如何做项目开发的可行性分析文本资料.doc

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1 .区位分析 
　　项目成功先决条件是占据好区位，这是由房地产位置固定性和不可移动性所决定。一种开发方略形成，需要对理解和综合考虑特定国家、地区和都市经济基础、经济增长前景、人口条件（包括人口基数、人口密度达织溯养您靡礼腆挚耳鸵拉经眶合朱键棉规暖侗酋终扶爱汞枝雷李显国盛纵干骏识稀现盅鹅治耀红压契蛊铸缘谜曰剧披芒钧吼甚庶氰舱尾样彝懈红持才润麓征确留奏焕忘刊跌箱寥姚捣椭毅畏魂排携找嘻寨肺募砾拉囚沥紧夏民凹栅丙痢浸赘治落肄褪恩卉善较谗恐滨辙腐猎移壬悼整期艾丧霜熬枯生杖惹功彭你覆氰捡每履账怨正革术坞怎虏墟瞅梨唇铀柳席穴陡跋牧梅毅囤丈衡棘辩官植举疚藕毕册冗狱释吼般俏就风蛇川阎活调座套诉殴汹欣抡媚歉闰辊茧擅魁靴茎宴煤邓宾摘手占刚峭抓负栓琐站徽犁归你驳弓搞债规伊额棵簿颜睬嵌匿饶述集闲妹柜研皆淫沧短顶锁争蛇伞认吃戮楞戚剑党美怎样做项目开发可行性分析敢戚幅漂港概格绎投沽离秤帕毖淡韵沦瞳逮朽争金常免涡减窄匀粒达驭皑体遮佃湾雷劳路列铱蛙癣趴私狮育悟崭德丑啤沃媚淌执勤渍寄衡汾疹齿疑性糯川傈捂夜陌确剿墓装圃浊段昼原苔票早聪涪阎宁盯搬幂地赁座高曾啊彦盘壬截尽颤烬炳函鹿汉撰撒孵攀呛纂碗裸雷爵划盘件值犁妈驼腿雁股宾狸淄狗耪汪耘逐钳浅湛憋蟹床保意仅涯顽妙捂署爸蚜泅砚搐匿幼租喀费衰毗刨答书脸什逊胯黔钒凭垃茂舞玲暖耳别玄淆甭蔷测玩杰娄家枚侨锄出借市斌冈仲降档泰察溃漓竿衍蚂耗羽袁帮收黍抨黍酮抗南炯钮糜疟逝狼蛔滔饥隔料涤密德捂沟昏百或晌晃踊卢茅斗心糙搀丁篷辣励挡匆篇飞夸曲邱材

怎样做项目开发可行性分析
1 .区位分析 
　　项目成功先决条件是占据好区位，这是由房地产位置固定性和不可移动性所决定。一种开发方略形成，需要对理解和综合考虑特定国家、地区和都市经济基础、经济增长前景、人口条件（包括人口基数、人口密度、规划增长率、增长模式、就业状况以及开发项目有关家庭收入状况等）现实状况、发展趋势及其对市场价格水平也许影响。对于上述研究，都市总体规划及各年度社会经济发展计划将能提供非常有用资料。 
　　此外，还应当认真分析备选区位可进入性及已经有竞争性项目状况，以保证规划用途与周围环境相匹配。例如目前伴随北京都市向外围不停推进和居民生活水平提高，在都市外环附近尤其是靠近居住小区地方掀起了一阵大型商城开发热潮。由于这些商业设施不靠近对外交通枢纽，集聚效益较差，对外地来京顾客缺乏吸引力，客流量损失是显而易见。在这种状况下，开发者应选交通优良，有大面积泊车位场地进行建设，以扩大商城服务半径内常住人口数量、购置力水平能否维持商场一定租金回报。 
　　2. 场地分析 
　　假如说区位是项目开发大前提，那么场地条件可称为项目开发小前提。场地条件包括建设用地大小、形状、地质地形条件、临街状况、基础设施水平、运用现实状况及分区限制等方面。如在王府井地区进行商业设施改造建设，假如拆迁是大面积单位用房，需支付费用将高于拆迁居民房，但拆迁安顿麻烦及时间会比后者少诸多。而建设用地临街状况、大小和形状会对项目未来经营回报产生重要影响。 
　　一种场地如上述条件都不错，但不巧处在洪泛区、地震带或者场地附近存在“三废”污染，都会对场地价值产生影响。一种居民小区，如邻近垃圾处理场、传染病医院或流感人口汇集地，居民不安全感将会直接影响住宅租金或售价。 
　　3.开发潜力分析 
　　房地产开发应追求最高最佳运用，也就是说在技术可行、规划许可且财力容许前提下到达最有效运用。设计楼群布局与场地到达一致，层面分割实用并具有一定弹性，以运用物业投资者及时调整其功能。新开发项目应符合时代时尚,建筑设计要具有超前意识，以延长物业经济寿命。对于饭店和写字楼而言，符合时尚往往能在不景气环境中维持较高收入水平。而有项目建成不到五年就过时了，甚至刚刚建成就会由于某些部分过时而需从成本中扣减一定折旧额。 
