北京某多层办公楼总承包管理措施.doc

总承包管理措施
第一节 总承包管理模式
一、总承包管理模式
见下图：
监督
服务
业主
监理公司
合同
服务
服务
合同

合同
指导

设计体系
咨询服务
深化审核
室内精装修设计
精装承包商
室外工程设计
室外工程施工承包商
机电设计
各机电系统承包商
深化审核
咨询服务
其他设计
其他专业承包商
咨询服务
深化审核
土方工程设计
土方施工承包商
咨询服务
施工图设计与审核
设计院

指令管理
合同关系
指令管理
协议关系
管理协调
总承包商

业主直接分包商
业主指定分包商
总包自施分包商
施工体系
合同关系

二、协调和决策
我公司建立了完整的管理体系和决策机构，对项目进行全方位的监督、调节，完善的服务和有效控制，使项目管理步入了正规、高层次的良性发展阶段。
三、授权管理
公司法人对项目实行授权管理，项目经理作为企业法人代表在授权范围内行使职权，实现工程项目综合目标，实现总部的决策意图和企业对业主的合约承诺。
四、专业化公司提供保障
公司内部专业化公司为项目施工和总承包管理提供专业化施工保障，这在项目上体现的相当充分。
五、资源利用
充分利用社会化专业分工与协作，组合国内优秀的专业承包商和劳务队伍以及合格供应商及优良资源，实现工程项目的总承包管理，全面实现工程项目的综合目标。
第二节 与政府各部门、业主的配合措施
如何处理好与政府各部门、业主及社会之间的关系是本工程顺利进行的基本条件，从工程的开工、施工全过程、竣工均必须符合各项规章制度，遵守相关法律法规，积极配合，保证工程的顺利进行。
一、工程开工时，及时办理政府各有关部门要求的各种手续
办理手续与政府对接一览表
序号
证 件 名 称
办 理 单 位
需要资料
1
工程开工证
市建设委员会
规划许可证、企业资质、工程合同、主要劳务分包单位复印件
2
夜间施工许可证
市建设委员会
工程开工证
3
临建报批
市规划局
开工证、规划许可证、临建图纸、规划局批准的总平面图、填写临建报审表。同时到区规划监察科进行临建审批备案
4
消防报批
市消防局防火科
工程开工证、消防方案
5
排污申请
市政管理所
提供现场平面布置图、现场污水排放申请表
6
现场周边道路保洁协议
街道市容监察分队

7
渣土消纳证
市环境监察大队

8
现场生活垃圾处理及厕所化粪池清扫协议
城管监察部门
建筑面积、施工期间劳动力高峰人数、化粪池的容量、工程工期
9
施工安全许可证
市劳动局

10
食堂卫生许可证
卫生处

11
食堂防疫证
防疫站

12
噪音干扰检测、尘埃及费用缴纳
市环保局
开工许可证、规划许可证、现场临建暂设一览表、主要大型机械一览表、主要环境保护措施、环保备案书、施工环境检测费支票
13
建设工程质量监督通知单及费用缴纳
质量监督总站

二、施工过程中的对接
1、本工程作为北京市重点地区住宅工程，势必会引起社会的极大关注，随时迎接各有关人员及团体的参观、访问。为既保证上述活动又能对施工的正常运行的影响减少到最小而且能使工程得到适时的宣传，扩大我公司的社会影响力，经理部由书记挂帅，成立对外宣传、沟通的专门领导小组，专门负责政府机关、建委等人员的接待工作，并解决施工过程中可能出现的各种异常情况。
2、施工过程中的各项验收包括结构、竣工验收等，虽然是业主与各政府职能部门直接接触，但作为工程的总承包商及直接施工人员，需确保各分项工程的验收通过，应提前与市质量监督站、消防局、供电局、环保局等各有关政府部门或市政单位协调配合，遵守其与检查交验有关的要求，等相关部门沟通，保证现场的施工及配属资料符合相关规定的要求。

