我国房地产行业现状与影响因素分析.doc

设 施1. 引言狭义房地产是指土地及地上、地下多种建筑物,而 广义房地产是指作为财产房地产和附着在其上面多种 权益以及其经营活动总称。房地产业是一种包括土地开 发,房屋建设、维修、管理,土地使用权有偿划拨、转让, 房屋所有权买卖、租赁,房地产抵押、贷款以及由此形 成房地产市场综合性产业。房地产业基本职能是组织 房地产开发,为房地产流通和消费提供服务性活动。2.我国房地产业现实状况分析从 1979年开始经济体制改革,中国房地产业才有了发展 契机。按发展速度划分,中国房地产市场大体可分为如下 三个阶段:第一阶段:1979 1991年,中国房地产市场复苏成长, 全国开始城镇住房制度改革。国务院公布了城镇国有土 地使用权出让和转让暂行条例和外商投资开发经营成片 土地暂行管理措施 。第二阶段:1992 1997年,中国房地产市场初步形成, 进而得以全面发展。第三阶段:1998年至今,中国房地产市场进入了新 发展时期。在政府鼓励和引导下,中国房地产市场明显 转暖,房地产业通过几年调整后,房地产业获得了飞速 发展,成为我国发展最快行业之一,市场规模化程度也 日 益 提 高 。2.1房地产业发展现实状况在国家鼓励个人住房消费政策引导下,中国房地产行 业己经持续数年保持了远高于 G D P 增长增长态势,为整体 经济增长提供了强大动力。(1需求继续刺激投资增长根据世界银行研究汇报,住宅需求与人均 G D P 水平有 着非常紧密有关性。住宅产业在人均 G D P 300美元时开 始起步,至 1300美元时,进入稳定迅速增长期。,我国人均 G D P 约为 1633美元。 “十一五”经济发展战 略目完毕后,届时我国人均 G D P 将到达 美元,而 按照世界银行提供住宅建设增长峰值也是 美元, 因此,我 国 住 房 总 体 需 求 在 一 定 时 期 内 还 处 于 增 长 阶 段 。(2房地产与金融紧密结合目前,房地产开发资金来源重要是国内商业银行贷款、 开发商自筹资金、销售定金和预收款以及运用外资等四个途径。自 1996年以来,央行 7次降息,持续扩大对房地产企业 贷款和个人住房按揭贷款规模。商品住宅己经占到开 发总量 86%,各地在银行扶持下已产生一批具有市场份额 和品牌优势大开发商。(3房地产供应状况伴随我国房地产业发展,我国房地产开发商队伍迅速 扩大。1986年,我国房地产开发商只有 3000多家,而 底全国房地产开发企业近 3万家。现阶段我国房地产全行 业进入调整阶段,许多房地产开发商由于亏损而破产,房地 产开发商数目有所减少,底我国房地产开发商基本上 稳定在 24000多家。2.2房地产业发展中存在问题(1有效需求局限性房地产开发高速发展是由对商品房屋需求所支持。对房地产需求由三部分构成,一是居住需求,购置 目是为了自身居住;二是投资需求,购置目是 为了出租;三是投机需求,购置目是为了在价格上涨 时再发售以获取涨价收益。由于房地产投资规模扩大,商我国房地产行业现实状况与影响原因分析林驰新(广东省第一建筑工程有限企业,广东 广州 510010摘要:房地产行业竞争加剧,管理逐渐加强,企业优胜劣汰是市场竞争自然法则,机会 和风险是并存。本文运用企业发展有关理论从宏观经济环境、行业环境、竞争环境以及企业资 源和能力等方面分析中国房地产行业概况和外部环境。关键词:房地产,宏观调控,发展趋势市场观测MarketSurvey品房供应量增长,销售面积又不不小于竣工面积,空置面积增 多。商品住宅空置面积增长 12. 2%,商业营业用房 增长 21.6%,均高于 同期增速。其中,广东、北京、 上海、辽宁、江苏 5省市空置面积占全国 50. 8%。 (2土地供应增长过快近几年来全国房地产开发土地购置呈高速增长趋势, 全国房地产开发企业土地购置面积增长 18.3%, 增长 41.4%,增长 45.3%,均远远高于同期房地产开发 投资增长速度。土地交易中投机原因,引起了土地价格上 涨,加大了房地产开发成本,导致房价上升。一般来讲地价 只应占房价 20%,但有地方占到 40%,甚至超过 50%。 (3房地产开发对银行资金依赖较大,金融风险增长 在 房 地 产 开 发 资 金 来 源 中 ,银 行 资 金 有 两 部 分 组 成 。 一是银行对开发企业直接贷款,二是银行对个人购房贷 款转化为开发企业自有资金。据记录,银行对企业直 接贷款占房地产开发企业资金来源比重约为 23%左右, 是重要资金来源。不过,作为另一资金来源自筹资金,主要由商品房销售收入转变而来,其中有很大部分来自购房 者银行按揭贷款。按首付 30%计算,企业收入中有 70%来自银行贷款。按此计算,房地产开发中实际使用银行资 金比重应在 50%以上。,开发企业拖欠银行款达 2358亿元,比上 年增长 22%。拖欠款大量增长,扰乱了房地产开发市场 经济秩序,导致了房地产开发虚拟繁华,是房地产发 展 一 大 隐 患 。(4构造性供应失衡住 宅 供 给 结 构 失 衡 不 断 加 剧 , 有 效 供 给 不 足 继 续 扩 大。住宅投资中经济合用房所占比重为 15%左右, 约下降到 10%多,而别墅、高档公寓等高档物业投 资额所占比重由 局限性 13%上升到去年 15%之 多。