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房屋评估中无形损耗和价值的探讨

在成本法估价实践中，估价人员以重置成本减损耗的形式修正建筑物功能缺陷和外界因素对建筑物价值产生的负面影响，则隐含了这样的前提：重置成本是代表同类建筑中的功能最佳状态、外界因素对建筑物最有利影响之下的市场价格。重置成本的经济含义若非如此，在房屋功能优良、外界因素产生有利影响时，是否应在重置成本的基础上增加建筑物的价值？忽略功能和经济因素的有利的影响也许正是成本法估价结果偏低的一种原因。本文愿对房屋估价中的无形损耗做进一步探讨，研究成本法在无形因素价值影响处理中的缺陷，尝试建立一种全新的技术思路来弥补传统成本法的不足
一、重置成本的经济含义和特点分析
　　1.重置成本（重建成本，以下统称重置成本）是市场价值。成本法中的“重置成本”是重新取得或重新建造全新状态的房屋所需的各项必要成本费用和应纳税金、正常开发利润之和，并非绝对意义上的成本，而是房屋的市场价值。
　　2.重置成本是市场上可以接受的公平重新建造价格。建筑物的重置成本是建造某一类建筑物的典型成本，而非实际成本，是在正常市场状况下建造该类建筑物最可能的成本，也称公平成本。房地产商的实际建造成本若低于它，不会降低该房地产的价值，只会形成开发商的超额利润；反之，只会造成开发商的损失。
　　3.重置成本并非同类建筑中功能效用最佳状态下的价格。成本法依赖于替代原则，根据替代原理，现有房地产的价格可以由新建一个相同效用的替代品的成本来衡量。因此，重置成本是该类建筑目前效用下的成本。但严格来说，成本与功能效用之间并无绝对的正相关关系，建筑物部分功能效用，如采光、通风、朝向、平面布局主要取决于建筑设计，与其建造成本无必然关联。建筑物的最佳功能效用不能完全依赖于高成本的投入，成本的增减一定要对效用有所作用才能形成价格，现实生活中不乏成本接近而功能迥异的建筑物，所以重置成本只能是建造此类功效建筑物最可能为市场接受的公平成本，并非同类建筑中功能效用最佳状态下的价格。
　　4.重置成本不能体现建筑物在最高最佳使用方式下的价格。具有一定建筑特征的房屋建成后，成本已然定数，建成后的房屋做何用途假设该建筑具备多重用途），只是所有者对其选择的一种获利方式，与重新建造该建筑物的成本价格并无必然联系，相同重置成本的建筑物可作不同用途使用。房地产估价遵循最高最佳使用原则，重置成本不能必然体现建筑物在获利最大使用方式下的价格。
　　5.重置成本是长期均衡市场状态下的价格。成本法的价值观具有内向性，独行于外部市场环境（包括产品市场和投资市场），成本法没有考虑竞争原则和供求原则，隐含了这样的假设-长期市场均衡假设。即在运用成本法时必须承认估价结果的适用环境是一个处于均衡状态的房地产市场。因为在成本法估价时，所采用的成本概念具有新古典经济理论中的长期成本性质，在完全竞争的市场结构中，当市场处于长期均衡时，产品的价格取决于产品的长期成本。当市场处于非长期均衡状态时，产品的价格与长期成本不具可比性。如：目前本地区写字楼大量空置，则写字楼的市场价格接近或低于成本价格；当需求量迅速增加、供应量一定时，写字楼的市场价格高于成本价格。在重置成本中，均无法体现这种变化。估价中遵循公开市场假设和估价时点原则，房地产的价格应反映估价时点在公开市场供求情况下的价格，重置成本体现了估价时点价格水平下的建造价格，却反映不了估价时点房地产市场或房地产分类市场的供求关系。

