芜湖高新社会服务产业园项目建议书.docx

芜湖高新社会服务产业园项目建议书432020年5月29日文档仅供参考芜湖高新社会服务产业园二期”九龙湾广场”工程项 目 计 划 书第一章 项目概况一、项目名称和性质1、项目名称:芜湖高新社会服务产业园二期”九龙湾广场”;2、项目地址:芜湖市弋江区(高新技术开发区)九华南路与峨山东路交汇处;3、项目性质:商业新建项目;4、用地性质:工业转商业用地;5、建设单位:安徽浙中房地产开发有限公司。二、项目建设规模1、项目占地总面积:125321平方米(折合188亩)。其中,一期用地面积:28664平方米(折合43亩)占用地总面积的22.87%;二期用地面积:43329平方米(折合65亩),占用地总面积的34.57%;三期用地面积:53328平方米(折合约80亩),占用地总面积的42.55%(预留发展用地)。2、经过专业规划设计:一期项目地上建筑面积:429917.4平方米。其中:1、社会服务中心:34375平方米。2、社会服务大楼:29807.74平方米。3、地下建筑面积:21191平方米。计容面积:429917.4平方米容积率:1.49建筑密度:37.89%。二期项目地上建筑面积:166649.82平方米其中:1、A座、B座精英创业公寓:49529.82平方米; 2、 C座知名连锁酒店:20880.88平方米;3、 D座高端养生公寓:20880.88平方米; 4、 商铺:75360平方米。5、 地下建筑面积:30247.75平方米。6、 计容面积:189226.72平方米;7、 建筑占地面积:20917平方米;8、 容积率:4.36(最终以规划局指标为准);9、建筑密度:48.18%。三、项目概况该项目计划分三期开发建设,二期以知名连锁酒店、精英创业公寓(SOHO)、养生公寓和购物街区、休闲娱乐等项目为主,形成吃、住、购、游、娱一体的现代化、高尚城市商住综合体。二期项目定位为”轻奢主义、标榜芜湖时尚”的”九龙湾广场”,突出高端、精品、时尚的商业氛围和智能、生态、便捷的生活环境。一、三期以社会服务产业为主,具体业态内容待二期项目成熟后,根据市场需求和政策导向另行规划建设(本报告书暂不赘述)。四、项目投资概况经过初步估算,该项目二期的总投资约4.8亿元人民币,该费用根据项目进展和实际需要,逐步到位、逐步投资。该项目二期工程自 3月起启动前期准备工作, 7月份正式动工建设。计划总工期24个月, 8月份能够全部交付并投入使用。五、效益分析经过初步测算,该项目可设商业门店1250多家(每间按60),营业收入将达到15亿元人民币。创税将达到亿元以上,此仅为项目本身建设、销售过程中产生的利税,在项目所有业态进入正常经营期后,以后的商业经营每年还将至少会产生亿元以上的税收,财税贡献率十分明显。另外,本项目的建成将会解决至少45千人的就业问题,将为我市群众提供更多的就业机会,减轻就业压力。第二章 项目提出的背景和建设的必要性一、项目提出的背景芜湖高新技术开发区为国家级高新技术产业开发区,地处芜湖的核心位置,总面积35.19平方公里,现有企业600多家,主要产业包括节能环保产业、电子信息产业、生命健康产业。 ,全区实现工业总产值近1200亿元。当前,高新区共有53个省级及以上研发机构,其中拥有1个国家工程技术研究中心,1个国家级企业技术中心,1个国家工程实验室,1个国家级国际联合研究中心,1个国家博士后科研工作站,另有多个产业技术研究院和市级研发机构,全区院士工作站达到9个。其已成为芜湖新型工业化的新平台、创新发展的主战场,已经具备较强的产业能力,但与之相反的是功能单一,缺乏商业、生活(特别是适合高端人才的公寓式居住空间)配套设施。给园区从业人员带来很多的不便。园区的上班族往往过着钟摆式的生活,白天上班时园区热闹如市,而到了晚上下班后,却又毫无人气,一定程度上会影响到高新区和企业人才战略的实施,不利于吸引人才、留住人才,从而影响到高新区自主创新的能力和可持续发展的动力。无论是一般工业园区还是国家高新区都是城市发展中的一个过程性产物,一个区域要加快城镇化进程,产业发展是其中的关键所在,按照”以产兴城、以城促产、产城一体”的发展思路,经过各种措施的有效实施,既要保证入驻产业集聚区企业的质量,为周边居民提供大量稳定的工作岗位;又在产业集聚区周围配套大量的居住区和商业配套,为企业快速发展提供必要的人力资源。