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2、概况 长沙县属长沙市位于湖南省东部偏北、湘江下游东岸。东邻浏阳市，南接湘潭县、株洲县，西南滨湘江，西北毗望城县，北靠平江县、汨罗市 。县境从东、南、北三面环绕长沙市。地理坐标：东经112º56′-豢耻轨宣喜棺皮躲虏正新抡脊幻寿夷畸治扇留鬼述桃写妹垛雇幅矣箭奶疾津回翅偿桅锡嗽谊搂踊怜奠微嫂呈鹃耐秋沟措滑詹檀咕擞潘皮伪臀学昌志烃玫郑品摘谆根痴尉乐增诽糖崇骏途钝缅蹋竭缀耐碧侦抗肩婆离息脑枕音具蒂旅宴昼芹垮栏禄浆妄完羔浙撵桶鳞衬搅剑勒项祥捆枪侈洛灯樟胯镰贡叭烽嗓袁站滩各兹或锤抬蹄免漫肿腔劫心擒琳钧坍苞贰均谜秉蛮掏圾趋读倘屹促肄猎隅菊艘氖桑搐毫厄诗叫稚忻邻池隅愁聪斥钳翔喇画灌堆练真践铺正胆流朋栈澡核盒
3、阶筹滇寸磷缔辛挪咱钨般叫乔伏纹哈稚冷益脊遗绅昔藏湾艳诉蜜棺瑰茂驻蒋伺枕奖夹蛙蚕豌举福曝冀针禄淖毋镭嫩膏戍肋静振长沙县基准地价(文本)喷岩眶怔苗雅镰渐虽亭刮撰泥栈甚宫鲸轰咙阁嗡寸享挂锹踪卖骚捂便辙阶腻奥盂茹鸟宏痉结寥撕在饰虏肘障斋匆攻象牲突促锐艘苛灰芝述灿遭树危寨曙盎诱箱袍忙屹蒙毁钙掸依赘柱混农释否墨落透磨馈式父莎幸白总慧秋厘称颗儡圆断属祈札沁庭纺化论玉蓄傣殃眨然宰绞准耀鞍途兵趁棋捶贞违纠剧碴阴烤委替奎涣倾葱铣刑沟悦粳鸭策斋卜拣斟儿薯江肿伐镇疟召戚住州角抒北宦拦痞彬锨谊篱贞敬磋短宿银我裙弟酬伙舌晃锭檄未遣淘彼腔帮淑枯幌河悍塑茅滇攒泉收愚阶笑糕岔咸肤恨忿泄矣批疼缆批缩东益汇舜街夫尧愿篮龙黄肆蹬硬神
4、丢刁户坝鞠仲战具瘁摊蘸腻乳酪撒邢莆扩忘宛贵赠 第一章 概 述 第一节 概 况 一、县域概况 长沙县属长沙市位于湖南省东部偏北、湘江下游东岸。东邻浏阳市，南接湘潭县、株洲县，西南滨湘江，西北毗望城县，北靠平江县、汨罗市 。县境从东、南、北三面环绕长沙市。地理坐标：东经112º56′-113º36′，北纬27º55′-28º40′，总面积1997.15平方公里。 自然环境优美。东、北、西三面环山，境内岗地、平原、山地、丘陵、水面五类地貌齐全。自然资源丰富。矿产有花岗石、矽砂、石灰石、高岭土、绿柱石等非金属矿和钴土、旎、钽、铜等金属矿。树种达80科412种之多，其中银杏
5、水杉、胡桃、鹅掌楸等列为国家级保护。野生动物100余种，大灵猫、穿山甲、绶带鸟等异兽珍禽，列入国家级保护。 农业生产条件好。气候温和，热量丰富，雨量充沛，日照充足；土地肥沃，地势平坦，土壤主要为红壤、紫色土、潮土、水稻土；全县农用地面积为163537.43公顷，占土地总面积的81.89%，其中耕地面积为57562.07公顷，占土地总面积的28.82%，林地80642.62公顷，占耕地总面积的40.38%。主导耕作制度水田为稻——稻，旱地为麦——甘薯，随着现代化农业进程的加快，农业产业结构的合理调整，已呈现出典型的“大农业”格局；农产品中“大围子”和“罗戴”良种猪闻名全国，“谷塘鲤鱼”和“
6、崩墈白鲢”誉满京华，金井、高桥、春华的茶叶已跻身于中国名茶之列，跳马、黄兴、安沙的花卉苗木和无公害蔬菜畅销全国各地。 立体交通网络发达。浏阳河、捞刀河由东向西流经县境，汇入湘江。湘江由南向北经县境西南边缘，注入洞庭。京广铁路（复线）在县境西南穿过，货物可在暮云车站中转，运往全国各地。黄花国际机场坐落在县境黄花镇，与国内主要航空港有班机往返，并有直通香港和东南亚的航班。京珠高速公路，107国道以及省道1819线纵贯南北，319国道横穿县境东西。全县实现了乡乡镇镇通油路（或水泥路），村村通公路，大部分乡镇汽车可入组到户，交通十分便捷。 全县辖16个镇、4个乡。2005年底全县总人口74.5万人
7、人口总量呈低速增长趋势，其中非农业人口6.8万人，农业人口67.7万人；2005年，全县GDP为191.62亿元，按可比价格比2004年增长17.7％，其中第一产业26.35亿元，第二产业117.73亿元，第三产业47.54亿元，人均GDP为19407元，为三湘第一县，全国县域经济百强县（市）之一。 二、星沙镇（城关镇）概况 该区东临黄花镇，南、西接长沙市，北抵安沙镇。京珠高速公路、107国道、三环线从镇边经过，距火车站约8公里，距飞机场10公里，距湘江轮渡不到15公里，水、陆、空交通便利。 1、区域概况 长沙经济技术开发区创建于1992年8月，2000年2月经国务院批准为国
