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个人住房贷款两种还款方式的比较

个人住房贷款两种还款方式的比较
一、等额本息还款法与等额本金还款法的比较分析
中国人民银行在《关于统一个人住房贷款分期还款额计算公式的通知》（银贷政发
[1998]149号）中规定：个人住房贷款可采用等额本息还款法和等额本金还款法两种还款方式，借款人可以根据需要选择还款方式。
个人住房贷款的两种还款方法具体为：
等额本息还款法，即借款人每月以相等的金额偿还贷款本息，又称等额法，每月还款额计算公式为：（公式略，详情请看本刊）
等额本金还款法，即借款人每月等额偿还本金，贷款利息随本金逐月递减，还款额逐月递减，因此又称递减法。每月还款额计算公式为：（公式略，详情请看本刊）
假定借款人从银行获得一笔20万元的个人住房贷款，贷款期限20年，贷款月利率4.2‟，每月还本付息。
如果不考虑时间因素，将每月还本付息额简单累加，在整个还款期内，等额本金还款法下借款人共付利息101212元，而等额本息法共付利息 117856元，两者相比，等额本金还款法少付16620元。但考虑时间因素，以月利率4.2‟将两种还款方式下每月还本付息差额折现到贷款发放日，则相 加之和为0。即是说，从静态看，两种还款方式存在着利息差，但从动态看，在考虑时间因素情况下，两种还款方式完全不存在差异！正因为忽略了资金的时间价值 因素，很多借款人误以为自己选择等额本息还款法多付了利息。
那么，两种还款方式下利息分别是怎样计算出来的呢？
“等额本金还款法”每月归还本金相同，每月应支付的利息由未偿还贷款与贷款月利率相乘得出。按上例，每月应偿还本金833.33元，第一期贷款余额 20万元，归还本金833.33元，应支付利息840.00元（200000×4.2‟），仍欠银行贷款199166.67元；第二期归还本金 833.33元，支付利息836.50元（199166.68×4.2‟），仍欠银行贷款198333.33元；„„。
“等额本息还款法”每月归还本息和相同，由于“等额本息还款法”计算公式只给出了每月应付的本息和，因此需要对这个本息和进行分解。仍以上例为基 础，按公式计算每月应偿还本息和为1324.33元，第一期贷款余额20万元，应支付利息840.00元（200000×4.2‟），所以只能归还本金 484.33元，仍欠银行贷款199515.67元；第二期应支付利息837.97元（199515.67×4.2‟），归还本金486.37元，仍欠银 行贷款199029.30元；„„。
通过逐期分析可以看出，在等额本金还款法和等额本息还款法中，银行都是按照借款人实际占用贷款额和规定的利率计算应收取的利息。而且，若以相同的折现率将每期还款额折现到基期，金额也是完全相等的。
有人可能会问，我能不能在“等额本息还款法”中先把本金还完，再还利息，这样不是既可以快速归还本金，又可以节约利息？其实无论在每期偿还金额中还多少本金、多少利息，应偿还的总金额都是相同的，因为对没有如期支付的“利息”同样要计付利息，则下一期未偿还银行的金额仍然是一样的。
通过以上分析可以看出，虽然都是20万元、期限20年的贷款，但由于偿还本金的时间不同，实际占用银行资金的时间也就不同了。总的来说，“等额本息 还款法”借用银行贷款的时间要更长一些，因此在利率相同的情况下，也就要支付更多的利息。因此不能简单地认为“两种方法最终偿还相同的本金，但利息支付相 差16620元”。因为无论是本金的差额还是利息的差额，都要按照金额的大小和期限的长短计付利息，应将每期差额用复利公式计算到相同时点进行比较。
也可以直观地看，在20年的还款期内，等额本金还款法前101个月都比月等额本息还款要多，所以月等额本金还款法就应该少付一部分利息，而两种还款 法利息相差的16620元正是少付的这部分付息。因此可以说，根据资金的时间价值，无论是月等额本息还款法，还是月等额本金还款法，其所贷的款和所还的款 实际上都可以看成是等值的。提前把钱还掉了，就可以少付利息。而少付的钱，正是基于借款人在前面的付出。
二、如何选择适合自己的方式
两种还款方式不存在划算不划算的问题，而是要看是否适合自己的经济状况。选择还款方式的关键是要与自己的收入趋势相匹配，尽量使收入曲线和供款相一致。
等额本息还款法的特点是每个月归还一样的本息和，容易作出预算。还款初期利息占每月供款的大部分，随本金逐渐返还供款中本金比重增加。等额本金还款 法的特点是每月归还本金一样，利息则按贷款本金余额逐日计算，前期偿还款项较大，每月还款额在逐渐减少。由于是递减，每个月的还款需要精心计算。
如果以时间为横坐标，款项为纵坐标建立二维坐标的话，等额法的供款曲线是一条与横坐标相平衡的直线，而递减法是一条向下的曲线。若在还款期内，收入曲线呈上升趋势，则与等额本息还款法的曲线更一致，如果收入曲线呈下降趋势，则与等额本金还款法的曲线更一致。所以，根据一般的收入变化趋势，等额本息还 款法更适用于现期收入少，预期收入将稳定或增加的借款人，或预算清晰的人士和收入稳定的人士，一般为青年人，特别是刚开始工作的年轻人也适合选用这种方 法，以避免初期太大的供款压力。而等额本金还款法适用于现在收入处于高峰期的人士，特别是预期以后收入会减少或是家庭经济负担会加重的，一般为中老年人。
除此之外，选择哪种还款方式，借款人还应考虑自己是否有其他的投资渠道，如果有其他投资回报率高于贷款利率的途径，一方面借款买房，另一方面，手中 的资金用于产生更高额的利润，借助其他投资渠道赚取利差。这种情况下，可以考虑延缓还款的压力，尽量长时间地占用银行的资金；对于一般市民，存款利率低于贷款利率，同时，又没有更好的投资渠道，这种情况下可以考虑少占用银行资金以节约利息支出。
借款人可以根据自身的经济状况和特点，包括各项收入、保险证券等其他投资和其他借钱渠道等综合情况，与银行协商确定采用何种还款方法。
三、已经借款的客户能否变更还款方式
建设银行广东省分行从1998年中国人民银行颁布《个人住房贷款管理办法》开始，一直提供两种还款方式供借款人选择。考虑到借款人收入状况的变化，以及部 分借款人在签订合同时考虑不足，建行允许借款人进行还款方式的变更。对于原来采用了等额本息还款法的客户，如果中途变更还款方式，可持原借款合同和借款人 身份证到贷款经办行办理，不收取手续费或违约金。同时，银行也提醒各位借款人，在变更还款方式前应充分考虑个人的经济状况和特点，不要盲目跟风。

