房地产企业税收风险管理的思考与探索讲解.doc

房地产企业税收风险管理思索与探索
作者:陈韶军上传时间:-9-10 13:51
一、问题提出
税收风险管理是税务机关以纳税遵从最大化为目,科学实行风险目规划、识别排序、应对处理和绩效考核,力争最具效率地运用有限征管资源,不停减少纳税遵从风险和税收执法与管理风险措施和过程。税收风险管理意义在于,依托优化征管资源、充足发挥信息技术作用,通过风险分析、识别、归类,采用相适应管理方略,实行有针对性风险控制,破解新形势下税收征管面临突出矛盾和重要问题。,江苏地税省级大集中税收管理信息系统成功上线,包括了从户籍管理、申报征收管理到纳税评估、税务稽查等环节工作流,建立了以流程为导向、覆盖税收服务和管理全过程征管运行机制,为实行专业化、精细化税收管理提供了技术上支持。但先进信息系统带来了海量涉税数据信息,怎样运用这些数据信息来协助处理现实征管难题,风险管理自然就进入视野。
目前,房地产业及其上下游产业在我国GDP中占比过重,并且产业链最长,直接带动19个产业,间接带动40多种产业,存在“房地产业兴,则各业兴;房地产业冷,则GDP增速难以保持”状况。联络镇江市地方税务局第二分局征管实际,现阶段房地产业也是分局重点税源行业中重点,无论是税收总量还是增量奉献率,其他行业均难以“望其项背”。1 -5月份,分局房地产业入库税款15102万元,同比增长47%,占比44.7%,增量奉献率达50.24%,因而也就成为分局税源监控与管理重中之重。针对分局税源构造不均匀现实状况,而房地产业又是税收风险高发、多发行业,怎样把防备和控制房地产企业税收风险关口前移,根据不一样风险等级, 采用频率和深度不一样服务和管理措施,如纳税辅导、风险提醒、引导纳税人自我修正、纳税评估、税收核定和反避税等方式,完善差异化风险应对机制,实现抓住重点带动一般,对全面提高分局税收征管水平就具有十分重要现实意义。
二、房地产企业税收风险类型及其产生原因
(一房地产企业税收风险类型
从近年来房地产企业发生涉税案例来看,房地产企业税收风险重要有如下几种类型:
类型一:应税营业额(收入总额核算不符合税收法律法规规定。企业因应纳税而未纳税、少纳税,面临补税、罚款、加收滞纳金以及刑事惩罚风险。在房地产企业,重要有
如下几种状况:
1、直接坐支售楼收入,以收抵支,或收入不入账。
2、采用多种手段隐瞒、转移预售款收入。如将预售收入记入“其他应付款”贷方;或是把预售购房款变为购房订金,或者作为垫付款项;甚至将预售款直接打入私人银行卡,直
到房产交付使用后才入账缴税。
3、收取价外费用不计收入。开发商在售房后,把收取水、电、燃气安装费及外装修等代办费,在往来账款科目中按代收代付款处理,不将其并入营业收入申报纳税。对于为客户提供额外服务,如安装防盗门、封闭阳台等有关收入,则委托物管部门结算且长期挂帐,房地产企业只就协议房款计算营业收入,形成帐外循环。
4、销售价格明显偏低而无合法理由,尤其是关联企业之间销售价格不合理,存在转移
利润也许。
类型二:会计核算不规范,少计收入或虚增成本费用。
1、如有房地产企业发售车库不计入营业收入,有以联合开发名义分派房地产开发产品而不计销售;有企业压低未售房产成本人为减少当期已售房产利润,或者将超原则交际应酬费用打入开发成本中列支;尚有少数房地产企业收取白条凭证或不合法凭证支付不
合理费用,挤占企业利润等。
2、有企业未按照总局国税发[]31号文规定,合理辨别期间费用和归集开发产品计税成本、已销开发产品计税成本与未销开发产品计税成本,致使成本核算混乱,存在重
复结转成本以及人为调整成本现象。
类型三:企业经营行为合用税法不精确,导致多缴纳税款。在房地产企业,重要有如下
状况:
1、有企业将“开发产品”转为“自用固定资产”,仍按视同销售核算,多缴纳营业税和企业所得税。总局原国税发[]31号文规定:开发企业将开发产品转作固定资产应视同销售,于开发产品所有权或使用权转移、或于实际获得利益权利时确认收入(或利润实现。但新《企业所得税》出台后,总局国税发[]31号文已不再将开发产品转作固定资产仍视同销售处理,假如企业对该项政策不理解,就会多缴纳税款。