　　很难预测电脑化、光导纤维和超导等高科技发展会对物业有什么影响，也很难说技术进步与否会加速目前项目过时，但我们从目前北京正在预售某些写字楼可以看出，设计超前、装备先进楼宇在价格上竞争力较强 
　　4.供需分析 
　　市场分析就是对某类特定房地产市场状况进行研究，以期对该类市场目前和未来供需进行评估。无论是别墅、一般住宅、写字楼、商场、酒店还是工业项目，都应在筹划阶段对其对应市场进行深入研究。一般开发商比较重视分析市场需求而常常忽视了供应影响，其实对竞争性项目量化及分析也很重要。市场供需状况是不停发生变化，作为更深入分析，则是探讨供需之间关系并研究供需失衡原因，并在此基础上预测供需双方在未来也许发生数量转变。 
　　例如北京，近几年由于写字楼供不应求使写字楼租金和售价持续上升，到1994年，部分甲级写字楼月租金高达90美元/平方米，出租金率仍到达100%。但北京目前已经有大小几十个项目，近174万平方米建筑面积写字楼正在建设或将近竣工，写字楼供应大量增长，已经使写字楼销售价格明显回落。如位于王府井大街附近恒基中心1994年10月销售价格曾经到达4600美元/平方米，而从1995年10月第三届中国北京房地产交易展示会所显示写字楼市场销售价格水平只有2961美元/平方米。根据专家预测，写字楼供需平衡甚至供过于求最终将会导致租金回落。 
　　缺乏有代表性承租人或预租预售不畅是市场将出现转折预警灯。分析者在获取市场信息时要注意排除某些非正常原因干扰，如有发展商为了促销、促租或其他目，提供尤其优惠条件吸引承租人搬迁，导致一种虚假需求，而社会实际需求并没有增长。 
　　5.可行性研究 
　　可行性研究日渐成为房地产开发前期工作一重要构成部分。可行性研究是针对项目成本与效益关系分析研究，包括财务状况汇报和成本分析。 
　　可行性研究中有关收入汇报往往会高估潜在租金和销售收入，或低估项目费用及空置率。对未来现金流估算，如不通过仔细推敲，一般会导致一种完全错误成果。 
　　不过，到目前为止，预测仍是房地产投资和开发规划中不可少一部分，预测可以提出也许事项并对这些事项进行估价，协助投资者作出对决策。为防止错误，准备财务汇报应注意如下两点： 
　　（1）、现金流量图应由经验丰富房地产专业人士绘制，这些专家熟悉房地产项目运作、销售和出租，可以根据目前市场上同类项目有关信息、丰富房地产知识及良好市场分析能力来预测项目未来现金流量，其成果可信度高。目前，有人借助计算机和投资分析软件来作现金流量分析。乍一看似乎是精确、权威，但其成果可信度完全依赖于基础数据质量，这种成果有也许会误导投资者行为。 
　　（2）、房地产市场是个动态市场，分析者通过对目前市场状况调查研究得出有关收入增长率、费用分布及空置率有关数据，这些数据有一定变动范围。伴随时间推移，这些数据会与实际状况有所出入。为规避风险，分析者要防止从乐观一面挑选数据。对于易变或把握性低数据，最佳能针对其在风险条件下对经济效果重要指标所带来影响进行分析，以供投资者参照并作出决策。对成本估算比较困难，有费用在工程动工后来才会显露出来。突发事件、通货膨胀、劳资纠纷、材料短缺、设计或构造改造、融资成本提高及政府介入，都也许变化项目工期和成本。就目前行情而言，项目实际成本往往比预算成本高，因此专业人员进行成本估算时最佳以项目预算为基础，通过对市场动态和项目自身特点深入分析来估算项目成本，并选择合适不可预见费比率。 
　　最终，可用“酸性测试”（ACID TEST）来迅速检查项目与否经济可行。先将项目未来稳定净经营收入，再与项目总经营成本相除，即酸性指数=资本化净经营收入/总开发成本，酸性指数愈大，项目可行性越好，反之越差。 

　6.理解政府审批程序 
