六安香溪庭园项目营销策划方案.pptx

房地产商域网房地产商域网香溪庭园接下来做什么？香溪庭园接下来做什么？南京和普置业南京和普置业房地产商域网房地产商域网要解决的两大问题：要解决的两大问题：香溪庭园为什么会不温不火？香溪庭园为什么会不温不火？怎样抢夺其他项目的客源？怎样抢夺其他项目的客源？房地产商域网房地产商域网一一香溪庭园为什么会不温不火香溪庭园为什么会不温不火？房地产商域网房地产商域网不温不火的原因：不温不火的原因：p形象的尴尬。前期不能以“别墅”的形象面世，知名度打不开。p调性的模糊。基于上述原因，传播时比较“小声”，没有影响力。在别墅推广中造成了很大的问题。房地产商域网房地产商域网策略改变：我是别墅。策略改变：我是别墅。房地产商域网房地产商域网传播策略：传播策略：p炒热别墅炒热别墅 六安别墅，还好吗？把脉六安的别墅市场。p真正的别墅是什么样子？真正的别墅是什么样子？别墅三性别墅的私密性，邻居的友善性，生活的随意性p别墅还是香溪庭园？别墅还是香溪庭园？香溪庭园景观面世，二层大空间，双拼为主，溪流环抱房地产商域网房地产商域网p炒热别墅炒热别墅 六安别墅，还好吗？把脉六安的别墅市场。房地产商域网房地产商域网联袂炒作别墅的居住价值。联袂炒作别墅的居住价值。城市别墅-小规模的开发（尚城国际别墅，和顺名都别墅）与住宅区同为一体。p别墅的稀缺性，供应量少。p别墅需求的量大，所以有别墅诞生。p香溪庭园应运而生。规模整体化的开发房地产商域网房地产商域网p真正的别墅是什么样子？真正的别墅是什么样子？别墅三性别墅的私密性，邻居的友善性，生活的随意性房地产商域网房地产商域网别墅价值的放大。别墅价值的放大。p与城中高端住宅（六州首府）比较，别墅是置业的终极选择，未来升值潜力更高。p什么样的人住别墅，改善性住宅需求的人，享受性住宅需求的人。房地产商域网房地产商域网p别墅还是香溪庭园别墅还是香溪庭园.香溪庭园景观面世，二层大空间，双拼为主，溪流环抱。通过客户的证言证词：选别墅，还是选择香溪庭园。房地产商域网房地产商域网真正的别墅真正的别墅香溪庭园香溪庭园p真正的别墅是什么样？真正的别墅是什么样？p为什么香溪庭园的才叫别墅？为什么香溪庭园的才叫别墅？房地产商域网房地产商域网真正的别墅与我的对应关系。真正的别墅与我的对应关系。有景观。-对应香溪庭园的溪流环抱的景观。有空间。-对应香溪庭园的双层空间布局。私享性。-对应香溪庭园的纯别墅区规划。平等形。-对于香溪庭园的客户的相似性和尊贵感。房地产商域网房地产商域网提升香溪庭园别墅的价值。提升香溪庭园别墅的价值。真正的纯别墅区（别墅区的规划，别墅的规划）p双拼，三连排别墅，纯别墅区，溪流别墅区。p两层，双层空间。别墅空间的最大化利用。（有别于市场的其他别墅三层空间，每层空间太小）房地产商域网房地产商域网二、怎样抢夺到其他项目的客源？二、怎样抢夺到其他项目的客源？房地产商域网房地产商域网核心策略：抢夺城市别墅核心策略：抢夺城市别墅+高端公寓的客户。高端公寓的客户。房地产商域网房地产商域网.对其他别墅的价格进行考量，对比香溪庭园的价格。.对其他别墅面积利用进行分析，香溪庭园面积最合理。合理的总价，合适的面积。合理的总价，合适的面积。房地产商域网房地产商域网其他别墅卖什么价？我卖什么价？其他别墅卖什么价？我卖什么价？核心价格竞争策略：核心价格竞争策略：对比城市别墅竞争者：我的总价控制的最好。单价中等，面积180平米控制得当，总价最适宜。（尚城国际54006000元/平米，184240平方，100万150万。27套，连排，3层）（和顺名都城，48006500门40290平米，加车库）3层导致空间利用率低，面积大导致总价较高。层导致空间利用率低，面积大导致总价较高。（时刻关注对手，给予致命一击）（时刻关注对手，给予致命一击）房地产商域网房地产商域网.对高端住宅的总价进行考量，对比香溪庭园的总价。.横向分析，别墅的居住高端住宅更舒适，更有身份。所以香溪庭园价格理应卖得更高，但并不高多少。给客户性价比的暗示。买别墅和买住宅，毕竟差了个层次。买别墅和买住宅，毕竟差了个层次。房地产商域网房地产商域网公寓都卖得这么贵？那么我呢？公寓都卖得这么贵？那么我呢？核心价格竞争策略：核心价格竞争策略：对比城中高端公寓的总价，别墅理应卖的更高。别墅作为一个更高端的物业形态，只属于少部分人。因供应量稀缺，而形成的价格比住宅高。