房地产开发企业税收筹划学习.pptx

房地产开发企业税收筹划用友软件股份有限公司于丹2011年10月01日目录税收筹划概述税收筹划的意义税收筹划的途径税收筹划的内容房地产开发企业相关税收政策介绍 房地产业所涉及的税种 地产开发业税收优惠政策房地产开发企业税收筹划方法税收筹划的意义房地产行业的税负较重，年度税负一般占营业收入20%以上，接近甚至超过企业当年实现的净利润，如果加上项目清算时要缴纳的大笔土地增值税、企业所有税，项目真正的税负占项目收入的比重会更高。以保利地产为例，三年税负列表如下：税收筹划的意义税收筹划，又称纳税筹划，是指纳税义务人在国家税收法规、政策允许的范围内，按照政府法规的导向，通过对经营、投资、理财活动进行的前期筹划，尽可能地减轻税收负担或者在合理的时间纳税，以获取税收利益的一种企业筹划行为。税收筹划的特征：1.税收筹划所取得的是合法权益，受法律保护，所以它是纳税人的一项基本权利。2.缴税的原则是收益一方必须纳税。因此税收筹划要从企业整体的所有税种及企业集团整体来看，要综合税负成本最低。3.税收筹划具有超前性。税收筹划的途径选择低税负方案 既在多种纳税方案中选择税负低的方案，是一种有效的降低税收成本的方式。滞延纳税时间 纳税期的滞延，相当于企业在滞延期内得到一笔与滞延税款相等的政府无息贷款。税收筹划的内容避税筹划 是指纳税人采用非违法手段，利用税法中的空白获取税收利益。节税筹划 是指纳税人在不违背立法精神的前提下，充分利用税法中固有的起征点、减免税等一系列的优惠政策，通过对筹资、投资和经营等活动的巧妙安排，达到少缴税甚至不缴税目的的行业。转嫁筹划 是指纳税人为了达到减轻税负的目的，通过价格调整将税负转嫁给他人承担的经济行为。实现涉税零风险 是指纳税人账目清楚，纳税申报正确，税款缴纳及时、足额，不会出现任何关于税收方面的处罚。目录税收筹划概述税收筹划的意义税收筹划的途径税收筹划的内容房地产开发企业相关税收政策介绍 房地产业所涉及的税种 地产开发业税收优惠政策房地产开发企业税收筹划方法房地产开发企业涉及的税种 土地增值税土地增值税税率：按照增值率的高低，土地增值税的税率有30%，40%，50%及60%。土地增值税是超额累进税，分段征收。土地增值税计算公式：土地增值税=增值额*税率-扣除项目金额*速算扣除系数增值额=房地产销售收入-扣除项目金额扣除项目金额=直接开发成本+开发费用+加计扣除+流转税费 30%40%50%60%增值率税率速算扣除系数（0，50%（50%，100%（100%，200%（200%，)5%15%35%营业税房地产开发业涉及到的营业税，主要是指建筑业、销售无形资产和销售不动产等3个项目。建筑业是指建筑安装工程作业，包括建筑、安装、修缮、装饰和其他工程作业等5项内容，它的税率3%；销售不动产是指有偿转让不动产所有权的行为，包含销售建筑物或构筑物和销售其他土地附着物。在销售不动产时连同不动产所占土地使用权一并转让的行为，比照销售不动产征收营业税，税率5%；销售无形资产是指转让无形资产的所有权或使用权的行为，包括转让土地使用权、转让商标权、转让专利权、转让著作权和转让商誉，税率5%；企业所得税实行按季或月预缴，汇算清缴。即企业销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛利率15%分季（或月）计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额；开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。预收当期企业所得税=（当期收到的预收售房款*15%+当期其他结转项目税前利润）*25%结转收入当期缴企业所得税=（当期结转的税前利润-结转收*15%）*25%房地产开发企业税收优惠政策 1.营业税优惠政策营业税优惠政策对于企业以不动产投资入股，参与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，不征营业税；将土地使用权转让给农业生产者，用于农业生产的行为免征营业税；房地产企业自建自用建筑物免征营业税；2.