3、积极配合业主对工程安全、质量和文明施工等方面强制性标准的落实情况进行检查，配合业主对工程新技术、新材料、新工艺、新设备进行论证；落实新技术、新材料、新工艺、新设备的应用；完成技术交流和科技成果的申报；配合业主对施工中有关技术问题及重大设计变更进行审查；
4、现场管理及施工人员的班车运行，以及各种混凝土、施工车辆的交通组织需要周边交管部门的密切配合，经理部随时与本工程所属交通支队联络、协调，保证人员、物资的到位。
三、竣工时的配合
工程的现场工作验收结束后，及时进行竣工资料的整理，积极配合业主到市质量监督站办理竣工备案手续。
积极配合业主对工程建设信息的收集、整理、统计和管理工作，配合有关部门作好工程建设的档案管理工作。
配合业主对工程建设的对外宣传和社会协调工作配合业主与国家有关部门的联系。
第三节 与业主及监理公司的配合措施
一、对业主的配合服务
我公司将站在工程全局的角度，积极主动高效地为业主服务，协助业主落实重大施工事宜和施工条件，解决工程实施过程中的重大问题，协助业主做好专业承包商和材料设备选型和招标工作，充分体现文明、高素质的施工企业形象。我们将侧重以下几个方面的工作：
1、对工程项目实施过程的整体策划和建议
在工程项目开工后，业主往往急需理顺工程相关各方的责任关系和管理程序，为此在征得业主同意的情况下，我方会以书面形式提出建议方案，包括业主方、设计方、监理方和我方及各指定分包商、直接分包商的主要工作内容、工作程序、工作原则和几方的工作关系以及我方的建议。
关于工程进度计划，往往需要业主、设计和相关各方密切配合，共同为工程创造配套条件，才能使工程在保证质量的前提下，按计划有序进行。我们不仅为自身的工作安排配套计划，而且为业主方面编制配套的建议计划，包括总控进度计划、设计进度计划、招投标计划、设备材料划分采购和加工计划，以及提示工程不同阶段要相关各方解决的重点问题等。这样让各方按统一的思路和配套计划去安排工作，对工程极为有利。

业主关心的指定分包商招投标模式、招标对象的选择、合约签订方式和承包模式的选择等问题，我方会在业主需要的前提下，提出几种对比和优化的建议方案，供业主决策参考。
对业主选择的专业承包商明确各自的承包范围非常重要，我方同样会提出合理化建议，其目的是保证各专业衔接紧密，不会造成承包范围不清产生漏项或重叠。
2、为业主服务，使业主从繁杂的事务中解脱出来
对于本项目中有专业性很强的单位工程（诸如游泳池系统、电梯、扶梯、智能化系统等）招投标工作和设备材料选择和采购工作，针对这种情况，作为总承包商，我们会主动协助业主编制专业性的招标文件，协助业主处理一些力所能及的事务性工作，为业主节省时间和精力，必将有力的推进工程进程。
3、为业主服务，体现在对业主的尊重
我公司自从开始实施用户满意战略、营造谦和氛围，不断提升企业在各层面对用户服务的意识和保证能力。我们将认真贯彻公司的用户满意战略，教育项目员工牢牢树立尊重业主的意识，从言谈举止到工作配合上处处要尊重业主。对业主的每一项要求，无论多么细小，也无论是那方面的需求，均要做出积极的响应，在不违背合同和偏离为业主服务的原则的前提下，积极开展服务。
二、对监理公司的配合措施
业主将工程实施管理中相当部分权力委托监理公司行使，因此，对监理公司的全面良好的配合也是对业主切身利益的体现。在多年工程承包实施中，在与监理的配合方面，我公司同样积累了丰富的实践经验，众多的监理公司在与我公司的配合中，对我公司良好的配合和优秀的管理给予了高度的评价。在本工程的实施中，在对监理公司的配合方面，我公司将作好如下工作：
1、严格按照相关要求为监理在项目现场提供良好的工作条件，为监理在现场顺利开展工作提供保障：
2、严格按照文件规定要求及时全面地提供施工组织设计、施工方案、现场检查申请、材料报批、分包选择等书面资料，使监理即时充分地了解掌握承包商相关工作的进展，对工程项目的实施实行全面有效的监理；
3、积极组织工程相关各方参加监理例会，听取业主、监理、设计各方对工程施工的指导意见，认真落实各方对承包商提出的要求，对要求承包商需提交书面资料时，要即时提交相关资料，确保监理即时做出决定所需的相关证明资料，保证整个工程的顺利实施；