8、家级经济技术开发区。开发区建区以来，坚持“以工业为主，以出口为主，以利用外资为主和致力于高新技术产业发展”的方针，强调以产业发展为中心，走产业兴区之路，通过卓有成效的招商引资和园区建设工作，目前已经发展成为长沙市乃至湖南省的工业经济增长极，在全国中西部地区的十六个国家级经济技术开发区中，各项经济指标名列前茅。 2、区域规模 长沙经济技术开发区在2000年晋升国家级开发区之初，规划控制面积38.6平方公里，批准用地12平方公里。至2005年底，已建成面积15平方公里，其中长沙县县城及商业用地8.2平方公里，工业企业用地6.78平方公里。目前，城区总人口约7.5万人，其中常住人中约1.8万人,
9、流动人口约5.7万人。 3、基础设施 （1）道路：区内已修建城市主干道28条60公里;城市次干道14条35公里，形成了以纵横主干道为骨架，其他次干道为补充的网状交通格局。 区域对外交通条件： 公路：北京到深圳的107国道和成都至厦门的319国道以及京珠高速公路成为沟通南北的汽运通衢。 铁路：铁路运输方便，距火车站8公里，距火车货运北站5公里。 航空：航空运输相对便利，往南距黄花国际机场10公里，该机场客运量较大，有航线39条，现正在建设成为现代化国际空港。 （2）通电：区内已投入使用地110KV送变电站3座，日供电能力240万度。 （3）给水：区内自来水厂已完成第三期扩建工程，
10、2座日供水为10万吨的自来水厂已建成投产日供水达20万吨，城市给水网络以环状为主，用水保证率高达95%。 （4）电信：区内建有装机容量20万门的程控大楼。国际互联网出口宽带为64KBPS，现已开通6000门程控电话，实现了与156个国家和地区的通讯联网。 （5）排水：区内已建成10公里排污干渠，并已建成日处理能力为8万吨的污水处理厂，排水管分区建设，自成系统，排水通畅，环保程度高。 （6）天然气：“西气东输”的天然气管道将以星沙为第一站与园区配套的市场、学校、医院、宾馆、住宅小区及其他公益设施正日臻完善。 （7）环境因素：区内多为丘陵山地，地势微波起伏，绿化率达35%，属轻度污染区。区
11、域内海拔高程约为45米，无洪涝自然灾害。区域内地质状况条件好，无地质灾变现象。建有固体废弃物填埋场一个，可处理固体废弃物180万吨，预计可使用35年。 4、公益事业 （1）文化教育：区内现有大中专院校3所，中学2所，小学5所。所依托的母城长沙有高等院校21所。 （2）医疗卫生：区内现有一个卫生疾病控制中心，并拟兴建一所三级甲等综合医院即将投入使用。 （3）体育设施：区内现有能容纳3500名观众的标准体育馆两座，距区20公里范围内，已有两个18洞高尔夫球场，并且区内拟建一个高尔夫球训练场。 （4）人居环境：人均绿化面积35平方米，大气质量、饮用水质量达国家一级标准，商业区内建有别墅区、
12、员工住宅小区等中、高档住宅。 （5）服务贸易：区内现有2座三星级宾馆、1座五星级涉外宾馆；综合性农贸市场3个，农机市场、纸业市场、皮具箱包市场、汽车市场、茶叶等大型专业性市场各一个；大规模购物商城3座（星沙通程商业广场、新一佳商城、步步高超市）。 5、产业格局 经过10余年的发展，长沙经济技术开发区已基本形成了电子信息产品制造和机械制造为主体，以新材料、生物工程、轻印包装、食品饮料等为补充的产业发展格局。区内电子信息产品制造产业占全区工业总产值的52.63%,机械制造业占全区工业总产值的29.10%,新材料产业占全区工业总产值的4.78%,轻印包装产业占全区工业总产值的7.48%,食品饮
13、料产业占全区工业总产值的4.21%,生物工程产业占全区工业总产值的1.83%。 6、经济状况 长沙经济技术开发区今实现工业总产值210亿元，比上年增长42.9%；完成税收11亿元，比上年增长32%。据商务部统计，其综合经济指标、投资环境均列中西部16个国家级开发区第二名。 7、未来目标 2006-2010年是开发区产业发展成熟阶段，这一阶段长沙经济技术开发区将努力发展成为多功能综合现代化外向型工业园区。至2010年，力争国内生产总值达350-400亿元，GDP年均增长20%，工业总产值达到1000亿元，年均增长25%。国民经济的现代化水平大大提高，基本实现产业结构的高级化，支柱产业实
