万达广场项目经营项目策划书.pdf

.学习参考 万达广场项目经营策划书 .学习参考 目 录 目录.2 一、项目总论（序）.10（一）项目背景.10 1、项目名称.10 2、开发公司背景简介.10 3、研究工作依据.11 4、项目规划设计要点.11（二）可行性研究结论.11 1、市场预测.11 2、项目建设进度.12 3、投资估算和资金筹措.12 4、项目综合评价结论.13 二、项目投资环境和宏观市场研究.15 宏观经济指标.15 1、GDP 及其增长.15 2、人均 GDP 及其增长.15 3、固定资产投资及其增长.16 4、支柱产业发展状况.16 5、人口数量及其特征.17 6、人均可支配收入及其增长.17 7、社会消费品零售总额及其增长.18 8、房地产开发完成投资额及其增长.18 三、X 市房地产市场分析.20（一）甲级写字楼市场分析.20 1、甲级写字楼解析.20 2、X 甲级写字楼市场发展概述.20 3、X 甲级写字楼市场当前供应状况.20 4、X 甲级写字楼分布.21 5、X 甲级写字楼市场需求状况及空置率.21 6、X 甲级写字楼市场租金及售价.22 7、X 甲级写字楼市场未来供应状况.22 8、本项目全面竣工时（2016 年）面临的市场状况预测.23 9、X 甲级写字楼市场小结.23（二）优质商业市场分析.25 1、优质商业定义.25 2、X 优质商业发展概述.25 3、X 优质商业市场当前供应状况25 4、X 现有优质商业分布.26 .学习参考 5、X 优质商业市场需求及空置率.26 6、X 优质商业市场租金.26 7、X 优质商业市场未来供应状况及发展趋势.27 8、X 优质商业市场小结.27（三）五星级酒店市场分析.28 1、X 五星级酒店市场发展概述.28 2、X 五星级酒店市场当前供应状况.28 3、X 五星级酒店分布.28 4、X 五星级酒店需求状况及入住率.29 5、X 五星级酒店平均房价趋势.29 6、X 五星级酒店未来供应状况及发展趋势.30 7、X 五星级酒店市场小结.30（四）中高档公寓市场分析.32 1、中高档公寓定义.32 2、X 中高档公寓市场发展概述.32 3、X 中高档公寓市场当前供应状况.32 4、X 中高档公寓市场分布.32 5、X 中高档公寓市场需求状况及销售率.33 6、X 中高档公寓市场售价趋势.33 7、X 中高档公寓市场未来供应状况.33 8、X 中高档公寓市场小结.34（五）国际标准服务式公寓市场分析.35 1、国际标准服务式公寓定义.35 2、X 国际标准服务式公寓发展概述.35 3、X 国际标准服务式公寓当前供应状况.36 4、X 国际标准服务式公寓需求状况及出租率.36 5、X 国际标准服务式公寓平均租金趋势.37 6、X 国际标准服务式公寓未来供应状况.37 7、X 国际标准服务式公寓市场小结.37 四、项目分析与定位规划.39（一）地块解析.39 1、地理位置.39 2、周边交通分析.39 3、项目周边设施及景观资源分布.41 4、地块基地分析.41（二）项目分析（SWOT 分析）.43 1、项目优势（Strength）.43 2、项目劣势（Weakness）.44 3、项目机会（Opportunity）.45 4、项目威胁（Threats）.46（三）项目评价.47 五、项目定位与规划.48 .学习参考 （一）项目定位.48 1、项目整体定位.48 2、商业是城市综合体的核心驱动力.49 3、持有型物业与销售型物业关系.49（二）城市综合体各元素初步定位.51 1、项目商业定位方向研判.51 2、其他功能的初步定位.52(三)各功能板块发展概念.53 1、商业.53 2、甲级写字楼.54 3、酒店及服务式公寓.54 4、销售型物业发展定位.55(四)项目经营管理.56 六、项目开发建设进度安排.57（一）项目整体开发建设的原则.57 1、项目整体开发目标.57 2、项目开发时序原则.58（二）项目开发横道图.59 七、投资估算与资金筹措.62（一）项目总投资估算.62（二）资金筹措.63 1、资金来源.63 2、项目筹资方案.63 八、对该项目的财务评价.63（一）评价的基本假设.64（二）财务分析结果.65 1、编制现金流量表.65 2、财务指标.68 3、敏感度分析.69（三）财务评价.70 1、可行性.70 2、偿债能力评价.70 九、项目风险分析及防措施.71（一）国家宏观调控政策分析及相应措施.71 1、稳定房价不等于降低房产的绝对价位.71 2、房价调控不等于短期降低房价上涨的速度.72 3、宏观调控不改行业长期向好.72 4、商业地产前景广阔，商业地产是未来重要投资方向.72 5、相应措施.73（二）政府行政管理行为对项目的影响及相应的措施.74 .