4、对监理在现场检查中提出的口头或书面整改要求，及时按要求进行整改后请监理再次验收，最大限度地缩短整改时间，以为后续工作创造条件；
5、对监理提出的现场问题要及时进行整改，避免同类问题的再次发生；
6、现场验收申请、审批资料的申报要提前提交监理，为监理正常的验收和审批留有足够的时间；
7、积极教育员工，包括分包商作业人员尊重监理人员，对监理提出的要求要积极相应，避免无视监理指示乃至抵触现象的发生；
8、积极响应监理在其他方面的指示和要求。
第四节 施工详图设计及与设计院的配合
项目要求总承包商具有施工详图深化设计能力以及审核各指定分包商深化详图的能力。我公司具有丰富的总承包管理经验和深化设计经验，有一批经验丰富的专业设计人员。
一、本项目与设计方配合的主要思路和做法
首先迅速适应本工程设计单位的设计习惯和做法，掌握其设计指导原则、思路和设计方法，并找到与之相适应的结合点。
本项目中的专项工程必须由各专业承包商进行二次深化设计，由总承包商审核后的详图，提交给设计方审批。这种审核和审批程序的作用体现在：各专业工程之间的配套与衔接；严格划分各指定分包商的承包范围。
经过批准的施工图纸，应满足我国建设工程设计文件编制深度的规定，工程的竣工图应满足我国关于工程竣工图的要求，便于总包方从全局的角度通盘运作、组织安排好各工序和交叉施工。
分包商应具备深化设计的能力，根据设计院、业主的标准要求，遵照相应规范，为符合使用功能要求，对专项、关键部位及特殊工艺的设计进行再深化。

异议
设计方案依据：
工程特点
相应规范要求
使用功能要求
设计标准
分包商
补充设计
设计院监理总包商业主签认
绘制施工图、节点大样图
分包商提出可行性设计方案
业主监理设计院总包商会审
分包商补充施工图

其报批程序见上图。
二、图纸深化设计审核、审批
针对本工程工期紧、质量要求高、深化设计工作量较大的特点，项目部将单独设立设计协调部专门进行设计协调和会审把关，充分保证设计方的出图计划、出图质量以及图纸的配套，杜绝或者避免不必要的设计修改。在与设计院现场服务过程的配合上，我们以主动、积极、高效、和谐作为指导。同时公司技术发展部、机电工程部将对本项目提供强有力的技术支持和服务。
我们将会十分尊重工程设计单位和监理工程师的意见，真正实现工程的设计标准、档次、风格、功能等，体现设计意图，最终达到业主要求的工程效果和使用功能。
三、对专业承包商深化设计和详图设计的协调和管理
1、除按照合同严格管理各专业承包商之外，要协助、指导各专业承包商深化设计和详图设计工作，并贯彻设计意图，保证设计图纸的质量，督促设计进度满足工程进度的要求。
2、协调各专业承包商与设计单位的关系，及时有效地解决与工程设计和技术相关的一切问题。
3、协调好不同专业承包商在设计上的关系，最大限度地消除各专业设计之间的矛盾。
四、与设计的配合措施
1、一旦我公司中标，立即组织相关专业技术人员对施工图纸再次进行详细的会审，提出图纸中存在的问题，并尽快组织四方图纸会审，解决制约工程实施的相关问题，同时也请设计方对本工程进行一次全面的设计交底；
2、根据施工总进度计划提出施工图需求计划，以确保施工准备所需的施工图纸；
3、对工程实施中出现的与设计相关的问题，及时向设计方进行汇报，征求设计方的意见；
4、严格遵循设计图纸要求，在对设计意图理解不明时，及时向设计方请教，以确保设计意图的实现；