产业从业人员每天用在上、下班交通上的时间最好不超过半小时,才能真正体现”宜居宜业”的优质生产和生活环境,同时也将促进弋江区和高新区经济效益、社会效益和环境效益的均衡发展。房地产是国民经济发展的一个基本的生产要素,任何行业的发展都离不开房地产业,其也是发展国民经济和改进人民生活的基础产业之一,其关联度高,带动性强,是国民经济的支柱产业。 ,中央关于制定国民经济和社会发展第十三个五年规划的建议中明确提出了”深化住房制度改革”,中央经济工作会议指出 经济社会发展五大任务之一就是化解房地产库存,成为房地产市场发展的”风向标”;落实户籍制度改革,放宽居民落户限制,完善住房供应双轨制,成为楼市去库存一大着力方向;加快农民工市民化,推进以满足新市民为出发点的住房制度改革,扩大有效需求,稳定房地产市场。从中长期看,在芜湖着力打造经济和城市两个升级版,积极探索人才结构高端化、产业层次高端化、城市品质高端化良性互动的内涵式发展道路中,房地产仍将是芜湖重要的经济增长点,房地产业发展仍有大量市场需求和商机。我市近年来坚持”控供给、促需求、调结构”的基本调控思路,在棚改征收、人才购房、支持农民进城等多方面综合施策,并始终把人才资源作为第一资源,坚持人才优先发展战略,对高校毕业生、专业技术人才购房给予契税补贴和安家补助。随着我市城市功能逐步完善,城市品质和城市承载力进一步提升,将会吸引更多人到芜湖来安家置业,为房地产市场注入持久动力,进一步推动我市房地产市场持续健康平稳发展。芜湖作为中国三线城市和中部地区地级城市的优秀代表城市,随着长江经济带建设的深入推进,以及国家和地方政府一系列稳定房地产市场政策的实施,我市的房地产发展潜力和市场前景依然十分值得期待。由于该项目地块停工多年,土地长期闲置,占用了大量紧缺的城市土地资源而又没有产生任何效益,对于政府、企业和社会都造成了极大的损失。项目的停滞不前,套牢了施工企业的大量资金,而其中又会因较大数额的贷款、借款而影响到金融体系的资金安全。另外,地块长期处于烂尾状态,导致工地内部管理松懈,造成一系列城市管理难点、周边社会治安问题,成为社会不稳定的潜在因素,且存在重大安全隐患,很容易给社会造成更大的损失。再者,该项目地块处于芜湖市的南大门,是芜湖城市形象的重要窗口,随着时间的推移,长期烂尾的状态将对我市的城市面貌和城市品质、形象的负面影响也会越来越大,对招商引资、打造旅游目的地和宜居城市,以及生态园林城市、全国文明城市的建设都将产生消极因素,而且因为各种因素的叠加其恶性循环的程度只会越来越大,社会影响也会越来越大。综上所述,安徽浙中房地产开发有限公司管理层审时度势,决心投资建设芜湖高新社会服务产业园项目,将为弋江区与高新区的互动发展奠定基础,有效促进高新区产业功能、城市功能、生态功能融为一体,推动产业和城市相互促进、协调发展,为高新区的跨越提升增强持久动力。同时,将对提升我市城市品质和对外形象,消除社会负面影响,以及吸引人才、留住人才等方面都会起到积极的贡献作用。二、项目建设的必要性1、项目的建设,有利于弋江区和高新区经济建设,是园区吸引人才、留住人才,创新发展的需要:随着园区工业经济水平和规模的不断壮大,外来务工流动人口的逐步增加,加快高新区基础设施建设,提升园区承载能力,强化园区的服务配套设施,住宿、餐饮、购物、文化休闲、商务场所,都是高新园区未来经济发展中不可缺少的服务配套项目。该项目的建设,将为高新区内广大企业员工提供多元、便捷、优质的配套服务,特别将为园区高端人才提供一流的、现代化的居住环境。高品质的项目定位将极大提升弋江区和高新区的形象和品质,对各类高端人才将具有极大的吸引力,对突出企业用人主体地位,在引进人才、留住人才、激励人才、发挥人才作用等方面将起到积极的推进力,让更多的人才留下来为芜湖的经济建设和创新发展添砖加瓦。2、项目的建设,有利于提升园区形象,加速产城一体化进程:当前,芜湖高新区建设特色还不够明显,严重缺乏商业和适宜人才居住的配套设施,特别是产业与生活服务功能不全,造成员工在工作期间生活不便的问题,不利于园区企业人性化的管理和人才战略的实施,难以形成”以产兴城、以城促产、产城一体”的发展动力。该项目的建设,把生产、生活统一起来,将有效促进园区产业集聚与城市功能互补,大力提升园区承载能力,对建设现代化的产业新城,增强园区综合吸引力和聚集力将有着积极的推进作用。