公共秩序维护管理.pptx

物物 业业 公公 共共 秩秩 序序 管管 理理 服服 务务案例1：北京市海淀区玉海园小区业主张锐在小区小南门处被人捅死，保安张永强在目击有人打斗的情况下，因为害怕而溜走，且没有人向警方报案。据张锐的父亲张文国说，事发当晚，附近的客户找张锐去维修电脑。再次见到张锐时，他已经倒在血泊中，“好多好多的血，气都不出了。”张文国自己拨打了110和120，但儿子终因失血性休克而死亡。附近住户刘东（化名）证明，他当时路过，看到有人打架，还对一旁的保安说，“你怎么不去管。”但保安没应声。事发第二天，当地居委会一位大妈闲聊中向保安张永强问起此事，小张说他当时确实看到了，可是因为害怕就没管。大妈在后来的庭审中，也出庭就此作证。此后不久，张永强辞去了保安工作，下落不明。案件争论焦点小区刑案由谁担责庭审中双方争论的焦点是，谁该为张锐之死负责死者家属的观点物业服务企业的观点物业服务企业的观点该为张锐之死承担法律责任的是杀害他的凶手，而不是物业公司。在法律上张锐死亡的原因是凶手的犯罪行为。歹徒能够进入小区并不表明物业公司未尽到职责，保安不具备分辨好人与坏人的能力。而且，张锐遇害是一个突发的刑事案件，作为保安也不具备制止突发刑事案件的能力。玉海园小区的小南门不是小区的主要出入口，依据北京市居住小区物业管理服务标准，公司没有义务在小南门设保安。死者家属的观点正是因为保安的不尽责、置之不理，才导致儿子在被扎后1个小时才被送到医院，耽误了最佳抢救时间。“送到医院时，孩子的血都要流干了，医生说哪怕早10分钟都有生还的希望。”他认为物业服务企业应该对孩子的死承担全部责任。如果他们在发现打斗时上前制止、报警甚至在儿子被扎后及时拨打120，儿子都不会死。法院判决海淀法院对发生在玉海园小区的这起因刑事案件引起的物业纠纷做出一审判决，物业公司被判20%的补充赔偿责任，张锐父母因此获赔6万余元依据相关司法解释，本案中，造成张锐死亡的直接原因是歹徒行凶，也就是第三人的侵害行为，现案件尚未侦破，侵害人也没有发现。物业公司作为安全保障义务人也有过错，应当在其能够防止或制止侵害的范围内，承担相应的补充赔偿责任。据此，判定物业对张文国夫妇因张锐死亡所受损失承担20%的补充赔偿责任。物业公司提供的保安服务不是治安保障服务。它的义务主物业公司提供的保安服务不是治安保障服务。它的义务主要体现在业主和物业公司的物业管理合同中。在本案中，要体现在业主和物业公司的物业管理合同中。在本案中，双方签订的物业管理合同中，保安服务的内容为：维持公双方签订的物业管理合同中，保安服务的内容为：维持公共秩序，包括安全监控、巡视、门岗执勤。服务质量中对共秩序，包括安全监控、巡视、门岗执勤。服务质量中对保安的要求为：保安的要求为：2424小时巡查，责任到人。小时巡查，责任到人。这个合同没有对保安服务的内容作特别约定，依照物业管这个合同没有对保安服务的内容作特别约定，依照物业管理的相关法规，法院可以认定，物业公司所负的保安义务理的相关法规，法院可以认定，物业公司所负的保安义务只是为维护公共秩序的防范性保卫活动。也就是说，如果只是为维护公共秩序的防范性保卫活动。也就是说，如果保安没有发现张锐和人打斗并被捅死，物业公司不用承担保安没有发现张锐和人打斗并被捅死，物业公司不用承担责任。但是，在本案中有一个特殊的情节，保安张永强发责任。但是，在本案中有一个特殊的情节，保安张永强发现了打斗，却置之不理。根据物业管理合同，物业在履行现了打斗，却置之不理。根据物业管理合同，物业在履行保安服务过程中存在过错，应承担相应民事责任。