等遮挡。第十三条目标店面的产权应清晰，无纠纷，不得为临时建筑，不得涉及拆迁及重建。第十四条目标店面的租赁期限应大于5年。第十五条目标店面为框架结构，层高不低于4.5米。配套设施：电力不少于20千瓦/100平方米，有充足的自来水供应，有油烟气排放通道，有污水排放、生化处理装置。第十六条应考虑目标店面的租赁费用是否符合市场规律，是否包含隐性成本（公共设施费、保险费、

5、卫生费等）。第十七条应考虑目标店面门前和周围的照明、治安情况。第十八条如目标店面周围的待租店铺较多，应调查原因，是否有不适宜开店的因素。第三章商圈的划定商圈的定义：商圈是以设定的商业建筑为圆心，以周围一定距离为半径所划定的范围。进行商圈分析的有以下三个目的： ① 明确经营范围; ② 了解经营范围内的人口分布状况及消费习惯和消费结构 ③ 更准确的进行经济效益预估商圈的构成及消费者占比一般情况下商圈由3部分组成：一级商圈（核心商圈）；二级商圈（次级商圈）；三级商圈（边缘商圈）。一级商圈的范围以1公里为半径所划出的范围；二级商圈的

6、范围是以3公里为半径所划出的范围；三级商圈是3公里以外的区域范围。（根据便利店商圈划分惯例，一级商圈以200米为半径；二级商圈以400米为半径；三级商圈可有可无）一级商圈的消费者数量应该占所有消费者数量的60%—70% 二级商圈的消费者数量应该占所有消费者数量的20%—30% 其余的消费者占比属于三级商圈。消费者占比公式如下：消费者占比（渗透率） = 商圈内消费者数量 / 总居民的数量 * 100% 商圈的划定商圈的划定是一个非常复杂的工作，在决定经营业态的基础上，要分析商圈内的消费群的购买能力、生活状况、年龄阶层、消费倾向等因素。最重要的是要了解一

7、级商圈内的家庭户数，家庭户数越多，购买频次就越多。另外，周边是否存在竞争对手，双方的商圈是否重叠，也是很重要的因素。己方如何利用地理位置等因素吸引更多的消费者，是商圈选择的重要环节。详见附件《新店选址工具表》。由此可见，商圈的确立是至关重要的环节，水果超市的商圈选择应该有以下结论：水果连锁超市的商圈选择（选址）原则—— ①在家庭户数不少于2000户的居民区附近选址开店 ②在居民区的出入路口选址开店。第四章店铺选址选址要素：①未来几年的持续经营能力②进出通畅的道路③店铺面积的合理确定详解： ① 未来几年的持续经营能力：是选择店址的重要因素。选择经营性

8、的水果超市应该说是一项长远的投资，应该抱着发展的眼光衡量一个店址。对周边人口密度的市调及消费水平的市调后，再根据切实的地理位置、消费者出行习惯、道路特点、店铺门口朝向等等诸多因素予以综合考虑，并结合相关的市政规划，来考虑是否可以作为最佳位置。 ② 进出通通畅的道路：优良店址的另一个必备条件就是进出畅通的道路。道路的畅通不仅影响商品的安全性，而且影响商品的运达时间和运输费用。一般来说，要求与店铺有关的街道交通方便、道路宽阔、车辆进出自由，且店铺附近最好有车站。因为网点设在几个车站的交汇点附近，往往能吸引大量顾客前往进行购物。 ③ 店铺面积的合理确定：店铺面积的确定直接影响到店内最大客

9、户承载量，这直接关系着销售额的多少。选择店铺时应更多的考虑实用面积和空间分割规划，尽量做到消费者方便到达各个角落，并能够作到按需分流。当然，出于成本的考虑，店铺面积也不是越大越好。结论：水果连锁超市选址原则——要具有前瞻性的眼光衡量区域经营能力，并保证交通便利、店铺面积实用率高等因素。第五章店铺的装修与布置处于成本预算及市场定位的考虑，店铺的装修与布置花费不宜盲目过大，应找寻差异性方式进行店面美化。 ① 色调：店内色调应该按照不同的区域的功能而实施不同的色调装修，针对春、夏季的水果陈列区应当以冷色调的中性色为主，多采用粉蓝色、亮绿色、浅紫色为主；而其他区域应该以暖色调