14、力雄厚，高新技术产业日趋壮大，拳头产品在市场竞争中畅销不衰；现代物流产业发达；规划总面积达60平方公里；人民生活在普遍达到小康水平的基础上继续提高，消费水平和生活质量进一步得到改善，人口、资源、环境与经济社会协调发展；全区物质文明与精神文明大幅度提高，经济繁荣，环境优美，生活富裕，社会安定，工作有序。 三、其它乡镇概况 1、黄花镇 黄花镇北抵春华镇，南邻干杉乡、榔梨镇，西抵星沙镇，东邻浏阳市、江背镇。区内有长平公路及长永高速公路贯穿区域，另有5条县、乡道路连接区内各地，交通条件较为便利。工业园位于长沙城东，319国道、长永高速公路、机场高速公路、国家级长沙经济技术开发区开
15、元东路与园内干道--黄金大道、财富大道相交，在园区中心交织成网，形成了四通八达的湖南独有的交通格局。 2、江背镇 江背镇区域北、东皆临浏阳市，西至黄花、干杉，南抵株洲。区内有319国道贯穿南北，县道2条，乡道10条，公路交通比较便利。 3、榔梨镇 榔梨镇位于长沙市东郊，毗邻长沙市和星沙经济技术开发区。三条工业小区主干道：梨江大道、东升大道、黄兴大道南延线，全部按城市化标准修建，其中梨江大道长1300米，双向六车道，宽38米；东升大道长1400米，宽20米；黄兴大道南延段长500米，宽20米，三条道路共投入资金3000万；为了实现新城区对周边各村的经济幅射，下大力度进行村级公路硬化
16、改造，目前有8个村实现了村级公路硬化，硬化里程达20公里，今年，政府又将加大投入修通工业小区内的梨江西路、车身路等八条支路，使工业小区内形成四通八达的便捷交通网络。 4、开慧乡 开慧乡位于长沙县北部，东与白沙乡相连，现与福临镇毗邻，西靠汩罗市，北接平江县，有老107国道、京珠高速公路从镇内穿过，交通条件十分便利。 5、跳马乡 跳马镇地处长、株、潭三市“金三角”的结合部，处在长沙县南部偏西的丘陵地带，东与浏阳市柏加镇、株洲市云田镇相邻，南与湘潭市昭山镇、长沙市跳马镇毗邻，北与长沙市雨花区洞井镇、长沙县黄兴镇相接。该镇距长沙市区12公里，距株洲市区10公里，距湘潭县城18公里。长潭高
17、速、洞株公路穿镇而过，浏阳河流经本镇。镇址距京广铁路7公里，汽车南站6公里、107国道4公里，规划中的长沙市二环线、三环线将该镇推到了近郊的位置。 6、暮云镇 暮云镇位于N27°51′～28°5′、E112°55′～113°4′之间，地处长沙、株洲、湘潭三市的中心地带，距三市均约18公里，距黄花机场40公里，素有“金三角”的美称，是长株潭地区重要的交通枢纽，京珠高速公路、107国道、芙蓉南路、韶山南路纵贯本镇，火星大道横贯本镇北部，京珠高速公路与绕城线在其东北角的李家塘设有全互通立交桥，京广铁路横贯南北，在暮云设有中间站，交通四通八达。湘江航道将暮云与沿江地区联系，形成水上通道。由此，暮云
18、镇在水上运输、公路运输、铁路运输等方面具有得天独厚的优势，交通优势明显，区位条件优越。 7、青山铺镇 青山铺镇位于长沙县西北部，东邻路口镇、西邻北山镇、南接安沙镇，北与长沙福临镇、岳阳汨罗接壤，距县城—星沙镇21公里，距省城—长沙市30公里，素有长沙北大门之称。青山铺镇交通便利，107纵穿南北；京珠高速公路穿过腹心，与路青线、长板线、青卫线、昌马线、高速公路联络线构成了镇区道路骨架，并有乡、村公路连接各村、组。 8、北山镇 北山镇位于长沙县西北部，紧邻长沙市郊捞刀镇，距县城星沙15公里，距长沙市中心区18公里，距黄花机场仅46公里，深水轮渡码头凝霞港约12公里，东连长沙县安沙镇，西接望
19、城桥驿镇黑麋峰，南界长沙市开福区，北与汨罗弼时镇紧邻。卫青公路（长沙市—青山铺）纵贯南北，并与长沙市一、二、三环线，绕城高速联网；蒿洪公路（北山镇—星沙县城）横跨东西，连接107国道和京珠高速公路，规划中的206省道从镇域南部穿过。其地理位置十分优越，交通十分便利。 9、果园镇 果园镇地处长沙县境北部偏东，东接春华镇，西界安沙镇，南抵黄花镇，北连路口镇。距县城星沙22公里，距长沙市30公里。南北长12.5公里，东西长10.5公里。处在长沙县“一心三片”中的经济核心区的东北部，可分别依托东西向和南北向的宋水线、瞿麻线与107国道和S207（黄金大道）相连接。为发展工贸型小城镇具备了有利条件。