个人住房贷款还款方式一：等额本息还款

个人住房贷款的等本息还款方式就是把按揭贷款的本金总额与利息总额相加，然后平均分摊到还款期限的每个月中。作为还款人，每个月还给银行固定金额，但每月还款额中的本金比重逐月递增、利息比重逐月递减。
优点：初期贷款本金少
缺点：后期贷款本金多
适宜人群：收入稳定的群体。如：公务员、教师
计算公式：每月还款额=[贷款本金×月利率×(1+月利率)^还款总期数]÷[(1+月利率)^还款总期数-1] (^表示乘方)
个人住房贷款还款方式二：等额本金还款

个人住房贷款还款方式之二——等额本金还款，总支出利息是最低的。等额本金还款就是将本金分摊到每个月内，同时付清上一交易日至本次还款日之间的利息。这种还款方式相对等额本息而言，总的利息支出较低，但是前期支付的本金和利息较多，还款负担逐月递减。
优点：总的利息指出低
缺点：初期本金和利息比较多
适宜人群：目前收入较高或有一笔积蓄，但未来收入可能会减少的人群。例如：退休临近
计算公式： 每季还款额=贷款本金÷贷款期季数+(本金-已归还本金累计额)×季利率
个人住房贷款还款方式三：固定利率还款

个人住房贷款还款方式三——固定利率还款是进入加息周期最佳还款方式。

“固定利率住房贷款”就是在贷款合同签订时即设定好固定的利率，在贷款合同期内，不论市场利率如何变动，借款人都按照固定的利率支付利息，不需要“随行就市”。

优点：借贷双方准确计算成本与收益十分方便

缺点：风险较大，利率也可能下调

适宜人群：收入较固定，或者对加息预期有较好判断的人群
人住房贷款还款方式四：等额递增(减)

客户与银行商定还款递增或递减的间隔期和额度；在初始时期，银行会根据客户的贷款总额、期限和资信水平测算出一个首期还款金额，客户按固定额度还款；此后根据间隔期和相应递增或递减额度进行还款的操作办法。其中，间隔期最少为1个月。

优点：缓解购房者资金不足

缺点：计算比较复杂，计算机程序设置原因多

适宜人群：收入不固定。对于那些有一定经济实力，在贷款前期还款能力较强，愿意多还贷款的客户，可选择“等额递减”的还款方式，从而减少负担利息总额；相反，对于那些处于创业初期的年轻人，可能在贷款前期还款能力较弱，而收入却呈增长趋势的客户，可考虑选择“等额递增”的还款方式。
个人住房贷款还款方式五：按期付息还本

借款人通过和银行协商，为贷款本金和利息归还制订不同还款时间单位。即自主决定按月、季度或年等时间间隔还款。实际上，就是借款人按照不同财务状况，把每个月要还的钱凑成几个月一起还。
适宜人群：房产投资客户