销售样板示范区精装和园林景观工程建设流程管理办法.doc

****销售样板示范区精装和园林景观工程
建设流程管理办法
1 目的
为大力推进****销售样板示范区的建设管理工作，理顺销售样板示范区精装和园林景观工程建设中设计管理、施工单位选择、材料选样采购、施工管理等工作环节，从而确保样板示范区的及时开放，为体验式营销提供基础环境保障，特编制该办法。
2 范围
适用于****独立投资开发以及控股开发各类项目的销售样板示范区精装和园林景观工程建设管理工作，其他项目参照执行。
3 职责
3.1 工程管理部
3.1.1 制定样板示范区精装工程建设流程管理办法，并负责流程持续改进及解释。
3.1.2 负责样板示范区建设全过程设计、招标、定样、施工等各主要环节衔接、协调和推进工作。
3.1.3 负责组织项目公司、样板示范区设计单位及施工单位进行施工图技术交底。
3.1.4 负责组织样板示范区精装和园林景观材料的二次定样。
3.1.5 负责样板示范区施工过程督导、考核工作。
3.1.6 负责对各项目公司样板示范区工作开展及效果进行评估。
3.2 研发设计部
3.2.1 负责精装和园林景观设计单位的考察、邀请和确定。
3.2.2 负责组织样板示范区精装和园林景观方案设计、施工图设计及图纸会审。
3.2.3 负责示范区销售样板房的软装代购。
3.2.4 组织设计单位进行外墙材料定样。
3.3 销售样板示范区精装和园林景观招标委员会
为简化样板示范区招标程序，置业公司总部成立“示范区精装和园林景观招标委员会”（以下简称招标委员会）,由分管工程副总任招标委员会主任，合同管理部、工程管理部、研发设计部、成本管理部、营销管理部“五部室”部长、副部长及项目公司总经理任招标委员。
招标委员会职责如下：

(1) 负责样板示范区工程外墙饰面材料采购的监督和备案。
(2) 邀请和考察精装及园林景观施工单位，召开招标评审会，与参加投标单位进行竞争性谈判，确定中标人。
3.4 项目公司
3.4.1 配合总部组织的设计、材料定样、招标等精装和园林景观施工的前期工作。
3.4.2 负责精装和园林景观施工前现场准备工作，为精装和园林景观施工单位进场提供工作面和必要的施工条件。
3.4.3 负责精装和园林景观工程招标工程量清单编制和招标书制作，并及时提报招标申请。
3.4.4 负责精装和园林景观工程施工过程管理，负责协调施工过程中总包及各专业分包的工程配合。
3.4.5 负责甲供材料及二次定样材料的比价和确认。
3.4.6 负责组织对进场材料进行验收。
3.4.7 负责向置业总部工程管理部报送《样板示范区精装和园林景观工程旬报》。
4 样板示范区工程计划管理
项目公司每年年底和年中按照与《****项目工程综合计划表》相同的程序编制和报审《****项目销售样板示范区/销售精装样板房工程综合计划表》（详见附表一）。
5 实施
5.1 小高层、高层销售样板房精装工程实施
5.1.1 精装设计
5.1.1.1 研发设计部根据《****项目示范区工程综合计划表》要求的时间节点及时完成样板示范区精装设计工作，并组织相关部室和项目公司对方案和施工图进行评审和优化。
5.1.1.2 工程管理部负责组织项目公司和设计单位对施工单位进行施工图交底。
5.1.2 材料“二次定样”
5.1.2.1 材料定样如遇下述情况时，需由置业总部工程管理部、研发设计部、合同管理部、项目公司和设计单位进行二次定样：
(1) 经过市场考察，不易采购、缺货及性价比不高的材料；
(2) 设计上错、漏碰、缺的材料。

