房地产商业担保方式.doc

篇一：商业房地产开发几种新融资方式
商业房地产开发几种新融资方式
由于商业地产开发平均利润率比住宅开发高5-10%，对资本吸引力十分可观。自起，我国商业地产开发进入一种高速发展期。据国家记录局记录，近5年，全国商业地产投资年均增长28.9%，新动工面积年均增长28.4%。同步，在打击住宅市场投机作用下，资本向商业地产领域流动更明显。
商业房地产自身具有高风险、高收益特性。其收益重要来源于租金收入，而租金收入稳定重要取决于物业价值。目前商业竞争不停加剧使商业经营不确定性增大。同步，在商业房地产很长投资回收期内，商业房地产经营风险相称大。
投资规模大、投资回收期长是商业房地产开发资金需求特性。大型商业街区、mall等建设一般都需要大量资金。并且，商业房地产投入运行后还要通过2-3年过渡期。因此，资金问题对商业地产项目重要性不言而喻。除了技术资本、管理经验以及在其他房地产领域商誉外，筹措资金能力成为开发商进入商业房地产市场门槛。
中国人民银行统调司提供数据还显示，上六个月，全国商业用房开发贷款同比增长46％，是同期住宅开发贷款增幅三倍多。在房地产行业整体融资渠道有限这种客观金融环境下，加之商业地产自身资金需求特点，可以肯定，大体量商业地产必然会碰到发展融资瓶颈。处理这一问题需要创新融资方式引用。
项目融资项目融资基本运作方式
项目融资在我国金融界定义是，项目融资即项目承接人即股东）为经营项目成立一家项目企业，以该项目企业作为借款人筹借贷款，并以项目企业自身现金流量和收益作为还款来源，以项目企业资产作为贷款担保物。
项目融资至少有项目发起方、项目企业、资金提供方3方参与。项目发起方以股东身份组建项目企业；资金提供方为项目企业提供资金(或投资者购置项目债券)；资金提供方(债券投资者)重要依托项目自身资产和未来现金流作为还款保证。原则上，对项目发起方项目以外资产没有追索权或仅有有限追索权。
项目融资方式特性
与老式融资方式不一样是，项目融资不以开发商整体资信能力为融资授信重要根据，而是为一种特定项目安排融资。贷款方在最初考虑贷款时，以特定项目现金流量和收益作为偿还贷款资金来源，以该项目资产抵押作为贷款安全保障。当项目经济强度局限性以保障贷款安全，贷款人也许需求借款人以直接担保、间接担保或其他形式予以项目附加信用支持。
其主线特性就是项目融资风险分担。对项目融资采用周密金融安排，不使任何一方承担项目所有风险。须要处理问题
项目融资方式目前大多应用于现金流量稳定项目，如发电、道路等大型基建项目，在存在较高风险房地产业尤其是商业地产项目中应用有限。因此，将项目融资应用于商业地产项目开发，需要处理几种重要问题：
有限追索实现。追索形式和追索程度，取决于贷款银行对一种项目风险评价以及项目融资构造设计，尤其取决于商业房地产开发企业自身实力和项目市场前景。 项目风险分担。投资者、贷款银行以及第3方之间风险分担程度取决于各方实力和在项目开发中利益对比。
此外，尚有投资者对项目资金规定实现、项目融资与市场安排之间关系处理、运用项目税务亏损减少投资和融资成本、实现投资者非企业负债型融资规定等问题。商业房地产项目融资
结合以上问题，目前商业房地产融资可以采用组建项目企业进行融资方式进行。详细包括项目企业、项目子企业、合作制构造3种模式。
通过项目企业安排融资。由投资者共同投资组建一种项目企业，以项目企业名义建设、拥有、经营项目和安排有限追索融资。项目建设期间，投资者为贷款银行提供竣工担保。 通过项目子企业安排融资。建立项目子企业，以该子企业名义与其他投资者构成合资构造安排融资。此种模式特点是：轻易划清项目债务责任；项目融资有也许被安排成为非企业负债型融资；税务构造灵活性也许较差。
通过合作制项目安排融资。
房地产投资信托reit
reit是被广大房地产开发商关注银行贷款以外融资方式。reit产品是一种资产运行型共同基金，委托人(投资者)基于reit协议，将其货币资金或房地产作为信托财产转移至受托人（reit发起人），由受托人向委托人或其指定受益人交付资产受益凭证，并根据reit协议对信托财产进行管理和处分，由此产生收益由资产受益凭证持有者享有。
