差异化公共租赁住房租金定价机制.doc

差异化公共租赁住房租金定价机制
差异化公共租赁住房租金定价机制

　　近年来，由于房价高企和城镇化进程加紧，商品房价格与群众住房支付能力差距日渐扩大，出现了大批既买不起商品房又游离于住房保障体系之外“夹心层”，住房保障“短板”开始显现。在群众住房危难时刻，党中央、国务院审时度势，在党十七大汇报中将“住有所居”与“学有所教、劳有所得、病有所医、老有所养”一并提出，着力处理人民最关怀、最直接、最现实住房问题。

　　目前，各地公共租赁住房保障工作基本处在建设、交付、管理并存期，作为住房保障新生事物，其不管是在政策制定还是在详细实践上都需要不停改善与完善，在建设和管理中也难免碰到某些难题，其中租金定价合理与否，将直接决定住房困难群体经济承受能力，这事关公共租赁住房保障制度实行成败及公共租赁住房推行可持续健康发展与否顺利。租金定价是重要民生问题，其不仅是制度性难题，也是社会各界广泛关注焦点。杭州在发展公共租赁住房方面走在了全国前列，其差异化租金定价模式值得各地借鉴。
　　一、国内公共租赁住房租金现实状况
　　全国各地都把公共租赁住房作为保障性安居工程建设重点，在土地供应、资金保障上都投入了大量资源。但近年来，部分都市出现了大量公共租赁住房租不出去现象，究其原因，除了房屋地段偏、交通配套滞后外，租金高也是一种重要弃租原因。
　　对于公共租赁住房租金，大部分地区实行“政府主导，市场运作”，租金原则一般根据成本状况按照低于市场租金原则合理确定，但在实际运行管理中，成本回收期较长且难以平衡成本，更谈不上微利。地方政府在公共租赁住房保障中持续财政投入已捉襟见肘，面对强烈民生需求和日趋紧张财政，部分地区将陷入进退两难尴尬局面。导致此僵局重要成因有如下两方面。
　　（一）公共租赁住房租金具有政府提供公共产品责任
　　公共租赁住房作为社会公共产品，基本由公共财政支付，以弥补市场机制局限性，处理“夹心层”住房困难问题，体现政府提供公共产品责任。假如租金向市场看齐，低收入阶层与否尚有必要通过政府提供公共租赁住房处理住房问题？
　　（二）公共租赁住房租金相对市场租金合理性
　　考虑到公共租赁住房建设成本和后续运行管理，以及各地政府财政发展，需要收取一定租金是可以理解。不过假如严格按照“政府主导，市场运作”，除土地行政划拨外，租金就需要考虑建导致本、资金利息、后续管理费等，可以说各地公共租赁住房租金基本与市场价持平或者高于市场价现象。并且，各地市场租金普遍存在租售比倒挂，市场租金偏低，市场出租住房重要以投资为主，看重是房屋升值潜力而不是房租，租金并不能反应真实出租价值，总体上与房价相比市场租金偏低，但与目前居民承受能力相比还是偏高。在此背景下公共租赁住房租金又略低于市场租金，这将难以在短期内完全依托租金回收建导致本，也不能吸引社会资金投资到保障房建设。
　　二、杭州公共租赁住房租金差异化定价模式分析
　　开始，杭州探索实行外来务工人员和大学毕业生租赁型公寓（简称“两项公寓”），提出大力发展公共租赁住房（将“两项公寓”纳入公共租赁住房管理），遵照“政府主导、统一规划、统一原则、分级建设、社会参与、统一管理、市场运作”建管原则，着力处理“两个夹心层”住房难题，全力打造无缝衔接公共租赁住房保障体系。目前，杭州通过收购、自建、配建等方式，已筹建公共租赁住房300余万平方米6万余套，已合计处理住房困难家庭1.3万余户。总结历年住房保障实践经验，为处理因租金高导致弃租问题，4月，杭州出台《杭州市区公共租赁住房租金管理暂行措施》（杭价服[]12号）（如下简称《租金措施》）、《有关杭州市区公共租赁住房租金原则告知》（杭价服[]13号）（如下简称《租金告知》），根据土地等级不一样实行差异化租金，变化过去租金“一刀切”不合理做法，并对租金实行动态管理，每两年调整一次。
　　（一）公共租赁住房租金定价机制
　　1.公共租赁住房租金定价原则
　　杭州公共租赁住房租金实行市场定价原则。租金综合考虑项目建设、运行和管理成本，按照略低于同地段、同类型住房市场租金水平确定。市场定价可直接影响租赁和购房需求，其也是政府经济租赁市场和克制房价上涨调控工具。
　　2.公共租赁住房租金定价模式调整
　　杭州在“两项公寓”和公共租赁住房保障初期，房源分布较为集中，仅为试点，租金实行“一刀切”定价模式，不分地段优劣，一律为每月每平方米13元，对低困家庭实行租金减半。但伴随公共租赁住房筹建方式多元化，项目日益增多，地块分布全市，同步保障打破“户籍限制”后，原有“一刀切”租金模式难以满足实际需要，也有失公平。为此，自开始，杭州根据土地等级制定了新租金政策，租金定价由“一刀切”向“差异化”转变，即按照土地等级不一样实行差异化租金定价，不一样地段租金存在差异，从每月每平方米36元～10.50元不等，地段越好，租金越高，这种做法充足体现了公平性。租金平均水平为同类地段市场租金70%。据记录，自实行差异化租金以来，选房入住率平均在92%以上弃租率明显下降。
　　（二）公共租赁住房租金定价有关配套措施
　　1.租金减免优惠制度