保安服务过程中存在过错，应承担相应民事责任。案例分析保安只有维护本物业区域内的公共秩序等职责，物业费中也包括公共秩序维护费，但这个费用是用于对公共区域的秩序维护，业内称“红线以里、户门以外。”在这个范围内的秩序维护保安是责无旁贷的。但刑事案件和其他事件不同，是突发的，无法预知的。保安也不是警察、武警，个人素质、能力方面都很有限，在应对各类突发事件时，反应也会有所差异案例分析律师建议“物业安保合同切忌笼统”由业委会会同物业服务企业细化合同，附加刑案保安所负责任“保安合同”签订的原则是越细越好，而且一定要由业主委员会同物业签订。将细化的合同条款附加在原合同上，以此保护自身的利益。比如保安在小区内设几个岗，多长时间轮岗，在小区内一天的巡查次数，小区内监控录像保留多久，是不是只有持许可证者才许进门，无证者如何办理等等。小区业主和居民安全属于公共事务，是政府公共管理的范畴，应由公安部门负责。小区的公共治安、安全防范的管理责任应由公安部门承担，“保卫治安”的是公安而不是保安。所有物业的保安都叫秩序维护员，但大家习惯了才叫保安。为什么叫秩序维护员呢，因为物业是不给业主看家护院的，物业的保安是维护秩序的，管理院内的一些杂事，车辆乱停乱放之类，但大多业主家被盗丢东西都找物业要求赔偿，以为保安应该管的。总问保安是干什么的，其实一般的偷盗物业是不管的，如果保安看见面没制止那是保安物业的责任，如果人家没抓到那跟物业没关系的。所以才有的秩序维护管理员一说，就是为了避免因为这个而和业主发和争执，因为很多业主都存在这个误区，丢东西就找物业，要知道那是警察叔叔的工作，物业起到的作用也就是协调人家办案，像提供个监控之类。业主家中被盗，物业公司应否赔偿？某小区业主李某，上班回家后发现自己的住房被盗贼光顾，房内的财物损失上万元，盗贼已经逃之夭夭，负责小区安全的保安没能提供有力的线索，门卫也没有陌生来访人员的登记记录。李某认为，物业公司与小区业主签订的合同中承诺小区为封闭式管理，自己交纳了物业管理费，自己住宅的安全却没有得到保护，于是将物业管理公司告上了法庭。不久，在警方全力追查下，盗贼被抓获。该盗贼供认自己是从小区的一个忘记上锁的侧门进入小区行窃的。本案例因为有窃贼的供词，所以过错责任非常明晰。法庭认为，物业公司与小区业主签订的合同中承诺小区为封闭式管理，而小区的一处侧门却没有锁上，小区的物业管理公司没有很好地履行职责，属于违约行为，而这与李某的失窃有直接的因果关系，应该赔偿李某相应的损失。思思考考公共秩序维护服务内容有哪些如何做好公共秩序维护与管理应具备怎样的专业素质如何应对突发事件什么公共秩序管理服务公共秩序管理服务公共秩序管理服务是指在物业管理区域内，物业管理企业协助政府有关部门所进行的公共安全防范和公共秩序维护等管理服务活动。公共秩序管理的内容公共安全防范管理服务公共安全防范管理服务消防管理服务消防管理服务车辆停放管理服务车辆停放管理服务管理依据国家的法律法规国家的法律法规物业服务合同的约定物业服务合同的约定第一节公共安全防范管理服务一、公共安全防范管理服务的内容二、安全防范服务的要求三、安全防范工作的检查方法四、治安防范注意事项一、公共安全防范管理服务的内容公共安全防范管理服务是物业服务企业协助政府相关部门，为维护公共治安、施工安全等采取的一系列防范性管理服务活动。