reit资金来源重要有个方面：一是发行信托受益凭证或者股票，由机构投资者（如保险企业或其他基金组织等）和个人投资者认购；二是从金融市场融资，如银行借入、发行债券和商业票据等。reit融资方式特性
作为一种信托产品，reit同样具有信托四大特性，即所有权和受益权分离、信托财产独立性、有限责任和信托管理持续性等。
除此以外，对于商业房地产，reit融资还具有几种长处：可采用reit融资物业范围更广，包括商业批发零售业、酒店、厂房等常见商业物业；融资金额巨大，一般状况下，reit融资总额超过物业抵押贷款金额，交易价靠近资产净值；选择不一样地区和不一样类型房地产项目及业务进行投资，通过多元化投资组合减少投资风险，投资收益稳定。商业reit应用
reit用于商业房地产项目规定一般有：物业所在都市是重要战略都市、开放都市和部分内陆商业较发达省会都市，具有好前景；商业物业体量和总体价值较大，最佳是多样业态组合商业物业；物业已经开业并且具有稳定租金收入；物业权属明确、具有转让条件。
reit操作模式大体是：首先，具有商业地产开发意向开发企业与信托机构或投资银行等部门共同成立reit；另一方面，物业原所有者将产权转移给reit，但reit并不向其支付现金，而是向其签发受益凭证；同步，原所有者可将受益凭证在证券市场上发售，获得相称于直接销售房地产价款；一般投资者获得受益凭证，从而成为reit受益人； 最终，reit将房地产委托给专门房地产企业进行销售或者出租，所得收益交由保管机构保管，再由保管机构根据信托协议将收益直接交给投资者(受益凭证持有者)。
去年终，国内首支reit广州越秀就是通过对其商用物业投资组合进行分拆上市实现境外上市。通过reit进行商业物业项目融资可行性不停加强。
商业抵押担保证券cmbs基本运作方式
商业抵押担保证券是指将老式商业抵押贷款汇聚到一种组合抵押贷款池中，通过证券化过程，以债券形式向投资者发行融资方式。cmbs价格根据评级机构评级来确定；投资银行在参照评级后来，确定最终发行价格、向投资者发行。cmbs销售收入将返给地产原始拥有者，用于偿还贷款本息，盈余则作为企业运行资本。
cmbs是mbs同类产品，两者区别在于，mbs以住宅地产作为担保，而cmbs以商业地产作为贷款抵押品。
cmbs对资产规定是：能产生稳定现金流有形不动产。运行良好成熟物业，包括酒店、出租公寓、写字楼、商业零售项目和工业地产最合适。cmbs特点
与其他融资方式相比，cmbs优势在于：发行价格低、流动性强、放贷人多元化、对母企业无追索权、释放商业地产价值同步保持未来增长潜力及资产负债表表外融资等。 详细说，对发起人来说，将相对不流动金融资产变成流动、可交易金融资产，为其提供更有效、成本更低融资来源，使发起人融资来源愈加多元化，补充其资金来源。同步，发行者将资产从其资产负债表中转移，有助于发起人提高多种财务比率，更有效地运用资本。对投资者来说，可以提供更高收益；信用、期限和支付构造灵活性可以满足不一样投资需要。 须要处理问题
法律障碍。尽管去年11月银监会公布了《金融机构信贷资产证券化试点监督管理措施》，这显示，作为信贷资产证券化产品，cmbs在中国已具有了发行初步法律框架。不过，目前实行《贷款通则》严禁银行以外行政部门、供销合作社及多种基金组织经营存贷款金融业务，和企业之间借贷融资业务。而《企业法》对贷款主体限制也阻挡了cmbs实际运作。因此，和reit同样，只有在房地产信托投资基金有关法律出台后，cmbs才能得到实质性发展。
税务问题。目前房地产信托基金试点中参与信托企业仅是资产过手工具，国家在信托层面不征税。不过在cmbs交易构造下，信托企业要经营和管理注入资产池成批物业，面临经营房地产物业波及多项税收。相对cmbs自身运作研究，有关部门对税收问题研究是滞后。
