房地产企业如何控制成本相关问题探讨.doc

房地产企业怎样控制成本有关问题探讨 【摘 要】对于房地产企业怎样控制成本问题引起广泛重视，本文在分析房地产企业成本控制存在问题基础上，对于工程成本和财务成本两个方面问题处理对策进行分析，最终提出对应处理对策。 【关键词】房地产；控制成本；工程成本；财务成本 文章编号：ISSN1006656X（）03-0128-02 一、引言 房地产企业成本控制基本上可分为土地成本、前期费用、工程成本、营销成本、管理费用和财务费用六大部分，其中，土地成本和工程成本所占比较比重较大，合计可达70%-80%，土地成本因政府控制价格使得压缩空间较小。因此，工程成本控制及财务成本是房地产企业成本控制关键所在，并且是动态博弈控制。本文对于房地产企业怎样控制成本有关问题进行分析，从工程成本和财务成本两方面进行探讨。 二、房地产企业成本控制存在问题 （一）工程成本方面 通过九十年代至今不停改革，我国现阶段造价管理模式正沿着现代化方向发展。从总体上说，目前我国造价管理模式是工程建设全过程管理，但在实际操作中又存在着某些问题。重要有如下几点1：（1）我国现阶段工程造价管理以办理工程结算价为目，只重视在施工过程中造价控制，忽视工程动工前投资决策阶段对造价控制。（2）工程造价管理以被动按照设计图纸编制概预算和计算工程造价为主，忽视了在设计阶段用工程造价管理影响设计，优化设计有效控制造价。（3） 工程造价管理各阶段互相脱节。投资估算、设计概算、施工图预算、协议价、结算价、决算价，这六个阶段造价分别由建设单位及其主管单位、设计单位、施工企业各自管理，没有建立前者控制后者，后者影响前者有效工程造价管理体系。（4）我国目前工程造价管理资料搜集整顿制度不完善。（5） 在市场经济中，由于市场机制作用和多方面影响，工程造价运动变化更快、更复杂。（6） 成本管理意识上误区，没有真正实现“全员、全过程、全要素”和全方位360度成本管理。（7）成本管理方式比较落后，忽视成本目，强调经验数据导致决策不妥。（8）目前房地产企业难以在短时间内借助于工程量清单和消耗量定额，编制适合我司企业定额充足指导、监督和评价。 （二） 财务成本方面 （1） 大多数房产企业比较重视施工阶段工程造价成本控制，而不重视财务成本控制，不把其列入整个项目成本控制一环。房地产企业应选择合适融资构造，确定项目债务承受能力和风险，设计出切实可行融资方案。（2）房地产行业财务成本发生周期比较长，要经历施工准备、工程施工、竣工验收、回访保修等多种阶段，而融资成本产生持续时间会更长。（3） 房地产行业是资金密集型行业，资金发生额度比较大，企业负责人往往习惯于资金大进大出，不注意平时费用成本节省。 当然在控制费用成本同步还要注意开源。实例证明，搞好变更签证索赔工作，深化经营管理工作，也是减少成本增长企业经济效益有效途径。在成本过程控制中，要定期对成本收入与支出进行对比分析，以便从中探索成本节超原因，纠正对减少项目施工成本不利原因，提高项目施工成本减少率。 三、处理对策分析 （一）工程成本控制措施 工程造价成本控制基本原理是以工程量清单计价和企业定额为基础全过程控制措施。要以设计阶段为重点，在优化建设方案、设计方案基础上，在建设程序各个阶段采用一定措施和措施把工程造价发生控制在合理范围和核定造价限额内。 工程成本控制贯穿于项目建设全过程，这一点是毫无疑问，不过进行全过程控制还必须突出重点，根据国内记录资料表明，设计阶段对投资影响度为75%-95%，而在施工阶段通过技术革新等手段，对工程造价影响只有5%-10%，很显然，控制工程造价关键是在设计阶段。 设计方案选定、构造优化、新材料采用是影响工程造价重要原因，同步设计决定了工程量大小，也决定了资源消耗量。设计质量、设计深度也决定了工程造价可靠程度。设计阶段既是控制工程造价最有效阶段，也是最难以控制阶段，设计阶段工程造价控制内容重要包括设计方案优化、设计概算、修正概算、施工图预算、工程价款调整。 长期以来，在老式定额计价模式下，工程施工阶段一直是开发商进行造价确定与控制重点。在工程量清单计价模式下，该阶段仍然对工程项目最终造价产生重要影响。工程施工阶段造价控制重要内容为：贯彻清单中各项工程实行状况，做好设计变更及工程签证确实认，以便合理调整工程数量及协议单价，同步要处理好承包商提出各项索赔。 工程项目成本发生波及到项目整个施工周期，从施工准备开始，经施工过程至竣工移交后保质期结束。在整个过程中分阶段进行目成本、实际成本实际对比，对各阶段目成本完毕状况进行差异分析，提出改善提议，使实际成本靠近或控制在目成本之下。 （1）控制采购成本运用科学决策分析措施，合理决定经济订货量或经济批量、决定采购项目、选择供应单位、决定采购时间；深入推进集中采购制，建立原材料、辅料、低值易耗品、办公用品、对外服务统一采购平台，实现价格、供应商等资源共享；推进直供制，逐渐取消中间供应商；建立采购责任制，强化采购人员、审价人员责任意识；整顿辅料、零星物资采购价格，采购价格要在前一次采购销售价格基础上逐渐下降；探索建立采购奖罚制度，奖罚要与领导、个人挂钩；加强技术攻关力量，减少采购成本。 （2）编制目责任成本和目责任预算。工程中标后动工之前，造价编制与管理人员应指导项目部确定工程目责任成本，项目部应根据目责任成本编制控制计划。根据本工程协议承诺、工程所处环境、人材机配置及市场趋势分别控制定出材料费、机械费、人工费及数量比较大材料单价控制表，并制定出各分部分项工程责任预算。项目部以各分部分项工程实物量为基础，按照部门、施工队和班组分工进行分解，形成各部门、施工队和班组责任成本，为后来成本控制作好准备。项目经理对各工长签订以考核工期、质量、安全、成本为重要指标分项工程承包协议，各工长将承包指标以施工任务书形式贯彻到施工队组，各施工队组以定额为根据，对施工小组逐日下达施工任务。 （3）最高决策层从思想层面上充足认知决策成本，决策成本，直接影响着执行成本。在条件容许状况下，合适增长决策成本、增大决策过程多环节投入，谨慎决策，将各方面也许问题与困难纳入利弊得失分析，同步自觉运用管理科学中一切科学决策措施，可以愈加科学合理地决策。 （4）加强质量管理，控制质量成本。质量成本是指项目为保证和提高产品质量而支出一切费用，以及未到达质量原则而产生一切损失费用之和。质量成本包括如下重要方面：控制成本和故障成本。工程质量越高，故障成本就越低。 （5）坚持现场管理原则化，堵塞挥霍漏洞。现场平面布置管理和现场安全生产管理，稍有不慎，就会导致挥霍和损失。 （6）对处理安全、质量、进度、成本关系，四者是相辅相成。 （二）财务成本控制措施 财务成本中最重要是指资金成本，所谓资金成本是企业为筹集和使用资金而付出代价，资金成本是一种重要经济范围，它是在商品经济社会中由于资金所有与资金使用权相分离所产生。资金成本是企业财务管理中一种重要概念，国际上将其列为一项“财务原则”。企业都但愿以最小资金成本获取所需资金数额，分析资金成本有助于企业选择筹资方案，确定筹资构造以及最大程度提高筹资效益。在市场环境中，多方面原因综合作用决定着企业资金成本高下，其中重要原因有2：总体经济环境、证券市场条件、企业内部经营和融资状况、项目融资规模。 （1）总体经济环境。总体经济环境决定了整个经济中资本供应和需求，以及预期通货膨胀水平。总体经济环境变化影响，反应在无风险酬劳率上。显然，假如整个社会经济中资金需求和供应发生变化，或者通货膨胀水平发生变化，投资者也会对应变化其所规定收益率。详细说，假如货币需求增长，而供应没有对应增长，投资人便会提高其投资收益率，企业资金成本就会上升；反之，则会减少其规定投资收益率，使资金成本下降。假如（下转第112页）（上接第128页）预期通货膨胀水平上升，货币购置力下降，投资者也会提出更高收益率来赔偿预期投资损失，导致企业资金成本上升。 （2）证券市场条件。证券市场条件影响证券投资风险，证券市场条件包括证券市场流动难易程度和价格波动程序。假如某种证券市场流动性不好，投资者想买进或卖出证券相对困难，变现风险加大，规定收益率就会提高。或者虽然存在对某证券需求，但其价格波动较大.投资风险大，规定收益率也会提高。 （3）企业内部经营和融资状况。重要是指经营风险和财务风险大小。经营风险是企业投资决策成果，表目前资产收益率变动上。财务风险是企业筹资决策成果，表目前一般股收益率变动上.假如企业经营风险和财务风险大，投资者便会有较高投资收益率规定。 （4）融资规模。企业融资规模大，资金成本较高。例如：企业发行证券金额很大，资金筹集量和资金占用费都会上升，并且证券发行规模增大还会减少其发行价格，由此也会增长企业资金成本。 （5）房地产企业财务成本管理方面加强资金管理，增长资金控制计划性。集中资金管理，减少资金沉淀搜集国家税收政策信息，进行税收筹划，争取合理低税务成本也是非常必要。 四、结语 工程成本控制重点在于设计阶段，应采用限额设计和设计优化等手段在设计阶段，做到工程成本有效控制。使得在工程施工过程中，追求总成本最低，而不是分部分项工程最低。着实做到工程成本有效动态控制。财务成本受总体经济环境、证券市场条件、企业内部经营和融资状况及项目融资规模等原因影响。应根据项目需求资金实际状况确定融资方案，资金局限性或资金过剩都是不可取，应合适维持一定比例自有资金，确定比较恰当融资规模，争取把财务成本减少到最低。 参照文献： 1 黄芙萍. 都市住宅型房地产项目财务成本构成及控制分析以福州市为例J. 广西财经学院学报， ，04. 2 张文保、韩晓斌. 房地产业中成本核算与减少成本措施J 山西建筑， ，28.