项目策划工作程序.doc

项目策划工作程序

1.目的
确定项目科学合理的定位，做好项目发展计划和营销策略建议，使项目营销全过程受控和适应市场能力增强，以达到回避市场风险，提高公司经济效益的目的。

2.适用范围
本程序适用于公司的房地产项目。

3.引用文件
3.1 GFP4-1《项目评估工作程序》
3.2 GFP4-7《市场调研工作程序》

4.定义
4.1项目策划指对某个具体项目开发过程中遇到的物业类别、规格、客户市场、销售方式、建设管理、进度安排、资金流量、风险控制等做出科学合理的定位建议。
4.2跨口项目策划小组指由公司总经理按照以下各专业：建筑、土建、经济、市场营销、法律、财税、环艺和广告策划等组建的对某个具体项目进行定位建议的工作组，该工作组由项目策划组长负责。

5.职责
5. 1总经理负责组建跨口项目策划小组并委任组长；
5.2主管副总经理审批项目《策划工作计划》；选定项目策划公司；
5.3项目开发部经理负责协调实施《项目策划工作计划》；
5.4项目策划组长负责拟定《项目策划工作计划》，并组织实施该计划；
5.5项目策划小组成员负责各专业的分项工作。

6.资格和培训
6.1执行本程序的项目策划小组成员，如具备双学士或硕士学历资格，须从事房地产业一年以上；如只具备学士学历资格，则须从事房地产业三年以上。

7.程序
7.1公司组建项目策划小组完成项目策划报告
总经理认为有必要的情况下，组建跨口项目策划小组并委任组长。
7.1.1项目策划组长拟定《项目策划工作计划》，经项目策划小组讨论通过，主管副总经理审批后，开始做项目策划报告。
7.1.2项目策划依据包括：
《项目评估报告》（见GFP4-1-F1）、《项目可行性分析报告》、《市场预测及分
析报告》、《区域市场调研报告》、《居住实态及客户需求调研报告》、《消费市场变化趋势分析报告》等。
7.1.3项目策划工作小组成员分析研究拟开发项目周边市场情况
项目策划工作小组成员重点研究该地区房地产市场的发展变化趋势，完成各专业调研报告，预测项目完成前后客户市场变化情况，并做敏感性分析：
a)熟悉国家及该地区政策法规，分析政策法规变化的可能性以及对市场影响程度，了解该地区重点工程投资和城市建设规划、土地供给、项目批建、固定资产投资、原材料供给、价格，规划、勘察、设计、施工企业实力等情况。
b)分析该地区经济发展规律与房地产业发展规律之间的关系，研究经济发展各个阶段对不同类型房地产的需求走势。
c)分析客户需求的发展趋势。
7.1.4项目策划小组应完成项目策划报告的内容参考以下7.1.4.1～7.1.4.7，对于具体项目内容可以有增减。
7.1.4.1物业发展定位
a)建筑类型定位
b)建筑规模定位
c)规划设计定位
d)主要居住户型及建筑的面积分配定位
e)室内外装修定位
f)物业主要配套设施定位
g)环境设计
h)小区配套服务设施项目定位
i)物业管理要求
j)其他相关事项
7.1.4.2客户市场定位
a)目标客户的年龄
b)目标客户的职业
c)目标客户的人员组成
d)目标客户的收入
e)目标客户的消费观念
f)目标客户的潜在需求
7.1.4.3项目投资估算和建设计划控制
a)时间安排进度控制
b)费用安排、建筑面积、基础配套、小区配套费用估算和使用计划
c)控制方法
7.1.4.4风险和收益分析
a)拟发展项目优势
b)拟发展项目不足点

c)拟发展项目风险分析
d)拟发展项目不同风险下的收益分析
e)回避风险、提高效益的建议
7.1.4.5销售（租赁）策略
a)销售和租赁效益比较
b)销售（租赁）准备
c)销售（租赁）渠道、方式以及应采取的相应策略
d)销售（租赁）推广方式
e)销售（租赁）时间安排
f)销售（租赁）价格
g)销售（租赁）进程控制
h)销售（租赁）机构与人员安排
7.1.4.6项目财务收益分析
a)建筑成本，主要影响因素及敏感性分析
b)盈亏平衡分析
c)现金流量分析
d)预现值
e)内部收益率
f)投资回收期
g)投资回报率
7.1.5项目策划报告的形成
7.1.5.1《策划报告》经部门经理审核主管副总经理审批。
7.1.5.2项目策划报告第二阶段由地产口各相关部门讨论，要求在一周内将正式意见返回项目开发部。讨论、审核工作的分工如下：
a)市场部负责7.1.4.2、7.1.4.5，参与7.1.4.3；
b)工程部参与7.1.4.1、7.1.4.3；
c)预决算部、总经办计划督办和计划财务部负责7.1.4.3、7.1.4.6；
d)项目开发部和市场部共同负责7.1.4.1、7.1.4.4，参与7.1.4.3、7.1.4.6；
7.1.5.3项目策划组长将《项目策划报告》根据地产口各相关部门意见修改后，交部门经理、主管副总经理审核，总经理审批。总经理认为有必要，可以组织相关部门领导讨论。经总经理批准后的《项目策划报告》分发到公司领导及地产口各部门，各部门负责人组织实施。
7.2委托项目策划公司完成项目策划报告
7.2.1项目策划组长拟定项目策划内容和要求，内容包括7.1.4全部条款及项目策划报告完成时间、深度要求等。
7.2.2上条所列内容和要求经过项目开发部讨论通过，项目开发部经理审核、主管副总经理批准后，征求各相关部门意见，完善所提内容和要求。
7.2.3项目策划组长联系项目策划公司，了解各公司实力和特长以及完成时间、所需
费用等情况。
7.2.4项目策划组长推荐其中较好的2-3家项目策划公司，由项目开发部经理审核后确定具体公司，报主管副总经理批准后，项目开发部经理与项目策划公司签订委托合同。
7.2.5项目策划组长负责跟踪项目策划过程，监督项目策划公司按委托合同要求完成项目策划报告。
7.2.6项目策划公司完成报告后，由主管副总经理主持召开公司领导及地产口各部门会议评审后，根据《项目策划报告评审会议纪要》提出修改方案。
7.2.7项目策划公司修改后完成的项目策划报告，再经7.2.6的评审，达到委托合同要求即为验收合格，否则让项目策划公司继续修改完善，直至达到合同要求为止。
7.2.8公司领导和相关部门讨论通过后的项目策划报告，经总经理批准后分发到公司领导及地产口各部门，各部门负责人组织实施。
7.3《项目策划报告》的实施情况跟踪及调整
7.3.1项目策划小组须在项目实施期间跟踪《项目策划报告》的执行情况，分析偏差原因、提出调整建议，并向年度管理评审会议提交报告。
7.3.2项目结束后，项目策划小组根据《项目策划报告》对比市场反映和实际成交情况，就产品概念、推广、服务等营销措施进行总结，并提交总结报告，作为以后开发工作的参考。

8.记录
8.1《项目策划报告》及《项目策划报告评审会议纪要》原件交公司档案室存档，永久保存。
8.2各部门的《项目策划报告》及《项目策划报告评审会议纪要》由部门兼职资料员保存至该项目结束后销毁。

9.附件
无。