典型楼盘研究北京别墅案例.pptx

效果图效果图北美湖景别墅北美湖景别墅总体规划总体规划联联排排公公寓寓外外立立面面莱蒙湖别墅莱蒙湖别墅莱蒙湖别墅莱蒙湖别墅n项目内部打造了水景，使之成为了该区域内少有的具备内部自然景观的别墅项目，对成功销售起到了重要的作用。n产品类型为独栋+联排组合，充分挖掘出了项目地块价值。独栋别墅售罄后，联排公寓价格仍然上涨。n完全利用区域已经搭建起来的价值平台以及该地区浓厚的涉外基础。尽管宣传推广活动相对较少，但由于紧紧把握住了区域价值和市场环境，取得了较好的销售结果。n该项目在销售节奏上，前期重点推出的是独栋别墅产品，当项目在市场上确立了高档项形像后再推出联排产品。项目并未因为联排产品占总套数一半而影响了整体高档形象，而且还丰富了项目的产品供应，细分了客户群，使两种产品的总体销售率呈现均好。位置位置：亚运村立水桥以北16公里占地面积占地面积：20公顷容积率容积率：橘郡0.47；水印长滩I、II期0.33；水印长滩期0.21开发阶段开发阶段：分四期开发，水印长滩期3年11月开盘产品特征产品特征：橘郡：152套，面积范围为180230/套。水印长滩一期：14栋独栋别墅，面积约为500/栋；水印长滩二期：29栋独栋别墅，共17栋面积约为375/栋，12栋面积为395/栋水印长滩三期：独栋加Townhouse，独栋为主；安达露希娅300-400/栋，9套；托斯卡纳246-287/栋,共36套销售价格销售价格：橘郡10000元/平米，简装修；水印长滩一期16000元/平米，精装修；水印长滩二期14000元/平米；水印长滩三期15000元/平米销售状况销售状况：联排已经售磬，独栋还有十几套；安达露希娅全部售清，托斯卡纳剩余4 套，销售率86%橘郡橘郡/水印长滩水印长滩西班牙建筑风格西班牙建筑风格橘郡橘郡/水印长滩水印长滩外立面细节外立面细节下沉式花园下沉式花园外立面细节外立面细节统一符号的反复运用塑造鲜明的小区形象统一符号的反复运用塑造鲜明的小区形象橘郡橘郡/水印长滩水印长滩橘郡橘郡/水印长滩水印长滩n以特色产品橘郡主打市场，培育地区别墅气氛，营造市场知名度；再充分利用项目景观，树立水印长滩豪宅地位，成功的将橘郡的中高档产品导向了水印长滩的较高端产品；随后又根据市场的主流需求，结合用地条件开发水印长滩二期，使户型面积有回复到常规水平。n创新理念、对产品的细致雕琢是该项目取得成功的关键。细节区别但总体统一的建筑风格、欧洲小镇中心的概念、下沉式花园采光都至今仍是北京市场上许多其他别墅项目效仿的对象。n展示非常成功，样板区给客户的印象充分、深刻，效果极佳，完全兑现“原版概念”的承诺。n营销方法得当，采用直投和直接面对客户的营销方式。以亚运村为中心形成的居住梯度圈层是橘郡成功的客观条件，以亚运村为中心形成的居住梯度圈层是橘郡成功的客观条件，而崭新的产品形象、出众的产品素质以及恰当的营销手段应用而崭新的产品形象、出众的产品素质以及恰当的营销手段应用是橘郡成功的主动因素是橘郡成功的主动因素纳帕溪谷纳帕溪谷位置位置：昌平温榆河上游九华山庄对面占地面积占地面积：80公顷建筑面积建筑面积：25万平米容积率容积率：0.33开发阶段开发阶段：共分两期，其中一期占地60公顷，建筑面积20万平米，包括590套独栋别墅产品特征产品特征：一期单体面积包括从190到300的小户型和350-470 的大户型，二者的面积比接近1：1销售价格销售价格：开盘价1万元/平米，目前已上涨到11000元/平米，包括2000元/平米的精装修。销售状况销售状况：销售速度10-15套/月，进入春季以后销售速度加快。面积250平米左右，总价控制在300万以内的小户型销售最快。建建筑筑风风格格总总体体规规划划纳帕溪谷纳帕溪谷入口入口纳帕溪谷纳帕溪谷n从建筑风格上仍然延续了橘郡和水印长滩的美国南加州风格（西班牙建筑风格），但在产品的细部处理上有了进一步的提高，如多重庭院的设计等。n有效的控制了面积和总价的小独栋别墅产品是该项目实现年销售速度超4万平米的主力军，从中也可见北京市的准财富/上层中产这一新的细分市场有着巨大的购买潜力。西山美庐西山美庐赖特建筑赖特建筑流水别墅流水别墅位置位置：海淀区四季青乡西部占地面积占地面积：约公顷建筑面积建筑面积：一期万平方米容积率容积率：一期为产品特征产品特征：一期100栋独栋别墅户型区间358-413平米，另赠送220平米地下室销售价格销售价格：1美金平方米销售状况销售状况：年月开盘当日销售套特色售楼处特色售楼处西山美庐西山美庐“贵地贵人贵宅贵地贵人贵宅”n西山地区优越的自然和人文环境是项目取得成功的基础。n受政策影响下的区域优先供应和区域内产品的整体质量不高为项目成功提供了市场前提。