土地增值税优惠政策土地增值税优惠政策若建造普通住宅，增值率未超过20%，则免征土地增值税；因国家建设需要，依法征用收回的房地产免征土地增值税；以房地产进行投资、联营，联营一方以房地产作价入股或者作为联营条件，将房地产转到所投资、联营的企业中的，免予征收土地增值税；一方出土地，一方出资金，合作建房，建成后按比例分房自用的，不征收土地增值税；房地产开发公司代客户进行房地产的开发，开发完成之后向客户收取代建收入的行为，免予征收土增值税；在兼并企业中，对于被兼并企业将房地产转让到兼并企业中去的，免征土地增值税；房地产开发企业税收优惠政策 3.企业所得税优惠政策企业所得税优惠政策税法规定，企业所得税地税分成的部分在一定条件下可以让企业享受优惠，当地地税局拥有一定的自主权。因此，对于部分地区为了吸引投资，而让利这部分税收或实施税收返还政策的地区，企业要积极申请享受优惠；税法规定，居民企业在中国境内设立不具有法人资格的营业机构的，应当汇总计算并缴纳企业所得税。目录税收筹划概述税收筹划的意义税收筹划的途径税收筹划的内容房地产开发企业相关税收政策介绍 房地产业所涉及的税种 地产开发业税收优惠政策房地产开发企业税收筹划方法房地产开发企业税收筹划方法 1.利用临界点进行税收筹划某地产开发企业开发一处房产，为取得土地使用权支付1000万，为开发土地和新建房及配套设施花费1200万，财务费用可按转让房地产项目计算分摊利息的利息支出200万，不超过商业银行同类同期贷款利率。现在需要企业决定是否提供金融机构证明，如果不提供金融机构证明，则该企业所能扣除费用的最高额为（1000+1200）*10%=220万，如果提供金融机构证明，该企业所能扣除费用的最高额为200+（1000+1200）*5%=310万。可见在这种情况下，提供金融机构证明是有利的选择。房地产开发企业税收筹划方法 2.费用、代收费用单独核算进行税收筹划例如，某房地产企业从事房屋租赁业务，可将大型设备以出售或出租的方式签订合同，与租赁合同分开签，与只签一份租赁合同相比，可减少房产税的纳税成本。房地产企业在售房时代收的各项费用，如果代收费用是计入房价中向购买方一并收取的，可作为转让房地产所取得的收计税；如果代收费用未计入房价，单独收取的，可不作为房地产的收入。3.套用合作建房模式例如保利广州公司的心语项目，在出让时保留了村留用地的性质。通过与某村签订合作开发协议并向国家支付少量地价款后，保利广州公司实现了国土证上的加名，并与该村按比例享有项目的权益。到时对分配给该村的房地产按市值缴纳营业税，即可将市价同时计入项目的收入和成本，这样就增加了土地增值税的扣除金额，从而降低税负。房地产开发企业税收筹划方法 4.在建项目整体转让股权进行税收筹划甲企业在建一个写字楼，成本3500万。由于资金等原因转让给乙企业，6000万价格转让。基于该业务存在两种转让方案：A.直接转让该项目，首先要根据转让项目的金额，交营业税，城建税教育费附加。6000*5.5%=330土地增值税增值额6000-3500-3500*20%-330=1470增值率1470/4530=32%，土地增值税适用30%的税率，为1470*30%=441以该方式转让的收益额为6000-3500-330-441，适用33%的企业所得税税率，所得税额为570.57合计应纳各项税金1341.57B.转让该公司全部股份的方式转让该项目。股权转让收益要缴纳企业所得税，（6000-3500）*20%=500房地产开发企业税收筹划方法 5.分解商品房的销售价格签两份合同，销售房屋（房屋营销公司）+装修合同（装修公司）6.变房屋出租为承包业务对于地段地、租金高的物业，可签订承包合同，收取管理费。管理费金额等于原租金金额，但可不缴纳房产税。7.变房屋销售业务为代建行为或者自建行为代建要求：基本建设单位要向房地产开发单位提交立项同的规划、图纸等；地产开发企业不垫付任何资金，只向委托单位收代建费，并开具服务发票。自建自且的地产不交营业税也不交土地增值税。但是要用于销售，要交接5%的营业税，自建行为还要另交3%的营业税，共计8%的营业税。建议用于办公楼或职工宿舍，或者对外投资则可避免额外的税收。房地产开发企业税收筹划方法 8.在合法的前提下延后土地增值税清算时点各地土地增值税清算细则陆续出台，各公司应适当与当地地税局沟通，尽可能延后土地增值税清算时点，或更换税负相对较轻的项目进行清算；对于能实行以预征代清算的项目，应主动争取以预征代清算。