　　根据《租金措施》和《租金告知》规定，保障家庭只要持有民政部门核发有效期内《杭州市低收入家庭认定证明（住房保障专用）》，根据土地等级就可享有30%～50%租金减免优惠。土地等级高，减免幅度小；土地等级差，减免幅度大。用租金减免经济杠杆，引导更多住房困难群体选择对应等级公共租赁住房，减少弃租现象。
　　杭州为实行公共租赁住房与廉租住房保障并轨管理，对已不符合廉租住房保障但仍符合公共租赁住房保障住房困难家庭，在首个租赁期（3年）由实行租金减免优惠政策，公共租赁住房租金参照直管公房租金原则缴纳以资助刚脱困家庭改善生活质量。 　　2.租金动态调整机制
　　杭州公共租赁住房租金实行动态管理，每两年调整一次。物价管理部门委托专业估价机构，测定公共租赁住房项目所在区域市场租金，根据土地等级，定期对租金进行调整，保证租金水平在同类地段市场租金70%上下浮动，防止租金长期过低或过高，防止滋生寻租空间或产生弃租现象。根据《租金措施》和《租金告知》规定，遇租金调整时，在协议期内实行“租金孰低”原则，即公共租赁住房协议期限内租金原则提高时，承租人仍按原协议确定租金原则缴纳至租赁期满；租赁协议期限内租金原则减少时，次月起承租人按减少后租金原则缴纳。
　　3.租金便于租后管理设计
　　杭州公共租赁住房小区物业实行公开招标，但物业管理费原则上不实行“优质优价”。为了吸引和鼓励优质物业服务企业参与保障性住房小区物业管理，《租金告知》规定“承租人缴纳租金后，不再缴纳物业服务费和电梯、增压水泵等能花费”，即租金定价中包括物业费和电梯、增压水泵等能花费，这意味着参与管理物业企业只要服务管理到位，就可以100%收费率收取物业服务费（一般小区物业费平均收费率在85%左右），即节省了收费人力成本，又获得了15%左右收费率机会收益，可用以弥补不实行“优质优价”带来损失。在利于物业企业发展和便于后续管理租金定价设计模式下，杭州公共租赁住房吸引了具有国家一级资质南都物业企业参与管理，目前管理状况很好。
　　4.租金过渡利于退出机制实行
　　杭州对公共租赁住房设置了较为严格准入和退出机制，自取消公共租赁住房资格之日起，承租人最多有3个月过渡期，过渡期内租金不变，如超过期限，必须按原则租金3倍缴纳租金。从实践看，过渡期租金人性化设计，有助于实行退出机制。同步，过渡期外3倍租金惩罚机制，可以防止“老赖”不退房。
　　5.租金可用公积金全额缴纳
　　杭州不停完善住房公积金使用功能，明确公共租赁住房承租家庭，可申请提取住房公积金账户内存储余额，按月用于支付房屋租金。目前，已实现住房公积金支付系统与公共租赁住房租金收缴系统完全对接，申请程序简便。首先住房公积金缴租减轻了承租家庭经济承担，另首先充足发挥了公积金破解“住房难”作用。
　　6.商业配套平衡成本微利模式
　　杭州公共租赁住房建设运行管理中，不过度依赖公共租赁住房租金回收成本，但在建设公共租赁住房小区时，除税收优惠政策外，还应合适扩大商业配套用房比例，且产权属于公共租赁住房管理机构或社会投资主体。与公共租赁住房租金相比，小区配套商业用房完全可按市场租赁运作，这不仅可以保证公共租赁住房小区项目获取长期稳定收益，还能用以贴补平衡公共租赁住房项目建设成本和后续管理租金收支差额。通过“商业配套平衡成本”微利模式，已成功吸引多家企业、社会团体等社会投资主体参与到公共租赁住房建设管理中，据不完全记录，社会资金建设公共租赁住房约70万平方米，约占杭州“十二五”公共租赁住房规划供应量25%。
　　三、完善公共租赁住房租金定价政策几点提议
　　（一）租金水平与货币补助水平相协调
　　大部地区公共租赁住房保障初期实行“实物为主、货币为辅”，中后期转变为“货币为主、实物为辅”。保障形式重心转变，就规定各地在制定租金水平时，尽量做到实物租金水平与货币补助水平相协调，一般实物租金与市场租金两者间差额可参照作为货币补助水平基数，各地可根据租赁市场原则合适上下浮动。否则，货币补助水平过高、有利可图，实物保障家庭就会弃租转而申请货币补助保障，导致大量房源空置，导致货币补助财政支付压力增长。相反，货币补助水平过低，保障家庭就会放弃货币补助转而申请实物保障，导致政府供地日趋紧张，财政投资日益增长。
　　（二）完善不一样户型间租金差异
　　按照集约供地和保障基本需求原则，公共租赁住房单套面积控制在60平方米如下，户型提成套和非成套。各地普遍存在同地段或同小区成套住房和非成套住房租金同一水平现象，有失公平，导致了大部分非成套房屋空置及合租成套住房弃租现象。为了鼓励独身大学毕业生、创业人员承租非成套或合租成套住房，各地应深入完善细化租金体系，对承租非成套或合租成套住房保障对象，予以一定幅度租金优惠。
　　公共租赁住房租金定价机制是一项较复杂系统工程，必须以民生为出发点，兼顾投资主体承受能力，完善配套政策，以保本微利原则，吸引社会资金投入。各地应积极发挥公共租赁住房租金杠杆作用，合理调整需求，充足彰显公平，使公共租赁住房租金定价愈加规范、合理。
　　李美婷/责任编辑

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