3、项目的建设,将改变项目停工多年造成的负面影响,是提升弋江区、高新区商务接待能力和招商引资环境的需要,有利营造亲商、安商、富商的招商环境:该项目的建成,将会一改多年烂尾工程带来的一系列负面影响,极大改进城市面貌和城市形象。该项目的定位在弋江区和高新区都具有一定的前瞻性,将大大提高芜湖高级商务接待能力方面的不足,也会有效增强芜湖城市的吸引力和辐射力,助力芜湖现代化城市建设,以及长江中下游区域中心城市和”芜湖都市圈”的建设。另外,其商业、生活配套服务设施的日益成熟也将带给投资商对弋江区和高新区发展的信心,有利于丰富高新区”产城一体化”内涵,是所在区商务接待水平和招商引资吸引力的一个品质上的有力提升,有利于可持续经济建设,对营造亲商、安商、富商的招商引资环境有着直观的良好形象。4、项目的建设,有利于促进当地的经济发展,促进当地就业,有利于构建和谐社会:该项目的建设,可为弋江区和高新区经济建设产生较大的拉动作用,项目税收贡献明显,将间接地为当地的基础设施建设和民生惠民工程起到一定的财政支持。同时,因为项目建设和运营管理的需要,将会为社会提供一定的就业岗位,缓解社会就业压力。项目的建设将消除烂尾工程带来的负面影响和不安全、不稳定因素,能有效提升高新区从业人员和当地人民群众的物质消费水平,优化人居环境和就业、创业环境,促进弋江区和高新区的物质文明建设,有利于和谐社会的构建,将为打造”美丽芜湖”、”宜居芜湖”、”智慧芜湖”、”幸福芜湖”起到一定的推动作用。5、项目的建设,有利于弋江区和高新区商业繁荣、业态结构优化,以及促进城市基础设施建设和总体规划建设:该项目的建设,将提升弋江区和高新区在文化、商业等业态方面的丰富性,形成空间分布合理、产业层次清晰、特色优势突出、服务便捷高效的第三产业发展格局,商业的繁荣将助力弋江区和高新区实现”服务经济”与”工业经济”双轮驱动,使高新区版块成为芜湖城市的有效互补和功能延伸,对于国家级高新产业开发区的建设和可持续发展有着积极的示范意义。另外,该项目的建设将进一步完善城市的基础设施布局,有利于城市总体规划建设的实施,对芜湖城市品质的整体提升将具有明显的实际意义。第三章 项目建设环境分析一、地理环境该项目所在城市-芜湖,位于安徽省东南部,处在长江南岸,青弋江与长江汇合处,北与合肥市、马鞍山市毗邻,南与宣城市、池州市接壤,东与马鞍山市、宣城市相连,西与铜陵市交界。芜湖市域面积6026平方公里,其中:市辖区面积1491平方公里。全市户籍人口384.51万,其中市辖区人口144.98万。下辖无为、芜湖、繁昌、南陵4县和镜湖、弋江、鸠江、三山4区,拥有2个国家级开发区,1个国家级综合保税区,11个省级开发区。截至 末全市拥有省级及以上工程(技术)研究中心84个,其中国家级5个,新增省级14个;省级及以上企业技术中心139个,其中国家级11个,新增国家级1个,省级11个。省级及以上重点(工程)实验室15个;省级及以上质检中心2个,其中国家级2个。院士工作站21个,新增3个。拥有高新技术企业441家。省级以上创新型(试点)企业120家,国家创新型企业2家。各类科技企业孵化器17家,其中国家级孵化器2家。芜湖是全国文明城市、国家园林城市,安徽省副中心城市、次中心城市、三大旅游中心城市,与省会合肥市并称为安徽省”双核城市,长三角经济协调会成员城市,合芜蚌自主创新试验区城市。芜湖也是国务院批准的沿江重点开放城市、长江流域区域中心和重要港口城市、皖江城市带承接产业转移示范区”双核”之一。芜湖先后荣获中国优秀旅游城市、魅力中国外籍人才特别关注的八大城市、中国最佳休闲城市、全国创业先进城市、中国最具投资潜力城市50强、中国十佳宜居城市、全国首批智慧试点城市、全国首批水生态文明建设试点城市、 创新能力最强的25个中国大陆城市、中国大陆最佳商业城市百强等等。芜湖属亚热带湿润季风气候,气候特点是:光照充分,雨量充沛,四季分明,具有典型的江南城市风光,是一座十分宜居的城市。芜湖没有沿海沿边、毗邻特大中心城市的区位优势,没有能源、矿产资源优势,而近 却创造了经济发展奇迹。经济总量由安徽第六七位跃居第二位。企业活力充沛,截至 全市拥有上市公司11家,驰名世界的海螺水泥、奇瑞汽车都诞生于此。汽车、电子电器、电线电缆、材料四大支柱产业形成集群,机器人、新型显示器、轻型飞机及航空发动机、现代农机、节能环保等战略性新兴产业形势喜人。