评级困难。投资银行在根据评级确定cmbs价格时，面临商业性不动产因抵押贷款协议差异性过大、证券化困难问题。与此有关商业物业入库原则、保险产品创新、资产证券化操作系统、财务透明度等问题都直接关系cmbs进程。篇二：房地产融资常见方式分析
房地产融资之土地抵押贷款q&a
q:什么是土地抵押贷款？
a：指债务人以土地使用权担保债务履行法律行为。土地抵押是不动产抵押最基本形式，一般通过土地契约进行。抵押权本质是一种附属于债权担保物权，即债权人在他人之物上得到偿还债务保证一种担保物权。
q：什么叫做土地抵押？
a：亦即债务人或第三人以物权作为履行债务保证。其实质在于为债权关系提供中介形式和物质保证，维护财产合法性和有效性。
q：办理土地抵押长期贷款流程？
a：1、首先根据需要申请贷款额度及贷款机构许诺抵押率(放款额/抵押物评估值)倒推出抵押物应到达评估总价值。
2、征询不动产评估机构对于目抵押物进行评估所能到达最大评估单价,然后再根椐第一步算出抵押物应到达评估总价值除以最大评估单价计算出所需抵押物面积数。
3、根据以上第二步算出抵押物面积数,先在cad规划图上自行画出符合银行抵押贷款条件土地区域。
4、带着第三步自行画出抵押土地区域图再到国土局地籍科进行土地测绘，出抵押测绘图。
5、根据抵测绘图到不动产评估机构进行评估出具评估汇报。
6、与贷款机构信贷人员一起带着评估汇报及企业关证件(营业执照等)到国土局地籍科办理抵押登记,填制最高额抵押贷款协议.同步向贷款机构提供贷款申请书及企业同意就目地块进行抵押贷款股东会(或董事会决策)等资料。
7、填好最高额抵押贷款协议按贷款机投规定提供所需有关资料后，等待放贷即可，至此整个抵押贷款程序基本操作完毕。
q：办理土地抵押短期贷款操作流程？
a：1、项目方提供用於初审下列前端资料(有效、清晰彩色扫描文献)：
a、贷款申请书，写明项目概况、贷款金额及期限，用款计划，还款来源，还款计划；
b、项目方营业执照副本、贷款卡、房地产开发企业资质证书；c、抵押物所有权证明（国有土地使用权证、房产证等）；
d、评估机构出具抵押物价值评估汇报或预评估资料；
e、项目可行性研究汇报；
f、上一年度资产负债表、损益表、现金流量表，最佳是经审计财务汇报，近来一种月财务报表。
2、资金方初审通过后，项目方与顾问方签订《融资顾问协议》；
3、项目方按《房地产项目资料清单》提供全套有效、清晰彩色扫描文献；
4、资金方对项目资料审查通过后，资金方向项目方发出商务邀请函，在资金方与项目方就融资详细事宜进行初步沟通，到达合作协议后，资金方前去项目地考察项目进展，抵押物状况等。
5、资金方确定融资方案，募集资金；
6、资金方与项目方共同办理抵押登记手续，发放资金，资金方持续监测项目建设和经营状况。
7、抵押贷款企业要向担保企业提供：
（1）产权证明；
（2）近来产权评估证汇报；
（3）董事会通过抵押贷款决策书（全体董事会组员签名）；
（4）抵押贷款申请书
（5）近来资产负债表，利润表。
房地产融资之短期借贷q&a
q：房地产开发过程中有哪些需要短期借贷？
a: 1、开发商拿到土地证，办理此外3证需要缴纳配套费等，可通过短期借贷；
2、开发商在拥有土地证以及用地规划许可证状况下，变更土地性质需要缴交有关费用，可通过短期借贷；3、开发商已拥有四证，但动工建设需要前期费用，开通过短期借贷。 q：开发商何时还款？
a：1、开发商通过申请商业银行土地抵押贷款偿还；
2、开发商通过项目发售，回收资金偿还；
3、开发商通过其他方式还款。
q：项目需要符合哪些融资条件？
a：1、地区限制：全国一二三线都市（新疆、西藏等除外）；
2、项目限制：市区住宅房建设用地、都市中心可售商业物业；
3、融资期限：一般状况下6个月以内；
4、融资额度：1千万至2亿；
5、配资比例：土地登记价或土地评估价70%；
6、融资利息：月息5~6%，展头息，利息可分期支付。
房地产融资之短期拆借q&a
q:什么是房地产短期拆借?
