莱安逸境可行性研究报告to银行.doc

莱安逸境项目可研汇报目 录第一章企业概况第二章项目概况第三章项目定位第四章环境保护第五章资源供应第六章施工计划第七章经济分析 第八章风险分析及对策 第九章可行性结论第一章 企业概况一、企业简介陕西置地投资发展有限企业是深圳福田建设股份有限企业在西安投资一家俱二级资质房地产开发企业，企业秉承：“构筑一流人居环境”使命，在企业经营中突显了专业地产投资理念及差异化竞争战略，为客户打造高品质产品，在西安地产行业有较高美誉度。深圳福田建设股份有限企业始创于1984年，注册资本1亿元，总资产逾30亿元，是一家俱有一级资质建筑企业，企业重要业务模块为房地产开发投资、制药行业、股权投资、建筑施工四个方面，形成了优势互补多元化产业链。不懈努力为我们换来丰硕成果，如今福田建设年产值已逾十五亿元，成为珠三角颇具实力一家企业，并先后荣获“广东先进企业”、“纳税百强、百佳企业”等荣誉称号。企业凭借丰富市场经验和雄厚实力，深入理解中国房地产市场。凭借一贯优质产品及专业到位人性化服务，在珠三角洲地区树立了品牌著名度。我们一直坚持诚信开发，持续创新，打造中国地产一流品牌质量方针和经营宗旨，建立健全了一整套科学、合理、高效管理制度，已发展成为一种专注于产品和服务专业房地产开发企业，我们一直保持着稳健、迅速发展速度，近年来，相继投资开发建设了“广州浩和大厦”、深圳上洞旧城改造项目、深圳家俱集聚基地项目，并与金地集团合作开发了深圳梅陇镇项目，企业又于先后在珠海、中山、西安等地拍得土地，投资逾14亿元，保证了企业未来可持续发展。如今，我们开发房地产项目，得到了市场高指数承认，并获得了诸多专业奖项。陕西置地凭借踏实工作态度，诚信经营作风，在业内享有盛誉。今天，置地投资将以全新面貌展目前西安房地产市场，并继续打造高品质产品，致力于提供完美服务，以客户为中心，满足并超越客户需求，为客户发明更大价值，是企业在未来发展中不懈追求目。在企业信誉和业绩基础上，置地企业品牌将不停提高。在“成就一流企业，永续经营，回馈社会”远景指导下，置地企业将不停做出新成绩开拓新里程碑！ 二、股东简介陕西置地投资发展有限企业股东构造股东名称持股比例（%）实缴出资额（万元）陕西莱安投资有限企业701400西安沃易佳和投资管理有限企业30600陕西莱安投资有限企业股东构造股东名称持股比例（%）实缴出资额（万元）深圳市方兴达建筑工程有限企业601200深圳市盛亦投资有限企业30600深圳三雅文化有限企业10200深圳市方兴达建筑工程有限企业是深圳市福田建设股份有限企业投资经营控股子分司。第二章 项目概况一、项目名称：莱安逸境 二、项目建设单位： 三、项目设计单位：中建国际设计顾问有限企业 四、项目开发单位： 陕西置地投资发展有限企业五、项目地址： 唐延路南二环交汇处六、项目背景本项目基地位于西安市高新技术产业开发区门户位置，南二环与唐延路景观大道交汇处，紧邻牡丹公园，是高新区四大发展轴线之一、唐延路创意产业带开端，高新区二期创业板块关键。项目周围配套资源齐全，总占地3.39公顷，总建筑面积23万平米，容积率4.42。项目基地北靠南二围绕城高速，西临唐延路景观大道，临近规划迅速轨道交通五号线新桃源和高新四路站，交通便捷。西安高新技术开发区西北关键产业中心，是西安市都市定位发展方向。是“十一五”期间重点建设国家级高新区。“十一五”期间高新区全力打造三个中心：中国科技创新中心、西部现代制造中心、西部商务金融中心；重点发展六大产业：电子信息产业、生物医药产业、装备制造产业、汽车制造产业、现代服务业和新兴产业；建设六个功能园区：创业研发园、国际软件园、电子工业园、新型工业园、出口加工区、中央商务区。综上所述，高新技术产业带来是知识型人才集中、带来是产品高附加值、带来是具有高创利能力企业大量集中。因此高新区未来必然会成为都市主流消费人群集中区域。据记录目前高新区常住人口约35万，高新区消费水平远远领先于其他区域，已经成为西安市乃至西北地区最具购置力主流消费人群。