芜湖海螺水泥已成为全球单一品牌水泥最大的供应商,年销售收入过千亿元。芜湖拥有亚洲最大高科技主题公园-”方特欢乐世界”,芜湖是亚洲最大的空调生产基地,中国领先的机器人自主研制基地。芜湖与合肥,成为安徽发展”双核”,与长三角其它城市的经济互补性也很强,芜湖的后发优势正渐渐被激发出来,经济发展前景广阔。二、经济环境1、经济总量: ,芜湖市全年实现地区生产总值2457.32亿元,比上年增长10.3%,经济总量居安徽省第2位,全国第82位。其中,第一产业增加值120.02亿元,增4.3%;第二产业增加值1540.60亿元,增10.3%;第三产业增加值796.70亿元,增11.0%。按常住人口计算,人均生产总值67592元,人均GDP位居安徽省第3位。2、财政收入: ,我市全年实现财政收入470.01亿元,比上年增长10.3%,其中,地方财政收入263.47亿元,增长12.8%。3、固定资产投资: ,我市全年完成固定资产投资2709.19亿元,比上年增长13.2%;新增固定资产1417.87亿元。固定资产投资中,第一产业投资100.63亿元,增长50.7%;第二产业投资1359.51亿元,增长15.8%,其中工业投资1341.54亿元,增长16.3%;第三产业投资1249.05亿元,增长8.5%,其中房地产开发投资452.84亿元,下降5.5%。4、市场价格: ,我市城市居民消费价格(CPI)比上年上涨1.1%,其中食品类价格上涨2.1%。城市商品零售价格比上年上涨0.1%。工业生产者出厂价格比上年下降4.4%,工业生产者购进价格比上年下降8.4%。5、工业生产:我市全年年主营业务收入 万元以上工业企业(以下简称规模以上工业)实现增加值1441.87亿元,比上年增长10.4%。全年规模以上工业实现主营业务收入5345.38亿元,比上年增长4.6%;利润总额332.19亿元,利税总额620.43亿元,分别比上年增长10.1%和6.0%。工业经济效益综合指数达到336.9%。6、建筑业: 末具有资质等级的总承包和专业承包建筑业企业252家。全年完成总产值420.25亿元,比上年增长2.8%。全年房屋建筑施工面积2241.26万平方米,比上年减少472.09万平方米;房屋建筑竣工面积1141.66万平方米,比上年增加76.96万平方米。7、招商引资: 我市新批外商投资企业24家,合同利用外资6.14亿美元。全年实际利用外资23.00亿美元,比上年增长13.1%,实际利用内资2815.9亿元,增长4.5%,其中省外资金2047.39亿元,增长5.6%。截止 底,全市共有41家境外世界500强企业在芜投资项目47个,其中来自美国的境外世界500强企业12家,投资项目14个。8、园区建设: 全年省级及以上开发区完成固定资产投资1654.47亿元,其中基础设施投资63.87亿元;实际利用省外境内资金1636.48亿元,实际利用外商直接投资19.40亿美元;区内规模以上工业实现总产值4880.61亿元,比上年增长8.8%。9、金融业: 末金融机构本外币存款余额2548.68亿元,比年初增加227.89亿元,其中,非金融企业存款1003.18亿元,比年初增加59.55亿元;住户存款1312.75亿元,比年初增加154.78亿元。全市全年完成直接融资283.40亿元。10、人均可支配收入和住房面积: ,我市全年居民人均可支配收入23998元,比上年增长9.3%;人均消费支出14515元,比上年增长7.5%;人均住房建筑面积37.6平方米。其中,城镇常住居民人均可支配收入29766元,增长8.7%;人均消费支出17504元,增长6.8%;人均住房建筑面积34.6平方米。农村常住居民人均可支配收入15964元,增长9.3%;人均消费支出10353元,增长7.8%;人均住房建筑面积41.7平方米。城镇居民的恩格尔系数为35.9%,较上年增长0.7个百分点;农村居民的恩格尔系数为37.6%,较上年增长1.1个百分点。三、交通环境芜湖是华东第二通道,也是华东地区仅次于上海和南京的第三大综合交通枢纽,承东启西,临江达海,区位优势明显,交通发达,孙中山先生就曾称芜湖为”长江巨埠,皖之中坚”,早在1876年就是对外通商口岸。