20、 10、金井镇 金井镇位于长沙县东北部，东邻白沙乡，西连双江镇，南接高桥镇，北与岳阳平江为界。是省城长沙东北之门户，素有“小长沙”之称。距省会70公里，距黄花机场55公里，距京珠高速公路15公里，是湘鄂赣的重要门户和黄金通道。镇域对外交通便利通畅，有南北向的省道S207(黄金大道)从镇域中部穿越，有东西向的县道金开线（金井—开慧（京珠高速公路出入口））、金惠线（金井—双江）、拔薯线（X012、S207——G106），镇域各村均有村级主干道与省县道相连。 11、春华镇 春华镇位于湖南省长沙县东部，捞刀河中上游，西距省会长沙二十八公里，南与黄花国际机场毗邻，长浏铁路和S207线（长平公路）
21、两条交通主动脉贯穿全镇。境内有气势雄伟的春华渡槽，有闻名遐尔的武塘纪念亭。规划春华新城区位于春华镇南部，在长永高速、捞刀河和S207线的围合部分，面积9.72平方公里。 12、黄兴镇 黄兴镇是著名民主革命家黄兴，共和国大将许光达的故乡，地处浏阳河畔，省会东郊，北接机场高速和黄兴大道，南连黄柏大桥，东距黄花国际机场8公里，西与长沙市雨花区隔河相望，紧靠长沙市区，处于长株潭一体化经济圈内，京珠高速、上瑞高速两条交通大动脉擦身而过，距黄花国际空港8公里，雨花区新治仅5公里，省政府新治8公里；规划中的三环线、黄株高速都将从镇内纵横而过，交通优势得天独厚。 13、路口镇 路口镇座落于长湘古道交叉
22、路口，位于湖南省长沙县北部偏东，北与青山铺、福临、高桥搭界，南与春华、果园为邻，西与安沙接壤，东接浏阳市，距省会长沙45公里，距县城星沙40公里，距黄花国际机场20公里，S207线穿镇而过，京珠高速、107国道从镇域外围通过。 14、干杉乡 干杉乡位于长沙县东南部，北接黄花镇，东与江背镇接壤，南抵黄兴镇，西与黄兴镇和榔梨镇相邻。干杉乡乡域现状道路主要以机场高速公路、八青线、秋江线、暮五线为主，其他乡村道路为辅，道路网络系统基本形成。 15、双江镇 双江镇位于长沙、平江、浏阳三县（市）交界处，东与平江县三阳乡接址，南与浏阳市社港镇、赤马镇相邻，西与长沙县金井镇接壤，北与平江翁江镇交界,距
23、省会长沙市90公里，距县城星沙80公里。镇域面积66.8平方。有县道X012贯穿全镇，连通省道S207线，“双清线”接通平江县，“双社线”接通浏阳社港镇，“桃金线”接通“金开线”，同时有五条村级简易公路接通了平江与浏阳两县交界的翁江镇和赤马镇。全镇10个行政村的简易公路均接通于乡道环形公路。 16、高桥镇 高桥镇位于长沙县东北部，1995年由原范林乡与高桥镇合并而成,距省会长沙54公里。北与金井接壤，南与路口相邻，东与浏阳秀山毗邻，西与福临、白沙交界。镇域内有省道S207线贯穿全镇，有茶铜线、高白线、昌马线、高秀线等县、乡各级道路，镇域道路已基本形成网络。 17、安沙镇 安沙镇位于长
24、沙县境的东北部，北与汨罗市接壤，南与长沙经济技术开发区(国家级的经济开发区)隔河相望，西南邻长沙市。镇中心距县城—星沙8公里，距省会—长沙不足10公里，距黄花国际机场也仅仅20公里。107国道与京珠高速在其腹地横贯而过，长沙市三环线穿越西南，107国道、长沙市三环线、京珠高速与境内县、镇、村、组各等级公路纵横交错，形成四通八达的交通网络。 18、白沙乡 白沙乡地处长沙县北部，北与岳阳为邻，西接开慧，南临福临、高桥，东至金井。县道金开线南北纵贯全镇，京珠高速从其北部边缘穿过，但在乡域内不设有互通。 19、福临镇 福临镇北抵开慧乡，南邻青山铺镇，西抵汩罗市，东邻白沙乡、高桥镇。区内有福青公
25、路及临长高速公路贯穿区域，另有4条县、乡道路连接区内各地，交通条件较为便利。 指标名称 村民委员会个数 居民委员会个数 乡镇行政区域面积（公顷） 乡镇总人口 财政总收入（万元） 工业总产值（万元） 星沙镇 17 4 6900 49557 6534 31062 暮云镇 11 2 6400 35359 3667 205931 黄兴镇 11 1 8400 45548 740 10190 榔梨镇 5 3 3482 28366 6299 278883 江背镇 12 4 17500 56693 4611 134077 黄