集中在高新世纪金花、金鹰购物、星巴克以及众多汽车4S店等商业旗舰已经很有力阐明了这一点。唐延路北接南二环、南通绕城高速，是高新积极脉，功能重要性使唐延路不可替代成为高新区重点区域。唐延路总宽185米，中间115米唐城墙遗迹主题景观绿化，是国内屈指可数景观大道。高新区目前全面实行二次创业，唐延路成为高新区二次创业基地，目前在科技路以南路段已经形成颇具规模高新中央商务区。唐延路已经集聚了一大批IT、电子、生物工程、汽车等有规模有实力高新技术企业和智力密集型企业。唐延路是规划中创意产业聚居区，高新区出台一系列产业扶持措施和税费减免政策吸引创意型企业入驻，通过大力推进，创意产业已初见繁华。而在唐延路与科技路交汇处方圆两公里范围内已经形成了集商务、居家、休闲、娱乐为一体中央活动区。七、项目性质及重要特点“莱安逸境”是集商业、住宅为一体大型综合性开发项目。项目重要特点：l、区位优势明显：本案位于西安市高新开发区门户位置，南二环与唐延景观大道交汇处，交通便捷得天独厚。都市发展连接地带，号召老城，策动新区，商务、居住气氛日趋成熟。是连通老式土门商圈与高新商圈黄金口岸。科技路与唐延路十字已经成为高新区二期创业版块关键，方圆一公里范围内商业价值突显，已经成为众多商业企业战略布局重要目。2、配套齐全：项目周围交通、医疗、餐饮、金融机构、文体等配套齐全，但缺乏超市、大型商场等商业配套，该项目建成后，将极大提高该区域商业配套，提高项目价值。3、定位明晰：住宅项目定位周围青年成家型客户，初次置业，处理婚房问题；及项目周围都市持家型客户，初次改善。该类型客户有强大刚性需求，为市场主流购置人群。八、贷款目“莱安逸境”项目开发目：首先是为了提高南二环、唐延路周围商业配套，提高周围区域生活品质；另一方面，满足初次置业及初次改善类客户对高品质住宅需求。通过多方面研究客户群体分布及构成，为项目产品定位、市场细分，保证投资安全性、合理投资回报率，提供了充足根据。贷款目是：首先是本着互利共赢目，加强与当地银行合作，建立起良好互动银企关系；另一方面，是为了提高企业资金运作效率，使该项目能顺利完毕开发，以满足经济利益增长和社会效益需求。九、编制可行性汇报根据1、“莱安逸境”国有土地使用证2、“莱安逸境”建设用地规划许可证3、建设工程规划许可证4、建设工程施工许可证5、商品房预售许可证第三章项目定位一、项目定位项目周围交通、医疗、商业、餐饮、金融机构、文体、教育等配套齐全，并且配套为都市级高档次。从项目所处区位来看，位于高新区关键地带，位于中海华庭、群贤庄中间，周围大量高档小区。有西安购置力最强客户群体。由于总规受限原因，住宅产品以90平米户型为主，10%为90平米以上户型。基于土地、客户、产品关系，整个项目为用于都市婚房（都市成家）；及用于初次改善（都市持家）。二、客户定位项目定位重要为：青年成家型客户，初次置业，用于处理婚房问题；及项目周围都市持家型客户，用于初次改善。该类客户购房有很大刚性需求。从项目区域与位置来看，高新区离项目直线2公里以内区域，该区域有西安市大量项目目客户人群。三、项目可行性研究 (一)投资环境研究汇报及市场需求1、全国房地产市场前景分析在中国三十年改革进程当中，房地产行业已经成为中国迈向市场经济过程当中标志性行业，成为目前国内市场化程度最高行业之一。因此，房地产行业变化与发展从整体上反应了中国经济改革成就与矛盾。与此同步，目前中国都市化已经成为一种全球性经济命题，而房地产行业恰恰处在中国都市化进程关键。中国社会科学院日前公布房地产蓝皮书指出，我国房价历经持续数年高速增长，仍在高位，由于国家调控政策效力发挥，房价上涨幅度将大大低于。“从房地产市场基本面看，还不具有整体走降条件和环境。尤其是需求推进房价上涨力量仍然很强。”中国社会科学院都市发展与环境研究中心研究员李景国认为，对于房子需求重要包括如下几种中国都市化和工业化进程导致刚性需求，城镇居民消费构造升级引起改善性需求，旧城改造和拆迁导致被动性需求。