芜湖,三江交汇(长江,芜申运河,江淮运河),长江穿城而过,拥有194公里的长江岸线优势,芜湖港是长江逆流而上最后一个万吨级深水良港,国家一类口岸,直达46个国家和地区。1、航空:从项目地到南京禄口机场仅90公里,70分钟车程;到合肥新桥机场200公里,2小时车程。芜湖宣城机场在建,从项目地到该机场仅40公里,半小时车程。2、铁路:芜湖现有5条铁路、2条高速、2条国道在境内交汇,宁安、京福、商合杭、皖赣等4条高速铁路、4条铁路电气化改造全部建成后实现铁路30分钟到南京、合肥,1小时到杭州,1.5小时到上海,3小时到武汉,4小时到北京、福州等国内20余个省会城市。芜湖已形成芜湖站(全国地级市最大站)、芜湖北站、湾沚南站、无为站、南陵站、弋江站、繁昌西站”一主六副”的客运站格局。3、主要公路:205国道(河北秦皇岛山海关-广东深圳)、318国道(上海-西藏樟木)、329国道(浙江舟山-河南鲁山)、347国道(江苏南京-青海德令哈)、236国道(安徽芜湖-广东汕尾)。4、高速公路:芜合高速(G5011)、宁芜高速(G4211)、沪渝高速(G50)、溧芜高速(S28)、铜南宣高速(S32),在建高速:芜黄高速(S11)、北沿江高速(S22)。随着我市高铁、高速网络的日臻完善,以及芜宣机场的开通,也标志着我市的大交通格局正式形成,其对芜湖楼市和商业也必然会有较大的促进作用。四、政策环境1、国家政策层面:(1) 1月1日开始执行新的公积金贷款利率。利率由原来4.25%降到3.25%执行,每人能贷款40万,双职工的话最多可贷款80万,对于三四线城市来讲那可能是全额贷款,将有效激发刚性需求购房消费。(2)农民进城买房补贴,各地都在制定新政策,还包括各类人才住房补贴。(3)居住证制度的执行,在教育,医疗等六项基本权利确定,为暂住人口打下基础。下一步农民的基本住房权利有可能纳入政府政策序列,包括给农民缴纳公积金,能够租用廉租房,购买保障房等等。(4)农民的耕地和宅基地已经列入顶层设计,也就是说下一步集体土地可能入市。农地入市进入市场,另外农民享受的进城政策还会进一步提高,比如基地抵押,农地抵押等等,这样就会催生家庭农场和农民进城两项工作,也就是说农民进城也有点小资本了。(5) 2月19日,财政部、国家税务总局和住房城乡建设部的通知内容显示,对个人购买90平米及以下家庭唯一住房,减按1%的税率征收契税;90 平米以上的减按1.5%的税率征收契税。购买第二套改进性住房,面积为90平米及以下的,减按1%的税率征收契税;面积为90平米以上的减按2%的税率征收契税。另外,营业税政策方面,个人将购买不足2年的住房对外销售的全额征收营业税,个人将购买2年以上(含2年)的住房对外销售的,免征营业税。随着国家针对房地产多种利好政策的出台,各方都预测房地产市场未来市场走向会趋于缓和,前景看好。从国家层面政策来看,将有利于降低购房成本,增加购房需求,加快库存去化,特别会降低库存量较大的三四线城市的楼市风险。在未来财税政策和货币政策双管齐下的情况下,将会成为促进房产流通,加快结构调整,加速库存去化,促进楼市繁荣的主要政策方向。2、市级政策层面:我市坚持”控供给、促需求、调结构”基本调控思路,在棚改征收、人才购房、支持农民进城等多方面综合施策,突出政策引导,统筹协调、整体规划、协力推进,适时采取有效措施,保持房地产市场平稳健康发展。(1)促进棚改与房地产市场联动:为加快棚改资金转化为商品房实际购买力,我市在全省率先搭建了芜湖房产超市棚改购房平台。棚改居民在棚改现场大屏幕上可随时查询商品房源信息,开发企业也可经过平台适时收集到棚改居民的购房需求,实现棚改与商品房销售信息共享零距离;进入棚改服务平台的开发企业在房产超市集中设立销售案场,产权登记、税务、公积金、银行等相关服务部门在超市集体办公、流水作业,方便棚改居民选房、购房及办理手续。同时,给予棚改居民购买商品住房契税补助和公积金贷款优惠政策,促进棚改征收与商品房市场形成联动效应。(2)坚持人才优先发展战略,推进人才购房补助政策:我市始终把人才资源作为第一资源,坚持人才优先发展战略,对高校毕业生、专业技术人才购房给予契税补贴和安家补助,具体为:对本科及以上学历高校毕业生或具有技师级以上职业资格、中级及以上专业技术职务的人才,其购房补助标准为所购房屋需缴纳房产契税和2万元安家补助的总额;专科学历高校毕业生或具有高级工职业资格、初级专业技术职务的人才,其购房补助标准为所购房屋需缴纳房产契税的50%和1万元安家补助的总额。