10、为主。再配合水果本身不同的颜色对比，陈列出另人耳目一新的感觉。尽量将色差大的同类水果摆放在一起。 ② 布置：利用藤蔓式、枝节式的装饰植物进行闲置区的装饰，避免给人感觉店内布局轻重不一、形式单一。 ③ 灯源：适当的利用灯源可以较好的体现水果质感，增强卖相。第六章店铺的硬件与人员配置 ①硬件建议：电子喷雾器：利用电子喷雾器对某些高端、易氧化、易脱水的水果进行加湿，保持其新鲜程度，并增加店内视觉冲击力，提高销售额。地磅：用于大批量水果承重使用水果陈列排挡：针对不同的水果，进行不同的陈列方式，就需要不同的陈列排挡。一般果类水果以倾斜30度左右的排架陈列，而香蕉、芒果

11、瓜类以分层式的排挡陈列。冷藏陈列柜：冷藏陈列柜的温度通常应控制在0-4摄氏度之间，用于不宜保存的，需二次包装陈列或者避免损耗的水果陈列。放心称：店内除了销售用称，还要摆放1个放心称，供大家使用。冷库设备：开辟单独一间作为冷库使用，安置制冷设备严格控制温度，用于贮藏水果，延长销售期。承重区、收款台：负责为消费者提供结帐服务。 ②人员配置建议：一个200平方米左右的水果超市人员配比如下：收银员2人，补货员4人，店长1人，主管1人，维修1人（可兼职）

12、制表人：项目研究组日期： 2011年6月22日店址所在商圈基本情况调查表日期：__________________ 商圈性质： □商贸区 □集中办公区 □住宅区 □餐饮集中区 □旅游景点区 □其他车流情况时间段（辆/10分钟） 7-8 10-11 11-12 12-13 17-19 19-20 21-22 22-23 □出租车： □私车：备注：

13、 □公交车：车站数终点站数末班车时刻备注方圆100米方圆300米 □其他交通工具：人流情况时间段（人数/10分钟） 7-8 10-11 11-12 12-13 17-19 19-20 21-22 22-23 □店门口：

14、 □店临近主街：步行人流特征行人购买水果喜好国产大众水果其他国产水果进口水果为主礼盒礼品水果精品高档水果低档一般水果果汁果品饮料其他不考虑购物时段选择 % % % % % % % % 人均消费预算(元) 10-15 15-20 20-25 25-30 30-35 35-45 45-55 55上单次计算 % % % % % % % % 人们到主街原因游玩/休闲/娱乐用餐

15、购物过路周一到周五周末请简要描述行人性别和年龄段的大致构成比例：周一到周五周末备注：请取样500-1000人进行调查汇总。娱乐业范畴（400米范围内）数目营业时间客流桑拿 KTV/夜总会 DISCO 影剧院写字楼/宾馆范畴（500米范围内）数目房间数备注写字楼宾馆大型企事业名称（2公里内）所属行业职工数经营近况备注

16、大型商场数目（400米范围内）规模备注学校 500米范围内类别距离人数备注大学中学小学社区常住人口外来人口新/老社区家庭收入备注距离地点距离备注火车站机场码头大型体育场馆旅游景点会展中心大型商场店址店面情况参数表日期：__________________ 房屋概况房屋使用形式：□租赁 □自有契约手续： □

17、全 □否营业所需条件：□消防许可 □卫生许可 □环保许可是否新店： □是 □否房屋规模楼层面积举架高度备注总面积：外围状况街段位置：□头 □中 □尾朝向：（）方位停车位：（）位是否主街店面：□是 □否当街店面宽度（）米是否独立建筑：□是 □否店门口是否有足够开业庆典使用的场地：□有 □无面积内部状况房屋结构：□框架 □砖混是否有地下室：□是 □否层高：底层高（

18、）其他楼层高（）层数：（）层停车位状况（可不考虑）店面停车位：个停车场车位：个。停车场情况：总容纳车位个；离店面的距离：米；停车费用：元/小时车位占用率：工作日 %。中午 %；夜间 %；周末 %。中午 %；夜间 %；请附照片： 1、门头照片 2、楼层内部照片 3、门前场景照片本地区域行业状况调查表日期：__________________ 当地水果品牌开设加盟店□有 □无加盟店数目位置