5、负责审核指定分包商绘制的加工图、安装节点图等，并报送设计单位批准，未经设计单位批准的图纸不得使用。
6、机电协调
本工程机电系统较多，为理顺机电各专业间施工工序，总包将在设计院提供的施工图的基础上组织专人绘制综合管线协调图，此图纸将显示出Φ25以下电线管的所有管线及桥架，根据此份图纸一方面我方将协调各专业管线的安装定位尺寸，另一方面对于管线较为集中的区域将出剖面图，以协调各专业安装顺序。
在工程竣工后，总包方将提供给业主一份彩色的综合管线布置图，这样便于业主今后的维修管理。此份图纸将及时跟踪工程的进展情况，对于所有影响到修改管线的机电变更、土建变更，总包都将及时调整此份图纸，并将修改结果通知施工队，同时对于施工队提交并经设计同意的施工洽商反映到综合管线竣工图上。
7、严格执行设计图纸要求，无设计变更或工程洽商，任何人无权改动施工图纸。不按照施工图纸、设计变更或工程洽商施工，总承包商将勒令其停工整改。并追究其因返工而造成的各种经济损失和工期损失。
第五节 对参建单位的管理措施
我公司将以总包的高度、姿态和意识，既要严格管理控制分包，又要帮助协助好分包，使总分包形成一个有机的工程实施实体，从而实现工程的综合目标。
一、对各指定分包商提供的主要服务承诺
我公司将严格履行总包责任、权力和义务，为各专业承包商提供优质、高效的措施服务，保证工程关键工序和关键线路，在保证质量的前提下，保证总体工期。主要内容包括：
1、提供现场已有的脚手架、操作平台；提供现场已有的垂直运输机械设备并合理分配使用时间。合理分配和提供现场堆场、道路，提供工作空间包括提供工地上的通道，并尽可能提供施工场地。
2、提供各专业承包商临时办公及库房场地；在施工现场提供所有分包的照明及需要的电源；在施工现场提供足够的水源；清运现场指定位置的垃圾。
3、提供工程外脚手架安全防护和公共走道安全防护，防护标准符合国家规定。及时提供足够的和无障碍的工作面；提供现场警卫、消防设施（各专业承包商施工操作面和自有的警卫和消防工作由各专业承包商自行负责）。各分包商要服从我方关于现场保卫和消防管理；

4、若分包完成工作并将工作面移交给总包，总包应采取一定的产品保护措施；
5、提供现场轴线测量、标高测量等相关测量资料以及在每层按规定设置轴线和标高点。
6、对分包的所有工作按工程总体施工进度计划的安排进行日常协调；
7、提供其它招标文件所要求的措施。与分包队伍签订合同后，向其提供一册《分包队伍入场须知》。该《须知》是为了保证在工程管理中我公司与各分包之间能统一管理程序，便于工程协调，加强相互间密切配合。
其内容包括：工程概况；进场程序；分包入场安全管理程序；物资、机具管理及验证程序；质量控制验收程序；技术管理程序；工程管理程序；工程款结算程序。
8、分包队伍入场管理框图10－1。
二、对分承包商的计划管理
1、分包商须根据总包单位制定的总控进度计划和月度施工进度计划编报周计划，周计划编排为每周一至下周一，以横道图形式编写，于每周五下午三点交于总包单位责任师。
2、指定分包商须在进场前编制完整的单项工程施工进度计划并报总包单位审批。
3、分包商编制的周计划得到总包单位审批后，应依据周计划分解制订《工程日计划》，于每日下午3点将次日《工程日计划》报主管责任师审批。
4、分包商须每日填报《工程日报》，于次日九点前交于总包责任师。
5、分包商负责人须按总包工程部颁布的《工程例会制度》要求，于指定时间和地点参加由总包单位主持工程协调会。
6、计划管理框图框图

总包单位提供的总控进度计划和月度计划
分包商编制的周计划或单项工程施工进度计划
总包单位工程部审批
按计划组织施工
责任师对进度实施情况进行检查、分析
偏离计划
实现计划目标
分包商编制下一期计划
责任师签发《整改通知》指示分包商采取纠正措施