(3)多管齐下,引导有稳定就业的进城农民购房:一是将”城郊村”、”城边村”纳入棚户区改造范围,采取市场化安置方式,引导农民到城市购房。二是将进城务工农民纳入住房公积金制度范围,对行政区域内进城务工及从事自由职业的农民,均可申请办理缴存住房公积金。(4)科学控制土地供应规模:按照以需定量、供需平衡原则,对房地产的需求量、供给量按区域和物业类别进行分析研究,以此确定下一年度土地供应的规模、结构、区域分布。(5)提振房地产市场投资信心:经过支持写字楼产品功能布局调整、优化商品房及用地供应结构、市区所有房地产开发建设项目均可在缴纳建设工期保证金后用商品房抵押替换、调整企业所得税计税毛利率以及经过增加拨付节点、保函置换方式完善商品房预售资金监管等措施,进一步缓解房地产开发企业资金压力,提振开发企业投资信心。(6)优化商品房供应结构:一是控制商业、办公上市量,引导开发企业增加高品质、个性化商品住房供应。二是经过调整土地用途、规划条件,引导房地产用地转型利用,用于国家和省支持的新兴产业、养老产业、文化产业、体育产业等项目用途的开发建设,促进其它产业投资。(7)有效刺激房地产市场消费:一是为进一步化解房地产库存,满足居民不同层次的住房需求,在市区购买新建商品住房签订购房合同并备案的,凡应交4%契税的购房者,在其缴纳契税后由财政部门给予应缴契税50%的补助;二是进一步放宽公积金贷款条件,有效发挥住房公积金制度的作用,刺激房地产市场即期需求,今年我市连续放宽住房公积金贷款政策,采取降低首付比例、提高贷款额度、延长贷款期限、放宽改进性住房贷款、异地缴存人在我市购房贷款等措施,加大住房公积金贷款发放。经过我市楼市施政来看,预计我市房地产市场将呈现”销售面积小幅上升,开发投资新开工企稳,商品房价格平稳”的特点。成交方面,以降息降准为主要手段的货币政策支持力度有望进一步加大,购房需求将有序释放,商品房销售面积有望小幅上升。供应方面,销售增长预期将促使房地产开发投资、新开工面积企稳回升。价格方面,房地产市场仍将以商品房去库存为主,预计全年价格保持平稳。从中长期看,房地产仍将是我市重要的经济增长点,随着城市建设和经济发展,以及城镇化的发展,房地产业发展仍有大量市场需求和商机。芜湖的楼市政策较全国其它城市一直较为突出,也将为我市房地产市场注入持久动力。据悉我市在稳定房地产市场方面还将继续发力,政府的下一步工作措施主要体现在以下几点:(1)完善既有政策,做好政策储备:严格落实国家调控政策,完善我市房地产政策,深入推进棚改货币化安置,提高棚户区改造项目货币化安置比例,消化市场存量;同时抢抓国家稳定住房消费系列利好政策机遇,针对农民工市民化这一新的市场需求点,从户籍制度、财税、信贷、公积金等方面出发做好政策储备工作。(2)调控商业地产,化解高库存:着力优化商业地产布局和功能,经过整合市场优质资源来盘活现有商业地产存量。对已建成的商业地产项目,加大政府贴税、贴息政策支持力度,鼓励企业自持物业招商引进新型业态;对未开发的商业业态,引导企业进行业态布局、商业功能的调整,使之最大程度的符合市场需求。(3)加快推进住房租赁市场发展,完善住房供应体系:积极推进租赁服务平台建设,为租赁市场供需双方提供高效、准确、便捷的信息服务。大力发展住房租赁经营机构,完善公共租赁住房制度,支持房地产开发企业将其持有房源向社会出租。解决不同层次居民住房需求,完善住房保障体系,提高资源利用效率。(4)加大信贷投放,支持居民住房贷款和房企融资需求:督促各银行业金融机构千方百计筹措资金,加大信贷投放,落实房地产差别化信贷政策,严格执行首套房贷款利率和首付比例优惠政策,特别是首套房利率下限7折政策。降低二套房贷首付比例和利率,加大对普通住房的信贷支持,支持居民家庭自住和改进性住房贷款需求。各商业银行要积极争取开发贷款额度,优先保障普通商品住房开发项目合理融资需求,提高贷款授信审批效率。(5)加强房地产市场联动监管:建立城乡建设、财政、国土、规划、税务等多部门信息共享机制,加强房地产行业诚信体系建设,严肃查处房地产开发和交易环节中违法违规行为,努力营造监管有力、市场有序、企业诚信、行为规范的房地产市场环境。