主要包括：出入管理安防系统的使用、维护和管理施工现场的管理配合政府开展社区管理出入管理依据：法规、服务合同管理方案：适合所管辖区域的特点（类型、档次、规模）主要管理内容：人员、车辆、物品（来访人员登记、车辆临时出入证、大宗物品登记等）岗位职责明确，责任到人，奖罚分明安防系统的使用、维护和管理人防物防技防物业管理安防系统是指物业区域内用于治安、消防、车辆管理及紧急呼叫等安全防范的技术设备系统主要有：闭路监控系统红外报警系统自动消防监控系统道闸系统煤气自动报警系统巡更系统安防系统的使用、维护和管理施工现场管理以业主装修现场管理为例严把出入关，杜绝无序状态加强巡视，防患于未然控制作业时间，维护业主合法权益强化管理，反复核查要求施工人员在醒目位置设置明显的警示标志，做好安全防范工作配合政府开展社区管理创建“和谐”社区氛围，与治安、居委会等部门配合好组织重大活动时注意秩序积极配合相关部门做好法律、政策宣传工作二、安全防范服务的要求安防人员仪表和礼貌礼仪要求巡逻、门岗等执勤岗位要求值班记录技防设备设施的维护安防人员仪表和礼貌礼仪要求着装整齐，佩带工牌号精神饱满，站立行走姿态规范认真履行职责，不脱岗、不做与工作无关的事情。举止文明，热情大方，耐心周到办事高效，坚持原则，礼貌待人使用文明规范的服务用语巡逻、门岗等执勤岗位服从领导，听从指挥熟悉物业及业主基本情况按规定路线和方式巡逻、签到熟悉人员和物品出入管理流程观察细致，反应迅速，处理各种事故隐患和突发事件相互配合，妥善处理问题。值班记录记录及时、齐全、规范和真实交接班事项及物品记录清晰。未完成事项有跟进记录交接班人员分别签字确认记录、分类和归档正确、及时技防设备设施齐全完善，正常使用定期检查和维护、有完整记录标识明显正确，相关制度应张贴在墙壁的醒目处。三、安全防范工作检查方法日检：班组长周检：安防主管及项目领导月检：制定人员对各项目检查督查：督查人员对各项目安防工作不定期的突击检查四、治安防范注意事项聚众闹事，及时上报，防止事态扩大盗窃、抢劫、行凶、纵火立即报警，保护现场，协助破案疯、傻、醉人员闹事，通知家属，劝离现场可疑人员，礼貌询问，注意观察坠楼等意外事故，及时报警，保护现场，请求急救部门支援第二节消防管理消防管理的方针：“预防为主，防消结合”主要工作内容：对辖区业主消防安全知识宣传教育消防安全检查组建义务消防队伍完善消防管理制度加强消防设施设备的完善维护和保养工作一、义务消防队伍建设义务消防队员的构成：项目全体员工义务消防队员的工作：负责消防知识普及、宣传和教育负责消防设备及日常消防工作的检查负责消防监控报警中心的值班监控发生火灾是应配合消防部门实施灭火扑救每年应进行1-2次消防演习二、消防制度的制定制定物业服务企业消防管理规定制定消防设施设备管理制度制定消防检查方案及应急预案三、物业消防安全检查内容与方法内容：消防控制室、自动报警系统、安全疏散出口、应急照明与疏散指示标志、室内消防栓、灭火器配置、机房、厨房、楼层、电气线路以及防排烟系统。方法：u专职部门检查：每日有小区防火督查巡检员跟踪检查，每周有班长抽查，每月向上级领导汇报u各部门各项目自查：日常、重大节日、重大活动三、物业消防安全检查内容与方法消防安全检查的程序按照部门制定的巡查路线和巡检部位进行检查确定被检查的部位和主要检查内容得到检查对检查内容完好情况进行判断对检查出的问题限期整改对检查情况登记存档第三节车辆停放管理服务车辆停放管理方法与要求车辆管理注意事项车辆停放管理方法与要求建立健全车辆管理队伍车辆出入管理车辆停放管理车辆管理注意事项车辆管理的交通标识及免责告示应充足明显，避免发生法律纠纷车主首次申请办理停车年卡或月卡时应提交本人身份证车辆停方必须符合消防要求，切忌堵塞消防通道对于电梯直接通往室内车场车库的小区，必须做好电梯入口的安全防范监控措施，避免不法人员直接从地下车库进入楼内。