学习参考 （三）施工建设过程中的风险及防措施.75（四）市场风险及防措施.77 1、X 商业地产前景较好.77 2、控制市场风险措施.77（五）部经营管理的风险及防措施.79 1、科学的决策管理程序.79 2、严格的工作流程制度和审批程序制度.79 3、公正的招投标管理制度.79 4、施工管理制度.79 5、严密的财务管理制度.80 6、营销及招商管理制度.80 .学习参考 序（一）市场分析 X 作为长江中下游的一座大型经济中心城市，以其历史悠久、文化底蕴深厚、独特的资源、丰富的文化、完善的服务吸引了大批中外商家、游客。根据市场调查，X 市宏观经济保持稳定的增长势头，运行良好，城市具有竞争力，X 市常住人口持续稳定增长，人均可支配收入逐年增加，X 市城市消费品零售总额逐年攀升，显示出持续强劲的市场购买力。近年来，X 消费结构逐步升级，极大地促进了 X 市消费品市场的繁荣活跃，消费品市场规模不断扩大。1、甲级写字楼市场分析 X 甲级写字楼市场从 2003 年开始进入快速发展时期主要聚集在鼓楼区、白下区和玄武区，大多数的甲级写字楼以小产权出售，纯租赁型的物业稀缺，整体市场的品质距离上海北京的同类型物业有差距。X市甲级写字楼现存量54万平方米，未来3年新增供应量高达 86万平方米，每年吸纳量才 5-10 万平方米，供求失衡，空置率已达预警状态，根据历史数据预测，从 2003 开始至 2016 年底，X 市甲级写字楼市场预计约有 200 万平方米的市场存量，但累计的有效吸纳量预计只有约 84 万平方米，差距非常巨大。市场处于高风险运行水平，若市场需求未得到有效放大，极可能出现供过于求、严重积压的情况。但有个性化特征、具有国际标准硬件设施和物业管理水平的高档办公物业在市场上仍然比重很少。2、优质商业市场 X 优质商形成以新街口为重点，路、珠江路、总统府四大集聚区，从 2000年开始进入发展时期，目前主要以百货商场为主，购物中心、精品商业街在 2005年开始出现。X 优质商业整体空置率很低。.学习参考 未来优质商业项目以购物中心形式为主，大部分的未来供应还是集聚在新街口、河西新城、夫子庙将成为新兴的优质商业区域。虽然未来将有大量优质商业供应，但现阶段人均商业面积仅为 0.16 平米，市场仍有空间。3、X 当前五星级酒店市场 X 市五星级酒店市场在 2000 年进入了高速发展的时期，目前主要分布在市中心区域的鼓楼区、玄武区和白下区，平均入住率较为平稳，近三年来始终保持在 70%以上，但各个酒店之间的恶性价格竞争导致平均房价一直处于较低的水平。未来供应以市中心鼓楼区为主，江宁、X 区、下关区和浦口区也将有部分供应。伴随着供应量的加大，高星级酒店市场未来的竞争将更为激烈。凯悦、威斯汀和洲际酒店的入驻将进一步的提升 X 五星级酒店市场的整体水平。4、中高档公寓市场 2003 年起，中高档公寓新增供应放量，市场正式进入启动阶段，伴随房地产市场形势大好，20032007 年新增供应集中放量。主要分布在鼓楼、玄武、白下、秦淮和 X 区。未来供应量将大幅增加，X 区将成为未来主力成交区域，受土地供应限制，中心城区中高档公寓价格将得到需求的有效支持。5、国际标准服务式公寓市场 目前 X 服务式公寓主要分布在鼓楼区、白下区和 X 区，市场上缺乏纯正意义上的服务式公寓项目和知名运营商。未来供应较少，2009 年共有两个项目合计353 间客房的供应，对外经济的良好的发展态势使得服务式公寓未来发展前景向好。（二）项目定位 1、项目整体定位 打造 X 地标级的城市综合体 .学习参考 项目同 X 其它区域相比，在地理位置和区域规模上所具有的特别优势，使其具备成为城市核心商业中心的条件，非常有望成为 X 商业格局更新中的重要一员，进而有可能在未来占据 X 的商业主导地位。结合项目自身特点，以商业为核心的驱动力，建设高标准、复合功能、高绿化覆盖的城市综合体，打造 X 新地标！2、项目规模：持有型物业与销售型物业规模比例 持有型物业是城市综合体成功打造的保障，通过整体规划项目形象，以高档次高标准打造项目独特优势，打造城市级地标。持有型商业及办公楼物业可以带来长期、稳定的收益，可持续性发展能力较强。