(6)加大舆论宣传引导:市报业集团、广播电视台等主流媒体开辟专栏、召开新闻发布会等,宣传国家和省、市促进房地产市场平稳健康发展的各项政策措施,稳定市场预期,引导消费者理性购房,避免人为炒作,防止虚假信息误导消费者。加大对芜湖城市形象宣传,为我市房地产市场发展营造良好的舆论氛围。第四章 项目场地条件分析一、区位条件该项目位于芜湖市弋江区九华南路与峨山东路交汇处,芜湖高新开发区的北端。隶属芜湖高新技术开发区管辖,是高新区的核心地块和对外形象的窗口。该项目东与芜湖市汽车客运南站一路之隔,北与安徽师范大学(师生约5.3万人)隔路相望,西接芜湖未来科技城(占地410亩),南与新亚特和伟业瑧园居住小区毗邻。项目地块距已开通的宁安高铁弋江站仅3公里,是芜湖市的南大门,地理位置十分优越。以项目地块为中心设置4公里半径,车行时间5分钟以内的商圈覆盖。该项目商圈覆盖了芜湖高校园区,有安师大、皖医、芜湖职院等多所高等院校,在校学生人数超过10万人(中国美院安徽分院即将在该项目的对面开工建设);芜湖高新开发区600多家企业和服务外包园,员工人数近10万人;柏庄春暖花开、上林春天里、弋江家园、新亚特花园、伟业臻园、等住宅小区,常住人口约20万人;澛港新镇、火龙岗镇以及周边村镇等,商圈覆盖人口规模50多万人,消费群体规模较大。二、交通条件该项目东侧紧邻G205国道(九华南路),北侧紧邻G236国道(峨山东路),这两条道路即是芜湖通往外地的主要过境公路,也是城市架构的主干道,车流量和人流量都较大。这里是南陵县、泾县、青阳县等地人来往芜湖的必经之路,也是部分芜湖县、繁昌县等地人来往芜湖的主要交通道路之一。芜湖南高速公路出入口距离项目地仅8.5公里路程,经过205国道快速通道10分钟即可抵达。项目位于九华南路与峨山东路的交汇处,属于芜湖市的交通要道,也是芜湖连接三县和外地的交通咽喉,交通地理位置十分突出。其中,九华南路是205国道的重要组成部分,双向六车道,高等级沥青路面,南北走向,是连接芜湖市中心和南陵县、芜湖县等地的重要干道;峨山东路是236国道的重要组成部分,双向八车道,高等级沥青路面,东西走向,与即将通车的澛港大桥连接是芜湖市中心和三山区、繁昌县的重要干道。随着芜湖快速通道升级改造,特别是205国道快速化改造,将极大改进项目周边道路的通行条件,缩短了来往项目地的行车时间,形成了”城乡一体化”的交通网络。以项目地为中心,5分钟车程即可到达芜湖中心城区,40分钟到达芜湖县城、繁昌县城,1小时到达南陵县城。芜湖轨道交通(地铁)1号线 开工建设,该线路南起白马山,往北连接国家级芜湖经济开发区,将紧邻该项目旁边设置一座站台(峨山路站),2020年前即可开通运营。另外,随着芜湖长江二桥、长江三桥,芜湖-南陵-繁昌-无为-江北产业集中区的城际铁路,特别是大工山路芜湖城南过江隧道的建成开通(距离项目地仅3公里路程),将更加突出该项目地理位置的优越性和交通的便捷性,也将进一步扩大芜湖的外来人口流动量和该项目商圈的辐射范围,吸引一江之隔的无为县消费群体来到芜湖市区置业、创业、消费。三、场地条件该项目地块四至清晰,界限分明,场地规整、平坦。东西长度353米,南北宽度249米,占地总面积125333平方米(折合为188亩)。场地西端为12米宽的施工现场主出入口,东段为7米宽的次出入口,出入口都门朝峨山东路,车辆出入方便。场地内水通、电通、路通,变压器位于施工现场北侧,混凝土车行道路平整宽敞。按照”文明施工、安全生产”的建设标准,施工现场构建有约 平方米的活动板房,分为办公区、生活区和生产区,全硬化地面,绿化等附属配套设施齐全。沿红线范围四至围墙(广告墙)完整、美观。项目场地现状:A座、B座桩基施工已经全部结束,C座、D座基础施工已经完成约4分之一。塔吊等施工设备到位。现场环境和场地条件完全符合施工要求。四、用地规模1、项目占地总面积:125321平方米(折合188亩)。其中,一期用地面积:28664平方米(折合43亩)占用地总面积的22.87%;二期用地面积:43329平方米(折合65亩),占用地总面积的34.57%;三期用地面积:53328平方米(折合约80亩),占用地总面积的42.55%(预留发展用地)。第五章 项目定位及建设方案一、总体定位如今,单一硬性地诉求项目所带来的功能性利益是不会吸引到目标消费者的注意与兴趣的。现在的人们既注重生活的品质又追求生活的品位,都期望能够享受到便捷的交通、繁华的商业、高雅的文化、优美的环境和个性化的服务。