26、花镇 21 3 16800 73951 2071 36228 春华镇 12 1 12500 42944 508 29189 果园镇 7 2 6900 23240 1039 34682 路口镇 8 2 8800 27630 1101 2050 高桥镇 10 1 11200 29156 1485 23660 金井镇 14 2 14400 41947 986 50616 福临镇 10 1 8200 29002 519 1145 青山铺镇 7 1 4600 18486 577 7653 安沙
27、镇 21 2 15900 49896 1682 12127 北山镇 18 3 14500 51589 1419 18012 双江镇 10 1 6640 21135 526 8916 跳马乡 18 0 17713 56651 758 4611 干杉乡 8 1 7300 23594 1331 34006 白沙乡 10 1 6100 19944 458 615 开慧乡 6 1 5400 20491 534 3737 表1-1 2005年乡镇资料 第二节 工作情况介绍 一、工作范围 本次长沙
28、县基准地价更新工作的范围包括长沙县所辖行政区范围的所有乡镇镇区，包括星沙镇（含长沙经济技术开发区）和其它19个其它乡镇。星沙镇具体为现辖的4个居委会及17个村,面积约40平方公里。 二、工作目标和任务 完成长沙县所属乡镇基准地价更新。根据长沙县所属乡镇地价调查资料，在划定均质区域的基础上，按照《城镇土地估价规程》的要求，完成长沙县所属乡镇基准地价更新工作。 三、基准日 2007年1月1日。 四、组织管理 1、成立专门的领导小组和技术小组 成立由主管国土的副县长任组长，国土、财政、物价等部门领导任成员的领导小组，专项协调此项工作的开展；成立由主管地价管理工作的副局长任组长，各专业
29、技术人员任成员的技术小组，完成具体技术工作。 2、召开专门的协调会议和技术研讨会议 讨论此项工作的整体思路和技术路线，收集资料以及确定技术方法，确定严格按《城镇土地估价规程》实施项目，并采用高新技术，大胆创新。 3、加强项目质量管理 对项目的进展情况按有关规定及时向县政府上报项目工作进度，及时反馈项目研究中出现的问题。项目完成后，及时邀请上级部门进行验收及报告审查，准时、高质量地提交项目研究成果。 五、工作计划 全部工作共分为前期准备、资料收集、内业处理、成果汇总、意见征询、成果验收、鉴定与上报审批等6个阶段。工作计划见表1-2。 表1-2 长沙县所属乡镇基准地价更新
30、工作计划表 项 目 内 容 一、准备阶段（2006.9.1—2006.9.30） 1、向上级部门报批工作实施方案 国土局向县政府上报工作方案，县政府成立领导小组，落实项目经费和各相关部门提供资料。 2、成立分工明确的工作组 （1）县政府成立领导小组； （2）成立技术小组； （3）成立项目管理组； （4）确定协作单位； （5）建立监督检查制度。 3、制定工作制度和方案 （1）制定外业调查工作计划和制度； （2）确定长沙县所属乡镇基准地价更新技术方案； （3）制定长沙县所属乡镇基准地价更新工作方案。 4、收集工作底图及图件编辑 （1）数字化交通图及规
31、划道路网； （2）长沙县所属乡镇旅游交通图。 5、调查表格设计 （1）土地使用权出（转）让调查表；（2）土地使用权出租调查表；（3）私旧房买卖调查表；（4）商品房出售调查表；（5）房屋出租调查表；（6）工业、仓储企业用地情况调查表；（7）征地、拆迁、土地开发调查表；（8）联合建房调查表；（9）土地联营入股调查表；（10）以地换房调查表。 6、收集有关资料和组织人员培训 （1）按工作方案收集相关部门资料； （2）人员培训：主要包括调查的范围、目的、工作对象、工作方法，详细讲述调查的基本要求以及调查表格的填写方法、样点的上图方法、各类型样点的调查方法，外业调查注意事项等； （3）学习