城市综合体的开发是一个周期长，投入大得开发过程，而持有型物业的财务回收期是一个长期的过程，在项目较长的开发周期，销售型物业是维持项目健康财务状况得重要组成部分。考虑本项目前期发展资金充足，为企业长远利益考虑，发展较大规模的持有型物业，同时在项目投入期，保证稳健的现金流，发展 42%得销售型物业。持有型商业中商业 20 万平米，写字楼 20 万平米，酒店 6.5 万平米，服务式公寓 2.5万平米，销售型物业中商业街 5 万，soho 办公 10 万，高档公寓 20 万平米。3、持有型物业定位 城市综合体中商业是城市综合体的关键组成元素，由于项目庞大的体量以及较好的地理位置,故 X 项目商业宜采取城市级购物中心+购物公园（街区）+文化娱乐中心的混合模式发展，以市场缺失的中高档购物和生活时尚为商业主题的产品。其他功能以商业为核心，各综合体组成元素相互支持促进，推动项目资产升值。根据商业定位的不同，综合体其他构成元素配置不同。写字楼发展甲级写字楼，酒店和公寓是提升项目形象和品质的重要配套和组成部分，项目将引入国际知名酒店和公寓品牌。.学习参考 4、销售型物业发展定位 基于项目的自然、地理条件、交通以及项目周边完整的商业商务配套，高级公寓发展为此中心城区高尚居住区。结合现状部分商业及办公现状，soho 商务楼以满足中小企业办公需求为主。（三）项目开发建设进度安排 项目计划从2010 年 1 月开始施工，预计建设工期为7 年，即项目可望于 2016年底全部竣工。本项目没有太大的资金压力，侧重开发能扩大项目影响力的产品类型，商业早期入市可以为后续开发产品提供配套，并且早期树立项目品牌形象。酒店和写字楼项目入市进一步提升项目的整体形象。从开发中期开始，各种产品租售结合，住宅公寓产品分期开发。（四）投资估算与资金筹措 本项目开发建设的投资总额（含资本化利息）为985,341.37 万元，建筑面积为 84 万平方米，公司总投资约 98.5 亿元，其中自有资金按国家规定 35%计算约 34.5 亿元，剩余 65%约 64 亿元，可利用银行贷款和预售收入结合覆盖（五）项目的财务评价 财务分析结果表明，项目部收益率达 13.22%（税前），税前财务净现值为266，253.58 万元，NPV0，则未来的现金流足以抵偿原始投资；说明已满足最低的报酬要求，覆盖了资本成本，能够增加股东财富；投资回收期为 15.36 年，说明在开发产品计算期能回收投资，本项目可行。（六）项目风险分析及防措施 建议本项目组合一批既懂地产又懂商业和金融的专家和专业公司，更好地协调、监督和管理商业地产发展。项目加强与本地政府的协调公关能力，建立良好的部经营管理的风险及防措施，建立良好的施工建设过程中的风险及防措施，有效地控制项目风险。.学习参考 一、项目总论（一）项目背景 1、项目名称 X中路 518 号城市综合体（暂定名）项目 2、开发公司背景简介 中国航空工业集团公司（简称“中航工业”）是由中央管理的国有特大型企业，是国家授权投资的机构，由原中国航空工业第一、第二集团公司重组整合而成立。集团公司设有防务、运输机、发动机、直升机、机载设备与系统、通用飞机、航空研究、飞行试验、贸易物流、资产管理等 10 大产业板块下辖近 200家子公司（分公司）、有 20 多家上市公司，中国航空工业集团公司秉承“航空报国、强军富民”宗旨，弘扬“敬业诚信、创新超越”理念，牢牢把握财富革命的契机，大力实施“市场化改革、专业化整合、资本化运作、国际化开拓、产业化发展”，谋求更高更快更强的发展，以豪迈的步伐向具有国际影响力的世界级大集团迈进。中航城以“开启城市未来”的高度，打造中国首席城市综合体品牌。通过“中航城模式在各重点城市的复制，为构筑城市繁华，实现城市升级和增值做出贡献。中航城在 X，将依靠母公司-中国航空工业集团庞大的实力，与国际资本融合，整合国际顶级团队资源，以高度的战略眼光和远见，为 X 市的城市建设和经济建设带来一个崭新的局面。结合 X 的城市特性，鉴于目前国和国际都对城市综合体开发形成了新的认识，提出了对于城市综合体的有效资源利用核集合是未来城市规划不可忽视的重要领域，同时也是城市未来发展的新趋势，为了发展和繁荣 X 市的经济建设，为X 市民提供崭新的商业、商务和生活的城市空间。.