除了需求原因之外，他认为中国人多地少现实状况决定了“供地从紧”政策短期内难以变化，因此加大市场供应量也就难以实现。再加上国内外原材料价格不停上涨，劳动酬劳逐渐增长，房地产产品质量和科技含量持续提高，导致房地产生产成本走高。2、西安市房地产市场现实状况西安是陕西省省会，世界著名历史文化名城，是我国中西部地区重要科研、高等教育、国防科技工业和高新技术产业基地。在全国区域经济布局上，西安具有承东启西、东联西进区位优势，在西部大开发战略中具有重要战略地位。1992年7月国务院同意为内陆开放都市，是新亚欧大陆桥中国段陇海兰新线上最大中心都市。现辖9区4县，总面积9983平方公里，人口741万人。全市住宅销售924万平米，增长52.72%；全市住宅均价3467元/平米，增长6.41%。西安市场呈价格缓慢提高、销售量迅速增长势头。从西安经济、人口、都市发展、住宅基数角度，尚有较大发展空间。 (二)项目分析及价格预测1、项目SWOT分析优势：西侧已建成200米宽唐延路遗迹公园，东北向丰庆公园，未来三大主体公园景观围绕；周围为成熟小区，配套设施齐全；紧邻南二环及都市南北干道唐沿路，近规划迅速轨道交通5号线，交通出行便利；规划1.5万平米超市。机遇：西安高新区迅速成熟发展，大量都市新白领涌现；位于高新区南北主干道门户位置，唐延路创意产业带沿线标志性楼盘；高新二期创业板块关键，大量IT企业进入，周围大量共建已建成，写字楼迅速发展。劣势：位于唐延路与南二环交叉口，而西二环高价与南二环高价交叉点，用地北侧和西侧临街噪音污染干扰严重；东南侧中海华庭超高楼层楼盘，对用地日照遮挡影响；地块形状不规整，容积率很高。挑战：90、70国家住宅产业调整大势下，怎样发明小户型为主体高品质小区怎样建立在高容积率条件下，大商业和高端住宅共生荣开发模式；怎样形成吃、住、购休闲娱乐一站式生活方式；大型主力商业带动小型街铺商业开发。2、价格预测价格无疑牵动着房地产开发中每一种环节，影响销售，影响利润。因此，我们对高新区及城南同比项目价格以及目前和后来市场状况进行了统筹分析，结合本项目自身地理位置，建筑原则，设备配置以及建设成本，确定本项目价格如下：住宅销售均价为：5500元/平方米、5000元/平方米。商业销售均价为：1元/平米、10000元/平方米 。车 位：10万/个。根据本案营销计划，在得到银行按揭支持后，本案开盘后最先销售是住宅，之后推出商铺部分。本项目地处西安高新区唐延路景观大道关键位置。此区域内住宅稀缺，运用开发商经验，定能使本项目产生旺销局面。本项目由世联地产顾问（西安）有限企业负责销售，以其数年项目销售经验，过硬销售团体保证项目较快发售。四、项目营销 (一)销售方略陕西置地投资发展有限企业有着深厚房地产开发和管理经验，并拥有一支过硬团体，在市场运作上走专业化分工道路。置地投资将并继续打造高品质产品，致力于提供完美服务，以客户为中心，满足并超越客户需求，为客户发明更大价值，是企业在未来发展中不懈追求目。在企业信誉和业绩基础上，置地企业品牌将不停提高。针对此项目，我们确定了完备销售和推广方略，详细施行将请业内顶尖销售企业深入完善。我们将针对广告宣传、筹划，客户分析、市场分析和客户消费心理及消费构造，并结合本项目地区性和消费群体进行全程跟踪和监督。客观调查成果，严谨科学分析，实事求是预测，加之专业化执行结合灵活销售方式，必将加速销售进度，增进资金回笼。(二)销售手段“在莱安逸境”，全程化服务理念决不仅仅停留在售后服务层面，由于产品生产过程自身就是一种服务外化体现。从项目运作伊始，以满足客户需求为导向、服务客户为中心服务决策模式早已提前渗透，并时刻指导着项目开发经营活动中每一环节有序推进”。 五、项目设计为了打造高品质产品，提供高品质住宅产品，我企业尤其聘任中建国际为项目进行设计，中建国际为鸟巢/水立方中方设计企业。(一)项目构成1、 33层住宅6栋2、3层局部、4层商业、地下两层。 3、物业用房、地下车库，及其他设备间。