在这几年房地产业迅速增长中一直存在高档商品房 空置、经 济 适 用 房 供 不 应 求 局 面 仍 未 好 转 。3.影响我国房地产业原因我们可以将影响房地产重要影响原因综合归纳并分为 五类,详细如图 1所示。从图中可以看出,这五部分都是互相联络,形成一种循 环连锁反应,而每一层次都是互相影响。开发商应先掌握 房地产市场营销大环境,然后分析消费者市场特点及消费 者行为,最终结合项目自身条件,尽量运用项目优势,弱 化劣势环节,同步考虑企业内部详细状况进行综合分析。3.1环境原因分析环境是制定房地产方略第一要件。一种企业经营优 劣成败,在于营销管理者与否顺应不停变化营销环境。营 销管理者及执行者需要掌握营销环境重要有宏观政策、区 域市场环境和竞争环境等三个方面。(1国家宏观政策原因温家宝总理主持召开国务院常务会议,会议提出 了深入引导和调控房地产业六条针对性措施(简称新 “国六条” 。在“国六条”出台 13天之后,5月 30日上午,国 家九部委有关调整住房供应构造稳定住房价格意见 (简称“意见” 终于见诸媒体。该“意见”深入贯彻国务院 常务会议有关房地产调控精神,提出了具有较强操作性 措施及实行细则。政府对土地资源开发和使用计划直接影响到土地 供应,从而影响到房地产业开发状况。金融对房地产支持明显放缓。由于目前我国尚未建立 起相对完善房地产金融市场体系,金融业对房地产业支 持重要集中体现为银行信贷资金支持,首先是对房地产 开发企业资金支持,另首先是对房地产消费领域信贷 投放。政府通过各项税费影响房地产价格,从而影响房地 产销售状况及其营销方略选用。(2竞争对手影响在急剧变动环境中,由于新企业模仿和进入,技术创 影 响 房 地 产 策 略 因 素 结 构 图市场观测 MarketSurvey CHINA HOUSING FACILITIES 设 施新,消费者偏好或市场变化、宏观政策变化,竞争优势只 能维持到竞争对手或者竞争产品成功模仿或超越时候。项目周围既有竞争对手。项目周围既有竞争对手 在产品自身、消费者来源、地理位置、升值潜力、硬件服务 配套、物业管理、促销手段、价格折扣等许多方面对项目 销售产生压力和挑战。项目潜在竞争对手。潜在竞争对手是市场中重要 威胁来源。3.2消费者市场原因开发商制定方略首先就应当研究消费者购置力、购置 偏好,为企业市场细分、确定目市场和制定营销方略找到 根据。除此之外,还需关注顾客差异化,一是不一样顾客 代表不一样价值水平,二是不一样顾客有不一样需求。通过 对消费者群体细分,结合自己产品,在广告宣传、售楼 部包装、促销活动体现手法等方面做到有针对性。例如,开 发商开发楼盘在构造上以高层形式、户型上以夹层或错层 小户型为主,在受众对象选择上,就应针对以事业上升 期年轻一族为主。3.3住宅供应制约原因从供应方面分析,土地供应局限性、房价畸高和住房质量 差是制约我国住宅业健康发展三大原因。(1土地市场不健全,住宅用地供应局限性住宅业发展离不开土地依托,而土地又是一种不可 再生稀缺资源。首先,我国人均土地、人均耕地却仅为 12.6亩和 1.59亩,大大低于世界人均水平。另首先,经 济要发展,无论是工业化还是都市化都需要占用一定数量 土地。因此,我国农用地与建设用地矛盾一直十分锋利。近 ,我国 31个特大都市城区规模已扩大了 50.2%,不过 由于对建设用地缺乏宏观控制,致使城区内可供一般商品住 宅开发建设土地十分有限。(2商品住宅价格居高不下,大大超过了国民支付能力 近年来,我国全社会商品零售价格稳步下降,某些城 市住房价格涨幅有所回落,不过,仍有某些大都市住房 价格却是只升不降。以北京市为例,近几年商品住宅售价 年均增幅高达 28%。尽管住房消费信贷,可变化居民当期收 入预算约束,提高住宅购房支付能力,但再好信贷工 具也要以合理房价和收入比率为基础。畸高房价,则使 任何现代信贷工具无能为力。(3住宅供应构造失衡不停加剧,有效供应局限性继续扩大 这几年房地产业迅速增长中一直存在高档商品房空置、经济合用房供不应求局面仍未好转,导致大量住房困 难户和中低收入者望房兴叹。尤其是新开发商品房,档次 和原则还在不停提高。并且,办公楼市场供应地区差异也 深入扩大,出现了有些地区办公楼市场一直萎靡不振 局面。4. 结束语房地产行业作为一种影响国计民生行业,房地产三分 之一是政策,三分之一是金融,三分之一是地产特殊天性 注就了其受政策影响非常大。近几年,国家为了规范房 地产发展从各个方面出台了多项政策和措施,这是关系到 中央提出建立友好社会目能否完毕问题。作为房地 产企业要及时响应政府号召,遵守国家政策和规定,企 业针对国家宏观调控措施,首先要及时理解和学习, 另首先要认真评估给企业带来影响,及时采用应对措施, 参照文献1李翔. 房地产业和房地产市场问题分析与对策提议房 地产业和房地产市场高层座谈会综述J.中国都市经济, , (08 .2杨东.房地产开发项目全过程成本控制J.建筑经济, , (08 .3苏勇,娄国豪. 风险预警系统在房地产项目投资中运用 J.商场现代化, , (26.4梁云芳,高铁梅,贺书平. 房地产市场与国民经济协调发 展实证分析J.中国社会科学, , (03.5李铁,马宇.房地产经济与国民经济协调发展速度预测J. 商业研究, , (11.市场观测MarketSurvey