a: 房地产短期拆借又叫“还旧贷新”，体现为项目方局限性资金偿还上期贷款本金和利息，需要非金融机构先垫付还贷。在获得新一期贷款后，返还资金给非金融机构一种融资模式。
q：怎样操作？
a：详细做法是贷款方（银行）与开发商签订《贷款承诺书》，规定准时还款和二次贷款方式，按照抵押物价值评估贷款额度，抵押物一般是房产、物业等固定资产，同步还需提供担保品，如股票、债券等有价证券。借款人在接到银行还款告知次日即须偿还，如到期不能偿还，银行有权发售其担保品。假如客户无法偿还足够本金和利息，就要非银行机构垫付本金与利息。再通过抵押方式获得新贷款，新贷款偿还非银贷款，即“以贷还贷，获得新贷”。
q利率状况是怎样？a：1、日利率日利率3‰-4‰；
2、五天1.2%、10天1.5%、15天2.3%；
3、月利率5-6%
q：短拆什么特点？
a：1.对进入市场主体即进行资金融通双方均有严格限制；
2.融资期限较短：一般6个月以内；
3.交易手段先进、手续简便，因而成交时间较短；
4.交易额大，一般需要担保或抵押，完全是一种短期交易；
5.利率按照实际使用时间计算。
q：项目方需提供哪些资料？
a：1.企业法人营业执照复印件；
2.金融机构营业许可证副本复印件；
3.企业代码证书复印件；
4.企业法人代表证明书或授权委托书，法人身份证复印件；
5.企业法人、负责人财务主管简历；
6.经企业董事会决策授权申请；
7.企业近两年通过审计财务报表；
8.企业验资汇报；
9.企业章程；
10.企业基本状况简介(包括经营状况、企业人员构成、企业近期重大事件、企业发展计划)；近年来获境内、境外评级机构评级状况，近三年来有无违规经营、遭受惩罚及重大事件状况。
q：运作流程是怎样？
a：1.贷款方将所需资料报资金方审核；2.资金方现场评估；
3.双方协商费用及贷款期限；
4.成交；
5.资金划拨；
6.抵押登记。
房地产融资之产权抵押融资q&a
q:哪些产权可以抵押融资?
a:1、非经营类物业：红本房、集资房；
2、经营中物业：酒店、写字楼、商场、商铺、公寓；
q：需要具有哪些基本条件？
a：1、证件齐全：土地证、房产证；
2、债权债务：未贷过款，能做抵押登记，可办理他项权证；
3、贷款额度：抵押物评估金额20~50%；
4、担保放大：有担保条件下，贷款额度可放大1~2倍；
5、都市限制：直辖市、省会都市、地级市以及其他经济发达都市。 q：项目方需提交哪些资料？
a：1、个人：土地证、房产证；
2、企业：营业执照、法人身份证明、贷款卡、评估汇报（甲级资质评估所）。 q：怎样操作？
a：1、审理 2、考察 3、复审 4、签约 5、抵押登记 6、放款 7、还款 q：放款时间需要多长？
a：正常状况下两个月以内；篇三：房地产项目重要融资方式
房地产项目重要融资方式
房地产行业是经典资金密集型行业，市场、资金、土地是房地产行业三要素，在宏观调控背景下，资金自然成为关键要素。假如可以很好地协调金融与房地产之间互动关系，两者相辅相成，必然会对经济增长产生巨大推进力量。
但从现实状况观测，无论是房地产开发贷款还是个人住房消费贷款，都存在过度依赖银行现象，由此蕴涵银行业系统性风险已成共识。而在新融资限制条件下，实际上可以说多数房地产企业是难以继续依赖银行贷款，这就把金融创新“逼”上了台面、后者又需要与个性化融资模式结合才能落到实处。
十二种创新途径
根据经验观测和梳理，我们列举出12种房地产金融创新途径（有别于老式向银行贷款）。每种创新融资工具特性各异，包括政策约束、风险收益和融资成本等。这就规定无论是政府部门、房地产企业还是消费者，都要对多种创新工具可得性、融资成本和融资风险有一种深刻认识。对此，我们也做了详细分析。