学习参考 3、研究工作依据 房地产开发项目经济评价方法（建设部：建标2000205 号）建设项目经济评价方法与参数（国家计委、建设部：计投资1993530 号）关于印发经济评估方法的通知及附件（中国国际工程咨询公司：咨经199811 号）X 市建设工程价格信息 4、项目规划设计要点 项目的规划设计要点见下表。项目规划设计要点表 序号 名称 单位 数据 0 土地号 1 总占地面积 公顷 39.5 2 总建筑面积 万平方米 84 3 控制指标说明 （二）可行性研究结论 1、市场预测 根据市场调查，X 市宏观经济运行良好，城市具有竞争力、未来虽然有大量商业地产供应，但与本项目比较而言，地处属于成熟商圈，并与地铁无缝联通的 .学习参考 类似项目在 X 市区比较缺乏，同一区域围，产品同质化竞争不高。2、项目建设进度 项目计划从 2010 年 1 月开始施工，由于本项目规模较大，并且工程要求高，因此预计建设工期为 7 年，即项目可望于 2016 年底全部竣工。3、投资估算和资金筹措 投资估算 本项目开发建设的投资总额（含资本化利息）为 9853417 万元，建筑面积为84 万平方米，其各项成本费用的估算额及单价详见下表。项目总投资估算表 .学习参考 资金筹措 本项目的资金来源主要包括自有资金（资本金）、银行贷款和预售收入等。公司总投资约 98.5 亿元，其中自有资金按国家规定 35%计算约 34.5 亿元，剩余65%约 64 亿元，可利用银行贷款和预售收入结合覆盖。项目资金筹措表 序号 资金来源 金额 用途 1 公司自筹 34.5亿 支付土地出让金、契税；购置公司固定资产；公司前期开办费用；前期工程费的支付，垫支的流动资金等。2 银行贷款 64 亿 支付建安工程费、基础设施费、公共设施配套费、开发期间费等开发费用。3 预售开发产品收入 项目竣工后的尾款结算。合计 98.5 亿 备注：筹资款取整数 4、项目综合评价结论 本项目属房地产商业开发项目，符合国家城镇商业开发建设产业政策，项目已立项，具备开发条件，建设资金筹措方案已拟定，现场建设条件具备。本项目选址适宜，定位准确，设计合理，售价适中，符合市场主流需求。从财务分析结果表明，项目部收益率达 13.22%（税前），税前财务净现值为 266，253.58 万元，具有良好的经济效益；此外，本项目具有较强的抗风险能力，且从技术方面看亦充分具备可行性。.学习参考 项目综合评价结论：本项目具有良好的经济效益、社会效益和环境效益，本项目可行。.学习参考 二项目投资环境和宏观市场研究 X 作为长江中下游的一座大型经济中心城市，以其历史悠久、文化底蕴深厚、独特的资源、丰富的文化、完善的服务吸引了大批中外商家、游客，特别是近年来，全市的社会经济得到了长足的发展，城乡居民收入和消费水平逐年上升，消费结构逐步升级，极大地促进了 X 市消费品市场的繁荣活跃，消费品市场规模不断扩大。宏观经济指标 1、GDP 及其增长 X 地区 GDP 增长趋势较为稳定：2003 年 X 地区生产总值增长势头加速，约 1,576 亿元生产总值较之 2002 年，增长了约 21.4%。2004 年的生产总值更是达到了 2,067 亿元，年增幅约 31.2%；2005 年，受国家宏观经济调控的影响，增幅放缓，当年增幅 15.1%；此后增长势头放缓，至 2007 年，GDP 年增长率约 18.1%，2003 年至 2007 年GDP 年均复合增长率约 20.1%；2008 年，全市实现地区生产总值 3775 亿元，按可比价格计算，比上年增长12.1%；稳定的增长势头表明了 X 经济环境良好的发展态势以及市场对于经济发展的较强信心。2、人均 GDP 及其增长 .学习参考 X 地区人均 GDP 始终保持着较为稳定的增长势头：2003 年至 2005 年，X 市人均 GDP 增长加速，年均增幅保持在 20%以上；2006 年，受人口数量的增长影响，当年人均GDP 为 39,379 元，较之上年出现-3.8%的负增长；至 2007 年，当年的人均 GDP 年增长率约 13.9%，重新呈现快速增长的势头；2008 年，按常住人口计算的人均地区生产总值达到 50327 元，按可比价格计算，比上年增长 9.1%；人均 GDP 稳定的增长势头表明了 X 消费能力保持稳定增长的态势。3、固定资产投资及其增长 X 市固定资产投资逐年增幅趋缓：X 市固定资产投资 2007 年为 1,868 亿元，较之 2006 年增长了 15.7%，略高于2005 年至 2006 年的 15%的涨幅；既 2003 年约 58.2%左右的涨幅后，之后的增长态势均较为平稳，但是增幅较之 2003 年有了一定的下降，但是总体运行态势较为稳定，2003 年至 2007 年的年均复合增长率为 18.3%；2008 年全市完成全社会固定资产投资额 2154.17 亿元，比上年增长 15.3%；X 市固定资产投资持续稳定的增长背后，房地产投资成为主要动力之一。