(二)重要技术指标1、规划用地面积： 339002、总建筑面积： 23其中： a住宅建筑面积： 130865b商业建筑面积： 18319c地下建筑面积： 51569d物业、设备间等建筑面积；4703、可售面积：149795其中：a住宅可售面积： 131476b商业可售面积： 18319c总户数： 17944、绿化率：38.21%5、容积率： 4.42(三)户型构造探讨通过对房地产市场深入调查，结合西安当地区特定客户需求,按国家有关政策规定，住宅产品以90平米如下户型为主， 10%为90平米以上户型。特点是：1. 板式产品户型明厨明卫设计，充足保证产品居住品质。明厨明卫小户型产品市场独有，优势明显；2. 产品均有较大面积赠送，充足提高产品附加值及居住空间灵活性、舒适度；3. 板式小户型产品采用高品质精装修交房原则，且采用万科“全面家居处理方案”理念，人性化设计、提高空间运用率和使用便捷度，增长生活便利性，充足保证居住品质；4. 大尺度空中花园、入户花园等设计增长户内可变功能空间，提高产品灵活性，有效提高产品竞争力；5. 项目配置近1万平米主题商业街区，专设恒温泳池和引入大型专业健身品牌，兼有下沉式情景景观广场，引入大型综合卖场，营造全新生活体验；6. 首创住宅架空层泛会所和超大规模景观内庭院设计，将庭院有氧生活与闲适会所生活相结合，以全新休憩生活方式礼遇西安；(四)装修原则“莱安逸境”立面设计以简洁、明快、抽象建筑语言，以庄严色彩搭配，充足体现古典美与现代美融合、发展。每幢住宅整体外观颜色简洁、大方，配以大片景观及风格独特玻璃板块，使整个小区住宅建筑群在清丽、典雅中透着古典韵律。外墙为贴面砖，局部装饰线条为涂料。外墙门窗采用彩色铝合金框，无色中空玻璃。外形简洁明快，风格高雅，具有时代感、和质感。为了满足现代家庭和独身白领对精装修产品需求，通过集中施工和采买为客户发明超额价值。本项目80如下中小户型按照造价500元/至1000元/设计装修原则。本项目力争把装修设计和成本控制做到完美，聘任国内著名室内设计企业创作，动员集团具有十数年经验建筑施工和材料采购队伍，在质量控制和成本控制上都拥有很强专业优势，为客户提供最优惠装修套餐，提高项目整体品质。第四章 环境保护 一、 本小区所有住宅均有良好朝向、日照、通风条件、日照满足大寒合计日照不少于2小时规定。二、 本项目住宅厨房排油烟及不直接采光卫生间排气均设竖井排放至屋顶。三、 小区内地面停车均设植草砖，以减少灰尘及噪音。四、 垃圾实行袋装化，垃圾搜集点设给水龙头便于冲洗，位置选择尽量减少对住宅不良影响。五、 小区下水道雨污分流。六、 所有机房设备布置均满足必需操作距离。第五章 资源供应一、重要建筑材料1、主材：水泥、钢材、管材、木材、玻璃、模板、型材、石膏墙板。2、材料供应：根据国家权威部门预测，国内钢材买方市场已成型，属于供不小于求状况，西安拥有多家大型钢厂直销点，因此钢筋，型钢类重要建材供应不存在问题。西安耀县安君山水泥厂，年产水泥170万吨以上，完全可以满足当地区项目使用量。由于国家保护森林资源出台，木材市场价格上浮，但本项目力争多采用节能合成材料，成材量并不大，不会加大成本，西安市场可满足用量。铝合金门窗，石膏墙板，模板，及外墙保温材料，均可在西安厂家直销点购置，能满足需要。二、市政设施供应（一)施工期间已与莲湖区约定，项目施工期间由莲湖区提供用水、用电。(二)项目建成后1、供水：分别接入两根DN200自来水管，在小区形成环状供水，水源来自自来水企业。2、供电：由政府供电部门提供双回路电源供应。3、供热：本小区供热将采用市政集中供热管网。4、供气：由西安市天然气企业实行管道送气。5、污水排放：所有污水排放须通过化粪池处理后，排入都市污水井。6、雨水排放：雨水与污水分流排放，雨水排至都市雨水管道。7、邮电、通讯：邮电局申请信箱，以便住户。引入智能管理，使业主通讯可以足不出户。第六章 施工计划本项目属中型工程项目，估计施工周期为 个18月， 10月动工， 3月峻工。