另外,在当前国民经济高速发展的时代背景下,社会对现代服务业的需求越来越急迫,人民群众享受现代服务业的需求也越来越强烈。如果没有符合时代需求的现代服务业,就谈不上一个城市宜居的品质和幸福感,精神文明和物质文明也就会大打折扣。因此,正是基于上述目标消费者的心理特征和社会需求,该项目将经过商业、地产和现代社会服务业的互通互补,打造一个集高端公寓式住宅(SOHO)、商业和现代服务业为一体的,智慧的、健康的、时尚的、和谐的芜湖地区一流的高端商住和现代服务综合体。该项目本着”超前新概念、规划高起点,实施高质量、建设高标准”的原则,放眼大芜湖,优化资源配置,丰富业态,除了二期现代服务业项目,一期将引进”高(高端)、精(精品)、新(新科技)、奇(奇特)”的商业项目和高端公寓式(SOHO)住宅项目。经过项目建设,推动弋江区和高新区调整优化发展结构,帮助园区企业拓展发展空间,加快高新区”产城一体化”建设和芜湖人才战略的实施,并充分利用这一载体的商业集聚效应,提升芜湖市现代化社会服务的质量和能力,助推我市社会经济全面发展。二、开发思路该项目计划分三期开发建设,原和瑞公司巳建项目列为一期,暂不起动。二期以知名连锁酒店、精英创业公寓(SOHO)、养生公寓和购物街区、休闲娱乐等项目为主,形成吃、住、购、游、娱一体的现代化、高尚城市商住综合体。二期项目定位为”轻奢主义、标榜芜湖时尚”的”九龙湾广场”,突出高端、精品、时尚的商业氛围和智能、生态、便捷的生活环境。与周边同类项目具有较为明显的风格差异、功能差异、定位差异,避免趋同性,树立独具品牌形象,且具有一定影响力的商住项目。三期以社会服务产业为主,具体业态内容待一期项目成熟后,根据市场需求和政策导向另行规划建设(本报告书暂不赘述)。三、二期规划设计指标1、二期用地面积:43411平方米。2、容积率:4.36(最终以规划局指标为准)。四、二期建设内容1、知名连锁酒店:对于受到经济衰退、政局动荡等挑战困扰的全球酒店集团,中国是其希望之地。尽管在世界其它地区面临困境,但全球大部分的大型连锁酒店集团还是大举扩张在华业务,而且频频进入中国的三、四线城市。该项目计划经过招商引进如万豪国际、威斯汀、喜达屋等国际知名连锁酒店入驻,以此提升芜湖的旅游和商务接待能力,提升芜湖的城市品质与承载力。2、精英创业公寓(SOHO):集户型小、总价低、投资回报率高、配套设施完善等特点于一身的公寓式住宅日渐受到购房者的青睐,在不少楼盘销售排行榜中有着不俗的表现。该项目将主打层高5.0米的Young(年轻)风格、智能化的精英创业公寓(SOHO),居家办公两相宜,这对于那些在芜湖,特别是弋江区和高新区工作或创业的,特别是首次置业、而手中积蓄又不充裕的年轻人来说是一个不错的选择。该产品拟建立”生活服务管家”等智能居家系统,致力打造中国第一个”互联网+家”智慧居家产品,市场前景看好。而且由于公寓的商业属性,使得它的买卖不占用普通住宅的名额,也就是说能够享受不限购不限贷的政策,这也是其作为该项目主打产品的重要依据。3、智慧养生公寓:该产品类似精英创业公寓,只是面向的购房群体更为宽泛,即适合年轻人居住,也适宜老年人居家养老。4、商业配套项目:该项目将多层面、多渠道、多方式的进行招商,重点引进轻奢、高端、时尚品牌入驻,充分突出国际化商业形象和潮氛围;以及主题餐酒吧、创意餐吧、潮牌、PSP、设计师品牌(私人订制)、跨界品牌等能够引领芜湖时尚和潮流的新型业态入驻。还将引进芜湖第一家水幕电影院、芜湖第一家3D水族馆以此吸引人气和扩大商圈影响力、辐射力。还将打造中国第一个专业性的网购体验街区(室内街区),全部以小面积商铺为网商提供客户现场体验的实体展示空间,街区建立大数据信息平台和O2O生活服务系统,”卖体验”、”卖服务”,形成新型化”网购+体验”、线上线下互动的网络购物模式。该项目商业区将充分利用有效空间,设置独具运动风尚的空中网球场、空中卡丁车、空中沙滩排球等运动健身项目和空中花园(空中休闲茶室等),还将设置室内运动健身、休闲娱乐等项目。同时配套银行、电信、文化休闲、儿童游乐、演艺K吧、药店、美容美发、养生保健等各种生活服务配套设施。五、二期建设规模1、经过专业规划设计,二期项目地上建筑面积:166649.82平方米其中:1、A座、B座精英创业公寓:49529.82平方米; 2、 C座知名连锁酒店:208