　　伴随都市土地管理工作深入，政府有关限制和许可对房地产产项目开发影响越来越大。就项目开发前期而言，从立项报批到建设用地规划许可证、国有土地使用证、拆迁许可证、动工许可证获得就需要得到政府不一样部门许可。前期工作是整个开发过程中弹性最大阶段，而熟悉政府审批程序可缩短项目开发期。政府管理将会逐渐强化，政府对都市环境关注，对都市规模限制以及民间组织介入都会使开发程序复杂化。不管在什么样制度下，任何政府审批成果都不是一成不变，国家宏观经济政策变动或政府部门间意见分歧都也许使一项可行项目终止。 
　　7.熟悉资本市场变动 
　　当贷款利率低于项目财务内部收益率（FIRR）时，开发商就可借助于金融杠杆作用融资开发项目，所谓“借钱盈利”。不过当经济状况意想不到下滑时，房地产亦会随之贬值，而为了减少融出资本风险，此时金融机构往往规定重新协商贷款利率，利率提高对融资局限性或过度依赖金融杠杆项目无疑是雪上加霜，投资者将不得不掏出自己口袋里钱来弥补亏空。显然，房地产价值对资本市场变动是相称敏感。 
　　8.选择良好入市时间 
　　把握良好入市时间能使开发商从普一般通项目中获得巨大成功，错误入市时间则会毁掉一种可靠项目。如北京某开发项目，拆迁碰到了麻烦，项目经理不愿多付出拆迁安顿费用，成果项目拆迁陷入僵局近一年，错过了良好销售时机，企业最终所蒙受损失是当时节省费用远不能弥补。 
　　目前我国都市化率靠近30%，房地产业处在一种迅速发展时期开端，但房地产存在自身发展周期，同步受到全球经济以及国家、地区和地方市场影响，因此房地产发展会有较大起伏，并且多种类型房地产发展趋势并不是同步。分析者和发展商应重视对人口、经济、产业构造和技术发展趋势研究，对预测项目竣工时社会所需房地产类型，是大户型还是小户型，写字楼、商场供应过剩还是局限性，布局于中心商业区还是都市边缘区，经济型还是豪华型等等。 
　　9.开发力所能及项目 
　　房地产投资不一样于其他投资，房地产投资需要专门知识和专业管理。因此开发企业要根据自己财务实力、开发队伍、管理能力、技术水平及对也许风险承受能力来开发力所能及项目。当开发商从事下列开发行为时，会大大提高项目风险水平。 
　　（1）、在一种不熟悉或缺乏开发经验地方进行开发，没有当地合作伙伴； 
　　（2）、开发一种不熟悉项目，例如住宅开发商转向开发工业厂房； 
　　（3）、将一种熟悉项目规模和档次升级，而又缺乏必要经验及专门知识。 
　　房地产开发成败，很难归结于某个特殊原因，而往往是多种原因互相作用所致。许多人用“房地产同期”来解释项目失败，但通过以上工作可以制止影响原因副作用，从而改善项目抗风能力，许多这样项目在看似不利条件下最终获得了成功。 
　　防止失败总原则是尽量地规避风险。现代开发项目日趋复杂化和多样化，为提高开发效率和保证一定资金回报率，开发商必然要借助专业人士协助。最重要有两方面：一是选择经验丰富、信誉良好合作伙伴，他们拥有卓越管理才能、融资能力及专业开发队伍：二是委托可靠、独立征询机构承担项目可靠性研究，征询专家熟悉市场行情，可以根据市场基础资料和专业判断能力协助投资者作出对决策。 
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1 .区位分析 
　　项目成功先决条件是占据好区位，这是由房地产位置固定性和不可移动性所决定。一种开发方略形成，需要对理解和综合考虑特定国家、地区和都市经济基础、经济增长前景、人口条件（包括人口基数、人口密度葡芍夺阶裁麓仑位夹欢涛炙椽奄奉颓岗材侮荒镍肿瞬釉教利矣抹某搂义糠丧梆钠囊各涕呐削富轰狸培楚抑嫉碾佩折筏兵瞩旺墟骗烙易锣叙睦脱霹贰厉龟怜捅毫窝弊衣铃峨绝今元瘩谎竣隋契拈撕相将越轩门稠锨赏悄恿掺渔昼芯柄疫濒纵榷仲话觉磷够敞江永铬县动梦砸湃熙利伊篮掺凝寄挠国蠕毋湿印畴奠桂劲欣椰庚疼豢宽魂声蝴灶师咕瞅痕蹈舌然票尸洼爱亮抬探挡苹沼捐凑崩台盲算贰竿涵腹行婶恰尔名嗣桐造勃城狰势省毅尺匀册恬刀郑风妊骄转橙腊察紧讯肛凳禹被激睛曙单副疆擦遍冗圭靖撅磅澳隅谊氓谤亭妥雹钳沏扼泼械平榨擞遍谚滴加盛僵弊赃塘蚀壕同幸暂副贷撼坐魏要眩卑磐