4、支柱产业发展状况 X 市支柱产业发展运行态势良好：.学习参考 2007 年，X 市规模以上工业企业实现工业总产值约 5,792 亿元，同口径对比（采用新的统计口径），比上年增长 22.3%；全市当年工业四大支柱产业（电子、石化、钢铁、汽车）实现总产值达到约3,985 亿元，同口径对比（采用新的统计口径）增长 21.7%；四大支柱产业的总产值占到了全市规模以上工业总产值约 68.8%的比重。并且 2007 年当年完成新产品产值 770.14 亿元，增长 46.1%。5、人口数量及其特征 X 市常住人口持续稳定增长：截止至 2007 年底，X 市常住人口数量达到了 741.3 万人，较之 2006 年增加了 22.24 万人，增长了 3.1%；2004 年 X 市市取消了农业户口、非农业户口、地方城镇户口等各种户口性质，统一为“居民户口”，并放宽了外地购房、投资、就业人员的落户政策，这一举措促进了 X 常住人口数量的增长，同时也吸引大批人才落户X；2008 年底，X 市户籍人口约为 624.46 万人，其中市区人口为 541.24 万人，较之上年增加了 6.85 万人，人口向市区集聚的趋势较为明显，这将进一步促进房地产市场的发展。6、人均可支配收入及其增长 X 市城市居民人均可支配收入逐年增加，但是经过 2005 年约 29.3%的增长高峰后，近两年来增速放缓，2006 年和 2007 年的年增幅分别为 16.9%和 15.8%：2003 年至 2005 年间，X 市城市居民人均可支配收入大幅增长，2003 年至 2007年的年均复合增长率约为 18.8%；.学习参考 2007年，X市城市居民的人均可支配收入为20,317元；相比较于上海的23,623元，的 21,689 元，的 21,260 元，由此可见 X 市人均可支配收入水平在长三角区域处于前列；据抽样调查，2008 年全市城市居民人均可支配收入为 23122.69 元，比上年增长 13.8%。7、社会消费品零售总额及其增长 X 市城市消费品零售总额逐年攀升，2003 年至 2007 年间的年均复合增长率约为 23.1%，显示出持续强劲的市场购买力：2004 年，城市消费品零售总额约 864 亿元，较之上年增长约 43.9%，主要是由于 X 市消费品市场投资环境的改善，批发和零售业、住宿和餐饮业在X 市得到长足的发展；伴随着居民可支配收入的增长，近几年城市消费品零售总额还是保持着较为稳定的增长势头，2008 年全市城市消费品零售总额约为 1651.82 亿元，较之上年增长约 19.7%。8、房地产开发完成投资额及其增长 X 市房地产开发完成投资额自 2003 年来保持着较好的增长势头：2004 年，受整体良好的经济环境的影响，房地产开发完成投资额约为 293 亿元，增长率也达到新高约 59.3%；2005 年，中央房地产宏观调控政策直接影响到了房地产投资市场，当年的的房地产开发投资额约为 296 亿元，较之上年仅仅微涨 1.1%；2006 年和 2007 年伴随着房地产市场的整体升温，房地产开发完成投资额稳步大幅增长，两年分别完成 351 亿元和 446 亿元，年增幅分别为 18.6%和 27%；.学习参考 2008 年，受世界经济环境影响，完成房地产开发投资额 508.17 亿元，增长13.9%。.学习参考 三、X 市房地产市场分析（一）甲级写字楼市场分析 1、甲级写字楼解析 关于甲级写字楼缺乏统一的官方定义，本节研究的“甲级写字楼”是指：位于 X 河东中心城区，硬件设施达到甲级标准的写字楼物业；甲级写字楼的建筑形态主要为高层；根据甲级写字楼的的集聚程度，我们将 X 市甲级写字楼市场主要划分鼓楼区、玄武区和白下区，而作为新兴发展区域的X 区将会在未来供应的市场部分涉及。甲级写字楼标准：2、X 甲级写字楼市场发展概述 甲级写字楼最早出现在 1997 年，如金鹰国际商城、金陵饭店世贸中心、X国际贸易中心等一批较早的知名甲级写字楼项目；和其他的二线城市一样，X 的甲级写字楼市场的一个显著特点就是“散卖”为主,纯租赁项目很少；近两年，X 甲级写字楼市场表现较为活跃，一批具有特色的已竣工和在建甲级写字楼项目为 X 的甲级写字楼市场添加亮点。