案例业主乔女士自己的爱车停在离小区门卫只有20米的地方，却一会儿被“挂身”，一会儿被“砸脸面”，问及物业提供小区监控录像，竟被告知停车位为死角，录像根本拍不到。找不到“黑手”的乔女士一气之下将物业公司告上了法庭。日前，上海市浦东新区陆家嘴人民法庭对该案作出一审判决，被告物业公司应赔偿原告乔女士汽车修理费计人民币225元。爱车一再爱车一再“挂花挂花”业主怒告物业业主怒告物业停车位竟然是监控停车位竟然是监控“死角死角”乔女士是浦东“新城名庭”的业主，2007年8月20日19点05分，她将车开进小区并停放在距门卫后面约20米处，翌日8点，乔女士兴冲冲地走向爱车，却发现自己的这辆车已经“伤痕累累”，车身上满是划伤的印痕，乔女士报警后，公安机关要求物业提供监控录像，但物业公司表示监控设备在维修，无法提供录像。无独有偶，4个月后，乔女士把车停在了相同的地方，这回是车子的挡风玻璃被砸坏，乔女士立即找到物业，这回物业公司称乔女士的车停放位置是“死角”，监控录像“无法拍到”“还好我有保险，1,500元的维修费中保险公司承担了70%，我自己只付了450元。”乔女士在法庭上称，由于“新城名庭”小区已经没有固定的地下停车位，所以她每次都是将车子停在露天临时车位，物业每次都向她收取4元费用。但令乔女士无法接受的是，有人在距离小区出入口20米的地方恶意损毁她的车，保安人员居然毫无察觉，且又提供不出当时的监控资料，导致她连作案人都找不到，乔女士要求物业赔偿她的车辆修理费450元以及免除2007年8月以及12月的保安服务费45.12元。物业公司表示，根据小区业主大会与其签订的物业服务合同中的规定，物业公司提供的是公共秩序维护服务，业主或物业使用人对车辆停放有保管要求的，需与物业另行约定。而乔女士与物业公司之间并没有约定保管要求，且乔女士也没有证据证明她的车辆就是在小区里被划伤的，故物业公司不愿意承担赔偿责任。法院经审理后认为，物业公司应当根据物业管理服务合同的有关约定，负责小区的车辆停放管理服务。原告使用的车辆在小区内被损坏，被告提供的证据不能证明原告的车辆在小区外被砸碎，且被告不能提供事发时的录像，导致原告无法找到侵权人，表明被告的服务存在瑕疵，对原告车辆的损坏在管理职责上具有一定的过错，被告对此应当承担相应的赔偿责任，具体数额由本院酌定。至于原告提出的免除保安服务费的请求，由于被告因管理服务存在瑕疵已承担了其相应的责任，故此请求法院不予支持。据此，法院作出上述判决。小区内车辆丢失，物业公司是否负赔偿责任，应分不同情况区别对待：针对物业公司除收取物业费外，和车主之间有书面约定另行收取车辆保管费用，则应认定双方建立了保管合同关系，小区车主能够证明车辆是在小区内丢失的，物业公司应当按保管合同负违约赔偿责任；针对车主按时交纳了物业管理费，当车辆丢失时，物业公司未尽充分管理义务的，应酌情赔偿车主车辆的损失。物业公司对自己免责事由负有举证义务，如果物业公司证明已经尽充分注意义务，则不予赔偿。紧急事件处理物业管理紧急事件，是物业管理服务活动过程中突然发生的，可能对服务对象、物业管理企业和公众产生危害，需要立即处理的事件发现电梯困人发现电梯困人应立即用对讲机通知、催促设备人员迅速来现场作紧急处理。安慰被困在电梯轿厢里的人员。协助设备人员现场应急处理，并妥善、安全的接应被困人员。发生凶杀案件的处理发生凶杀案件的处理如发现歹徒正在作案的，应设法制服、阻拦歹徒，如发现歹徒正在作案的，应设法制服、阻拦歹徒，并召集各岗位保安员配合，同时，并召集各岗位保安员配合，同时，迅速向上司和迅速向上司和公安机关报案，如有伤员迅速送附近医院救治。公安机关报案，如有伤员迅速送附近医院救治。