项目一次整体开发。施工进度计划表动工10月20日计划封顶7月21日竣工3月19日交房3月31日本项目采用公开招标方式，严格按照国家建筑施工公开招标程序。对于投标单位概况，资质等级，近三年完毕业绩，目前正在履行协议状况，对财务、管理、技术、劳力、设备等资源方面状况，及其他有关资料进行严格审查，以保证工程质量。第七章 经济分析一、项目投资本项目总投资63202万元人民币（一)直接开发成本59335万元（二）期间费用：3867万元（三）项目成本投资估算(住宅部分含住宅和车位)项目投资估算表 项 目投资总额单位成本费用占比备 注（万元）（元/平米)土地费用19342961.22 0.31 前期工程费用4079202.71 0.06 监理费522.60 0.00 基础设施建设费2918145.00 0.05 建筑安装工程费321111,595.79 0.51 管理费用117058.15 0.02 财务费用136167.63 0.02 销售费用133666.39 0.02 不可预见费用83341.41 0.01 合 计632023,140.89 1 本项目将以预售方式筹措部分资金滚动建设，重要资金由企业自筹处理：1、内部筹措项目由陕西置地投资发展有限企业开发，拥有强大资金实力，作为集团在西安市第一种项目，福田建设集团对项目开发重点支持。项目销售一展开就会有大量销售收入转为滚动资金，可补充自筹资金。2、银行贷款 陕西置地投资发展有限企业将以良好信誉与愿望和银行建立友好合作关系。对于本次项目开发，也一定能使双方得到应有回报。贷款额为1万元人民币,期限2年。3、资金构成资金来源金额（万元）资金占比自筹资金2500040%银行贷款119%期房销售2620241%合 计63202100%三、销售利润本项目销售利润（税前）：89057元。（一）财务状况(详见财务报表)（二）基本数据项目总投资：63202万元自筹资金：25000万元贷款基准利率：5.4贷款额度：1万元营业税及附加税：5.63企业所得税：25四、盈利分析 项 目住宅部分(万元)销售收入89057减:开发成本59335期间费用3867税前利润25855销售税金及附加（5.58%）4969税后利润20886税前利润率29.03%成本利润率33.05%从项目投资利润分析，处在行业较高水平，项目财务上可行。第八章 风险分析及对策一、项目可行性研究汇报 一般状况下，项目可行性研究是化解防备风险重要工作。他规定对投资环境、市政设施、国家政策、市场现实状况和需求等诸多方面进行研究和分析，从而对自身项目进行客观、合理定位。但正由于可行性研究汇报在诸多方面较高规定，使得可行性研究汇报难免在某些方面产生疏漏或偏差。另首先，作为宏观控制政府为了整体经济协调和发展，变化和出台某些不利于房地产开发政策，这也成为项目开发一大风险，同步也是可行性研究汇报所不能及。作为投资者应尽量做到实事求是、全面系统、科学严谨、防止片面性，将投资风险降到最小。二、小居住环境和大居住环境关系伴随生活水平提高，人们对居住环境也提出了更高规定。在本项目总体设计构思中我企业也努力营造出一种舒适、优雅居住环境，且有业内顶尖设计、施工专业队伍支持，本小区内居住环境完全可以到达以人为本规定。且项目建成后，将形成强大商业配套能力，周围生活愈加便利。三、销售风险高新关键区域唐延路边，拥有良好区位地段和双面临街优势，丰富景观资源。况且当地段具有一定规模崇高小区已经成为绝版。因此地段稀缺和小区资源稀缺都决定了项目会成为市场一种备受关注项目。为了项目成功开发，我企业在组建了自己专业化队伍基础上，聘任国内甲级设计院中建国际担纲主创，国内三甲销售代理企业世联地产筹划销售。在一年多时间里数十次修改优化方案，不间断调研市场。做到了市场精确制导，精确设计。目也是为了可以发明一种良好市场价值。在户型设计和产品打造上借鉴了先进设计理念，到处体现人性化关怀。并且从一开始就树立了诚信企业发展原则，我们许诺就保证可以做到。