2、有企业未及时办理土地分割证明导致多交土地使用税。镇地税发[]122号文转发省局苏地税发[1999]087号文规定,对经营商品房房地产开发企业,在获得土地使用权证次月起缴纳城镇土地使用税,待开发商品房所有竣工验收后,凭国土局土地分割证明到主管地税机关立案,对已销售商品房不再征收城镇土地使用税。因此,确认土地分割时间是一种很重要时点。假如不及时进行分割,就会多缴城镇土地使用税。
(二房地产企业产生税收风险原因
分析房地产企业税收风险类型,可发现导致房地产企业产生税收风险重要原因如下:
1、主观方面
“开发商追逐暴利”成为涉税风险产生直接动因。住房制度改革后,新住房供应机制又无法满足长期压抑社会住房需求,导致房地产行业利润大大超过社会平均利润水平。房地产企业为获取暴利,必须在获取和变更土地容积率、用途上做文章,使主管税务机关预先掌握信息与实际状况产生差异,导致税源监控失灵;同步,有房地产企业也不建立健全财务会计制度,以便混水摸鱼,如故意不妥善保管原始凭证,致使税务机关无法对进行土地增值税清算,只好采用核定措施,从而到达偷逃土地增值税目。有报道说,房地产开发企业公关费用,占到销售收入5%到10%,大大超过税法规定税前扣除原则,企业就运用多种手段编造虚假会计报表,少列收入多列成本,偷逃税款。
2、客观方面
(1“信息不对称”导致税收征管缺位,直接催生“逆向选择”。管理好房地产企业税收,税管员不仅要熟悉企业会计核算,还要熟悉房地产开发全过程(从立项、施工、预售、竣工,到最终交付,才能管住房地产企业在不一样阶段应缴税种,做到应收尽收。目前涉税信息重要来源于纳税人申报,由于有关制度不完善及某些人为原因存在,税务机关不也许完全掌握纳税人所有真实纳税信息。而税收管理员受“户多事繁”所限,囿于事务性工作,无更多精力去实地巡查走访;税务稽查面对现实状况也只能查重点。因此,信息不对称往往导致“如实申报多缴税,虚假申报得廉价”现象,加剧了房地产企业逆向选择。
(2部门联动低效率,客观上为房地产企业涉足税收风险发明了条件。目前税务与国土、规划、建设、房管及工商等部门虽然在加强社会综合治税重要性认识上一致,但在详细工作中,由于护税协税波及部门较多,各部门又有各自管理程序和利益关系,更没有一种明确法律或规章来约束有关部门协税护税行为, 导致部门间涉税信息不能共享,协作配合不尽如人意。正由于部门联动效率远低于房地产企业个体筹划效率,客观上为房
地产企业涉足税收风险提供了可乘之机。
(3减少磨擦成本成为房地产企业涉税风险间接诱因。房地产开发波及多种部门,只要某个环节碰到障碍,对整个开发项目都会产生重要影响,因此房地产企业必须与有关主管部门建立良好关系,减少磨擦成本。而减少磨擦成本,增进感情,交际应酬便必不可少。企业为追求利润最大化目,对不能税前扣除交际应酬费又不愿由私人承担,自然会通过
多种手段挤进成本费用,从而诱发税收风险。
(4现行税收法规政策不完善,也会导致税收风险。如《营业税暂行条例实行细则》规定,甲供材料必须作价纳入营业额缴纳营业税,而甲供设备则不需要缴纳营业税。那么严
格辨别材料和设备就显得十分重要,而营业税暂行条例及实行细则对此并没有明确规定。同步,房地产业税收政策繁多且变化快,使得企业会计和办税人员有关知识难以同步更新,由此会导致少缴或多缴税款。尤其是近年来,面对房地产市场畸型发展,中央政府为加强宏观调控,及时出台不一样税收政策措施,给纳税人遵从也带来一定难度。
三、房地产企业税收风险识别
税收风险识别是风险管理基础环节,就是要从浩瀚数据信息中发现税收流失风险点,为实行风险管理指明方向。因此,我们要从获取大量涉税信息中分析疑点,而后再根据风险严重程度确定风险等级。税收风险识别信息源应包括纳税人报送信息、税务机关采集信息和第三方提供信息。目前运行江苏地税省级大集中税收管理信息系统,系统地采集、整合了企业基础信息、税收征管信息、纳税评估信息及税务稽查信息,为开展税收风险识别提供了有利条件。在房地产企业,识别税收风险重要可采用如下措施:
1、宏观调控政策效应对照分析法。动态关注中央政府出台针对房地产企业宏观调控政策和地方政府出台配套措施,对照“镇江市商品房网上销售管理系统”公布商品房预售及销售信息,比对企业实际申报纳税状况,分析市场走势与纳税状况同新政影响程度与否相吻合。不吻合要深入企业调研有无合理客观原因;不能排除疑点应列入风险监控,