三、对分承包商的质量验收管理
1、分包商应设专职质检员，并于进场前将质量保证体系框图交于总包方质量总监。
2、质量教育
序号
内 容
责任单位(人)
受训单位
时间
1
质量意识，质量目标教育
现场经理
项目各部门，
分包队伍
开工前
2
优质工程质量控制要点，评比办法
公司质保部
项目各部门，
分包队伍
开工前
3
施工验收规范，质量标准培训
质量总监
项目各部门，分包队伍，一线工作人员
根据工程进度分阶段培训教育
4
月、周质量专题会，总结上周工作，安排下周质量工作，制订质量验收计划
工程部经理质量总监
项目各部门，分包队伍，一线工作人员
每周五下午2:00
5
质量、技术、创优计划教育
现场经理
项目各部门，分包队伍，全体管理人员
开工前
6
分包队伍质量体系建立、培训、指导
质量总监
分包队伍，全体管理人员
开工前
3、样板制
各项（工序）开工前，由项目工程管理专业责任师，根据专项施工方案和技术交底及现行的国家规范、标准要求，组织人、机、料进行样板分项（工序）施工，并由配属队伍填写分项（工序）样板记录，项目复检后，报监理、业主验收合格后，组织全面施工。
4、质量资料
（1）总包方设专职资料管理员，负责技术资料收集、整理、标识、编目、归档。
（2）总包方资料管理员，将依据政府有关文件和《质量计划》的要求指导指定分包商完成技术资料的管理工作。
5、施工过程中的质量控制
过程中的质量控制是质量管理的一项实质性工作，项目责任工程师根据项目《质量计划》、《施工组织设计》、《分项工程工艺规程》的要求，组织和监督施工，明确各自的负责区域的质量管理点和管理措施。编制工艺流程图及质量控制点，在施工过程中严把工序质量、交接手续，避免返工、误工，建立工程联检制见《工程联检单》。
6、试验管理
（1）项目经理部设置专职试验员一名，对项目的整个试验工作负责，同时将相关信息以书面方式反馈到技术、质量部门。
（2）依据北京市试验工作的规定及时准确的指导、督促分包单位的各项原材施工试件的制作和送检工作。
（3）依据北京市的文件和我公司试验部门的相关规定建立、健全各项试验台帐，收集、统计、整理各项试验资料，及时将检验结果通告工程、技术、质量部门，并负责向监理申报。
（4）总包负责三方见证取样和送样工作。
（5）每周将相关资料上交技术部，并与其交圈。
7、验收部位原则按楼层或独立区域报验，如有特殊情况可分部位验收统一填写报验单，但严禁在上道工序未经验收情况下进入下道工序施工。

8、检验实施三级检验制度，即验收工序完成后由分包商进行自检，自检合格后报总包责任师和质量部验收，由总包验收合格后报监理核验。对质量验收未通过或未经质量验收的分项工程，工程款期度结算时不予以考虑。
9、工序与分项工程完成后须办理工序交接单，分项工程验收合格后由总包责任师签发分项认可书，总包质检员签认。
10、针对现场施工中存在的质量问题和质量隐患，我方将以口头或质量整改通知单形式通知分包商，分包商须按总包方指示如期整改。
11、有关工程质量报验资料的样板由分承包商质量部提供。
12、检验报验程序

四、对分承包商的技术资料管理
1、分包商须在进场前将其承包范围内施工组织设计报主管责任师，由责任师审核后报技术部审批后方可依照施工。报送的施工组织设计应包括如下内容：

（1）工程概况；
（2）施工条件、组织机构、施工总体布置（含机械运输，施工部位及流水划分）、劳动力计划、机械设备及材料进场计划、施工进度计划；
（3）施工工艺及措施；
（4）质量控制方法及标准；
（5）安全保卫、消防管理措施、文明施工及成品保护措施。
2、分包商在施工过程中所发现的图纸、洽商等重大技术问题以《技术问题联系单》报总承包责任师，责任师会以《技术问题回执单》回复分包商。
3、本工程为住宅工程，分包商应按当地建委颁布的文件要求进行技术资料的收集和整理，总包不定期对技术资料进行检查，如发现不合格项将对分包商下发《技术资料整改通知单》，如分包商整改仍不合格，总承包商技术部有权向分包商开据罚款单。
五、物资采购管理
1、分包单位物资采购程序

不合格
合格
不合格
合格
分承包确定采购物
资的资料准备
审核供应商资质
物资样品报审
总包对供应商确认
总包报监理审批
填报《材料样品的报审单》
供应商另选
供货合同签订
物资采购
审批依据：
审核证明资料
到厂家考察
总包另送
确认依据：
供货周期
产品质量
产品服务