　　综上所述，重置成本应是建筑物市场价格的一种反映，但不能代表最佳功效状态下的建筑物成本，同时也无法体现建筑物最高最佳使用状态下的价格更不能反映估价时点市场供求关系下的建筑物价格。它只能是此类功能效果建筑物在市场供求均衡情况下的平均市场价格。这种分析会使成本法的适用范围受到限制，毫无疑问，在估价时点，决定和影响房地产价值的因素维持不变，房地产的价值应该是惟一的，不同的估价方法得出的结果应趋于一致。在选用成本法估价时，主要立足于房地产的产品属性，但现实生活中房地产的价格则多取决于市场、效用因素。房地产的市场价值原理包括替代原理、环境影响原理、变动原理、竞争原理、供求原理、经济外部性和贡献原理等，大多数强调外界因素对房地产价值的影响，不论成本法是否适合于评估有丰富交易案例或活跃市场的物业，但作为一种评估常用的方法，应满足其估价结果接近市场价值的原则。所以需要考虑更多外界因素的影响，尤其是将无形或非成本因素的影响价值化。
　　二、影响建筑物价值的因素和无形损耗之间的关系
　　影响房地产价值的因素有四个：物质、经济、社会和政府因素。由于成本法估价的思路是房地分估，价值合一，有必要将房地产总体价值影响因素表现在土地和建筑物上的作用加以区分。同时，成本法中大部分无形或非成本因素对建筑物价值的影响，是以无形损耗的形式来体现的，所以有必要将各种因素引起的无形损耗加以区分，在估价时才能避免因素影响效果的重复计算或漏算。
　　1.物质影响因素与无形损耗
　　影响土地价值的物质因素包括位置、尺寸、形状、地质、地形、地势、植被气候、景色、生态和污染程度等。开发的资源，如公共设施、基础设施、开发程度等也是决定土地价值的自然影响力。影响建筑物的价值的物质影响力则取决于建设质量以及设计与环境的适应性和一般性。如建筑物外观、结构、布局、设备、施工质量和适用性，以及整体款式、造型与周围环境的协调程度等。由于建筑物的功能性贬值体现建筑技术的提高和消费者偏好的改变对建筑物价值造成的影响，所以以上因素对建筑物价值的影响主要通过建筑物的重置成本和物质性损耗、功能性损耗来体现。房地产区位优势的变化严格来说应反映在建筑物占地价值的变化上。至于环境因素，如景观、生态、清洁卫生及污染情况，则由建筑物位址的不同而不同，假定建筑物可以移位，则可完全避免原位址环境因素的影响。所以笔者认为在成本法中建筑物经济性损耗外界因素的影响不包括环境污染、经济地理位置的变化，而这些因素则直接影响建筑物占地的价值。
　　2.经济影响因素与无形损耗
　　经济因素反映房地产对摄取经济和区域经济的适应性。包括供求因素、物价因素、购买力水平、利率因素、政府经济干预等，主要体现在市场供求对房地产的影响上。以上经济因素共同作用于构成房地产商品的土地和地上建筑之上，所以，笔者认为建筑物的经济性损耗应主要反映由于外界经济因素的变化对建筑物价值的影响。
　　3.社会影响因素与无形损耗
　　社会因素主要有人口因素、法制因素、文化因素和社会发展程度等。这些因素构筑了房地产的整体社会环境，共同影响着土地和地上建筑。由于人口结构、社会偏好、生活条件的改善更多地影响着人们对建筑布局、格调的看法，所以在建筑物价值的影响中，则更多地体现为功能性损耗。
　　4.政府影响因素与无形损耗
　　政府因素影响房地产价格的制度、政策、法规方面的因素，包括土地制度、住房制度、城市规划、税收政策和市政管理等。从微观层次上看，城市规划中主要规定土地用途、容积率、覆盖
率等指标，完全是作用于土地资产上的因素，所以，成本法中将土地用途的改变、城市规划对土地的不利影响界定为建筑物的经济性损耗影响因素是不严谨的。经济性损耗经常被认为是房地产的不可移动性在周围环境变化时造成的结果，如土地用途的改变、四周房地产的使用不协调、道路、机场产生的尘土和噪音等，但是这种价格下降和上升的实质是地价的变动，而不是建筑物价值的变动。所以建筑物周围环境的变化直接作用对象是建筑物所在土地的地价的变动，而不是建筑物的价值。而经济政策的变化，使地区整体投资环境发生改变，会影响房地产整体市场，包括对建筑物的价值影响。
　　三、无形因素对建筑物价值的影响分析
