业主大会成立规则.doc

业主大会成立规则
　　一、业主大会成立程序和条件要求
　　（一）业主大会根据物业管理区域的划分成立，一个物业管理区域成立一个业主大会。符合成立业主大会条件的，由业主向物业所在地街道办事处（乡镇人民政府）和房地产行政主管部门提出筹备业主大会书面申请。
　　（二）街道办事处（乡镇人民政府）和房地产行政主管部门在收到业主提出筹备业主大会书面申请后60日内，负责组织、指导成立首次业主大会会议筹备组。
　　（三）首次业主大会会议筹备组由业主代表、建设单位代表、街道办事处（乡镇人民政府）代表和居民委员会代表七至十五人组成。筹备组成员人数应为单数，其中业主代表人数不低于筹备组总人数的一半，筹备组组长由街道办事处、乡镇人民政府代表担任。
　　（四）筹备组中业主代表的产生，由街道办事处（乡镇人民政府）和居民委员会组织业主推荐。
　　（五）筹备组成员名单应当自成立之日起七日内以书面形式在物业管理区域的显著位置公告。
　　（六）筹备组应当自成立之日起六个月内，组织召开首次业主大会会议。在组织召开首次业主大会会议之前，筹备组应当做好以下筹备工作：
　　1.确认并公示业主身份、业主人数以及所拥有的专有部分面积；
　　2.确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容；
　　3.拟订管理规约草案和业主大会议事规则草案；
　　4.依法确定首次业主大会会议表决规则；
　　5.制定业主委员会委员候选人产生办法，确定业主委员会委员候选人名单；
　　6.制定业主委员会选举办法；
　　7.完成召开首次业主大会会议的其他准备工作。
　　前款内容应当在首次业主大会会议召开15日前以书面形式在物业管理区域内的显著位置公告并书面通知全体业主。业主对公告内容有异议的，筹备组应当记录并作出答复。
　　（七）业主委员会委员候选人由业主推荐或者自荐。筹备组应当核查参选人的资格，根据物业规模、物权份额、委员的代表性和广泛性等因素，确定业主委员会委员候选人名单。
　　（八）业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式。采用书面征求意见形式的，应当将征求意见书送交每一位业主；无法送达的，应当在物业管理区域内公告。
　　业主大会会议表决采用记名投票的方式。凡需投票表决的，表决意见应由业主本人签名。
　　（九）首次业主大会会议应当对管理规约、业主大会议事规则进行表决，并选举业主委员会。
　　管理规约、业主大会议事规则及选举业主委员会应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
　　（十）业主委员会由业主大会会议选举产生，由5至15人单数组成。业主委员会委员应当是物业管理区域内的业主，并符合下列条件：
　　1.具有完全民事行为能力；
　　2.遵守国家有关法律、法规；
　　3.遵守业主大会议事规则、管理规约，模范履行业主义务；
　　4.热心公益事业，责任心强，公正廉洁；
　　5.具有一定的组织能力；
　　6.具备必要的工作时间。
　　业主委员会委员实行任期制，每届任期不超过5年，可连选连任，业主委员会委员具有同等表决权。
　　业主委员会应当自选举之日起7日内召开首次会议，推选业主委员会主任和副主任。
　　（十一）业主大会自首次业主大会会议表决通过管理规约、业主大会议事规则，并选举产生业主委员会之日起成立。
　　首次业主大会会议应当由筹备组作出书面记录，筹备组全体成员签名并移交业主委员会存档。
　　（十二）业主委员会应当自选举产生之日起30日内，持下列文件向市房产管理局和街道办事处（乡镇人民政府）办理备案手续
　　1.业主大会成立和业主委员会选举的情况；
　　2.管理规约；
　　3.业主大会议事规则；
　　4.业主大会决定的其他重大事项。
　　（十三）业主委员会办理备案手续后，可持备案证明向公安机关申请刻制业主大会印章和业主委员会印章。
　　业主委员会任期内，备案内容发生变更的，业主委员会应当自变更之日起30日内将变更内容书面报告备案部门。
　　二、业主身份认定方法及投票权数确定方法：
　　（一）依法登记取得或者根据物权法第二章第三节规定取得建筑物专有部分所有权的人，应当认定为业主。
　　基于房屋买卖等民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为业主。
　　（二）业主的投票权数由专有部分面积和业主人数确定。
　　确定业主投票权数，可以按照下列方法认定专有部分面积、建筑物总面积和业主人数：
　　1.专有部分面积按照不动产登记簿记载的面积计算；尚未进行登记的，暂按测绘机构的实测面积计算；尚未进行实测的，暂按房屋买卖合同记载的面积计算；建筑物总面积，按照前项的统计总和计算。

　　2.建设单位已经出售的专有部分的业主人数，一户按一人计算；建设单位未出售的专有部分按一人计算；总人数，按照两者之和计算。
　　三、管理规约的主要内容：
　　管理规约应当对下列主要事项作出规定：
　　（一）物业的使用、维护、管理；
　　（二）专项维修资金的筹集、管理和使用；
　　（三）物业共用部分的经营与收益分配；
　　（四）业主共同利益的维护；
　　（五）业主共同管理权的行使；
　　（六）业主应尽的义务；
　　（七）违反管理规约应当承担的责任。
　　四、业主大会议事规则的主要内容：
　　业主大会议事规则应当对下列主要事项作出规定：
　　（一）业主大会名称及相应的物业管理区域；
　　（二）业主委员会的职责；
　　（三）业主委员会议事规则；
　　（四）业主大会会议召开的形式、时间和议事方式；
　　（五）业主投票权数的确定方法；
　　（六）业主代表的产生方式；
　　（七）业主大会会议的表决程序；
　　（八）业主委员会委员的资格、人数和任期等；
　　（九）业主委员会换届程序、补选办法等；
　　（十）业主大会、业主委员会工作经费的筹集、使用和管理；
　　（十一）业主大会、业主委员会印章的使用和管理。
　　五、首次业主大会会议表决、选举票样