如事后接到报告，则保护案发现场，禁止无关人如事后接到报告，则保护案发现场，禁止无关人员进入，以免破坏现场遗留的痕迹、员进入，以免破坏现场遗留的痕迹、物证，影响物证，影响公安人员勘查现场，收集证物和线索。公安人员勘查现场，收集证物和线索。案发时，前门岗及后门岗要加强戒备，对外出人案发时，前门岗及后门岗要加强戒备，对外出人员、车辆逐一检查登记。员、车辆逐一检查登记。登记发现人和事主的情况，抓紧时机向发现人和登记发现人和事主的情况，抓紧时机向发现人和周围群众了解案件、事故发生发现经周围群众了解案件、事故发生发现经 过，并做好过，并做好记录。记录。案发时的现场人员一律不能离开，等待公安人员案发时的现场人员一律不能离开，等待公安人员询问。询问。向到现场的公安人员汇报案情，协助破案。能力训练1公共秩序管理服务是指在物业管理区域内，物业服务企业公共秩序管理服务是指在物业管理区域内，物业服务企业协助协助()所进行的公共安全防范和公共秩序维护等管理服务所进行的公共安全防范和公共秩序维护等管理服务活动活动A政府有关部门B建设单位C监理单位D施工单位2公共安全防范管理服务是物业服务企业协助政府相关部门，公共安全防范管理服务是物业服务企业协助政府相关部门，为维护公共治安、施工安全等采取的一系列为维护公共治安、施工安全等采取的一系列()管理服务管理服务活动活动A实施性B防范性C广泛性D规范性3在安全防范工作检查方法中，在安全防范工作检查方法中，()工作是指由指定人员对工作是指由指定人员对各项目的安防工作进行全面检查，重点检查现场管理效果及过程各项目的安防工作进行全面检查，重点检查现场管理效果及过程管理记录，确保安防工作的有效性。管理记录，确保安防工作的有效性。A日检B周检C月检D督查4义务消防队伍建立后应定期对义务消防人员进行消防实操义务消防队伍建立后应定期对义务消防人员进行消防实操训练及消防常识的培训，每年还应进行训练及消防常识的培训，每年还应进行()消防实战演习。消防实战演习。A1-2次B2-3次C3-4次D4-5次5在动火安全管理方面，对动火前要求的叙述不正确的是在动火安全管理方面，对动火前要求的叙述不正确的是()A重点部位动火须由消防主管领导会同消防管理负责人会审，无异议才能动火B凡盛装过油类等易燃液体的容器、管道、无需洗刷干净、排除残存的油质即可动火C凡盛装过受热膨胀有爆炸危险的气体的容器和管道不能动火D在高空进行焊接或切割作业时，下面的可燃物品未清理或未采取安全防护措施的不能动火6对车辆管理注意事项叙述不正确的是对车辆管理注意事项叙述不正确的是()。A车辆管理的交通标识及免责告示应充足明显，避免发生法律纠纷B车主首次申请办理停车年卡或月卡时应提交本人身份证、驾驶证、车辆行驶证原件与复印件，并签订停车位使用协议，建立双方车辆停放服务关系C车辆停放必须符合消防管理要求，但有时也是可以堵塞消防通道的D对于电梯直接通往室内停车场车库的小区，必须做好电梯人口的安全防范监控措施7、下列消防管理措施中，不属于物业管理措施的是（）下列消防管理措施中，不属于物业管理措施的是（）A、配置消防中队车辆B、建立义务消防队伍C、开展消防安全检查D、加强消防设备保养8、物业服务企业对物业管理区域内门禁系统的检查维护属于物业服务企业对物业管理区域内门禁系统的检查维护属于（）管理）管理A特约服务B公共秩序C社会治安D增值服务9、物业管理区域内，义务消防队由（物业管理区域内，义务消防队由（）组成）组成A物业项目部的全体员工B全体秩序维护员C全体业主10、下列有关义务消防队员的工作表述错误的是（下列有