2、物资管理
材料质量是保证工程质量的基础，项目制定以下控制措施来加强对分包材料的质量控制。

（1）工程所选用的各种材料均需提供样品，报业主、监理审批后方可进行批量采购。
（2）指定分包商根据经理部审定的材料，成品计划组织采购供应，进场时由指定分包商会同项目物资部共同验证，由专业厂商提供出厂合格证、材质证明，由项目记录验证结果。
（3）进入施工现场的A类（钢材、商品混凝土、砂石、构件、防水建材等）、B类（工程设备、机电材料、模板、木材、保温材料等）物资一律由物资部组织验证。
（4）凡进入现场物资均须按《规范》进行检验和试验，合格后方可使用。
3、物资计划管理
本工程所需物资，严格按照经总包方审查认可的物资进场计划执行，进场前由分承包方提出进场申请，申请表应明确物资的名称、规格、型号、单位、数量，必要时还要附上有关详图，同时还要附上一份供货时间进度表。
验证资料不齐或对质量有怀疑的物资，要单独堆放，待资料齐全和复验合格后方可使用，对堆放的各类物资要予以明确标识。验证的计量检测设备必须经过检定、校对。验证的计量检测设备必须经过检定、校对。
六、安全管理
（1）总承包安全管理机构
项目经理

项目总工

安全总监

制定方案交底

土建副经理
监督指导
参与方案编制
方案工程师
监督
责任工程师

施工管理人员

（2）现场安全、保卫管理机构

安全总监
分包负责人
安全负责人
保卫负责人
分包项目负责人
安全员
机电分包
安全员
土建分包
安全员
精装分包
安全员、专业分包

安全保卫监督员
保卫
机电分包
保卫
土建分包
保卫
精装分包
保卫
专业分包
安全检查员及施工管理员
保安员
施工操作人员

总包要求各指定分包商建立自身相应的安全管理组织机构，负责自身作业范围内的安全施工措施的实施，总包负责对各分包商作业范围的安全措施进行检查监督，对不符合安全要求的方面通过口头通知、下发书面安全整改通知单、乃至进行罚款的方式确保整个施工现场控制在安全可靠的作业状态中，保证整个施工现场的安全施工。
七、对主要指定分包商及相互之间的协调管理
对本工程工期影响最大的是机电安装工程指定分包项目，如何管理好上述分包及协调相互之间的关系是本工程成败的关键。
1、找出工序之间的制约关系
无论是什么专业的分包商，对其的协调管理均从招标、设计、现场、后续其它专业的衔接入手，充分发挥我公司的综合协调优势，在总控计划的安排下，分析出各专业施工之间的制约因素，找出主要矛盾，合理把握插入点，保证工程的顺利进行。
若前一个工作未能按时完成，无法为下一个专业施工提供工作面，将导致整个工期的延误。
机电工程内部的众多专业之间同样存在相互制约的关系以电梯工程为例，其他机电专业需提供的安装条件：
（1）为每个电梯机房提供并安装3相、4线、380／220伏、50赫兹交流电源，端接于配电箱上。配电箱为每台电梯提供一回路电源。
（2）为消防专用电梯及重要电梯之机房引入两路电源，一路为事故供电电源。

（3）为电梯机房提供照明设施和电力插座出口。
（4）为电梯机房提供机械通风。
（5）闭路电视系统的视频讯号由电梯机房引线至保安室，并连接主系统，包括所需配件。
（6）与消防报警系统的工作分界,当火警发生时，消防报警系统将输出火警讯号至电梯的控制系统，使系统策动预设的火警控制模式。
上述回路的连接界面需为一组超低压及低耗电型继电器，其工作电压需与消防报警系统的输出控制电压相同。整个控制过程是：
消防报警系统输出其控制电压去策动超低压继电器，而继电器再策动主接触器的二次控制线路。所有供消防报警系统连接的接线均需整齐的终接在端子排上，各端子排的接线端子需别上号码套圈以之识别。另外整个连接界面需安装于一个由工程师认可的专用箱子里。
（7）给排水专业在消防电梯井底的提供排水泵设备。
2、各工序之间衔接的另一个关键管理及协调点是成品保护
制定成品保护措施的目的，是为了最大限度的消除和避免成品在施工过程中的污染和损坏，以保证业主的利益不受损失，并达到减少和降低成本及专业之间破坏造成的返工，保障工期目标的实现，提高产品一次各格率，一次成优率的目的。
成品保护须遵循的总的原则是：各分包商须负责各自的成品的保护措施；下一道工序的施工须注意保护上一道工序；交叉施工须提前申请。