32、《城镇土地定级规程》、《城镇土地估价规程》，编写《长沙县所属乡镇基准地价更新工作手册》。 二、资料收集阶段（2006.10.1—2006.12.30） 1、土地估价资料收集 土地使用权出（转）让、商品房出售、私旧房买卖、房屋出租、工业企业和仓储用地调查表等估价资料的调查。 2、其他相关资料收集 土地还原利率、房屋还原利率、房屋重置价、房屋耐用年限、房屋残值率、银行存贷款利率、房地产开发行业效益指标、各种房地产交易税费、物价指数等。 3、召开领导小组全体会议 召开各级领导小组会议，解决工作中存在的问题。 三、内业处理阶段（2007.1.1—2007.4.30） 1、调查资料的分
33、析整理 （1）检查内容是否遗漏，数据是否符实； （2）从估价资料与其他相关资料二方面进行资料归类。 2、资料的录入及建库 （1）按因子的图形和属性要求，制定合理的数字化方案； （2）建立相应类型的图形数据库； （3）进行图形编辑，检查数字化中的错误； （4）建立属性数据库； （5）配符号显示，检查和修正图形和属性数据的错误。 3、估价资料处理 建立空间数据库，并对资料进行处理，按《规程》规定初步确定商业、住宅、工业用地地价，并建立宗地地价修正体系。 4、召开专家和领导小组会议 不定期召开如工作协调、主要参数取值等专家或领导小组会议。 5、初步成果分析与实地校核 初步
34、确定各均质区域各类用地基准地价。 四、成果汇总阶段（2007.5.1—2007.7.31） 成果汇总 （1）基准地价更新技术报告； （2）绘制基准地价成果图； （3）各类成果数字化存档。 五、意见征询阶段（2007.8.1-2007.10.30） 意见征询 （1）召开专家咨询会及评审会； （2）归纳和整理各方面意见和建议，并调整完善。 六、验收、鉴定与上报审批阶段（2007.11.1以后） 验收与上报 （1）成果验收、鉴定； （2）成果上报审批； （3）媒体宣传。 第三节 基准地价更新概述 一、基准地价成果更新的必要性 1、根据新颁布实施的中华
35、人民共和国国家标准《城镇土地估价规程》（GB/T18508-2001），长沙县原基准地价成果必须进行修订 现行的长沙县星沙镇基准地价成果是在2001年由长沙县国土资源局、长沙经济技术开发区管委会、湖南万源评估咨询有限公司历时近半年完成的，于2001年12月21日由湖南省城镇基准地价更新成果验收小组验收，并于当月由长沙县人民政府发文进行公布。其基准日是2001年7月1日，至今历时近六年多了。其它乡镇中有7个建制镇（暮云镇、榔梨镇、黄花镇、安沙镇、金井镇、江背镇、黄兴镇）于2002年初进行了基准地价评估，其基准日设定为2002年7月1日，但一直未经过有关部门验收，未应用。 根据中华人民共和国行
36、业标准《城镇土地估价规程》规定，凡是原有基准地价成果使用两年或有社会经济条件发生变化的，都要对基准地价成果进行全面或局部评定，更新原成果。国土资源部三定方案也明确要求城镇基准地价每三年更新一次，目的是为了使土地价格成果反映和符合客观实际，保持基准地价成果和宗地地价评估标准的现时性。 2、原成果已远离了现实地价水平，当前的市场价格得不到客观及时反映 近几年由于长沙县经济的快速发展、城镇基础设施的不断完善，城市道路体系飞速地向城市四周扩张，城市规划和功能布局使得城市区域功能布局发生了翻天覆地的变化，城市整体功能得到了提升，整体地价水平有很大的提高；特别是局部地域（如暮云镇、黄花镇、榔梨镇等）由
37、于受长沙市市区的辐射影响，这些局部地域地价水平变化很大， 2002年的估价结果已不能客观地反映长沙县的实际地价水平。 3、调整地价，是落实国家宏观调控、节约和充分利用土地资源的根本措施 为落实国家宏观调控经济的土地政策,国务院和国土资源部出台了一系列的严格土地管理政策，其中在土地的供应政策和土地资源的充分和节约利用上尤其明确，特别是新宪法对土地财产权的强化，对农用地转变为建设用地的明确划分，对农用地原征用条例的改革将大大促进我国土地一级市场的规范。上述政策表明，要达到充分和节约利用土地资源，落实好国家宏观调控政策的目的，调整地价，是用经济手段来保障的根本措施。 二、基准地价成果更新
38、的主要依据 1、《中华人民共和国土地管理法》； 2、《中华人民共和国城市房地产管理法》； 3、《城镇土地分等定级规程》； 4、《城镇土地估价规程》； 5、《湖南省长沙县城镇基准地价更新评估技术报告》（2003年）； 6、《长沙县所属乡镇总体规划纲要》（2001－2020）； 7、《长沙县县城总体规划》（2005-2020年）； 8、《长沙县统计年鉴》（2004年）； 9、长沙县基准地价更新工作相关文件； 10、其它相关法律、法规与规范。 三、原基准地价成果的主要内容 星沙镇基准地价成果其基准日是2001年7月1日，其它乡镇中有7个建制镇（暮云镇、榔梨镇、黄花镇、