3、X 甲级写字楼市场当前供应状况 .学习参考 截至 2007 年底，X 市共有约 54 万平方米的甲级写字楼供应；2003 年至 2007年的年均增长率约为 8%左右；2005-2006 年是 X 甲级写字楼供应最为集中的年份，而且绝大部分集中在鼓楼区域，白下和玄武区供应体量相近；经历了 2006 年较为集中的供应高峰后，2007 年的供应量呈现了减缓的趋势。4、X 甲级写字楼分布 5、X 甲级写字楼市场需求状况及空置率 X 甲级写字楼市场的销售率水平在 2003-2005 年保持着较高的水平，当年的吸纳量均超过了当年新增供应，主要由于消化之前的市场存量；2006 年起，由于当年的新增供应量较大，达到了 139,662 平方米，导致 2006年和 2007 年的销售率放缓，当年的销售率分别为 39.33%和 29.59%。X 市甲级写字楼市场的空置率近几年来起伏较大，从 2003 年的 19.1%至 2005年的 9.9%，下降了 9.2%左右，主要是由于市场租赁需求强劲所致；至 2006 年起，新增供应量的增大使得 2006 年当年的空置率为 19.8%，而 2007年的空置率为 15.1%,较之上年的稍有改善，当年的市场新增供应较少也是主要原因之一；尽管像世茂中心、置地广场等位处核心地段的写字楼项目基本能保持 85%-90%的出租率,但由于楼宇品质明显低于上海和北京的同类型物业，部分跨国公司进驻 X 无法找到合适的办公楼，导致甲级写字楼市场无法得到进一步升级。.学习参考 6、X 甲级写字楼市场租金及售价 受房地产市场高速发展的影响下，自 2004 年起，租金呈现稳步上升的走势，2004-2005 年的租金年均增长率保持在 7%左右。至 2006 年起至 2007 年，租金大幅提升，年均租金增长率达到了 16%和 12%；2003 年至 2007 年，X 甲级写字楼租金的年均复合增长率约为 11%；X 地区甲级写字楼的租金约为为 3-5 元/平方米/天，市中心区域的部分优质甲级写字楼租金，如世贸中心（金陵饭店西楼）和置地广场的租金可以达到4.3-5 元/平方米/天。X 市甲级写字楼的平均售价当前约为人民币14,417 元/平方米；自 2004 年起，售价呈现上升的走势，但是 2006 年由于供应较大，2006 年和2007 年的平均售价涨幅仅为 14%和 12%，相比于 2004 年和 2005 年 23%和 30%的年平均增幅，增幅明显减缓；2003年至2007年甲级写字楼售价年均复合增长率约为 20%,伴随着土地升值和建造成本的增加，售价保持着较为稳定的增长势头。7、X 甲级写字楼市场未来供应状况 2008-2010 年将是 X 市甲级写字搂集中上市供应的时段，总供应体量约在86万平方米左右；2009 年的供应量约为 42 万平方米，伴随着河西新城 CBD 区域的开发建设，X区的甲级写字楼的供应体量加大，2009 年该区域的供应量约为 18.5 万平方米，占到当年总供应量的 44%；.学习参考 一批高质量写字楼将会陆续上市，如紫峰大厦、X 国际广场、金陵饭店二期等，这些优质项目必将提升甲级写字楼市场的整体品质和租售价格水平。8、本项目全面竣工时（2016 年）面临的市场状况预测 市场供应量预测 2003-2007 年甲级写字楼供应的年均增长率约为 8%，截止 07 年底供应量约为54 万平方米；2008-2010 年大量甲级写字楼将集中面世，供应量共约86 万平方米；已知市场数据，2003 至 2010 年甲级写字楼的年均供应量约为17.5 万平方米；按平均每年新增 10 万平方米的供应量保守预测，至 2016 年底 X 市甲级写字楼市场总供应量约为 200 万平方米。市场需求量预测 2003-2007年甲级写字楼的年吸纳量在2万-12万平方米之间变化，波动很大；甲级写字楼的空置率在 10%-20%区间，处于供应失衡的预警状态；按平均每年 6 万平方米的吸纳量估计，至 2016 年底 X 市甲级写字楼总吸纳量约为 84 万平方米。市场风险预测 预计至 2016 年底，X 市甲级写字楼市场约有 200 万平方米的市场存量与累计 84 万平方米的市场吸纳量，两者之间存在很大的差距，市场风险巨大。