　　成本法中的物质、功能和经济损耗是与代表所在位置的最高最佳用途的全新建筑物相比而得出的，现有成本法估价理论将各种无形或非成本因素的影响均归结于对其重置成本的折减，则隐含了这样的前提，即重置成本是代表物质上的全新状态、同类建筑中的功能最佳状态、外界因素对建筑物最有利影响之下的供求平衡市场价格。基于上文的分析，重置成本更多地体现一种平均而非最佳状态的价格，在房屋功能优于一般建筑物或外界因素产生有利影响时，各种无形或非成本因素的影响会在重置成本的基础上增加建筑物的价值，即成本法估价中，也要考虑功能和经济性因素对建筑物价格的有利影响。传统成本法中对无形和非成本因素价值影响处理方法具有以下不足：
　　1.建筑物的无形价值在成本法中得不到完整体现。房地产交易的对象是完整的房地产商品，商品房地产的市场价值内涵是包括其实体价值和无形价值在内的综合价值。按照成本法的估价原理，只有部分成本影响因素对无形价值的影响可包含在重置成本中，而大量非成本因素产生的建筑物无形价值，如历史文化价值、品牌优势并不能得到体现。例如古建筑历久弥珍的历史文化价值在成本法的运算过程中无处增值，按照成本法的估价原理，三项损耗的扣减只会令古建筑的估价值低于重置成本；旅游建筑（如中华民族园，世界公园）的文化旅游价值利用成本法估价原理也无法准确计算；知名品牌蕴涵的良好品质、产品文化、优良服务、企业形象等无形价值也难以全面包含在成本法的估价结果中。按照成本法的原理，四合院传统风格的古旧建筑与新建的现代别墅在重置成本相同的情况下，假如不存在功能和经济性损耗，则别墅建筑的价格会远远高于四合院建筑，恰恰相反的是，在交易市场上很容易发现相反的结论。建筑物的无形价值如在成本法中得不到肯定，成本法与市场法、收益法估价结论之间的差异将无法消除。
　　2.不能准确区分成本相近、功能效果迥异的建筑物之间的价格差异。假定同一地区的类似住宅，由于设计方案的不同，其中一个缺少视觉和声音方面的私密性、通行、进出车库明显不便、通风不好，另一个有很好的视觉和声音方面的私密性、通行和车库位置非常方便、通风良好。两处结构重置成本基本相同，在成本法估价中对住宅一做了功能损耗调整，由于重置成本非该类住宅在最佳功能效用下的成本，那么也无理由不对住宅二更好地功能效用提出增值调整，相信消费者能够并且愿意接受这种价值差异。
　　3.不能体现环境因素和经济政策对建筑物价值的积极影响。市场价值原理中的环境影响原理指出：房地产价格受到周围环境的影响，与周围环境协调的房地产具有较大的市场价值，反之则削减价值。与周围环境的协调程度在功能性损耗中既然能被作为折减建筑物价值的要素之一，同样也应成为增加其价值的因素之一。经济外部性原则认为，特定不动产的外在因素有可能产生积极或消极的经济影响，在成本法估价中，对经济政策变化导致的某区域房屋价值的贬值作了损耗调整，而经济环境的变化，如申奥成功，加入WTO，提升了北京市的投资吸引力，此类因素带来的建筑物租金上涨同样应作增值调整。

　　4.不能表现供需不平衡市场状态下房地产的价值。市场供求关系有三种：供大于求、供需平衡和供不应求，经济性损耗是在长期市场均衡状态下的市场价值（重置成本）基础上对估价时点因供大于求带来的负面效应的价格修正，那么，估价中也应正视估价时点供不应求带来的正面效应对房地产价值的影响。如一仓库建筑，由于仓储市场在近几年内不能吸纳更多的仓储空间，使该建筑物不能全部租出，由于空置带来的价值折减在经济性损耗中给予了充分的考虑，相反，如果后来仓储需求增加，使该建筑物的租金上升，这一外界因素带来的正面效应为何又不予考虑了呢？
　　四、房屋成本法估价新思路
　　综上所述，笔者认为在建筑物功能优于一般或外界因素产生有利影响时，各种无形或非成本因素的影响会增加房屋的价值.通过对重置成本的经济内涵和特点的分析，以及对影响房屋价值的因素与损耗间关系的再认识，找出传统成本法的缺点，提出以价值调整值或调整系数代替损耗值和损耗率的新思路，是对成本法理论的新探讨。但在实际应用中，寻找价值调整值适用的估算方法仍有一定难度，无疑会增加估价过程的复杂性。总之，笔者希望借此文引起广大估价人员对成本法估价更深入的理解和分析。