5.1.2.2 上述“二次定样”材料应走“绿色通道”，即由项目公司提出，报置业公司工程管理部、研发设计部、合同管理部联审会签，分管领导批准，并由合同管理部备案。
5.1.2.3 销售精装样板房材料定样可通过以下两种途径进行收集和定样：
（1）根据设计单位提供材料样板和材料表，由精装施工单位负责市场采集，项目公司进行比对、确认。
（2）对****已完工销售精装样板房和精装工程项目进行材料素材收集，对性价比高且能满足设计效果的材料，建议设计单位设计时直接采用。
5.1.3 确定销售样板房精装施工单位
销售样板房精装施工单位由招标委员会采用邀请招标并进行竞争性谈判的形式确定，具体操作过程如下：
5.1.3.1 由项目公司编制精装施工单位招标书和招标申请，报招标委员会联审。
5.1.3.2 招标委员会可通过收集精装施工单位信息、****相关部室或项目公司推荐、****长期战略合作伙伴信息库和承包商自行推荐等方式确定被邀请精装施工单位，被邀请投标意向单位的数量不得少于三家。
5.1.3.3 招标委员会对投标意向单位进行资格审查，并组织项目公司对其近几年主要业绩、在建工程等方面进行综合考察。
5.1.3.4 由招标委员会对入围单位进行竞争性谈判，综合评定中标单位。
5.1.4 材料采购
5.1.4.1 销售精装样板房的洁具、橱柜、家电等材料设备，由项目公司进行比价采购，并报置业总部合同管理部和工程管理部备案。
5.1.4.2 由精装施工单位包工包料的材料由其自行采购。
5.1.4.3 “二次定样” 的精装材料由项目公司进行价格确认，精装施工单位采购。
5.1.4.4 饰面材料、洁具、家电等材料设备必须按照设计定样或二次定样进行采购，原则上项目公司不得擅自变更，特殊情况需变更时，需书面报请置业总部工程管理部、研发设计部批准。
5.1.5 与销售样板房精装施工单位进场衔接及施工过程中的配合工作要求
5.1.5.1 项目公司需组织总包及专业分包单位为精装施工单位进场提供工作面的要求：
(1) 施工用水、电接驳预留完成；施工通道、安全维护完成；垂直运输设备
已就绪。
(2) 室内地面垫层完成。
(3) 墙面抹灰找平或压光完成。
(4) 采暖管道、风机盘管安装完成。
(5) 外墙保温施工完成，外立面封闭完成。
5.1.5.2 项目公司需组织总包及专业分包对精装施工过程进行配合工作的要求：
(1) 给排水管线安装及时完成，预留到位。
(2) 冷暖管道安装，打压测试及时完成。
(3) 强弱电走管穿线及时完成，预留到位。
(4) 消防喷淋、智能化需配合工作及时到位。
(5) 燃气管道套管预留及时。
(6) 无线电信信号放大器安装完成。
(7) 其他需配合工作。
5.1.6 销售样板房精装工程施工
5.1.6.1 精装施工过程中的设计变更管理
(1) 设计单位只能在精装工程基层施工阶段提出设计变更，且所提变更不得延长施工周期；进入面层施工阶段，不得允许设计单位提出设计变更。
(2) 装修施工过程中，如出现美学功能影响使用功能，要求设计单位优化设计，做到两者统一，否则必须在满足使用功能的基础上进行优化。
5.1.6.2 精装工程施工管理
(1) 项目公司组织总包单位与精装施工单位进行精装进场工作面交接，具体要求详见附表二。
(2) 项目公司及时组织监理公司、总包单位共同对进场装饰材料进行验收。
(3) 项目公司要及时做好现场精装工程进度和质量控制的调度和管理。
(4) 项目公司要及时协调总包单位、专业分包单位做好与精装单位的协调配合。
(5) 项目公司组织相关单位配合设计单位进行软装家具、饰品的摆设。
(6) 置业公司工程管理部负责施工全过程监督与考核，并对重要节点直接进行调度，督促项目公司按合同约定付款，以保证精装工程按期完工。
(7) 置业总部工程管理部组织研发设计部、营销管理部、项目公司及施工单
位进行精装验收及评估。
5.2 低密度住宅销售样板示范区及售楼处（含高层、小高层售楼处）精装及园林景观工程实施
5.2.1 精装和园林景观设计
5.2.1.1 样板单体外墙设计、精装设计、示范区园林景观设计流程均参照5.1.1执行。其中单项市政管线设计工作和市政管线叠合应由研发设计部指导，项目公司负责完成。
5.2.1.2 样板单体外墙二次设计的说明
外墙二次设计包括外墙石材、涂料、幕墙、门窗、木饰、栏杆等设计内容，其设计完成时间应充分考虑订货周期和加工周期，并满足简明工期外墙节点的开工要求。
5.2.1.3 市政、园林景观设计的说明
（1）样板示范区市政设计应符合小区整体市政方案的要求，统筹考虑小区整体竖向设计、市政管线综合设计，避免造成排水、走线不畅，影响使用功能。
（2）样板示范区园林景观设计应与小区整体园林景观设计风格统一，不能独立、突兀于小区景观风格。
5.2.2 材料“二次定样”
参照5.1.2执行。
5.2.3 销售样板示范区精装及园林景观工程施工单位确定
销售样板示范区精装及园林景观工程施工单位确定可按照与5.1.3中相同的程序执行。
5.2.4 材料比价和采购
5.2.4.1 外墙石材、幕墙、门窗、涂料等由合同管理部负责定价，由项目公司负责采购。
5.2.4.2 园林景观苗木、硬质铺装材料、小品、景观家具等材料由项目公司负责定价、采购。上述材料应按照设计定样或二次定样进行采购，原则上项目公司不得擅自变更，特殊情况需变更时，需书面报请置业总部工程管理部、研发设计部批准。
5.2.4.3 市政施工材料由项目公司负责定价、采购。
5.2.4.4 示范单体精装样板房精装材料比价与采购按照5.1.4执行。