（一）上市融资 房地产企业通过上市可以迅速筹得巨额资金，且筹集到资金可以作为注册资本永久使用，没有固定还款期限，因此，对于某些规模较大开发项目，尤其是商业地产开发具有很大优势。某些急于扩充规模和资金有发展潜力大中型企业还可以考虑买（借）壳上市进行融资。
（二）海外基金 目前外资地产基金进入国内资本市场一般有如下两种方式—一是申请中国政府尤其同意运作地产项目或是购置不良资产；二是成立投资管理企业合法规避限制，在操作手段上通过回购房、买断、租约等直接或迂回方式实现资金合法流通和回收。海外基金与国内房地产企业合作特点是集中度非常高，海外资金在中国房地产进行投资，大都选择大型房地产企业，对企业信誉、规模和实力规定比较高。不过，有实力开发商相对其他企业来说有更宽泛融资渠道，再加之海外基金比银行贷款、信托等融资渠道成本高，因此，海外基金在中国房地产影响力还十分有限。
（三）联合开发 联合开发是房地产开发商和经营商以合作方式对房地产项目进行开发一种方式。联合开发可以有效减少投资风险，实现商业地产开发、商业网点建设可持续发展。大多数开发商抱着卖完房子就走经营思想不也许对商业地产项目进行完善规划和长期运行，因此，轻易出现开发商在时销售火爆，但他们走了后来商业城和商业街日渐萧条现象。开发商和经营商合作开发可以实现房地产开发期间目和方略上一致，减少出现上述现象也许性。
（四）并购 在国家宏观调控政策影响下，房地产市场将出现两种反差较大状况：首先，某些手中有土地资源而缺乏开发资金成本中小房地产企业因筹钱无门使大量项目停建缓建，只有尽快将手中土地进入市场进行开发才能保证其土地不被收回；另首先，某些资金实力雄厚大型房地产企业苦于手中无地而使项目搁浅，因此，不失时机地收购中小企业及优质地产项目，从而实现规模迅速扩张。
（五）房地产投资信托（reits） 底，中国第一只商业房地产投资信托计划“法国欧尚天津第一店资金信托计划”在北京推出，代表着中国房地产信托基金（reits）雏形。但它并未上市交易，投资房地产缺乏多样性，不参与房地产开发过程等问题使我国市场以往 reits产品与国际上真正意义上reits有很大不一样。reits风险收益特性是，股本金低，具有较高流动性；另一方面，收益平稳、波动性小，市场回报高，可享有税收优惠，股东收益高；同步，reits实行专业化团体管理，有效减少了风险。
（六）房地产债券融资 发债融资对筹资企业条件规定较高，中小型房地产企业很难涉足。再加上我国企业债券市场运作机制不完善和企业债券自身某些缺陷，国内房地产企业大都不采用该种融资方式。
（七）夹层融资 夹层融资是一种介乎股权与债权之间信托产品，在房地产领域，夹层融资常指不属于抵押贷款其他次级债或优先股 常常是对不一样债权和股权组合。在我国房地产融资市场，夹层融资作为房地产信托一种变种，具有很强可操作性。最直接原因是，夹层融资可以绕开银监会212号文献规定新发行房地产集合资金信托计划开发商必须“四证”齐全，自有资金超过35%，同步具有二级以上开发资质政策。与reits相比，夹层融资更能处理“四证”齐全之前燃眉之急融资问题。
（八）房地产信托融资 防火墙是信托产品自身所具有法律和制度优势。信托财产既不是信托企业资产，也不是信托企业负债，虽然信托企业破产，信托财产也不受清算影响，实现了风险隔离。此外，信托在供应方式上十分灵活，可以针对房地产企业自身运行需求和详细项目设计个性化信托产品。信托融资重要缺陷，一是融资规模小；二是流动性差，由于受“一法两规”严格限制，远远无法满足投资者日益增长转让需求；三是对私募限制，即规定资金信托计划不超过200份，相称于提高了投资者门槛。