n针对西部的高端市场的准确产品定位和与山地景观完美结合的产品设计是项目成功的关键。翠湖别墅翠湖别墅翠湖别墅翠湖别墅形式面积区间比例/套数一、二期双拼 18641%独栋21943%独栋 3768%独栋 4388%三期独栋366-38916套429-4559套5003套项目规模产品类型及面积分布n占地面积：240亩n总建筑面积：4.6万n总套数：156套n容积率：0.3翠湖别墅翠湖别墅三期临水别墅三期临水别墅二期独栋别墅二期独栋别墅湖景资源湖景资源-上庄水库上庄水库翠湖别墅翠湖别墅n作为区域内目前唯一的别墅项目，该项目的低起点在一定程度上对区作为区域内目前唯一的别墅项目，该项目的低起点在一定程度上对区域的未来形象塑造形成负面影响域的未来形象塑造形成负面影响n产品品质较差，基本延续北京第一代别墅的风格，规划设计无特色，景产品品质较差，基本延续北京第一代别墅的风格，规划设计无特色，景观设计粗糙，建筑风格单调，户型设计大而无当观设计粗糙，建筑风格单调，户型设计大而无当n仅仅打出了仅仅打出了“湖景别墅湖景别墅”的概念，未能对资源价值进行充分的挖掘和利用的概念，未能对资源价值进行充分的挖掘和利用n较早的别墅项目，缺乏市场知名度较早的别墅项目，缺乏市场知名度n开发初期的产品为户型面积较小，总价低于开发初期的产品为户型面积较小，总价低于300300万的独栋别墅及万的独栋别墅及TOWNHOUSE目前已基本售罄；后期推出的临湖大别墅目前销售状况很差目前已基本售罄；后期推出的临湖大别墅目前销售状况很差碧水庄园碧水庄园碧水庄园碧水庄园一期一期占地面积占地面积 2727公顷公顷容积率容积率 0.310.3119951995年年二期二期占地面积占地面积 3030公顷公顷容积率容积率 0.130.1320002000年年三期三期占地面积占地面积 3030公顷公顷容积率容积率 0.130.1320032003年年碧水庄园碧水庄园特点二特点二 大面积的私家花园，提升产品附加值大面积的私家花园，提升产品附加值 特点一特点一 户型面积多样化，抓住不同居住需求的客户户型面积多样化，抓住不同居住需求的客户主力面积区间主力面积区间比例比例备注备注一期270-33088%面积跨度不大，说明当时的别墅客户群体未细化二期36058%出现500 以上的大单位，位置、景观均好性强580-660 42%三期70047%300、500、700、1000四个面积区间，通过产品档次区分客户。快速消化300和1000的产品。n项目从第二期开始塑造“大面积私家花园别墅”形象，户均花园面积达1000，并在第三期中继续延续，成为项目最大的附加值碧水庄园碧水庄园特点三特点三 湖水，塑造项目最大卖点湖水，塑造项目最大卖点特点三特点三 价格随别墅资源的丰富而迅速攀升价格随别墅资源的丰富而迅速攀升第一期 1995年第二期 2000年第三期 2004年9000元/平方米12000元/平方米16600元/平方米n二期和三期别墅依湖摆放，特别是三期中的700-1000平米的超大户型单位，在湖边点阵式排列并拥有私家湖岸。n项目二、三期大走“大景观大景观+大户型大户型+大庭院大庭院”的景观型豪宅路线，取得了良好的市场反应，其中价格较高的临水产品销售速度惊人，证明了北京顶级消费能力的真实存在。紫玉山庄紫玉山庄位置位置：亚运村北一公里占地面积占地面积：公顷建筑面积建筑面积：万平米容容 积积 率率：开发阶段开发阶段：分四期开发，目前在售为I、II两期，期预计年月开盘产品特征产品特征1期 别墅：273-496273-496/栋，34栋；双拼：239/套，14套；联拼：171-188/套，52套；价格：$2000-2300/$2000-2300/平米，精装修平米，精装修2期 别墅：400400/栋以上栋以上，28栋；双拼：320/栋，20套；价格：$3000-4000/$3000-4000/平米平米，毛坯；毛坯；双拼为$2100/平米第一二期总平面图第一二期总平面图紫玉山庄紫玉山庄独立式别墅独立式别墅公寓式别墅公寓式别墅水畔会所水畔会所万平米人工湖万平米人工湖紫玉山庄紫玉山庄“第一居所第一居所”区位区位“第二居所第二居所”环境环境北京别墅最高价北京别墅最高价n出色的区域价值是该项目实现高价格的基础。亚运村成熟社区、奥运会概念等都对该区域发展有很好的支撑作用。交通条件好，距离四环路近，适合于作为第一居所。n项目十余年内部景观的营造是该项目取得成功的关键。90年代入市初期并没有取得广泛市场认可；但项目始终坚持把景观环境的建造放在第一位，踏踏实实的美化、营造社区景观环境，当项目内部景观逐渐成熟以后，很自然得引起了客户的关注，推动了项目的发展，最终实现了京城别墅的最高价位。