9、X 甲级写字楼市场小结 X 当前甲级写字楼市场 南京甲级写字楼市场从2003年开始进入快速发展时期 南京甲级写字楼主要聚集在鼓楼区、白下区和玄武区 整体市场的品质距离上海北京的同类型物业有差距 大多数的甲级写字楼以小产权出售，纯租赁型的物业稀缺 .学习参考 X 未来甲级写字楼市场 紫峰、南京国际广场等高品质、地标性的项目将有助于整体市场品质提升 未来写字楼市场供应激增 市场吸收能力有限，存在供过于求、严重积压的风险 学习参考 （二）优质商业市场分析 1、优质商业定义 本节研究的“优质商业设施”是指：位于 X 中心城区，有国际一线品牌及国际二线品牌，国一线及二线品牌入驻、具有一定规模（建筑面积 5,000 平米以上）的商业设施；优质商业设施的形态包括百货商店、购物中心以及精品商业街；根据优质商业的集聚程度，我们将 X 市优质商业主要划分为新街口、路、总统府商业街、珠江路四个区域。2、X 优质商业发展概述 X 市的优质商业发展历史悠久，可以追溯到 19 世纪 50 年代；当前的商业形式以百货形态为主；近几年，X 的优质商业市场，正从由百货形态垄断天下向购物中心、精品商业街等形式过渡。3、X 优质商业市场当前供应状况 截至 2007 年底，X 市共有 57.64 万平米的优质商业设施供应；历年增长率14.98，人均优质商业面积为 0.16 平米（以中心城区人口为基准）；约有 43的优质商业设施在 2001 年前已经开业，最早的可以追溯到 1957 年；1999 年及 2000 年是 X 优质商业开业最集中的年份，而且绝大部分集中在新街口区域；.学习参考 在最近的几年间，开业量最大的是 2005 年；并且此年也首次出现了新的商业形式，即购物中心与精品商业街。4、X 现有优质商业分布 5、X 优质商业市场需求及空置率 由于 X 市的优质商业设施多以百货形态为主，因此空置率水平较低；截至 2007年底的空置率为 1.56；百货形态的商业设施入驻率都在 100；购物中心形态与精品商业街形态的优质商业物业设施，入驻情况也较为理想；“德基广场”的入驻率为 98，“1912”的入驻率为 97.5。6、X 优质商业市场租金 X 市优质商业设施的首层平均租金当前为人民币 22.2 元/平米/天，年均增长率 3.75；X 市优质商业的租金支付形式有两种：一种是纯租金方式，即没有支付固定数额的租金；一种是扣率（营业额提成），即按单店销售额的固定比例支付租金；由于 X 现有优质商业多为百货形态，因此扣率的租金形式居主导地位：精品商业街采用固定租金的形式：1912 当前租金的围从 5 元/平米/天 8 元/平米/天。.学习参考 7、X 优质商业市场未来供应状况及发展趋势 未来三年每年优质商业的上市量基本持平，平均每年26 万方左右；未来三年，新街口区域将集中 37的未来优质商业供应；2010 年末，新街口仍然是优质商业最集聚的区域，但其集聚程度将从现在的 65降到 49；河西新城与夫子庙将发展成为新兴的优质商业区域；特别是河西新城，随着CBD 开发的推进，大量优质商业物业上市，将占到未来总量供应的 29；越来越多的购物中心形式的商业正在逐渐出现。8、X 优质商业市场小结 X 当前优质商业市场 X 未来优质商业市场 南京优质商业市场从2000 年开始进入发展时期，目前主要以百货商场为主 南京优质商业形成以新街口为重点，湖南路、珠江路、总统府四大集聚区 购物中心、精品商业街在2005 年开始出现 由于以百货形式为主，南京优质商业整体空置率很低 未来优质商业项目以购物中心形式为主 大部分的优质商业未来供应还是集聚在新街口 河西新城、夫子庙将成为新兴的优质商业区域 虽然未来将有大量优质商业供应，但现阶段人均商业面积仅为0.16平米，市场仍有空间 .学习参考 （三）五星级酒店市场分析 1、X 五星级酒店市场发展概述 X 市的老五星级酒店主要为上世纪八十年代后期新建的部分酒店，上世纪九十年代与本世纪初大量五星级酒店的发展使五星级酒店市场供应步入了高峰期；1983 年，位于鼓楼区的金陵饭店开业成为 X 市第一家五星级酒店；进入 2000 年，X 酒店业进入了快速发展的阶段，外资不断进入，五星级酒店越发受到青睐。2、X 五星级酒店市场当前供应状况 截至 2007 年底，X 市五星级酒店数量约为 16 家，总客房数约 4,839 间；2003 年后 X 五星级酒店市场的供应量较为平稳，之后在 2004 年和 2006 年供应量激增，共增加客房数 1,235 间，其中仅 2006 年就有 4 家五星级酒店开业，索菲特钟山高尔夫酒店、索菲特银河大酒店、金陵滨江会议中心和紫金山庄，总供应客房数约 867 间；目前市场主要以国酒店酒店管理公司为主，如国知名的金陵酒店管理公司；国际品牌的五星级酒店仅有四家，仅占到总量的 25%（约 1,200 间），增长速度缓慢。