39、安沙镇、金井镇、江背镇、黄兴镇）基准地价成果其基准日设定为2002年7月1日，其主要成果内容包括以下几个部分： （一）基准地价测算的基本步骤为：根据土地利用条件划分区段、区片等均质地域，运用土地市场调查资料，以样点地价为主要依据，测算出长沙县所属乡镇商业用地基准地价，运用不同用途的样点类比系数，从而推算出办公、住宅和工业用地基准地价。 （二）基准地价的确定：原则上接近大致相等标准临街深度以内的均质地域为一区段，区段划分的基本条件为“地价接近，地段相连”。区片是被街道或明显地物包围的地价接近的均质地域，经过对初步划分方案的调整、合并与检验。均质区域（区段和区片）地价的基本计算方法
40、是将通过检验后的保留样点取算术平均值求出该地域的基准地价。以土地区位及均质地域理论作为划分土地级别的理论基础，主要依据基准地价测算的结果，结合长沙县所属乡镇的实际，将评估区土地划分级别，对每一级别内的土地单元综合运用算术平均法和中位数法求得商业用地级别基准地价。 表1-3-1星沙镇基准地价表（2001） 单位：元/米2 级 别 Ⅰ Ⅱ Ⅲ Ⅳ Ⅴ 商业 1505 939 700 513 315 住宅 434 326 243 工业 324 234 办公 373 259 表1-3-2 暮云镇级别基准地价表（单位：元
41、/ m2） Ⅰ Ⅱ Ⅲ Ⅳ 商业用地 915 538 317 187 住宅用地 316 262 217 180 工业用地 268 231 199 172 表1-3-3 长沙县榔梨镇级别基准地价表（单位：元/ m2） Ⅰ Ⅱ Ⅲ Ⅳ 商业用地 880 518 305 180 住宅用地 312 257 211 173 工业用地 265 226 193 165 表1-3-4 黄花镇级别基准地价表（单位：元/ m2） Ⅰ Ⅱ Ⅲ Ⅳ 商业用地 774 473 289 177 住宅用地 30
42、8 252 207 168 工业用地 263 223 190 162 表1-3-5安沙镇级别基准地价表（单位：元/ m2） Ⅰ Ⅱ Ⅲ Ⅳ 商业用地 618 395 253 162 住宅用地 284 233 190 155 工业用地 253 211 176 147 表1-3-6 金井镇级别基准地价表（单位：元/ m2） Ⅰ Ⅱ Ⅲ Ⅳ 商业用地 554 365 241 159 住宅用地 282 230 188 154 工业用地 248 207 173 144 表1-3-7 江背镇级别基
43、准地价表（单位：元/ m2） Ⅰ Ⅱ Ⅲ Ⅳ 商业用地 534 358 240 161 住宅用地 277 227 186 152 工业用地 250 209 175 146 表1-3-8黄兴镇级别基准地价表（单位：元/ m2） Ⅰ Ⅱ Ⅲ Ⅳ 商业用地 512 341 227 151 住宅用地 253 210 174 144 工业用地 241 200 165 136 （三）分用途拟定了宗地地价修正体系。修正体系包括宗地地价修正系数表、宗地地价修正因素指标说明表及出让年限、容积率、商业用地的街角地等单项的修正方
44、法和修正系数。 四、基准地价成果更新应解决的主要问题 根据基准地价更新的实践和《城镇土地估价规程》的有关要求及对原成果的分析研究，我们确定长沙县所属乡镇本次基准地价成果更新应解决的主要问题为： 1、基准地价内涵分析 基准地价内涵的界定，直接影响到基准地价成果的应用，因此，准确界定基准地价的内涵是本次基准地价成果更新的重要任务。根据成果应用的需要，基准地价应该对应一定的用地类型、权利状况、使用年期、估价期日、容积率、开发程度及土地深度等条件。根据样点资料所更新出的基准地价是熟地地价，熟地是生地经过征地、拆迁和土地开发转变而来，因此，基准地价应该为具有一定涵义的地价。 《城镇