（九）项目融资 项目融资是指项目承接人（即股东）为经营项目成立一家项目企业，以该项目企业作为借款人筹借贷款，并以项目企业自身现金流量和收益作为还款来源，以项目企业资产作为贷款担保物。
（十）开发商贴息委托贷款 开发商贴息委托贷款是指由房地产开发商提供资金，委托商业银行向购置其商品房者发放委托贷款，并由开发商补助一定期限利息，其实质是一种“卖方信贷”。开发商贴息委托贷款采用对购房消费者提供贴息方式，有助于住宅房地产开发商在房产销售阶段资金回笼，可以防止房地产开发企业在临时销售不畅状况下发生债务和财务危机，可认为部分有实力房地产企业处理融资瓶颈问题。
（十一）短期融资券 短期融资券指企业根据法定程序发行，约定在3、6或9个月内还本付息，用以处理企业临时性、季节性短期资金需求有价证券。短期融资券所具有利率、期限灵活 周转速度快、成本低等特点，无疑给目前资金短缺中国房地产业提供了一种也许选择。短期融资券对不一样规模房地产企业没有法律上约束，但就目前状况来看，由于短期融资券发行实行承销制，承销商从自身利益考虑，必然优先考虑资质好、发行规模大企业。
（十二）融资租赁 根据《协议法》规定，房地产融资租赁协议是指房屋承租人自己选定或通过出租人选定房屋后，由出租人向房地产销售一方购置该房屋，并交给承租人使用，承租人交付租金。
（十三）房地产证券化 房地产证券化就是把流动性较低、非证券形态房地产投资直接转化为资本市场上证券资产金融交易过程，从而使得投资者与投资对象之间关系由直接物权拥有转化为债权拥有有价证券形式。房地产证券化包括房地产项目融资证券化和房地产抵押贷款证券化两种基本形式。我国正处在房地产证券化推行初级阶段 进行中住房抵押贷款证券化是其现实切入点。
据实选择融资方式
需要明确是，对当事各方来说，并非上述每一种融资工具都合用于自身。房地产开发不一样项目、不一样环节或不一样地产企业有着不一样风险控制和融资需求，因此，怎样根据自身实情来确定最优融资构造，规避融资风险是房地产企业融资决策关键。
如下分别加以阐明——
（一） 房地产开发各环节合理融资方式
房地产开发可以分为七个环节：开发项目立项和可行性研究、规划设计和市政配套、选择地点和获得土地使用权、开发项目前期工作、建设管理和竣工验收、房地产商品经营和物业管理。按照融资不一样需求，我们可以将这些环节归纳为三个融资阶段，按照不一样阶段面临风险来选择每个阶段适合融资工具。
1、准备阶段，货币资金转化为储备资金
这一阶段开发成本和费用包括购入土地使用权和原材料、支付可行性研究和规划设计费用等。这一阶段房地产企业重要面临投资估算局限性，融资规模不够风险。该阶段融资期限最长，数额较大，受到政策规定自有资金须到达35%以上才可获得银行贷款限制，一般房地产企业难以到达规定，为获得贷款必须保证“过桥融资”可得性确切，资金流稳定性较高，因此，可以接受较高融资成本。
夹层融资既包括债券融资又包括股权融资，规避了政策限制，可以作为此阶段融资首选，用以补充自有资金。使用夹层融资后，自有资金比例到达30%以上，便可以使用信托融资。对于资质很好大型房地产开发商可以考虑发行债券、 reits与海外资金合资设置项目企业进行投资 上市和并购等方式在项目准备阶段之前运用，保证整个开发过程中资金链条顺畅。中小型企业可在此阶段选择联合开发，实现地产商和经营商联盟合作，统筹协调，使双方获得稳定现金流，有效地控制经营风险。
2、生产阶段，储备资金转化为生产资金
这一阶段开发成本包括“七通一平”等土地开发成本，建筑、安装工程，配套设施建设等支出，房地产企业面临建设项目迟延、原材料价格上涨等风险。这就规定开发商融资进度尽量与开发进度配合，既满足工程需要，又不能因过度融资导致过高资金成本。