关义务消防队员的工作表述错误的是（）A负责消防设施的运输B负责消防设施设备及日常消防工作的检查C负责消防监控报警中心的值班监控D负责消防知识的普及、宣传和教育11、物业安全防范工作检查方法中，月检工作重点物业安全防范工作检查方法中，月检工作重点检查（检查（）A班组长检查记录和安全隐患分析B对安防工作进行突击检查C现场管理效果及过程管理记录D各类安防设施设备的检查12、义务消防队伍建立后应定期对义务消防人员义务消防队伍建立后应定期对义务消防人员进行消防实操训练及消防常识的培训，（）年还应进行消防实操训练及消防常识的培训，（）年还应进行进行1-2消防实战演习。消防实战演习。A每半年B每年C每两年D每季多选1安全防范工作检查方法主要包括安全防范工作检查方法主要包括()。A日检B周检C月检D年检E督查 2对治安防范注意事项叙述不正确的有对治安防范注意事项叙述不正确的有()。A遇到有人在公共区域聚众闹事，应上前制止，自己解决事件，无需向公安机关报告和向上级领导上报B遇有违法犯罪分子正在进行盗窃、抢劫、行凶和纵火等违法犯罪活动时，应立即报警，协助公安机关制止，并采取积极措施予以抢救、排险，尽量减少损失C、管辖范围内公共区域有疯、傻、醉等特殊人员进入或闹事时，应立即轰走D管辖范围内公共区域内出现可疑人员，要留心观察，必要时可礼貌查问E管辖区域内发生坠楼等意外事故，应立即通知急救单位及公安部门、家属，并围护好现场，做好辖区客户的安抚工作，等待急救单位及公安部门前来处理3物业管理项目的义务消防队由项目的全体员工组成，分为指挥组、物业管理项目的义务消防队由项目的全体员工组成，分为指挥组、通信组、警戒组、设备组、灭火组和救援组通信组、警戒组、设备组、灭火组和救援组等其中等其中()的人员应由年轻的人员应由年轻力壮、身体素质好、反应灵敏和责任心强的人员担任。力壮、身体素质好、反应灵敏和责任心强的人员担任。A指挥组B通信组C灭火组D设备组E救援组4、物业服务企业公共秩序管理服务的内容包括（物业服务企业公共秩序管理服务的内容包括（）A出入管理B安防系统的维护与管理C施工现场的管理D负责治安的管理E停车管理9、下列关于车辆管理的方法和要求表述正确的有（、下列关于车辆管理的方法和要求表述正确的有（）A物业管理企业应根据小区车辆管理实际情况做好人员安排B出入卡证根据停车场的性质采用不同的方式C外来的车辆或暂时停放的车辆应采取计时收费方式进行管理D一般居住区在物业区域内的业主，出入时只需出示年卡或月卡即可E一般物业管理公司对管理区域内出入及停放的车辆，宜采用登记车牌号管理案例题1某小区保安员小张有一次在门岗值班时，某小区保安员小张有一次在门岗值班时，住在住在A栋三楼的业主下班回来，他想把公栋三楼的业主下班回来，他想把公文包放在门岗处，等买菜回来再拿，小张文包放在门岗处，等买菜回来再拿，小张思考片刻后，礼貌地拒绝了该业主的请求。思考片刻后，礼貌地拒绝了该业主的请求。请问小张的做法有无不妥请问小张的做法有无不妥?你会如何处理你会如何处理?小张小张的做法并无不妥。的做法并无不妥。只要只要处理得当，得到业主的理解而不致处理得当，得到业主的理解而不致产生纠纷都无不可。产生纠纷都无不可。因为因为为业主保管财物不是物业管理公司为业主保管财物不是物业管理公司保安分内之事。保安分内之事。即便即便小张答应为业主保管，也是发生在小张答应为业主保管，也是发生在业主和小张个人之间的保管关系，与物业公业主和小张个人之间的保管关系，与物业公司无关。司无关。2、一天，物业管理公司的值勤保安接到与住户联网的报警器发出报警信号，值勤保安随即立即赶赴报警信号发出的住户家门口，值勤保安听到住户家中有响动的人声，但敲门却没有回答。