19、人均消费口味特色经营现状促销手法主要产品主要产品价格开设加盟店□有 □无加盟店数目位置

20、人均消费口味特色经营现状促销手法主要产品主要产品价格开设加盟店□有 □无加盟店数目位置人均消费口味特色

21、经营现状促销手法主要产品主要产品价格开设加盟店□有 □无加盟店数目位置人均消费口味特色经营现状促销手法

22、主要产品主要产品价格开设加盟店□有 □无加盟店数目位置人均消费口味特色经营现状促销手法

23、主要产品主要产品价格外来品牌经营方向开设加盟店□有 □无加盟店数目位置做过广告□有 □无卖点人均消费喜好特色经营现状广告发布媒体

24、促销手段主要产品主要产品价格经营方向开设加盟店□有 □无加盟店数目位置做过广告□有 □无卖点

25、人均消费喜好特色经营现状广告发布媒体促销手段主要产品主要产品价格经营方向开设加盟店□有 □无加盟店

26、数目位置做过广告□有 □无卖点人均消费喜好特色经营现状广告发布媒体促销手段主要产品主要产品价格

27、经营方向开设加盟店□有 □无加盟店数目位置做过广告□有 □无卖点人均消费喜好特色经营现状广告发布媒体促销手段

28、主要产品主要产品价格特色水果店和传统水果店摊的比例为：直接竞争对手调查日期：__________________ 名称经营性质位置具体情况备注距离本店的步行时间人流量停车场面积容量促销手段

29、档次规模人均消费装修风格产品定位及风格客户属性：家庭 %，商务散客 %，单位团购 % 交通工具：自驾车 %，打的 %，公交车 %，步行 % 距离本店的步行时间人流量停车场面积容量促销手段

30、档次规模人均消费装修风格产品定位及风格客户属性：家庭 %，商务散客 %，单位团购 % 交通工具：自驾车 %，打的 %，公交车 %，步行 % 距离本店的步行时间人流量停车场面积容量促销手段

31、档次规模人均消费装修风格产品定位及风格客户属性：家庭 %，商务散客 %，单位团购 % 交通工具：自驾车 %，打的 %，公交车 %，步行 % 注：直接竞争对手可在方圆1000米范围内的同档次水果店中寻找。周边社区楼盘物管公司汇总表区域：半径米以内调查

32、人：楼盘名称物管公司负责人电话地址入住率/房价商圈内写字楼/机关/厂部汇总表区域：半径米以内楼盘：物管公司：物管电话

33、地址：邮编：公司名称行业主产品电话传真备注当地媒体调查表调查时

34、间: 调查人: 媒体名称状况价格（明细价格及可变性）联系人及方式报纸/杂志发行量覆盖区域相关版面记者亲合度□熟悉 □可通过某种方式进行沟通 □完全没有办法受众构成中目标消费者的比重果品广告效果 □好 □一般 □不好发行量覆盖区域相关版面记者亲合度□熟悉 □可通过某种方式进行沟通 □完全没有办法受众构成中目标消费者的比重果品广告效

35、果 □好 □一般 □不好发行量覆盖区域相关版面记者亲合度□熟悉 □可通过某种方式进行沟通 □完全没有办法受众构成中目标消费者的比重果品广告效果 □好 □一般 □不好发行量覆盖区域相关版面记者亲合度□熟悉 □可通过某种方式进行沟通 □完全没有办法受众构成中目标消费者的比重果品广告效果 □好 □一般 □不好电台招牌栏目播出时段覆盖区域

36、收听率该栏目的受众分析招牌栏目播出时段覆盖区域收听率该栏目的受众分析媒体名称状况价格联系人/ 联系方式电视台覆盖面_________ 节目特色招牌栏目1：名称播出时段

37、收视率受众主要构成招牌栏目2：名称播出时段收视率受众主要构成招牌栏目3：名称播出时段收视率受众主要构成覆盖面_________ 节目特色招牌栏目1：名称播出时段收视率受众主要构成

38、招牌栏目2：名称播出时段收视率受众主要构成招牌栏目3：名称播出时段收视率受众主要构成覆盖面_________ 节目特色招牌栏目1：名称播出时段收视率受众主要构成招牌栏目2：名称播出时段

39、收视率受众主要构成招牌栏目3：名称播出时段收视率受众主要构成覆盖面_________ 节目特色招牌栏目1：名称播出时段收视率受众主要构成招牌栏目2：名称播出时段收视率受众

40、主要构成招牌栏目3：名称播出时段收视率受众主要构成其他：双向合作机构汇总表区域：米以内调查人：行业/ 营业范围公司名称负责人电话地址备注包含大型卖场、超市、茶楼、桑拿、KTV、停车场等场所。

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