1、内部资料 注意保密 案例编号：VKXXX/GC/012
天津万科新城西区裂缝保修及美树丽舍裂缝控制
【作 者】 天津万科工程管理部 潘自乔
【编 审】 总部工程管理部
【编者按】 砌体裂缝控制和处理是建筑工程质量通病的重要课题之一，也是集团工程质量管理的一个攻关重点，天津公司新城项目目前裂缝问题的产生原因较为复杂，处理难度也较大。其裂缝保修的技术经济效果如何？裂缝控制的技术方案能否到达预期目标，值得我们关注和借鉴。
【摘 要】 本文简要介绍了天津万科新城西区的裂缝
2、情况、原因分析和保修处理，并提出了对在建项目裂缝的防治技术措施。
【关键词】 墙体裂缝 原因 维修 抗裂措施
【日 期】 2002年9月
一、 西区概况
万科新城西区一期1、6、7组团总建筑面积4.9万平方米，其中1组团（丁香苑）2万平方米，7组团（雪溪苑）2万平方米，6组团（郁金苑）0.9万平方米。开工时间为2000年4月12日，工程全部竣工时间为2000年11月25日。沉降观测自2000年8月26日起至2002年3月26日止，最大建筑物沉降为111mm，加上施工期间建筑物的沉降，房屋的最大沉降量近200mm，超过天津现行规范的限值。在1、6、7组团总共32个楼栋中
3、11栋楼的沉降已经稳定（日平均沉降量小于0.01mm/d），其余楼栋仍处于沉降期内，沉降观测仍在进行中。
二、 出现的质量问题及原因简析
2001年8月16日首宗投诉的内容是山墙沿竖向出现类似枣核状的通缝。2002年6月发生以雪溪苑7、8号楼为主的群诉。通过现场的全面普查，投诉的质量问题主要为：
1． 山墙出现多道竖向裂缝（枣核状），位置在山墙构造柱拉接筋端部；
2． 外墙圈梁上下口与砖砌体间的水平裂缝（抹灰层开裂）；
3． 纵向窗间墙上的水平通缝；
4． 钢筋混凝土反梁上口与砖砌体间的水平通缝；
5． 构造柱抹灰层过厚导致的抹灰层的不规则裂缝；
6． 墙面多处抹灰层空鼓；
4、
7． 室内线管处薄弱部位的墙体竖向裂缝；
8． GRC板拼缝处及与墙体交接处的裂缝；
9． 露台女儿墙的包角裂缝；
就出现的上述质量问题，天津公司召集了多次专家论证，就存在的问题产生的原因分析归类如下：
1． 专家认为山墙上出现纵向裂缝的主要原因是干縮裂缝，砂浆强度过高（M10），砖出窑后没有足够的停放时间，施工速度过快，砂浆干縮在墙体内产生附加干縮应力致使砌体拉裂；
2． 施工用的砂浆的砂粒过细，造成水泥含量过大，而混凝土与砖不同材料的吸水率不同，导致抹灰层在不同材料交界面处出现收縮裂缝；
3． 在基础不均匀沉降过程中，建筑物沉降部位受到阻力的限制，使窗间墙受到较大的水平剪力，
5、致使窗间墙上下部位出现水平裂缝；
4． 基底处理不规范，浇水不透，每层抹灰时间间隔过短，抹灰层厚度控制不均，致使抹灰层出现大面积的空鼓；
5． 砖砌体与混凝土的线膨胀系数不同，在两种材料的接触面处产生水平方向的温度应力，致使砖砌体在顶层产生水平温度裂缝；
6． 混凝土构件的抹灰层过厚，有的厚度达40－50mm，致使抹灰层收縮开裂；
7． 线管埋入深度不够、线管等墙体消弱部位未采取必要的加强措施，致使线管处抹灰层开裂；
三、 裂缝维修
针对新城西区出现的诸多质量问题，2002年7月9日，在集团工程管理部总经理朱怀宇先生的指导下，新城维修小组正式成立。维修小组所做的首项工作就是逐户普查
6、质量问题，逐户登记，建立用户档案，并对发现的质量问题分门归类。
工程管理部参与并指导制定详细的维修方案，重大的维修方案（如结构性通缝）按照国家有关规定请原设计单位出具。针对出现共性的质量问题，制定了一套菜单式维修方案，以使维修工作规范有序。维修方案包括：问题表象描述、维修材料、维修步骤与方法、维修方案的详细节点图等。维修前所有的维修方案必须征得业主的同意认可，维修的结果也必须让业主签字认可，以保证我们的维修工作的有效性。
因业主对维修工作有强烈的抵触情绪，维修初期维修工作进展缓慢，维修小组配合客户服务中心对业主做了大量的工作。截至9月3日，维修总户数为57户，完工户数为50户，其中：业主已
7、验收的户数为34户。维修小组总入户访谈户数为70户。
四、 美树丽舍在建工程的抗裂措施
针对新城西区出现的质量问题，我们在美树丽舍在建工程中采取了一系列构造措施，以控制裂缝的产生与发展。
1． 为控制建筑物的总沉降量，进而控制建筑物的沉降差，利用钢筋混凝土预制减沉桩进行基础处理，将建筑物的最终沉降量控制在8cm以内；
2． 请设计院重新复核计算，将砖标号降至Mu7.5，砂浆标号降低至M7.5（局部楼栋的砂浆标号降低至M5），以尽量减小砂浆干縮的影响；
3． 为加强底层山墙砌体抵抗裂缝开展的能力，沿底层山墙高度每隔500mm设2φ6通长钢筋与构造柱拉接；
4． 底层墙体在窗台下加设钢筋混凝土拉梁，以抵抗因沉降不均产生的窗下裂缝；
5． 电线管等墙体削弱部位浇注细石混凝土，横向沿墙体内加埋钢筋网片，纵向在砖墙外沿线管走向挂网抹灰；
6． 在不同材料（砖与混凝土）的交界面处挂钢丝网抹灰；
7． 取消所有的GRC板内隔墙；
8． 控制施工洞的位置，洞口的宽度与高度，规范施工洞口的堵洞施工措施；
9． 非清水墙的370外墙的圈梁宽度改为370（原来为240），并在外墙挂网抹灰，以减少温度应力的影响；
——完——
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