于是，值勤保安就用工具将门强行破开。门破开后，发现家中只有一位白发苍苍的老人，而报警信号则属于报警器误报，该物业管理公司领导闻讯后立刻赶到住户家中赔礼道歉，并负责修理好损坏的房门。接下来业主向该物业管理公司提出了赔偿的要求。请问在本案例所述情形下，物业管理公司接到住户家中报警信号后是否可以破门而人?在什么情况下，物业管理公司在接到住户家中报警信号后可以破门而入?请你评判(1)在本案例所述的情形下，物业公司不可以直接破门而入。物业公司对报警系统有管理和维护的职责，对报警器的误报所造成的损失，物业公司应负管理不当的责任。本案中因报警器误报，物业公司没有调查清楚报警原因，就擅自破门而人，侵犯了业主的财产权和住宅不受侵犯权。(2)若接到住户家中报警，有明显的迹象表明住户家中存在危险，因情况紧急无法采取其他方式或来不及采取其他方式进入，属于法律规定的紧急避险情形的，为避免业主家遭受损失或损失扩大，保安可以破门进人。(3)值得肯定的是，物业公司对报警反应迅速，在发现错误后，主动赔礼道歉，态度积极，避免了与业主间的矛盾激化；不足在于，物业公司对报警系统管理不善，检查不及时，致使保安员不得已破门而人，给住户造成财产损害和精神损害。3某高层综合物业项目地处城市中心区，总建筑面积10万m2,地下2层部分为配套停车库，部分为机电设备房，整个大厦由一台中央空调集中供冷。绿化面积约为项目占地面积5%且以本地树种和灌木为主，1至4层为商业裙楼5层以上为散租写字楼。裙房出租给不同的企业用作百货商场经营，物业管理服务由业主聘请的一家物业管理公司承担，出租经营内部区域由承租单位自行管理。1、该项目物业服务包括房屋维修管理服务，设施设备管理服务，保洁服务、公共秩序管理服务，消防管理服务，绿化管理服务，社区文化等内容，相对而言那些是管理的重点工作？请说明理由2、在物业服务过程中，相关各方先后提出了以下观点：（1）物业服务的消防安全管理不涉及裙楼各出租经营场所。（2）各承租单位应分别与物业管理公司签订物业服务合同以方便管理服务。（3）出租经营场所内夜间值班巡视不是物业管理公司职责（4）写字楼公共卫生间清洁工作应由物业管理公司承担。（5）大厦顶层设立商业用途广告牌，由物业管理公司经营，收益应交到业主委员会主任拨定账户，由业主委员会管理支配和使用请分别指出上述观点正确与否，对不当或错误的观点说明理由。1、答：保洁服务、公共秩序服务以及消防管理服务属于管理的重点工作。理由如下这三项是物业管理过程中发生频率最高的项目，也是日常维护项目，关系到物业形象和人身财产安全。因此属于重点工作。而房屋及设施设备维护，绿化，社区文化等虽然也是物业管理项目，但是房屋、设施设备维护发生频率较少，绿化和社区文化也不是物业管理的重点。2、答：（1）裙楼出租经营场所的消防管理非物业管理服务内容。该观点错误，消防是物业管理的重中之重。（2）租赁业主分别与物业签订合同。该观点错误，租赁营业户无权与物业签订合同，非产权人。（3）出租经营场所内夜间巡视不是物业责任。该观点是正确的（物业安全巡视的区域是公共区域，一般指户外、楼道、楼梯间等等。商场中的经营场所，不在物业管理的安全巡视范围之内。）（4）写字楼公共卫生间卫生打扫是物业管理。该观点是正确的，卫生间是物业的组成部分，也是公共使用设施，应由物业管理。（5）楼顶商业广告牌收入交到业主委员会账户的观点是错误的，物业公共部位收入归全体业主所有，由物业管理经营，其收入用于物业维护使用，收入收支情况应定期公示，接受业主监督。