实行风险应对。
2、开发进度比对分析法。从施工项目立项开始,建立全过程税收监控台账。根据企业施工计划和工程承包协议,预先设定征地、施工、预售、销售、竣工决算全过程每一阶段应纳税种和估计税额,而后依进度与监控台账相比对,发现计划与实际有差异,应分析有无合理客观原因,不能排除疑点应纳入风险监控,实行风险应对。
3、决策树比对分析法。根据“江苏地税省级大集中税收管理信息系统”中管理决策型业务之重点税源分析分税种查询功能,结合本市实际编制不一样类型房地产各税种税负和综合税负预警指标,以综合税负为主干,以分税种税负为支干,制作企业税负模型,而后与企业申报纳税状况进行比对。如差异过大应列入风险监控。
4、财务指标比较分析法。列出房地产企业与申报纳税亲密有关施工成本(含工料费明细、管理费用、财务费用、盈利水平等项目实际发生额,与同类型企业同期实绩和本企业历史数据进行纵横对比分析。发现重大疑点,应列入风险监控。
5、逻辑推理法。重要是通过具有内在逻辑联络和有关性多种数据之间趋同或反差关系而进行合理性分析。这种内部具有逻辑上有关联特性重要体目前如下几种方面:(1不一样报表间数据对应关系,如纳税申报表中“应税收入”与财务报表中“营业收入”;(2财务指标配比关系,如收入、成本、费用互相之间变动配比关系;(3不一样税种之间
总是存在着一定逻辑联络,房地产企业土地使用税和营业税存在此消彼长关系。假如数据之间不符合一般逻辑,其所申报营业收入必有明显可疑之处,应列入风险监控。
四、房地产企业税收风险应对
风险应对是根据风险识别发现疑点,有针对性采用防止和控制措施,化解或消除风险过程。在房地产企业,重要应采用如下风险应对措施。
1、根据比对分析掌握不一样状况采用差异化风险应对措施。对于经案头分析和网上比对发现明显纳税差异,可约谈企业,辅导自我修正,对能配合税务部门认真自查纠错,一般可免予行政惩罚,只补税并加收滞纳金;对存在疑点明显但状况比较复杂,不能作出精确判断,应转入纳税评估,深入查明真相;对初步查证问题比较严重,涉案金额巨大,而企业又不愿自查自纠或配合税务检查提供完整资料查证,应及时进入重点稽查程序,把
问题查深查透。
2、提高科学化管税水平。运用江苏地税省级大集中税收管理信息系统3.0,建立房地产税负模型。采集镇江市区不一样企业相似类型开发项目,从获取土地到土地增值税清算结束整个过程不一样阶段所缴纳税款;再通过年终汇算清缴,获取各个开发项目实现销售收入,测算每一开发项目税负水平。然后将所有相似类型开发项目税负水平进行平均,得出镇江市区某一时期房地产行业某一类型开发项目平均税负,以此作为衡量房地产企业税负与否
存在风险根据,有针对性实行风险应对。
3、建立社会化综合治税机制。为加强房地产税源信息互换与监控,可开发税务、规划、建委、工商、房管和国土等部门数据互换与共享信息系统,合用于多部门信息互通,实现信息互换和数据共享。该系统应具有多种勾稽关系、逻辑校验和数据交叉对比分析功能,可据以查对纳税申报表精确性,揭示税收风险也许存在环节和原因,为最大程度控制风险提
供导向作用。
4、指导企业建立自主化风险防控机制。
宣传引导企业建立自我税务风险防控机制,是提高纳税遵从度、减少税收风险最有效措施。要根据房地产企业规模、组织架构和管理风格,因地制宜地指导房地产企业建立税务风险防控机制,将涉税风险防备前移,由事后防备向事前防止转变,形成“二道涉税风险防
火墙”。
(1指导企业完善税务管理机构和岗位。在企业财务和内审部门设置税务风险控制岗位,明确对应岗位职责和权限,使税务管理不相容岗位互相分离,实行内部制约和监督。
（2）指导企业制定和完善税务风险管理制度和其他配套措施。通过度析企业经营活动 及其业务流程中税务风险产生也许性， 对重大税务风险所波及管理岗位和资金流、 实物 流、单证流及信息流，制定包括合法性、真实性、合理性识别和互相交叉稽核职责覆盖各 个环节全流程控制措施。 （3）指导企业完善纳税申报表编制、复核和审批以及税款缴纳程序。明确有关部门 和岗位职责和权限， 保证纳税申报和税款缴纳符合税法规定， 并做好纳税申报资料保管 工作。 （4） 建立和完善税收政策法规搜集和更新系统。 及时汇编企业合用税收业务资料， 网上公布供企业查询和下载，强化纳税培训和辅导，从源头上控制税收风险。