（城市公寓，六州首府，33003600元/平米）（香溪庭园，总价5060万，单价2800元/平米）房地产商域网房地产商域网三三入市时机的炒作入市时机的炒作 房地产商域网房地产商域网别墅市场复苏，香溪庭园别墅公开。别墅市场复苏，香溪庭园别墅公开。一期二次开盘的炒作，联袂炒作别墅市场。香溪庭园的公开为导火索，引导客户选购别墅。房地产商域网房地产商域网香溪庭园的促销战略香溪庭园的促销战略+提供提供60%的银行按揭。的银行按揭。促销战略在总价上做到更低价。银行提供60%的按揭，你能像买住宅一样没别墅。主线：提高别墅居住者的身份。主线：提高别墅居住者的身份。辅线降低别墅购买门槛。辅线：降低别墅购买门槛。房地产商域网房地产商域网项目的年度项目的年度SLOGAN:别墅生活别墅生活 从香溪庭园开始从香溪庭园开始房地产商域网房地产商域网宣传方式的改变：1、抢占别墅话语权。2、攻占客户心理。3、强推客户行动。房地产商域网房地产商域网1、抢占别墅话语权。、抢占别墅话语权。香溪庭园作为六安典型别墅在说话房地产商域网房地产商域网1、皖西日报（党政机关报）大别山晨报缩减广告频次，增大广告版面。（如原来3版/周，减少为1版/周，由原半版改为整版）增大新闻炒作话题：六安别墅还好吗？真正的别墅来了吗？什么样的别墅，更适合居住？别墅生活，从香溪庭园开始香溪庭园的优势在哪里？房地产商域网房地产商域网2、DM直投广告以诉求项目的核心价值为利益点。主推项目的别墅生活和价格。（由虚变实，推动客户购买）告之客户：p真正的别墅，是香溪庭园。p用买住宅的总价买香溪庭园的总价。p银行提供60%的银行按揭。房地产商域网房地产商域网2 2、攻占客户心理。、攻占客户心理。房地产商域网房地产商域网户外广告要给客户面子。户外广告要给客户面子。抢占重要地段投放户外广告。提升层次。p户外广告投放地点要在主城核心，视野开阔处。p不建议投放公交广告，主要层次较低。p道旗广告投放在主城与香溪庭园的来往干道。p在高端场所的外围和内部投放定点广告拦截。房地产商域网房地产商域网小范围的公关活动适当搞一搞小范围的公关活动适当搞一搞。p开盘时做品茶会，品鉴会。p古典文艺汇演。p现场的开盘剪裁仪式等。公关活动不建议做大，而是做的精致到位，考究细腻。房地产商域网房地产商域网3、强推客户行动。、强推客户行动。房地产商域网房地产商域网1、联合城市主流媒体梳理六安的所有别墅。、联合城市主流媒体梳理六安的所有别墅。对香溪庭园别墅利好进行最充分的挖掘。只有香溪庭园，才是完成的按照别墅的体系建设。才能称为“真正意义上的别墅。”同时，炒作“项目的稀缺性”，一期仅剩30多套。别墅生活别墅生活 从香溪庭园开始从香溪庭园开始房地产商域网房地产商域网2 2、投放大量的软性新闻炒作。、投放大量的软性新闻炒作。（可与媒体洽谈长期的新闻版面，或投放硬广时会赠送软性新闻版面，重点炒作促销策略和入市时机）项目理应卖的更贵，但实际并不贵。项目理应卖的更贵，但实际并不贵。新闻上炒作项目价值和价格：促进快速成交。房地产商域网房地产商域网广告性质广告性质传播内容传播内容渠道渠道备注备注硬广硬广（4 4版版:整版）整版）1 1、别墅，来了。、别墅，来了。2 2、我是别墅。、我是别墅。3 3、真正的别墅。、真正的别墅。4 4、别墅生活，从香溪庭园开始、别墅生活，从香溪庭园开始大别山晨报大别山晨报皖西日报皖西日报强势出击：强势出击：树立树立 我是别墅我是别墅 的地位的地位户外市区/其他别墅周围/出城路口/其他高档场所周围 选择别墅生活，从香溪庭园开始拦截客户，树立形象媒体报道1、梳理六安的别墅市场2、解析香溪庭园别墅3、别墅生活，从香溪庭园开始4、入市时机的炒作，香溪庭园性价比大别山晨报大别山晨报皖西日报皖西日报炒作项目的价值和价格让香溪庭园的别墅观深入人心DM直投香溪庭园的价值，价格。真正的别墅什么样子？六安的最好的别墅。别墅生活，从香溪庭园开始，入市时机炒作。其他渠道小众活动，高档场所展架，道旗广告待定。4月份广告计划月份广告计划房地产商域网房地产商域网请开发商配合提供下列资料：1、对六安别墅的梳理，对六安高档公寓的调研，香溪庭园近期利好。2、制定4月份的价格促销战略，辅助推广。3、确定4月份媒体和渠道。建议本项目建议本项目4 4月份宣传计划启动。月份宣传计划启动。房地产商域网房地产商域网THANKS。2008.3.23