5.2.5 与精装和园林景观施工单位进场衔接及施工过程中的配合工作要求
5.2.5.1 项目公司应督促总包单位按照《****项目销售样板示范区/销售精装样板房工程综合计划表》中确定的塔吊及井架拆除时间和外墙脚手架拆除时间及时拆除。
5.2.5.2 项目公司应组织市政施工单位按时完成给排水、强弱电、热力、燃气等管线和管井的敷设、预留工作，按照《****项目销售样板示范区/销售精装样板房工程综合计划表》规定的时间节点满足道路基层施工和地形整理开工条件，并及时组织相关单位完成施工期间的穿插工作。
5.2.5.3 示范单体精装样板房精装施工单位进场衔接及施工过程中的配合工作要求参照5.1.5执行。
5.2.6 市政园林和精装施工
5.2.6.1 市政园林施工
(1) 项目公司组织总包单位及时拆除外架和塔吊及井架，积极为市政及园林施工创造工作面。总包单位不能及时拆除时，项目公司需采取强硬措施强行拆除。
(2) 市政及园林景观施工的核心工作是工作面协调和成品保护协调，项目公司在市政园林景观施工单位进场后要每天定时召开各参建单位参加的进度推进、工作面和成品保护协调会议，确定每日进度，确定每一段具体工作面的交出和交还时间。必要时项目公司要及时采取统一开挖或替代开挖的形式强行推进管网工程进展。
(3) 道路基层施工、土方平衡和地形整理、大型乔木植栽是园林示范区工程推进的三项基础核心工作，该工作由总部工程管理部定期调度，项目公司具体跟进。
(4) 导示系统及划线是目前置业公司园林景观工程最大的不足，该分项基本独立于主要园林景观工程，一般由单独施工单位完成，项目公司要按照开放时间要求及时组织导示及划线施工单位进场施工。
(5) 项目公司要及时组织监理对现场的施工质量进行控制。
(6) 置业公司工程管理部负责施工全过程监督与考核，并直接调度其中的重要节点，负责督促项目公司按合同约定付款，以保证工程按期完工。
5.2.6.2 精装施工按照5.1.6执行。

5.3 销售样板示范区验收、评估与开放
5.3.1.1 销售样板示范区完成后，由总部工程管理部牵头，及时组织研发设计部、销售管理部、合同管理部、项目公司对销售示范区进行验收评估，评估的维度可参照《****项目工程管理后评估作业指引》和《****设计管理后评估作业指引》执行。评估的目的是为项目下一步的大面积施工和后续设计，为其他项目示范区的设计和施工管理提供改进思路。
5.3.1.2 销售样板示范区初步具备开放条件后，项目公司应及时与总部营销管理部和物业公司进行对接，及时完成销售体验线路或售楼通道的布置，及时安排物业管理进场开展维护和形象展示工作。