在户型设计中，做了大量专业工作，在面积赠送上，为客户发明了更多实用空间。我们相信扎实工作一定可以获得市场承认。本项目园林景观聘任国内著名景观企业普梵思洛（亚洲）倾心打造，30000平方米小区景观具有明确功能分区和很好参与性。关键是我们在销售过程中就把景观展现给消费者，让消费者眼见为实，而不是停留在效果图上。这也就形成了本项目有一种竞争强大优势。打造附送面积使实际得房率大幅提高，使实际销售价格单位价值愈加明显，这一优势是超越区域内任何项目，因此项目竞争力将大幅提高。我项目为正规商品房项目，周围众多城改房项目围绕下，项目在品质上和品牌上做到最优，进度有合理计划。进度和销售亲密配合，引入体验式营销思维，无论是现场还是工地，我们项目所展现正规化和专业化也一定是具有领先优势，这是我们减少开发风险有一种重要支撑点。综上所述，我们认为市场风险取决于项目竞争力，只要我们面向市场，诚信为本，具有了强势竞争优势，我们也就拥有了市场话语权，同步我们也就回避了最大风险，有了最大成功保证。本项目住宅及商业部分销售预测及还款计划分析表：住宅5000元/销售期销售比例销售面积回款金额11月13.04%17146开盘销售12月6.52%8573销售淡季1月2.61%3429销售淡季2月1.96%2572销售淡季3月5.22%6858销售回暖期4月16.96%222930推出二期产品5月11.96%15720销售旺季6月8.00%10518正常销售期7月5.00%6574销售淡季8月5.00%6574销售淡季9月7.39%9718销售回暖期10月4.52%5947销售旺季11月2.78%3660销售旺季12月1.74%2287销售淡季1月1.04%13726860000销售淡季2月1.39%18309150000销售淡季3月2.44%3202尾盘销售4月2.44%3202尾盘销售小 计100%1314750商业10000元/.3至.1100.00%183190车位10万元/位.3至.12100.00%500位合 计0住宅5500元/销售期销售比例销售面积回款金额备注11月11.74%15430开盘销售12月3.91%5144销售淡季1月1.96%2572销售淡季2月1.30%17159432500销售淡季3月3.91%5144销售回暖期4月6.52%8573销售旺季5月12.35%16235推出二期产品6月7.65%10061正常销售期7月4.65%6116销售淡季8月4.65%6116销售淡季9月7.00%9203销售回暖期10月10.00%13148销售旺季11月7.04%9261销售旺季12月2.70%3544销售淡季1月0.70%9155032500销售淡季2月1.04%13727546000销售淡季3月2.09%2745销售回暖期4月3.13%4117销售旺季5月2.09%2745销售旺季6月1.39%1830正常销售期7月1.04%13727546000销售淡季8月1.39%1830销售淡季9月1.04%13727546000尾盘销售10月0.70%9155032500尾盘销售（清盘）小 计100%1314750商业1元/.3至.1100.00%183190车位10万元/位.3至.12100.00%500位合 计0四、施工质量 我司深圳福田建设股份有限企业始创于1984年，是一家俱有一级资质建筑企业，多次获得代表全国建筑最高奖项鲁班奖。五、资金本项目前期重要资金压力为土地款，目前我企业已经自筹资金支付了对应款项。相对于银行还款方案已在销售风险中阐明，六、不可预见在项目实行过程中出现某些不可预见事情也是也许，但我企业有信心、有能力化解这些风险。第九章 可行性结论通过以上分析，本项目具有较高抗风险能力，同步也具有良好经济效益。本项目在规模、投资、档次、辐射面上都具有非常优秀竞争优势，有着良好开发前景。通过对本项目分析研究，以及结合本项目对市场分析研究和评估，本项目建设是可行。但愿贵行结合详细状况尽早予以贷款支持。