3、X 五星级酒店分布 X 市五星级酒店主要分布在玄武区、鼓楼区、秦淮区、白下区和江宁区；.学习参考 X 市的五星级酒店主要分布在市中心区域，其中鼓楼区和玄武区五星级酒店客房数分别占到总供应量的 49%和22%,合计约3424间客房;白下区和秦淮区紧随其后约占到总数的 13%和 9%；江宁区仅仅占到总量的 7%；五星级酒店主要集中在客源较为集中的市中心商业区，且伴随着江宁经济技术开发区的发展，区域也有一定量的供应以满足与日俱增的消费需求。4、X 五星级酒店需求状况及入住率 X 市的五星级酒店一直保持较为稳定的入住率，2005 年-2007 年。年平均入住率从 71.9%上升至 73.6%，增幅较小；这主要是由于 2006 年五星级供应量较大，使得五星级酒店的市场需求量在一定程度上被缓解；相比于、等周边城市五星级酒店年均 70%以上的入住率，X 市的五星级酒店入住率保持着较高的水准，市场需求充足。5、X 五星级酒店平均房价趋势 与 X 五星酒店稳定较高入住率成对比的是其相对较低的房价，2005 年和 2006年的平均房价仅为 500 元/间/天和 504 元/间/天。至 2007 年，平均房价较之上年有了大幅的提升，增长幅度达到 7.57%，2007 年平均房价达到了 540 元/间/天；造成五星级酒店房价偏低的原因主要是价格战，各大五星级酒店普遍采取“恶性价格战”的策略招揽客源，对于整体市场的房价水平产生了不良的影响，目前市中心类似于侨鸿皇冠假日酒店、金陵饭店这样的知名五星级饭店，目前的平均房价水平仅在 600 元/间/天左右。.学习参考 6、X 五星级酒店未来供应状况及发展趋势 2008-2010 年间 X 市将有 16 家五星级酒店（包含丁山花园大酒店二期和湖滨金陵饭店二期）上市，总计客房数约 4,339 间，其中国际管理酒店未来供应约 1,600 间；2008 年和 2009 年将成为供应量最为集中的两年，两年的供应量约占到了未来供应总量的 91%(3,437 间客房),2010 年五星级酒店的供应数量剧减仅有 X区有约 250 间客房的供应；市中心区域仍然是五星级酒店的的聚集地，大量的新增供应在满足日益增长的商务、会展需求的同时，对竞争日趋激烈的五星级酒店的房价水平将成为一个新的考验，顶级国际品牌酒店的引入有望打破房价坚冰，实现整体提升；未来诸多五星级酒店尤其是国际品牌的五星级酒店供应量的增加将对老酒店提出了较为严峻的挑战，促使老酒店在软硬件设施、服务质量等条件上进行升级。7、X 五星级酒店市场小结 X 当前五星级酒店市场 X 未来五星级酒店市场 南京市五星级酒店市场进入2000年，进入了高速发展的时期 目前五星级酒店主要分布在市中心区域的鼓楼区、玄武区和白下区 五星级酒店的年平均入住率较为平稳，近三年来始终保持在70%以上 各个酒店之间的恶性价格竞争导致平均房价一直处于较低的水平 未来供应以市中心鼓楼区为主，江宁、建邺区、下关区和浦口区也将有部分供应 伴随着供应量的加大，高星级酒店市场未来的竞争将更为激烈 凯悦、威斯汀和洲际酒店的入驻将进一步的提升南京五星级酒店市场的整体水平 .学习参考 .学习参考 （四）中高档公寓市场分析 1、中高档公寓定义 本节主要研究 X 的中高档公寓市场（不包括别墅），主要指位于市中心区域（鼓楼区，玄武区、白下区、秦淮区和 X 区），目前销售均价在 8,000 元以上的公寓项目。2、X 中高档公寓市场发展概述 X 中高档公寓市场起步于 2001 年，代表性项目有金鹰国际花园等；2003 年起中高档公寓供应出现放量，年均新增面积超过 100 万平方米，其中2004 年达到 197 万平方米的近年峰值；各区中，鼓楼、X 两区发展迅速，20022007 年累计上市面积均达到 200 万平方米左右，分别位列全市首位和次席。3、X 中高档公寓市场当前供应状况 20032007，X 中高档公寓累计供应稳定增长，年复合增长率达到47.8，至 2007 年，市场累计供应量达到 730 万平方米；2003 年起全市中高档公寓年新增供应超过 100 万平方米，并在 2004 年达到197 万平方米的峰值；2005 年起受土地供应限制及宏观调控影响，新增供应逐