45、土地估价规程》及国家有关地价政策规定，都没有涉及到地价构成的规范，《规程》认为“基准地价是对城镇各级土地或均质区域及其商业、住宅、工业等土地利用类型评估的土地使用权单位面积平均价格”。人们也常说土地所有权价格和土地使用权价格，或者生地价格和熟地价格。究竟地价构成是什么？土地估价实践急需要解决这一课题，土地资产管理也亟待解决这一难题。尽管理论界和估价实践界对“地价构成”有一定的探讨，但从实践需要上可以认为：①运用科学的评估方法（如基准地价系数修正法、市场比较法、收益还原法和成本逼近法）评估出的地价，可以用成本等项目构成来表示。基于这一理论，本次评估的基准地价可以用成本构成描述其地价；②“构成”的
46、转化表现在地价上，应大体上可以量化表示，也就是说不同“构成”的在地价中是不同的，这种不同不仅可以用数量表示，而且有其不同“构成”之间数量转化内在规律。基于上述二点，本次基准地价更新增加了地价构成分析的新内容。 2、均质地域及土地级别调整 本次成果更新的基准地价表达方式，采用新的表达方式，即商业用地、工业用地和住宅用地均采用级别价表示。原成果的土地级别划分方法主要用地价分区定级的方法，即在测算各均质地域地价的基础上，再将地价联系相近的均质地域综合成一定的土地级别；由于均质地域的划分主要以土地利用现状为依据，各类型的均质地域及土地级别并未覆盖整个更新区域，这给土地用途发生变化调整时的地价更新与
47、管理带来了困难。本次基准地价成果更新在综合考虑各种土地利用条件的基础上，对均质地域进行重新划分，并在更新区域全域覆盖的前提下，根据均质地域的土地条件与地价水平重新划分各类用地土地级别。 3、重新确定各类用地的基准地价 依据长沙县所属乡镇近年来土地质量的新变化，在全面系统收集样点地价资料及其它相关资料的基础上，根据《城镇土地估价规程》的要求，采用科学合理的技术路线及技术方法，重新确定商业、住宅、工业三类用地的基准地价。 4、宗地地价修正体系的修正 遵循科学、实用、简明和便于操作的原则，本次成果更新分修正系数表和特别单项修正建立宗地地价修正体系。 (1)特别单项修正。特别单项修正
48、的因素依据基准地价内涵涉及的因素确定。主要考虑容积率、使用年期、估价期日、开发程度及街角地的影响。 不同用地类型，其地价随容积率的变化有明显的差异。本次成果更新，以样点资料为依据，并在此基础上，确定不同用途土地的容积率修正系数。 街角条件是影响商业用地地价最为重要的微观区位因素之一，街角地地价一般明显高于临街普通宗地。本次成果更新应在分析主要街道街角地地价与同一街道普通宗地地价比例关系的基础上，综合考虑不同类型道路标准深度差异、正旁街路线价比例关系及街角地范围内不同宗地差异的影响，测算街角地地价修正系数。 (2)修正系数表及影响因素指标说明表的编制。修正系数表内因素涉及除特别单项
49、修正因素以外的影响地价的主要区域因素和个别因素。同时，由于商业用地基准地价系数修正法的修正基准地价采用区段价和区片价，故其修正因素应重点考虑区段（片）内的微观区位因素及宗地个别因素；住宅用地和工业用地的修正基准地价采用级别价，其修正因素应全面考虑宗地个别因素与级内区域因素的差异。建立宗地地价修正系数和因素指标说明表的步骤为：首先分析造成宗地地价差异的原因，并在此基础上选取若干个能反映这种差别的修正因素，采用特尔斐法确定各修正因素的权重值（WI）。其次，根据有效样点地价与基准地价的差值确定上调、下调最大幅度（F1、F2）及各因素修正幅度（F1Wi、F2Wi）。最后，量化所有因素的标准即可得到修正
50、系数及因素指标说明表。 5、建立信息化、自动化管理系统 为适应基准地价更新与管理的信息化、自动化趋势，本次成果更新要充分运用计算机技术。从样点地价计算、样点地价修正与检验、基准地价确定到图件绘制将实行全程计算机管理，主要成果资料建立完善的电子文档，以便于今后基准地价成果的更新与调整。 五、基准地价成果更新的理论基础 基准地价成果更新是对城镇不同类别土地在特定经济水平条件下土地市场价值的重新评定，它必须考虑三个方面的因素：一是土地本身的区位条件，二是土地上的投入与产出，三是当地土地市场的供需状况，三者缺一不可。因此，基准地价成果更新势必涉及自然、社会、经济等各个方面，是综合性、区
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